Hipoteca para no residentes en España 2026: tipos de interés, cuánto financia el banco y cómo conseguirla

Hipoteca para no residentes: si se concede y cuánto financia el banco

Se concede. El artículo 2 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que define a quién se aplica, no exige ningún requisito de residencia: la ley protege al prestatario persona física cuando el préstamo se garantiza con hipoteca sobre una vivienda o se destina a comprarla.

Aquí llamo no residente a quien no es residente fiscal en España: no ha pasado aquí más de 183 días del año natural ni tiene aquí el núcleo principal de sus intereses económicos (art. 9 de la ley del IRPF). El artículo 9.1 de esa misma ley, la Ley 35/2006, añade una regla sobre la familia. Si tu cónyuge y tus hijos menores de edad que dependen de ti viven en España más de 183 días del año natural, la ley presume que también tú eres residente fiscal en España, salvo que demuestres lo contrario. Esta regla no se aplica si estás separado legalmente de tu cónyuge. Si tu familia vive aquí y tú vives en Latinoamérica, antes de comprar aclara con un asesor fiscal si eres residente o no: de eso depende que te corresponda el impuesto del apartado sobre impuestos.

La ley no dice cuánto puede prestar el banco. El 60% y el 80% que a veces se presentan como límite legal están en el artículo 23 del Real Decreto-ley 24/2021 y describen qué préstamos puede usar el banco como cobertura de sus cédulas hipotecarias, los valores que emite para inversores, no cuánto le está permitido prestar. Quien sí puede limitar las condiciones de concesión de hipotecas es el Banco de España, al que atribuye esa facultad el Real Decreto-ley 22/2018, por el que se establecen herramientas macroprudenciales. Pero la Memoria de Supervisión de 2025 sitúa esos límites entre los instrumentos que «hasta la fecha no ha sido necesario activar», y en el Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026 el Banco de España dice que sigue analizándolos, pero no ha tomado ninguna decisión.

En el conjunto del mercado, la relación préstamo-valor (LTV) de las hipotecas nuevas, es decir, el importe del préstamo frente al valor de tasación, fue de media del 69,7% a finales de 2025 (Banco de España, primavera de 2026). Es una cifra de todos los prestatarios; en los datos abiertos del Banco de España y del INE no hemos encontrado una estadística propia de no residentes.

Para no residentes los bancos fijan un techo más bajo que para residentes, a los que suelen financiar hasta el 80%, según el resumen del intermediario hipotecario hipotecas.me de septiembre de 2026. Lo que publica cada entidad para no residentes está en la tabla de abajo. Los datos de CaixaBank, UCI y Bankinter vienen de sus propias páginas (UCI no es un banco, sino un establecimiento financiero de crédito o EFC); los del resto, del resumen del intermediario, que los cotejó con las webs de los bancos en septiembre de 2026. Es práctica de mercado, no norma: el banco fija las condiciones definitivas después de evaluar tu solvencia.

Para quien vive en un país latinoamericano no hemos encontrado condiciones publicadas por país de residencia en ninguna de estas entidades (más detalles).

También influye para qué compras. Según el mismo intermediario, el banco puede evaluar con más prudencia una compra para alquilar que una segunda residencia, y eso puede afectar también al porcentaje financiado, así que indícale al banco la finalidad desde el principio. No cuentes de antemano con el alquiler futuro como ingreso: no hemos encontrado normas publicadas según las cuales un banco lo compute, y CaixaBank, en su lista de documentos, solo menciona los ingresos por alquiler que ya cobras.

El banco suele calcular el porcentaje financiado sobre la tasación: así lo describe el resumen de hipotecas.me. Si la tasadora da una cifra inferior al precio, la diferencia sale de tu bolsillo. Un piso de 200.000 euros tasado en 190.000 da, al 70%, un préstamo de 133.000 euros, no de 140.000.

Un caso real. En un vídeo de 2025 (en ruso) conté el caso de un amigo que consiguió la hipoteca después de dos negativas por un mal historial crediticio: le ayudó poner de su bolsillo la mitad del precio del piso. Las condiciones de aquel año ya no valen, pero la lógica sigue siendo la misma: «Cuanto más dinero propio pones, menor es el riesgo para el banco».

Cuánto dinero propio hace falta para comprar con hipoteca

El dinero propio cubre dos cosas: la parte del precio que no financia el banco y los gastos de compra. CaixaBank, en sus condiciones para no residentes, lo calcula así: el 30% del precio más alrededor de un 12-15% de impuestos y gastos, en total en torno al 42-45% del valor de la vivienda.

En la Comunitat Valenciana el gasto principal al comprar vivienda de segunda mano es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), del 9% del precio desde el 1 de junio de 2026 (art. 33 de la Ley 5/2025 de la Generalitat), o del 9% del valor de referencia del Catastro si este es superior al precio (art. 10.2 del texto refundido de la ley del impuesto). Según nuestro cálculo, los gastos por encima del precio, sin contar la comisión de la agencia (normalmente la paga el vendedor), rondan aquí el 10% en segunda mano y el 11-12% en obra nueva; si te cobran a ti la comisión, añade en torno a otro 3,6% del precio (el 3% más IVA). De ahí salen dos referencias para un piso de 200.000 euros:

• con un préstamo del 70%: 30% de entrada más 10-15% de gastos, en total el 40-45% del precio, es decir, 80.000-90.000 euros;
• con un préstamo del 60%: 40% de entrada más los mismos gastos, en total el 50-55% del precio, es decir, 100.000-110.000 euros.

La entrada tiene que ser dinero tuyo. CaixaBank lo dice claramente en su lista de documentos: los fondos propios no pueden proceder de financiación de terceros, y su origen se acredita con extractos. Suma además la tasación: por ley la pagas tú (art. 14.1.e de la Ley 5/2019), y en el ejemplo de CaixaBank cuesta 289 euros.

