Cómo comprobar un piso antes de comprarlo en España: nota simple, deudas ajenas y legalidad de la construcción (2026)

Qué comprobar antes de las arras y por qué no después

La compra en España se hace en dos tiempos. Primero se firma el contrato de arras: las partes fijan el precio y la fecha de la compraventa, y el comprador entrega una parte del precio. Semanas o meses después se firma ante el notario la compraventa, la escritura. Si el contrato dice expresamente que las arras son penitenciales, según el artículo 1454 del Código Civil cualquiera de las partes puede desistir, pero no gratis: el comprador pierde lo entregado y el vendedor lo devuelve duplicado. Si el contrato no da expresamente ese derecho, el Tribunal Supremo considera que las arras son confirmatorias, es decir, parte del precio (sentencia 583/2018, de 17 de octubre de 2018), y entonces a la parte que se echa atrás se le puede obligar judicialmente a cerrar la compraventa o a indemnizar los daños (art. 1124 del Código Civil).

Por eso todo lo que pueda hacer fracasar la compra se averigua antes de las arras, mientras desistir no cuesta nada: un problema posterior se convierte en una discusión sobre quién desistió y quién debe qué. Si no te da tiempo a comprobarlo todo, incorpora lo que falte al contrato como condiciones (lista más abajo).

Desde 2023 el comprador tiene derecho directo a los documentos. El artículo 31 de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite exigir, antes de firmar y de entregar cualquier dinero, información sobre la vivienda: los datos del Registro con las cargas, la superficie y la antigüedad del edificio, el certificado de eficiencia energética, el documento de habitabilidad, si está libre y sus particularidades urbanísticas. La ley no prevé sanción por negarse, pero la negativa ya es un aviso: mientras falten los documentos, no entregues las arras.

En un vídeo sobre la compra de 2025 (en ruso) describí así el error típico: «Nos enamoramos de un piso, damos un depósito y solo después descubrimos que tiene deudas o que ni siquiera pertenece al vendedor». Y advertía de que las prisas no son casuales: «…a menudo insisten en la urgencia y asustan con… otros interesados, justo cuando hay algo turbio».

Antes de las arras se comprueban ocho cosas, cada una explicada más abajo:

1. La nota simple: quién es el titular y qué consta sobre la vivienda.
2. El Catastro: si es la vivienda correcta y si la superficie coincide.
3. El certificado de la comunidad de propietarios sobre deudas y las actas de las juntas sobre derramas futuras.
4. El recibo y el certificado del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
5. Los permisos del ayuntamiento para toda ampliación (licencia o declaración responsable de obras) y la declaración de segunda ocupación.
6. Quién vive en la vivienda y en qué condiciones.
7. Si la casa está junto al mar: por dónde pasa el límite del dominio público marítimo-terrestre.
8. Si necesitas alquiler turístico: los estatutos y las actas de la comunidad y las normas de la región.

En dos o tres días da tiempo a pedir la nota simple, consultar el Catastro y el visor de costas y solicitar los documentos al vendedor. Tardan más el certificado de la comunidad (hasta siete días naturales), el de la Agencia Tributaria sobre la residencia del vendedor (hasta diez días hábiles) y la respuesta del ayuntamiento (hasta un mes).

Si no vives en España, la nota simple, el Catastro y el visor se consultan online, y el resto lo hace un abogado o un representante con poder. El poder se puede otorgar de dos maneras habituales: en persona ante el cónsul de España del país donde vives (el consulado en México, por ejemplo, otorga poderes también a extranjeros y exige comparecer personalmente el día de la firma) o ante un notario de tu país, con la apostilla del Convenio de La Haya de 1961: salvo Cuba, todos los países hispanohablantes de América figuran en la lista de Estados parte del Ministerio de Justicia; pregunta antes al notario español si aceptará ese poder para la operación. El NIE, el número de identidad de extranjero, se solicita desde fuera de España en el consulado de España que corresponda a tu lugar de residencia (art. 205.4 del Real Decreto 1155/2024). El consulado en México, por ejemplo, pide cita previa, la presencia física del solicitante o de su representante y un documento que acredite que vives en su demarcación; si lo tramita un representante, necesita un poder notarial apostillado que diga expresamente que sirve para solicitar el NIE. Busca el consulado de España en tu país en el directorio del Ministerio de Asuntos Exteriores y pregúntale el plazo. Si no hablas español, el notario traduce la escritura oralmente, él mismo o con tu intérprete (art. 150 del Reglamento Notarial).