Tipo de interés de la hipoteca en España en otoño de 2026

El tipo variable es el euríbor más el diferencial que añade el banco. El euríbor a 12 meses es uno de los tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario, y el Banco de España publica cada mes su valor en el BOE: 2,954% en agosto y 3,247% en septiembre de 2026. Según el propio Banco de España, en un año el euríbor ha subido 1,075 puntos.

La subida viene de meses atrás. Según la tabla del Banco de España, en febrero de 2026 el euríbor estaba en el 2,221% y en julio, en el 2,855%. El Banco Central Europeo subió sus tipos 0,25 puntos el 10 de septiembre y lo justificó por la presión inflacionista que genera el conflicto en Oriente Próximo; la subida anterior fue en junio. En mi resumen de noticias de septiembre lo dije así: «Tras casi dos años de bajadas, el euríbor vuelve a subir». No me atrevo a hacer pronósticos sobre el euríbor; lo que pasa con la cuota si sube otro punto se ve en el cálculo de más abajo.

Según la estadística del INE, en julio de 2026 el tipo medio de las hipotecas nuevas sobre vivienda en el conjunto de España fue del 3,01%, con un plazo medio de 26 años y un importe medio de 180.785 euros, y el 62,3% se firmó a tipo fijo. El Banco de España tiene su propio tipo medio de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, calculado con otra metodología: 3,134% en agosto.

Las medias del INE y del Banco de España incluyen a todos los prestatarios: para un no residente son una referencia, no una promesa. Más abajo explico por qué engaña el 2,80% de CaixaBank con todas las bonificaciones.

Fijo, variable o mixto: qué le conviene a un no residente

El tipo fijo no cambia en toda la vida del préstamo. El variable se revisa y, como dije en el resumen de noticias de septiembre, la mayoría de los bancos lo hacen cada 6 o cada 12 meses. El mixto empieza con un periodo fijo y después pasa a variable. En julio de 2026 los tipos iniciales casi coincidían (tabla de arriba).

La ley trata estas opciones de forma distinta en dos aspectos. En el variable el banco no puede incluir una cláusula suelo, y tiene que adjuntar a la oferta las cuotas en distintos escenarios de tipos (arts. 21 y 14.1.c de la Ley 5/2019). Y la amortización anticipada no cuesta lo mismo. En el variable, la comisión no supera el 0,15% del capital amortizado en los cinco primeros años o el 0,25% en los tres primeros, opción que se elige en el contrato, y después no hay comisión (art. 23.5). En el fijo, como máximo el 2% en los 10 primeros años y el 1,5% después (art. 23.7). Así, amortizar 50.000 euros cuesta 75-125 euros en un préstamo variable frente a 750-1.000 euros en uno fijo; en el mixto cada límite rige en su tramo. Pasar más adelante de variable a fijo, con tu banco (novación) o llevándote la hipoteca a otro (subrogación), cuesta como máximo el 0,05% en los tres primeros años y después nada (art. 23.6). La ley limita el precio de ese cambio, pero no obliga al banco a ofrecerlo.

Nadie sabe de antemano cuál saldrá más barato, así que es más sensato decidir según el riesgo que puedes asumir. El fijo elimina el riesgo de que suba la cuota, y lo pagas con una amortización anticipada más cara y con un tipo que no baja si baja el mercado. En el vídeo de 2025 lo dije en pocas palabras: «La previsibilidad es un lujo». Para un no residente que no cobra en euros, el argumento pesa más: el tipo de cambio ya le mueve la cuota, y el variable le añade un segundo riesgo.

La prueba es sencilla. Pide al banco la cuota con el euríbor uno y dos puntos por encima del actual: está obligado a resolver tus dudas sobre la documentación con ejemplos en distintos escenarios de tipos (art. 14.2). Si esa cuota no cabe en tu presupuesto, el variable no es para ti, por bajo que sea el tipo inicial. Y no siempre se puede elegir. CaixaBank, en su guía para compradores, ofrece la hipoteca a tipo fijo en euros a quien cobra en euros. Con ingresos en libras, dólares estadounidenses y otras cinco monedas, la guía permite elegir entre una hipoteca a tipo fijo en la moneda de los ingresos y una a tipo variable en euros, y con ingresos, por ejemplo, en eslotis polacos, coronas checas o forintos húngaros solo ofrece la de tipo variable en euros. La guía es de 2025, y la página del banco, de 2026, no hace esa distinción, así que, si no cobras en euros, pregunta al banco por escrito qué tipo de interés te ofrecerá y en qué moneda (las condiciones de otros bancos están en la tabla).

Cuánto se paga al mes: la cuota con cuatro tipos de interés

En el ejemplo de CaixaBank la cuota es constante: el mismo importe cada mes mientras no cambie el tipo. La fórmula es C = P × r / (1 − (1+r)^−n), donde C es la cuota, P el importe del préstamo, r el tipo anual dividido entre 12 y n el número de meses. Con el ejemplo del propio banco (150.000 euros a 20 años al 3,80%) da 893,24 euros al mes, exactamente lo que indica CaixaBank.

Tomemos un piso de 200.000 euros y un préstamo del 70%, es decir, 140.000 euros a 20 años: el plazo máximo de CaixaBank para no residentes con ingresos en euros o en otras siete monedas, entre ellas la libra y el dólar estadounidense. Según la guía del banco de 2025, CaixaBank ofrece el tipo fijo en euros de la segunda fila de la tabla siguiente a quien cobra en euros (más detalles).

Entre el fijo de CaixaBank y el variable con el euríbor un punto más alto hay una diferencia de 109 euros al mes y de más de 26.000 euros de intereses en todo el plazo, si el tipo se queda ahí. El diferencial de 1 punto de los escenarios variables es un supuesto mío para el ejemplo, no una cifra de mercado: cada banco fija el suyo.

La ley no fija qué parte de los ingresos puede irse en la cuota. Obliga al banco a evaluar a fondo la solvencia teniendo en cuenta el empleo, los ingresos presentes y previsibles, los ahorros, los gastos fijos y otras deudas (art. 11.1). La regla práctica del mercado es que la tasa de esfuerzo, es decir, la parte de los ingresos netos que se va en la cuota, no pase del 30-35%, y en el vídeo de 2025 la presenté como el estándar para no residentes. Para una cuota de 834 euros, los ingresos netos tendrían que ser de unos 2.380 euros al mes con el 35% y de unos 2.780 euros con el 30%.

En el resumen de noticias de septiembre puse un ejemplo: una hipoteca de 150.000 euros a 25 años a euríbor más 1 punto se había encarecido en un año unos 60 euros al mes. Recalculado con la cifra del Banco de España del 1 de octubre, sale más. El euríbor subió 1,075 puntos en un año, el tipo de ese préstamo pasó de un 3,17% a un 4,25% aproximadamente, y en la revisión al año de la firma la cuota pasaría de unos 725 a unos 809 euros, 84 euros más. Mis 60 euros corresponden a una subida del euríbor de unos tres cuartos de punto.

Gastos de la hipoteca: quién paga cada cosa

El artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 reparte los gastos de formalización del préstamo, y el banco paga el AJD de la escritura de hipoteca desde el 10 de noviembre de 2018: el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modificó el artículo 29 del texto refundido de la ley del impuesto para convertir al prestamista en sujeto pasivo.

Además, la ley prohíbe cobrar por lo que el banco no ha hecho: solo caben gastos y comisiones por servicios que hayas solicitado o aceptado expresamente y que se presten de verdad (art. 14.3). Todos los gastos, desglosados, tienen que figurar en el proyecto de contrato que recibes junto con la oferta (art. 14.1.d).

Los gastos de la propia compraventa no son de la hipoteca, y pedir un préstamo no los reduce: el ITP o el IVA, el notario y el registro de la compraventa van aparte. Están en el artículo sobre los gastos de compra de vivienda en España.

Qué garantiza la ley al prestatario

Diez días para decidir

Al menos 10 días naturales antes de la firma, el banco tiene que entregarte la documentación (art. 14.1 de la Ley 5/2019). El documento principal es la FEIN, que tiene carácter de oferta vinculante para el banco durante al menos 10 días. La acompañan la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), con las advertencias sobre las cláusulas de riesgo, el proyecto de contrato con todos los gastos y las condiciones por escrito de los seguros que exija el banco. Contrasta la FEIN con lo que te prometieron de palabra: la oferta vinculante, según la ley, es ese documento.

El asesoramiento gratuito del notario

Dentro de esos 10 días, como tarde el día anterior a la firma, tienes que acudir en persona al notario que elijas tú para recibir asesoramiento. El notario repasa contigo una a una las cláusulas de la FEIN y de la FiAE, respondes a su test, y todo queda recogido en un acta notarial gratuita, la llamada acta de transparencia. Sin el acta, el notario no autoriza la escritura de hipoteca ni el registrador la inscribe. Puede ir en tu lugar un representante con poder; la ley no precisa qué puede hacer exactamente por ti (por ejemplo, si puede responder al test), así que acláralo antes con el notario. Estas reglas están en los artículos 15 y 22.2 de la ley.

Si no entiendes el español y el notario conoce tu idioma, en la firma te traduce verbalmente el contenido o, si lo pides, autoriza el documento a doble columna en los dos idiomas. Si no conoce tu idioma, hace falta un intérprete designado por ti, que también firma la escritura (art. 150 del Reglamento Notarial). Por eso conviene elegir un notario que hable un idioma que entiendas.

Productos vinculados y bonificaciones

Las prácticas de venta vinculada están prohibidas: el banco no puede ofrecer la hipoteca solo en un paquete con otros productos financieros (art. 17.1). Sí puede exigir seguros, de los que hablo más abajo, y vincular el préstamo a un producto necesario para gestionarlo: como ejemplo, el Banco de España cita la cuenta para los pagos (art. 17.4). La venta combinada sí está permitida: la hipoteca sale más barata si contratas algo más. En ese caso el banco tiene que presentar la oferta con y sin esos productos y el precio de cada uno (arts. 17.6 y 17.7).

El ejemplo de CaixaBank para no residentes muestra para qué sirve esta regla: el tipo baja del 3,80% al 2,80% con cuatro bonificaciones de 0,25 puntos cada una (nómina domiciliada junto con recibos y compras con tarjeta, seguro de hogar, seguro de vida y alarma). Según el cálculo del propio banco, para un préstamo de 150.000 euros a 20 años la bonificación ahorra 18.305 euros de intereses. Pero tú pagas los seguros y la alarma, y el coste total del préstamo (todo lo que pagas por encima del capital, gastos y esos productos incluidos) solo baja 566 euros. Además, el banco calculó el seguro de vida para un prestatario de 30 años, con una cobertura de la mitad de la deuda: 227 euros al año, sin subidas por la edad. Si el tuyo te cuesta más de 255 euros al año, las bonificaciones, en conjunto, no te compensan. El banco comprueba cada mes que se cumplen las condiciones y puede subir el tipo si alguna deja de cumplirse. Compara por coste total, no por tipo. En la FEIN, ese coste se refleja en la TAE, que la ley señala expresamente como indicador para comparar ofertas (anexo I de la Ley 5/2019): en este ejemplo de CaixaBank, 4,398% sin bonificaciones y 4,374% con todas.