Qué incluir en el contrato de arras si no lo has comprobado todo

El artículo 1454 del Código Civil solo fija el precio de desistir, y únicamente en las arras penitenciales; el resto lo decide el texto del contrato. Si las comprobaciones no han terminado, incluye en él:

• el tipo de arras: las penitenciales permiten desistir a cualquiera de las partes, también al vendedor al que le ofrezcan más, a cambio de las arras, mientras que las confirmatorias dan a cada parte el derecho de exigir judicialmente que se cierre la compraventa o que se le indemnice; si eliges las penitenciales, nómbralas así expresamente y describe qué pierde cada parte, porque una simple referencia al artículo 1454 puede no bastar;
• la devolución íntegra de las arras si antes de la compraventa aparecen deudas con la comunidad o por el IBI, un embargo, una obra sin permisos, que la casa caiga en el dominio público marítimo-terrestre o en la zona de servidumbre de protección, o si el vendedor no entrega los certificados prometidos o no cancela la hipoteca ni antes de la compraventa ni con cargo al precio ante el notario;
• las derramas aprobadas por la junta y quién las paga;
• quién cancela la hipoteca y el embargo y presenta los documentos en el Registro, y en qué plazo;
• quién prepara la declaración responsable de segunda ocupación y a cargo de quién;
• si el vendedor no es residente, la retención del 3% del precio y, si es persona física, el pago de su plusvalía con cargo al precio;
• una fecha para la compraventa con margen para el NIE y para una posible negativa del banco.

La reserva que pide el agente antes de las arras se formaliza en un documento aparte, con sus propias condiciones de devolución. Antes de cualquier transferencia, pregunta por escrito cómo se llama el pago, cuánto es, quién lo recibe y en qué condiciones se devuelve. Tu abogado revisa el contrato, no el agente del vendedor. Si el vendedor no entrega los documentos que puedes exigir antes de pagar, o ni siquiera acepta la devolución de las arras en caso de deudas, embargo u obra sin permisos, no las entregues.

¿Comprueba el notario el piso antes de la compra?

El notario en España formaliza la operación y responde de su legalidad, pero no representa a ninguna de las partes. Muchos compradores creen que él comprobará el inmueble, y es un error peligroso. Si en tu país el notario (o el escribano) estudia los títulos del inmueble antes de escriturar, ten en cuenta que en España su comprobación es más limitada, como verás a continuación.

Según el artículo 175 del Reglamento Notarial, antes de la firma el notario debe comprobar en el Registro de la Propiedad quién es el titular y qué cargas tiene la vivienda, y repetir la consulta lo más cerca posible del momento de la firma. Además, la ley le ordena no autorizar la compraventa sin el certificado de deudas con la comunidad de propietarios (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la ley de edificios de varios propietarios) y solicitar información sobre las deudas del IBI, advirtiendo de ellas a las partes (art. 64.1 del texto refundido de la ley de haciendas locales, TRLRHL). Según el propio Notariado, el notario también pide el certificado de eficiencia energética y recoge la declaración del vendedor sobre si en la vivienda hay arrendatarios y ocupantes.

Hay cosas que el notario no está obligado a hacer. Solo exige la licencia cuando se inscribe por primera vez una obra nueva en el Registro (art. 28 de la ley estatal de suelo y rehabilitación urbana, TRLSRU); en la reventa de una vivienda terminada, la ley solo le permite pedir al ayuntamiento información sobre la situación urbanística de la vivienda (art. 27.4). No hay una norma expresa que diga «el notario no comprueba la legalidad»: es una conclusión de dos artículos. Tampoco comprueba quién vive en el piso, en qué estado está ni qué pasa con los recibos de suministros, y de los defectos ocultos solo advierte.