Seguros

Con la hipoteca solo es obligatorio el seguro de incendios y daños de la vivienda: lo dice el Banco de España, que en su blog para clientes bancarios precisa que no hay otro seguro obligatorio. La ley no hace obligatorio el seguro de vida, pero permite al banco exigir, como condición de su oferta, un seguro que garantice el pago del préstamo (art. 17.3). En los dos casos el banco tiene que aceptar una póliza equivalente de cualquier otra aseguradora, al contratar y en cada renovación, sin cobrar por revisarla ni empeorar las condiciones del préstamo. Pero si contratas la póliza con otra aseguradora, no tendrás la bonificación que el banco da por contratar la suya, como advierte el Banco de España en ese mismo blog, así que compara el precio de esa póliza con lo que vale la bonificación.

Amortización anticipada

El préstamo se puede devolver entero o en parte en cualquier momento; si el contrato exige avisar antes, el preaviso no puede pasar de un mes (art. 23.1). Fuera de las comisiones citadas más arriba, la ley no admite otras (art. 23.4). El seguro vinculado al préstamo se extingue al amortizar, salvo que decidas mantenerlo, y te devuelven la parte de prima no consumida (art. 23.3). La suspensión temporal de estas comisiones en las hipotecas variables rigió hasta el 31 de diciembre de 2024 (Real Decreto-ley 19/2022), y el texto consolidado de la norma no recoge prórroga.

Si no puedes pagar

El banco solo puede reclamar toda la deuda de golpe (el llamado vencimiento anticipado) si se cumplen a la vez tres condiciones, todas en el artículo 24. Primera: que haya impago. Segunda: que las cuotas impagadas lleguen al 3% del capital concedido si el impago se produce en la primera mitad del plazo, o al 7% en la segunda; también se cumple con 12 o, respectivamente, 15 cuotas mensuales impagadas. Tercera: que el banco haya requerido el pago, con un plazo de al menos un mes, y haya advertido de que, si no se paga, reclamará la deuda entera. En un préstamo de 140.000 euros el 3% son 4.200 euros: algo más de cinco cuotas de 834 euros, así que el umbral se alcanza con la sexta cuota sin pagar. Los intereses de demora son el tipo ordinario más 3 puntos y solo se devengan sobre el principal vencido (art. 25 de la Ley 5/2019). Si la deuda no llega a pagarse entera, lo habitual es que el piso salga a subasta, y si lo que se obtiene no basta, el banco puede dirigirse contra tus demás bienes e ingresos para cobrar lo que falte (art. 1911 del Código Civil y art. 579.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La ley solo prevé reducir en parte esa deuda pendiente cuando el piso es la vivienda habitual del deudor (art. 579.2).

Documentos y comprobaciones: qué exige la ley y qué el banco

La ley obliga al banco a evaluar si podrás pagar sin basarse principalmente en que el valor de la vivienda supere el importe del préstamo ni en que la vivienda vaya a revalorizarse (art. 11.3 de la Ley 5/2019). El banco tiene que decirte de antemano qué documentos hacen falta y consultar tu historial crediticio en la CIRBE (Central de Información de Riesgos) del Banco de España y en algún sistema privado de información crediticia (art. 12.1). No puede repercutirte el coste de esa evaluación (art. 11.2), y si te deniega el préstamo tiene que comunicártelo por escrito e indicarte el motivo (art. 11.6).

La segunda comprobación es la de la ley de prevención del blanqueo de capitales. El banco te identifica con el pasaporte o con la tarjeta de identidad de extranjero (reglamento de la ley, art. 6.1.a) y comprueba el origen de los fondos. Que el cliente no resida en España figura en el reglamento entre los factores con los que el banco decide si aplica diligencia reforzada (art. 19.3.a.1.º), y en ese caso puede pedir documentación adicional sobre el origen de los fondos y del patrimonio (art. 20.1). Si no puede hacer estas comprobaciones, no inicia la relación con el cliente (art. 7.3 de la ley). En el resumen de noticias de septiembre lo dije así: «Es una señal de alarma para quien no es capaz de explicar razonablemente de dónde sale su dinero. Los demás, en el fondo, no tienen de qué preocuparse». Explicarlo significa documentar, paso a paso, de dónde viene el dinero.

Cada banco fija su lista concreta. Para residentes en el Reino Unido, CaixaBank la publica así:

• pasaporte, NIE (número de identidad de extranjero) y formulario de solicitud;
• las tres últimas nóminas y la última declaración de la renta (los autónomos, las de los dos últimos años);
• extractos de tres meses de las cuentas en las que se cobran los ingresos y desde las que se pagan los préstamos;
• documentos sobre el origen del dinero para la compra: extractos, movimientos de las cuentas de ahorro;
• informe de crédito del país de residencia e información sobre deudas en otros países;
• contrato de arras o de reserva del inmueble.

Lo primero que conviene tramitar es el NIE: en España lo asigna la Policía Nacional, y desde fuera se solicita a través de un consulado español (art. 205 del reglamento de la ley de extranjería). Más abajo se explica cómo hacerlo desde Latinoamérica.

CaixaBank dice que acepta los documentos en el idioma del cliente sin traducir, pero no dice qué idiomas. En el vídeo de 2025 conté el caso de un cliente del Reino Unido que presentó todo el expediente en inglés en Santander y obtuvo la aprobación sin problemas. Antes de encargar traducciones juradas, pregunta a tu banco qué idiomas acepta. Los justificantes de ingresos, según el resumen de hipotecas.me, se apostillan y se traducen cuando hace falta.

La hipoteca se puede solicitar junto con otras personas, por ejemplo con tu cónyuge: CaixaBank dice en su guía para compradores que admite hasta tres solicitantes, también de distintas nacionalidades. Si estás casado, el notario hará constar en la escritura de compraventa vuestro régimen económico matrimonial (art. 159 del Reglamento Notarial), y, si os casasteis en el extranjero, pregunta al notario antes de la operación cómo debe figurar la titularidad del piso.