El comprador puede dispensar al notario de parte de sus obligaciones. Según el artículo 175.5.b, basta con declarar que te conformas con los datos del título del vendedor, con sus declaraciones y con lo que habéis pactado, y el notario no comprueba el Registro. El comprador también puede dispensar al vendedor del certificado de la comunidad. En ambos casos el riesgo es tuyo, así que esas cláusulas no se firman, aunque te metan prisa.

En el pódcast sobre los errores al comprar (en ruso), el abogado Maxim Snisar describió el límite así: el notario «no permitirá una operación flagrante», pero no «puede ni debe» dejar constancia de una deuda no contabilizada ni de los problemas con la inscripción posterior del derecho.

Conviene ir al notario antes del día de la firma: el Notariado recomienda hacerlo antes de firmar nada y de entregar dinero, y la consulta es gratuita.

Qué es la nota simple del Registro de la Propiedad y cuánto cuesta

En España los derechos sobre los inmuebles se inscriben en el Registro de la Propiedad: allí consta quién es el propietario, qué parte tiene y con qué está gravada la vivienda. Una carga es un derecho ajeno sobre la vivienda o una limitación de la propiedad que consta en el Registro: la hipoteca de un banco, un embargo por deudas del propietario, una prohibición de vender. Un inmueble en el Registro se llama finca, y cada finca tiene su número. El extracto de los asientos de una finca es la nota simple.

Jurídicamente es un informe. El artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria dice que la nota simple tiene «valor meramente informativo» y no acredita el contenido de los asientos; del error al expedirla responde el registrador. Para acreditar una carga frente a terceros, por ejemplo en un juicio, solo sirve la certificación con la firma del registrador (art. 225). Para comprobar una vivienda antes de comprarla se pide la nota simple; la certificación rara vez hace falta.

En la web del Registro la nota simple cuesta 9,02 euros por cada finca sin impuestos (sede.registradores.org); con el IVA general del 21% salen unos 11 euros, pero la web no indica el tipo, es un cálculo nuestro. Si el garaje o el trastero están inscritos como fincas independientes, hace falta una nota para cada una.

¿De dónde sale el 9,02? En el arancel de los registradores de 1989 la nota simple figura a 3,005061 euros (número 4.1.f del arancel), y los seis euros y pico restantes son el precio de expedirla por internet, que la Dirección General de los Registros y del Notariado reconoce como legal desde 1996 (resolución de 2005). Ese precio nunca se incorporó al arancel: en septiembre de 2026 el Ministerio de Justicia propuso incluir ahí los 9,02 euros (memoria del proyecto), pero a 5 de octubre el proyecto está en participación pública y no está aprobado. Por eso las guías y los artículos antiguos que hablan de «tres euros» repiten una línea del arancel, no el precio de pedirla online.

Según sus propios datos, el Registro la expide en menos de dos horas de media. Para las solicitudes online la ley da al registrador un máximo de un día hábil para comunicar su decisión (art. 222 bis.4 de la Ley Hipotecaria).

Recuerda que es una foto fija: lo que se inscriba en el Registro después de expedirla no aparecerá, así que justo antes de la compraventa se pide una nueva. Para los últimos días antes de la firma hay una opción más cómoda, la información continuada: 12,03 euros por finca sin impuestos, se puede abrir de nuevo durante cinco días naturales y muestra además los documentos que han entrado en el Registro.

Cómo pedir la nota simple online

El Registro está abierto a quien tenga interés en conocer el estado del inmueble (art. 221 de la Ley Hipotecaria), y la justificación de ese interés la valora el registrador (art. 332 del Reglamento Hipotecario). La intención de comprar una vivienda se reconoce como tal interés: la guía del Registro en lenguaje sencillo dice expresamente que quien quiera comprar una casa puede solicitar información y saber si los propietarios tienen deudas. Las agencias inmobiliarias, los abogados y los gestores, que tramitan documentos, piden las notas como parte de su trabajo, indicando el motivo.

El procedimiento es este. En sede.registradores.org abre el apartado «Registro de la Propiedad» y después «Nota simple». No hace falta registrarse. Indica el inmueble y el motivo de la solicitud; el motivo lo ve el registrador y más tarde puede saberlo también el titular. La nota llega por correo electrónico como enlace a un PDF, y la factura la emite el registrador que la expidió. La traducción al inglés cuesta 30 euros sin impuestos.