La ley reconoce el derecho a una cuenta de pago básica en un banco español a quien reside legalmente en la Unión Europea, a los solicitantes de asilo y a quienes no pueden ser expulsados (artículo 3 del Real Decreto-ley 19/2017). Quien vive en Latinoamérica, el Reino Unido o Estados Unidos no tiene ese derecho, y el banco no está obligado a abrirle cuenta. Y en la práctica la hipoteca de un banco exige cuenta en ese banco: CaixaBank obliga a mantenerla durante todo el préstamo. Por eso, en el primer correo al banco pregunta si abre cuenta a un no residente de tu país. Santander permite abrir en línea una cuenta con pasaporte a residentes en Argentina, Brasil, Chile y Uruguay (entre otros países, según su página para extranjeros); es una cuenta, no una hipoteca: Santander no publica sus condiciones hipotecarias para no residentes. UCI no es un banco, y en su página dice que quizá te resulte más cómodo mantener tu cuenta bancaria actual. Pregunta a UCI en qué cuenta te cargará las cuotas.

Cómo conseguir una hipoteca para extranjeros en España: los pasos hasta el notario

El orden con menos sorpresas desagradables es este:

1. Aprobación previa. Si aún no tienes NIE, solicítalo antes de este paso: CaixaBank incluye el NIE en la lista de documentos de la solicitud. Antes de las arras, envía al banco los justificantes de ingresos y pregunta cuánto te prestaría y a qué tipo. CaixaBank da esta respuesta gratis, y a la solicitud en línea desde 15 países de Europa occidental, Estados Unidos y Canadá promete contestar en 72 horas; desde otros países, Latinoamérica incluida, su página habla de oficina (su guía de 2025, de un formulario con respuesta en 48 horas). Presenta dos o tres solicitudes a la vez, como aconsejé en el vídeo de 2025. La aprobación previa no obliga al banco a nada: la ley solo hace vinculante la FEIN.
2. Arras. En el contrato de arras acuerdas con el vendedor el precio y el plazo para firmar la compraventa, y entregas una parte del precio. La ley no fija el importe; en la práctica, como indica la organización de consumidores OCU, no es frecuente entregar más del 10% del precio.
3. Solicitud completa. Los documentos de la lista de arriba, la consulta del historial de crédito y la comprobación del origen del dinero.
4. Tasación. La hace una sociedad de tasación independiente (art. 13 de la Ley 5/2019), la pagas tú, y de su resultado depende el importe del préstamo.
5. FEIN. El banco entrega la oferta como mínimo 10 días antes de la firma.
6. Asesoramiento del notario. Se hace dentro de esos 10 días, como tarde el día anterior a la firma.
7. Firma. La hipoteca sobre vivienda se formaliza en escritura pública ante notario (art. 22.1).

La ley no fija la duración total del proceso: solo establece el mínimo de 10 días entre la FEIN y la firma. Los demás plazos proceden del consulado, el banco y el intermediario, y son referencias, no normas. Quien vive en Latinoamérica solicita el NIE en el consulado de España de su demarcación, y el número, según los consulados de Bogotá, Buenos Aires, Lima y Santiago de Chile, llega en unas dos semanas de media (el de Ciudad de México dice lo mismo, pero en otro apartado de su página indica de 20 a 30 días). CaixaBank promete una primera respuesta en 72 horas, pero solo a la solicitud en línea, reservada a residentes en 15 países de Europa occidental, Estados Unidos y Canadá. Desde que el expediente está completo hasta la firma pasan de 3 a 6 semanas según la experiencia del intermediario hipotecario hipotecas.me, con los 10 días posteriores a la FEIN incluidos; el propio intermediario advierte que no es una cifra oficial ni una garantía. El plazo exacto depende del banco y de la tasadora, así que pídeselo a tu banco por escrito.

El punto más débil de la cadena está entre el segundo paso y el quinto. Las arras se entregan antes de que el banco emita la oferta vinculante: CaixaBank incluso pide el contrato de arras entre los documentos de la solicitud. Si el banco deniega el préstamo o presta menos y el contrato no tiene condición de financiación, la respuesta del banco no te libera de la compra. El Tribunal Supremo considera, como regla general, que la dificultad para obtener financiación es un riesgo del comprador, salvo que el vendedor haya asumido ese riesgo o que las partes hayan vinculado la eficacia del contrato a la financiación (sentencia 447/2017, de 13 de julio de 2017).

Lo que pierdes en ese caso depende de cómo esté redactado el contrato de arras. El artículo 1454 del Código Civil permite al comprador desistir perdiendo las arras, y al vendedor, devolviéndolas duplicadas: son las llamadas arras penitenciales. Pero esa facultad tiene que constar con claridad: para el Tribunal Supremo no basta con remitirse a ese artículo, y sin una voluntad clara las arras se consideran confirmatorias, un simple anticipo a cuenta del precio (sentencia 583/2018, de 17 de octubre de 2018). En aquel caso, el comprador que contaba con perder solo las arras acabó obligado a pagar al vendedor el resto del precio.

Por eso, antes de firmar las arras, pide que se incluya una condición de financiación: una cláusula por la que el contrato se resuelve y te devuelven las arras íntegras si el banco no concede el préstamo. Por ejemplo: «Si antes del 15 de diciembre el comprador no obtiene la aprobación de una hipoteca de al menos 140.000 euros y lo acredita con la respuesta escrita del banco, el contrato quedará resuelto y el vendedor devolverá íntegramente las arras». Una vez firmadas las arras, el vendedor ya no tiene por qué aceptarla. Conviene encargar la redacción exacta a un abogado español antes de las arras. Si el vendedor no acepta la condición, tendrás que reducir el riesgo por tu cuenta: llegar a las arras con la aprobación previa, guardar un colchón de dinero propio por si la tasación sale baja y fijar el plazo de la compraventa con margen para la tasación, las comprobaciones y los 10 días posteriores a la FEIN.