La vivienda se localiza con distintos datos, de los más fiables a los menos:

• el código registral único (CRU), antes IDUFIR: el número único del inmueble en el Registro en toda España;
• el número de finca registral junto con la provincia, el municipio y el registro;
• la dirección, también con el municipio y el registro; si los datos son incompletos, la solicitud puede rechazarse o dar una respuesta negativa;
• la referencia catastral, pero solo si el inmueble está coordinado con el Catastro;
• el nombre del titular: para esta búsqueda hace falta firma electrónica, y muestra todos los inmuebles de esa persona.

El número de finca y el registro constan en la escritura del vendedor, y la referencia catastral figura en el recibo del IBI. Si solo tienes el anuncio, pide al agente por escrito el número de finca o el CRU y el nombre del registro: el comprador tiene derecho a exigirlos antes de cualquier pago (art. 31 de la ley por el derecho a la vivienda). Si la agencia te enseña su nota, fíjate en la fecha y pide tú una reciente: son unos 11 euros.

Cómo leer una nota simple: qué aparece y qué no

La nota se compone de varios bloques, y conviene leerlos por orden.

Descripción de la finca

Aquí constan la dirección, la superficie, los linderos, la referencia catastral y una indicación de si el inmueble está coordinado con el Catastro en una fecha determinada (arts. 9 y 10 de la Ley Hipotecaria). La dirección de la nota puede no coincidir con la placa de la puerta; se explica en el apartado sobre el Registro y el Catastro.

Titular (titularidad)

Este bloque dice quién es el propietario, qué parte le corresponde y con qué título adquirió la vivienda. Compara el nombre y el número de documento con el pasaporte del vendedor. Si hay varios propietarios, hay que ponerse de acuerdo con todos, no solo con quien enseña el piso. Si entre ellos hay un fallecido, primero los herederos deben aceptar la herencia e inscribirla a su nombre (art. 20 de la Ley Hipotecaria); está explicado con detalle en el artículo sobre la venta de un inmueble por un no residente. Si el vendedor está casado y la vivienda figura en este bloque como ganancial o es la vivienda familiar, para venderla hace falta el consentimiento del cónyuge aunque en la nota conste un solo nombre (arts. 1320 y 1377 del Código Civil); pide que el cónyuge firme también el contrato de arras.

Un caso real. Una vez, tres herederos vendían un piso, y la agencia del vendedor aseguraba que todos habían pagado el impuesto de sucesiones. Pedí los documentos: habían pagado dos. La operación se retrasó cerca de un mes, pero el comprador no entró en ella con un problema ajeno sin resolver (pódcast de 2025, en ruso). Comprueba los papeles, no las palabras.

Cargas

En este bloque se ven la hipoteca del banco y los embargos. La anotación preventiva de embargo significa que un acreedor del vendedor ha asegurado su deuda sobre la vivienda; el asiento dura cuatro años y puede prorrogarse (art. 86). Aquí también constan las anotaciones de demanda judicial sobre la vivienda, las prohibiciones de disponer, los derechos de retracto y las servidumbres, si se han inscrito (guía de cargas del Registro).

Notas marginales

Casi todas las notas simples llevan una nota de afección fiscal. Significa que Hacienda aún puede revisar el impuesto pagado en la venta anterior y, si se pagó de menos, responderá la propia vivienda, la tenga quien la tenga (art. 5.1 de la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales). El plazo de Hacienda para ello es de cuatro años (art. 66 de la Ley General Tributaria), y la nota dura cinco años (art. 122 del reglamento de este impuesto); después se cancela en la siguiente operación sobre la vivienda. Es un asiento habitual. Más serias son otras dos:

• la nota de que el comprador anterior, que compró a un no residente, no ingresó en Hacienda el 3% del precio que debía retener (art. 14.5 del reglamento del impuesto de no residentes): la vivienda responde de ese impuesto hasta que la nota se cancele con el justificante del pago, por lo que se pide cancelarla antes de la compraventa;
• la nota de vivienda con protección pública, VPO: el precio está limitado, y en la Comunitat Valenciana solo puede comprar una vivienda así un ciudadano español o una persona que resida legalmente aquí y que, por regla general, no tenga otra vivienda en el país (art. 41 del Decreto 180/2024). El notario no autoriza una reventa sin el visado de la administración de vivienda (art. 53 de la Ley 8/2004 en la redacción de 2025). Un no residente no puede comprar una vivienda así.

Las notas urbanísticas solo aparecen si el ayuntamiento las ha comunicado al Registro, por ejemplo un requerimiento para legalizar una obra, así que su ausencia no garantiza nada. Aparte, la nota informa de los documentos presentados en el Registro pero aún no inscritos (art. 222.9 de la Ley Hipotecaria); si hay algo, pregunta al vendedor de qué se trata.

Registro y Catastro: cómo no comprar un piso equivocado

Una vivienda consta en dos organismos distintos. El Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia e inscribe los derechos. El Catastro depende del Ministerio de Hacienda y describe el inmueble físicamente y a efectos fiscales: ubicación, superficie, año, uso y valor catastral. Las bases son distintas y no siempre coinciden. En derechos prevalece el Registro: los datos del Catastro se consideran ciertos «sin perjuicio de los del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecen» (art. 3.3 de la ley del Catastro).

La referencia catastral tiene 20 caracteres. Figura en el recibo del IBI, en la escritura y en la nota simple. Con ella, en la sede del Catastro, gratis y sin firma, se consultan superficie, año de construcción y uso. El nombre del titular y el valor catastral están protegidos: los obtiene el propio titular o quien tenga un interés legítimo directo.

Compara tres superficies: la de la nota simple, la del Catastro y la del anuncio. La Ley Hipotecaria marca la raya en el 10%: una diferencia menor entre el Registro y el Catastro puede corregirse por un procedimiento simplificado (art. 201.3), una mayor ya no. Pero en un piso de un edificio de varios propietarios incluso la corrección simplificada exige la aprobación de la comunidad (resoluciones de la DGSJFP, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 12 de febrero de 2025 y de 13 de enero de 2026), así que una diferencia notable es una pregunta para el vendedor y el abogado antes de las arras. Si el piso es en realidad más grande que en los documentos, puede ser una ampliación o una terraza cerrada: lee entonces el apartado sobre la legalidad de la construcción.

El error más desagradable parece un chiste: comprar la puerta de al lado. En el pódcast con el abogado Maxim Snisar (en ruso) se contó el caso de un fondo que vendía pisos en un edificio donde ya había okupas: al comprador le enseñaron el único piso vacío, y según los documentos compró otro, ocupado. Está analizado en el artículo sobre los okupas.

La dirección de la nota, la de la factura de la luz y la de la puerta pueden no coincidir. Según Snisar, la nota simple «se escribe como si fuera un mapa de piratas», con descripciones del tipo «la tercera puerta a la izquierda antes de la piscina». Por eso el número de finca registral y la referencia catastral de la nota se cotejan con la escritura y el recibo del IBI, y luego se comprueba in situ que la puerta que te enseñan es la descrita.

¿Se heredan las deudas del anterior propietario al comprar?

Parte de las deudas no está ligada a la persona, sino a la vivienda, y pasa a ti con ella.

Cuotas de la comunidad de propietarios

En un edificio de pisos español, los gastos comunes (limpieza, ascensor, piscina, seguro del edificio) los gestiona la comunidad de propietarios, y cada propietario paga una cuota mensual. Si el propietario anterior no pagó, la deuda queda sobre la vivienda. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el comprador responde «con el propio inmueble adquirido» de las deudas de los propietarios anteriores correspondientes a la parte del año de la compra ya transcurrida y a los tres años naturales anteriores. Si compras en octubre de 2026, respondes de 2026 hasta el día de la compra y de 2023, 2024 y 2025.

La protección frente a esa deuda es un certificado. El vendedor debe declarar en la escritura que no hay deudas, o indicarlas, y aportar el certificado de la comunidad. Lo expide quien ejerza de secretario, con el visto bueno del presidente, en el plazo de siete días naturales desde la solicitud; la ley no fija su precio. Sin el certificado el notario no autoriza la compraventa, salvo que el comprador haya dispensado expresamente al vendedor de esa obligación. No lo dispenses.