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Ingresos en otra moneda: qué dice la ley y qué no se sabe

Si cobras en libras, dólares o pesos y pides el préstamo en euros, la cuota sigue en euros, pero en tu moneda cambia con el tipo de cambio. Si el euro se encarece un 20% frente a tu moneda, la cuota de 834 euros del cálculo anterior te costará lo que hoy cuestan unos 1.000 euros.

El artículo 4.27 de la Ley 5/2019 llama «préstamo en moneda extranjera» al denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en el que reside el prestatario o de aquella en la que percibe los ingresos o tiene los activos con los que va a devolverlo. Para esos préstamos, el artículo 20 da derecho a convertir la deuda a la moneda de los ingresos principales o a la del Estado miembro donde resides, al tipo de cambio de la fecha de la solicitud. También obliga al banco a avisar si la deuda o la cuota se desvían más de un 20% de lo que resultaría con el tipo de cambio de la fecha del contrato, y exige en la FEIN un ejemplo del efecto de una variación del 20% del tipo de cambio si el contrato no limita el riesgo de cambio por debajo del 20%.

Leída al pie de la letra, esa definición incluye también un préstamo en euros con ingresos en libras, y la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, dirigida a notarios y registradores (apartado 9), hace la misma lectura. Según ella basta con que, al firmar, la mayor parte de los ingresos o activos con los que pagas esté en una moneda distinta de la del préstamo. Lo determina el banco al formalizar, con los datos que le diste para evaluar tu solvencia, y un cambio posterior de la moneda de tus ingresos, según el sentido de la instrucción, no da un nuevo derecho de conversión. Es la interpretación de un órgano administrativo, no una sentencia. Y parte de la mecánica del artículo 20 está pensada para préstamos que no son en euros: el artículo mide la desviación del 20% con el tipo de cambio entre la moneda del préstamo y el euro. No hemos encontrado sentencias ni aclaraciones del Banco de España sobre préstamos en euros con ingresos en otra moneda, y dos bancos mencionan en sus condiciones la conversión de un préstamo así a otra moneda. Bankinter indica que, con ingresos en otra moneda, concede el préstamo en euros y que después se puede convertir a la moneda de los ingresos si esa moneda está entre las que admite el banco, y cita como base la Ley 5/2019. CaixaBank indica que, si un préstamo concedido en euros se convierte a otra moneda, el tipo fijo pasa automáticamente a variable. Son condiciones de dos bancos, no una regla general, así que no voy a afirmar que en cualquier banco tengas con seguridad derecho a convertir la deuda a tu moneda. Antes de las arras pregunta al banco por escrito si considerará tu préstamo como préstamo en moneda extranjera, y después revisa la FiAE: si el banco lo considera así, tiene que indicarlo en ella (art. 14.1.b).

Los bancos, en cambio, sí tienen en cuenta la moneda, y se ve en sus condiciones de la tabla de bancos: CaixaBank reduce el plazo de 20 a 15 años con ingresos en algunas monedas, y Banca March, según el resumen de hipotecas.me de septiembre de 2026, baja la financiación del 70% al 60% con ingresos en otra moneda.

Si vives en Latinoamérica: banco, moneda de los ingresos y envío del dinero

Aquí la nacionalidad no es lo principal: las condiciones de los bancos, como señala hipotecas.me, dependen del país de residencia y de la moneda de los ingresos, no del pasaporte. Si vives en un país latinoamericano, por regla general eres no residente; puede haber una excepción si tu familia vive en España (ver más arriba). Para pedir una hipoteca desde Latinoamérica hay que resolver seis cosas: el banco, la moneda de los ingresos, el origen del dinero, el envío del dinero, qué preguntar al banco y el NIE con el poder.

El banco. En ninguna de las entidades de la tabla de bancos hemos encontrado condiciones publicadas para residentes en un país latinoamericano concreto. CaixaBank admite la solicitud de hipoteca en línea de residentes en 15 países de Europa occidental, Estados Unidos y Canadá; en su página sobre comprar una casa siendo extranjero, al explicar cómo abrir la cuenta en línea, enumera 15 países de Europa occidental (Alemania, Austria, Bélgica, Dinamarca, Italia, Luxemburgo, Noruega, Países Bajos, Finlandia, Francia, Irlanda, Portugal, Suecia, Suiza y Reino Unido), y ninguno es latinoamericano; su guía de 2025 habla también de «15 países de Europa occidental» para la solicitud de hipoteca en línea. Para quien vive en otro país, la página de la hipoteca dice que se solicita en una oficina de CaixaBank, mientras que su guía de 2025 dice que, fuera de esos países, se rellena un formulario y el banco contacta en 48 horas. El banco no dice cuál de las dos vías vale hoy para un residente en México o en Colombia, ni qué oficina, ni si puede ir un representante en tu lugar. Los demás bancos de la tabla tampoco publican una lista de países. Como vives fuera de la Unión Europea, no tienes derecho a una cuenta básica en un banco español, así que el banco prestamista no está obligado a abrirte cuenta. Santander permite abrir en línea una cuenta con pasaporte a residentes en Argentina, Brasil, Chile y Uruguay (entre otros países, según su página para extranjeros); es una cuenta, no una hipoteca: Santander no publica sus condiciones hipotecarias para no residentes.