El certificado cubre el pasado, no el futuro. La junta puede decidir una reforma o una mejora importante y repartir el coste entre los propietarios en cuotas aparte, las derramas. Para las derramas de mejoras del edificio, como un ascensor nuevo, la ley dice expresamente quién paga: quien sea propietario de la vivienda cuando venza el pago (art. 17.11). Una decisión adoptada antes de tu compra, con pagos posteriores a ella, recaerá sobre ti, aunque el día de la compraventa aún no fuera una deuda. Una obra obligatoria, por ejemplo la del tejado, forma parte de los gastos ordinarios de la comunidad: de lo devengado antes de la compra responde la vivienda por la regla de los tres años, y en el contrato de arras se escribe quién paga las cuotas con vencimiento posterior a la compra.

En el pódcast con Maxim Snisar analizamos un caso parecido. El comprador había entregado una reserva, la vivienda no tenía deudas y justo antes de la compraventa resultó que la comunidad había decidido arreglar el tejado y había repartido sobre ese piso unos 10.000 euros en varios pagos. El comprador lo consideró una deuda y pidió que le devolvieran el dinero; el vendedor respondió que no era una deuda. Snisar propuso una solución para el futuro: incluir en el contrato de arras no solo las deudas y las cargas, sino también las derramas aprobadas por la junta, llamándolas «derramas». Así no hay discusión sobre si es o no una deuda.

Antes de comprar, nosotros vamos primero a la comunidad y preguntamos qué está previsto: si el edificio no tiene ascensor, puede que ya se haya decidido instalarlo y que parte del coste lo pagues tú después de comprar (vídeo de 2026, en ruso). Pide al vendedor las actas de las juntas de los últimos años (el libro de actas lo custodia el secretario, art. 19.4) y busca en ellas las derramas aprobadas, los litigios y los requerimientos sobre el edificio.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

El IBI es el impuesto municipal anual sobre los inmuebles. El de cada año lo paga quien es propietario el 1 de enero, y las partes deciden en el contrato cómo repartir el impuesto del año de la venta: la ley permite repercutirlo según las reglas civiles (art. 63 de la ley de haciendas locales).

El IBI impagado también queda sobre la vivienda, pero en segundo lugar: según el artículo 64.1, el inmueble responde de toda la cuota después de que el ayuntamiento intente cobrarla al vendedor y lo declare fallido (art. 41.5 y 176 de la Ley General Tributaria). El artículo no dice de cuántos años. El plazo general de prescripción de las deudas tributarias es de cuatro años (art. 66), pero es un plazo para Hacienda, no una regla sobre el comprador.

Según el artículo 64.1, el notario debe solicitar la información sobre la deuda. Los notarios de la provincia de Valencia la reciben por vía electrónica desde 2022 en virtud de un convenio con la diputación en 192 municipios, pero la propia ciudad de València no figura en esa lista. En la provincia de Alicante, el notario recibe el informe de deudas del IBI del organismo tributario de la diputación, SUMA, de los inmuebles de toda la provincia, salvo las ciudades de Alicante y Jávea (SUMA). Por eso pide al vendedor el último recibo pagado y un certificado de no tener deudas del ayuntamiento o del organismo que cobra el IBI en el municipio donde está la vivienda, por ejemplo SUMA.

Plusvalía y retención del 3% si el vendedor no es residente

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador tiene obligaciones: una si vende una empresa y dos si vende una persona física.

La primera es la plusvalía, el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, el del suelo bajo la casa. Lo paga el vendedor, pero si es persona física y no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente (art. 106.2 de la ley de haciendas locales): al ayuntamiento le paga el comprador, normalmente con dinero del vendedor retenido en la compraventa. La declaración se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la compraventa, y el Registro no inscribirá tu compra mientras no vea que el impuesto se ha declarado (art. 254.5 de la Ley Hipotecaria).