La moneda de los ingresos. CaixaBank acepta ingresos en euros y en otras 11 monedas: libra esterlina, corona sueca, corona danesa, corona noruega, franco suizo, dólar estadounidense y dólar canadiense (plazo máximo de 20 años) y lev búlgaro, corona checa, forinto húngaro y zloty polaco (15 años). La única moneda de uso en América Latina que figura es el dólar estadounidense. El peso mexicano aparecía en su guía de 2025 entre las monedas con una hipoteca a tipo variable cuya cuota se paga en euros y que se puede convertir una sola vez a la moneda de los ingresos, pero no está en la lista de la página actual del banco; el peso colombiano, el argentino y el chileno, el sol peruano y el real brasileño no figuran en ninguna de las dos fuentes. Banca March, en su ficha precontractual de agosto de 2026, da a los no residentes hasta el 70% con ingresos en euros y hasta el 60% con ingresos en dólar estadounidense, libra esterlina, franco suizo o monedas de países escandinavos, y no dice qué hace con otras monedas. Bankinter ofrece la hipoteca en moneda extranjera solo en un conjunto de monedas aprobado por su tesorería y remite a la oficina para saber cuáles. Si cobras en pesos u otra moneda de la región, no hemos encontrado condiciones publicadas: pregunta al banco por escrito, antes de las arras, qué financiación y qué plazo daría y si considerará tu préstamo como préstamo en moneda extranjera (ver el apartado anterior). Si, en cambio, los ingresos con los que vas a pagar llegan en euros, por ejemplo de un empleador de la UE, y la mayor parte de tus activos no está en otra moneda, un préstamo en euros a quien reside en un país de fuera de la Unión Europea no se considera en moneda extranjera según la misma instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado. No hemos encontrado reglas publicadas sobre cómo valora el banco los euros que llegan a una cuenta en un banco de tu país.

El derecho de conversión del artículo 20 de la Ley 5/2019 te deja elegir entre la moneda en que cobras la mayor parte de tus ingresos y la «del Estado miembro» en el que resides. La segunda opción se refiere a un Estado miembro de la Unión Europea y no te sirve si vives fuera de ella; la primera sí, pero Bankinter la limita a las monedas que admite. El riesgo de cambio sigue siendo tuyo: con el cálculo de más arriba, si el euro se encarece un 20% frente a tu moneda, una cuota de 834 euros te costará lo que hoy cuestan unos 1.000 euros.

El origen del dinero. El banco comprobará el origen de los fondos conforme a la ley de prevención del blanqueo de capitales (ver documentos y comprobaciones). Además, el artículo 11.1 de la Ley 10/2010 obliga a aplicar medidas reforzadas de diligencia debida en relación con los países que figuren en la decisión de la Comisión Europea sobre terceros países con deficiencias estratégicas. En la lista de la Comisión Europea figuran, a 26 de octubre de 2026, tres países de América Latina: Bolivia (desde el 29 de enero de 2026), Haití (desde el 13 de marzo de 2022) y Venezuela (desde el 5 de agosto de 2025), y en el Caribe, Trinidad y Tobago y las Islas Vírgenes Británicas. Los demás países de la región no figuran. La ley habla de medidas reforzadas, no de una prohibición, y no hemos encontrado qué piden los bancos de la tabla en esos casos, así que pregúntaselo antes de preparar la solicitud.

El envío del dinero. Hay que hacer llegar a España el dinero propio para la entrada y los gastos, y cada país tiene sus normas de cambio. Hasta ahora solo hemos podido leer la del banco central de Argentina, y de los demás países no afirmamos nada: pregunta a tu banco local y a un asesor fiscal de tu país. En Argentina, según el texto ordenado «Exterior y Cambios» del BCRA (al 14 de septiembre de 2026, Comunicación «A» 8481), las personas humanas residentes pueden comprar moneda extranjera para formar activos externos con débito en una cuenta propia en un banco local, y el banco puede acreditar los fondos en una cuenta del cliente en el exterior (punto 3.8). El texto no fija un importe máximo para esa vía (la compra en efectivo se limita a 100 dólares al mes), pero el banco tiene que comprobar que tus ingresos o activos son coherentes con el ahorro en moneda extranjera, registrar la operación en un sistema del BCRA y recoger una declaración jurada en la que te comprometes a no comprar títulos con liquidación en moneda extranjera durante los 90 días siguientes. Si los dólares ya están en una cuenta local, el punto 3.14.1 exige el registro y la misma declaración jurada para transferirlos a una cuenta propia en el exterior. Es la norma cambiaria: los impuestos argentinos no los analizamos. Las cuotas mensuales las cobrará el banco español de una cuenta en España (CaixaBank exige mantenerla durante todo el préstamo), así que tendrás que enviar dinero cada mes o mantener saldo en ella. Antes de las arras, pregunta por escrito al banco del país donde vives si hará esos envíos durante todo el préstamo.

Qué preguntar al banco. Antes de las arras, escribe a dos o tres de los bancos que trabajan con no residentes (están en la tabla de bancos) y pregunta: si estudian solicitudes de prestatarios que viven en tu país; qué financiación y qué plazo darían con ingresos en tu moneda; cómo valorarán tus ingresos y qué aceptan en lugar de nóminas; si te abrirán cuenta; si se puede hacer todo sin viajar a España. Mientras ningún banco te confirme por escrito que estudia solicitudes así, no entregues arras.

Si todos dicen que no o no contestan, no cuentes con la hipoteca mientras vivas en tu país: puedes comprar sin hipoteca española, con ahorros propios o con financiación de tu país, o retomar la hipoteca después de mudarte a España. Según el resumen de hipotecas.me, los bancos suelen financiar a los residentes hasta el 80%, y BBVA, ING y Openbank, que no conceden hipoteca a no residentes, sí se la dan a residentes. Los bancos no publican cómo valorarán tu situación al llegar a España (tipo de permiso de residencia, antigüedad en el trabajo), así que pregúntalo antes que nada.