La segunda es la retención del 3%, que se aplica cuando el vendedor no es residente, también si es una empresa. Según el artículo 25.2 de la ley del impuesto sobre la renta de no residentes, TRLIRNR, el comprador debe retener el 3% del precio que paga al vendedor e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la compraventa. Si no, la vivienda responde del impuesto del vendedor hasta la menor de dos cantidades, la retención o el propio impuesto, y el registrador pone una nota sobre ello; también es posible una multa. No retener solo es seguro si el vendedor demuestra con un certificado de Hacienda que paga en España el impuesto sobre la renta o el impuesto sobre sociedades como residente (art. 14.2.a del reglamento): no bastan las palabras «soy residente», la nacionalidad ni la dirección que conste en la escritura. La Agencia Tributaria expide ese certificado, el certificado de residencia fiscal, en un plazo de hasta diez días hábiles (AEAT), así que a un vendedor extranjero, por ejemplo un británico que vive en España, pídeselo antes de las arras. El artículo sobre la venta de un inmueble por un no residente explica cómo se ve desde el lado del vendedor.

Luz, agua y gas

El contrato de electricidad en España es personal: según el artículo 28.2 del Real Decreto 88/2026, su titular debe ser quien usa realmente la energía. No hemos encontrado ninguna norma por la que el nuevo propietario pague la deuda del anterior. El contrato anterior con la red se extingue automáticamente al firmarse uno nuevo, si no tiene deuda (art. 40.2.c), y el real decreto no dice expresamente qué ocurre si la hay. Las reglas del agua y del gas dependen del suministrador y del ayuntamiento, y no las hemos comprobado. Por eso pide al vendedor los recibos pagados de todos los suministros.

Hipoteca y embargo del vendedor: cómo se cancelan

A menudo se vende una vivienda con hipoteca: el vendedor liquida el préstamo con tu dinero el día de la compraventa. El Registro, en su guía de cargas, da al comprador tres opciones: exigir que se cancele la hipoteca antes de la compraventa, retener del precio el importe de la deuda y pagarlo tú al banco, o subrogarse en la hipoteca con el consentimiento del banco. Si en la nota consta una nota marginal de ejecución hipotecaria iniciada, la guía dice expresamente que hay que exigir que se cancele antes de comprar, porque si no la ejecución puede dejar sin efecto la inscripción del comprador.

El Banco de España describe la cancelación así. El banco del vendedor emite un certificado del saldo pendiente con los intereses no pagados, y el comprador salda la deuda con un cheque ante el notario o con una transferencia por el sistema del Banco de España. La vivienda queda libre de hipoteca y se vende sin cargas. El documento de cancelación de la hipoteca, según el Banco de España, lo paga el vendedor.

Pero deuda saldada y asiento cancelado en el Registro no son lo mismo. Según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca solo se cancela con un documento en que el banco consiente la cancelación o con una resolución judicial. El documento se llama carta de pago y cancelación; lo firma un representante del banco, no el vendedor, y desde noviembre de 2023 puede hacerlo por videoconferencia (art. 17 ter de la Ley del Notariado, blog del Banco de España). Después se presenta en el Registro, y el Banco de España advierte de que los retrasos en ese paso tienen consecuencias no deseadas: mientras no se inscriba, la hipoteca sigue en los asientos de la vivienda. Por eso, tras la inscripción de la compra, pide una nota simple nueva y comprueba que la hipoteca ya no consta. Si sigue, escribe al notario ante el que firmaste y al banco del vendedor.

No hay una instrucción notarial única para el día de la firma, así que describo la práctica habitual. El banco del vendedor da antes la liquidación del saldo a la fecha de la compraventa. Ante el notario, parte del precio va al banco y el resto al vendedor. El representante del banco firma el documento de cancelación de la hipoteca, y los documentos al Registro los presenta el notario o el gestor. Conviene escribir en el contrato de arras quién lo hace y en qué plazo.

El notario hace su parte ese mismo día: presenta electrónicamente la copia de tu escritura en el Registro. Desde ese momento rige el orden de prelación del Registro: un documento incompatible con el tuyo, presentado después, no te adelanta (arts. 17 y 24 de la Ley Hipotecaria).