El NIE y el poder. El NIE se puede obtener desde tu país sin viajar a España. Según el Ministerio del Interior, las solicitudes que se presentan fuera de España se hacen a través de la oficina consular española de tu país de residencia, la de tu demarcación. Los consulados de Ciudad de México y Bogotá, y los de Buenos Aires, Lima y Santiago de Chile, publican un procedimiento casi idéntico: cita previa, formulario EX-15, pasaporte, explicación de las causas económicas, profesionales o sociales de la solicitud, pago de la tasa (que varía de un consulado a otro) y, en la mayoría, una prueba de que resides en su demarcación. La presencia del solicitante o de su representante es siempre obligatoria. Si va un representante, necesita un poder en el que conste expresamente que está facultado para solicitar el NIE; los consulados de México, Colombia y Perú piden que esté apostillado. Según estos consulados, el número llega por correo electrónico en unas dos semanas de media (el de Ciudad de México indica también, en otro apartado de su página, de 20 a 30 días).

Si no vas a viajar a España para el asesoramiento del notario y la firma, necesitarás un poder. Puedes otorgarlo ante el cónsul de España de tu demarcación, que ejerce funciones notariales y autoriza poderes generales o especiales, o ante un notario de tu país: en ese caso el poder tiene que llevar la apostilla de La Haya y, si no está en español, traducción oficial al castellano (consulado de España en México). Según la tabla de la Conferencia de La Haya (actualizada a 30 de junio de 2026), son parte del Convenio de la apostilla: Argentina, Bolivia, Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, El Salvador, Guatemala, Honduras, México, Nicaragua, Panamá, Paraguay, Perú, la República Dominicana, Uruguay y Venezuela; Cuba no figura en la tabla, y si vives allí pregunta al consulado cómo legalizar el poder. Según el consulado de México, un poder especial también puede otorgarse sin comparecer en persona, por videoconferencia con un notario en España, a través del Portal Notarial del Ciudadano y con un certificado digital válido en España. Un poder general no puede otorgarse así, la página del consulado de México excluye expresamente las «hipotecas» de lo que se puede otorgar por esta vía, y la firma de la hipoteca y el asesoramiento del notario no figuran en la lista de actos que la ley permite formalizar por videoconferencia (art. 17 ter de la Ley del Notariado). La facultad de hipotecar tiene que figurar expresamente en el poder (art. 1713 del Código Civil). Pregunta antes al banco si acepta que firme la hipoteca un representante.

La hipoteca y el impuesto sobre la renta de no residentes

Mientras el piso esté vacío o lo uses tú, como no residente pagas cada año en España el impuesto de no residentes por la renta imputada del inmueble. La base es el 1,1% del valor catastral si en tu municipio se revisó y el nuevo valor entró en vigor en el ejercicio o en los 10 anteriores, y el 2% en los demás casos. Como indica la Agencia Tributaria en las instrucciones del modelo 210, de esa base no se deduce ningún gasto, tampoco los intereses de la hipoteca. El tipo es del 24%, y del 19% para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein (art. 25.1.a del texto refundido de la ley del IRNR). Con un valor catastral de 100.000 euros y una base del 2%, quien reside en Latinoamérica, el Reino Unido o Estados Unidos paga 480 euros al año.

Si alquilas el piso, solo los residentes en otros países de la UE y del Espacio Económico Europeo pueden deducir gastos de los rendimientos del alquiler, intereses de la hipoteca incluidos (art. 24.6), y los intereses, con el límite de los ingresos de ese alquiler. Quien reside en Latinoamérica, el Reino Unido o Estados Unidos tributa por el importe íntegro del alquiler, sin deducciones (art. 24.1), al mismo tipo del 24%.

España tiene firmados convenios para evitar la doble imposición con varios países de la región; según la lista de la Agencia Tributaria (actualizada el 1 de junio de 2026), figuran Argentina, Bolivia, Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Cuba, Ecuador, El Salvador, México, Panamá, Paraguay, la República Dominicana, Uruguay y Venezuela, y no figuran Perú, Guatemala, Honduras ni Nicaragua. Cómo se aplica el convenio de tu país a la renta imputada o al alquiler de un inmueble en España es una pregunta para un asesor fiscal.

Qué hacer a continuación

Hay tres cosas que conviene hacer antes de las arras, y las dos primeras, mejor incluso antes de empezar a ver pisos.

Si vives en Latinoamérica, antes de esos tres pasos aclara dos cuestiones del apartado para quienes viven en Latinoamérica: si al menos un banco estudia solicitudes de prestatarios que viven en tu país y cobran en tu moneda, y si el dinero de la entrada está en tu país, cómo y con qué requisitos lo enviarás a España. Mientras no tengas por escrito la respuesta a ambas cuestiones, no entregues arras. Si vas a pagar el préstamo con dinero que sale de tu país, pregunta también a tu banco local si hará los envíos mensuales durante todo el préstamo.

Primero: calcula la cuota con el tipo de hoy y con uno y dos puntos más. Si pasa del 30-35% de tus ingresos netos, pide un préstamo menor o busca un inmueble más barato.

Segundo: reúne los justificantes de ingresos y del origen del dinero y consigue la aprobación previa de al menos dos bancos. Si no cobras en euros, pregunta por escrito cómo valora el banco tus ingresos.

Tercero: pacta con el vendedor la condición de financiación (la devolución de las arras si el banco no concede el préstamo) antes de las arras, no después.

En la página de hipotecas y financiación explicamos cómo pedimos ofertas a varios bancos a la vez y te enseñamos la comparación, en lugar de darte una única opción cerrada. Si quieres comentar tu caso, escríbenos por WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Vídeos sobre el tema

Sobre la subida del euríbor, la cuota de una hipoteca variable y el origen del dinero: Новые правила контроля за деньгами: что происходит и как это повлияет на вас (8 de septiembre de 2026). Casos reales y requisitos de los bancos para no residentes: Испанская ипотека 2025: как купить квартиру и заработать на аренде; sus cifras son de 2025 y ya no valen. Los dos vídeos están en ruso.

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