Con el embargo es distinto. Una vivienda embargada se puede vender, pero sin perjuicio del acreedor (art. 71): el comprador la recibe con el embargo, y el acreedor conserva el derecho a cobrar de su valor la deuda, los intereses y las costas (art. 613.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El asiento practicado por mandamiento judicial solo lo cancela el juez (art. 83 de la Ley Hipotecaria), por eso el embargo se levanta antes de la compraventa, o se retiene la suma del precio y la deuda se salda bajo el control de un abogado. No se firma la compra con un embargo vigente bajo la promesa de «lo quitamos luego».

Cómo saber si una construcción es legal

Una vivienda puede estar inscrita en el Registro, figurar en el Catastro y, aun así, ser en parte ilegal para el ayuntamiento: una terraza acristalada, una habitación añadida, una piscina, un tabique cambiado de sitio. El Registro refleja lo que se le ha comunicado, y solo pone una nota urbanística si el ayuntamiento se lo ha comunicado (art. 9 de la Ley Hipotecaria).

En el mismo pódcast Maxim Snisar contaba una historia típica. Una persona compra un piso con una terraza acristalada donde no se podía acristalar, y después se le presenta la policía local con un requerimiento del departamento de urbanismo para retirar el cerramiento. La respuesta «yo no lo acristalé» no sirve: la infracción se compró con el piso. Según el abogado, esto afecta más a bungalows y casas, donde es más fácil añadir algo. La ley dice lo mismo: la venta no cambia las obligaciones del propietario, y el nuevo titular ocupa el lugar del anterior (art. 27.1 de la ley de suelo).

Durante cuántos años puede exigir el ayuntamiento restablecer el estado anterior

En la Comunitat Valenciana, que comprende las provincias de Valencia, Alicante y Castellón (art. 2 del Estatuto de Autonomía), este plazo lo fija la ley urbanística regional, el TRLOTUP. Según el artículo 255.1, si desde la terminación completa de las obras sin licencia o incumpliendo sus condiciones han pasado como máximo 15 años, el ayuntamiento exige al propietario que en dos meses solicite la autorización o adecue la obra. Las obras se consideran terminadas cuando la construcción está lista para cumplir su destino. Si no se puede legalizar, sigue una orden de restablecimiento de la legalidad: demolición, corte del agua, la luz, el gas y las telecomunicaciones, y una anotación en el Registro (art. 257).

Tres salvedades cambian el panorama:

• en el suelo no urbanizable y también en zonas verdes, viales, suelo de dominio público y edificios inscritos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, no hay plazo alguno (art. 255.5);
• los 15 años transcurridos no legalizan la obra: queda fuera de ordenación, no se puede reformar, ampliar ni consolidar, y solo se admiten obras por razones de seguridad, higiene y ornato (art. 256);
• el plazo se toma de la ley vigente en la fecha de terminación de las obras (art. 255.6). El plazo de 15 años rige para las obras terminadas desde el 20 de agosto de 2014 (art. 236.1 de la Ley 5/2014). Para las obras terminadas desde el 1 de febrero de 2006 hasta esa fecha, el plazo era de cuatro años (art. 224 de la Ley 16/2005) y ya ha vencido, salvo en zonas verdes, viales, suelo de dominio público y protegido y edificios del inventario del patrimonio cultural. «Sin plazo» en todo el suelo no urbanizable vale para las obras desde el 8 de febrero de 2019, y antes solo valía para el suelo protegido (art. 236.5 de la Ley 5/2014 en la redacción de 2019). Para las obras anteriores a febrero de 2006, pregunta al ayuntamiento.

No confundas estos 15 años con el plazo de prescripción de la multa: para las infracciones graves es de cuatro años (art. 270 del TRLOTUP). Son plazos distintos para medidas distintas.

Para las casas en suelo no urbanizable hay una vía aparte de legalización a través del ayuntamiento, el procedimiento de «minimización de impactos territoriales». Solo sirven las construcciones totalmente terminadas antes del 20 de agosto de 2014 (art. 228.3), y después de esa fecha no se puede ampliar la casa (art. 231). Si el vendedor dice que la casa «está en proceso de legalización», pide los documentos de ese procedimiento.

Qué sustituyó a la cédula de habitabilidad

El documento de habitabilidad, la clásica cédula de habitabilidad, ya no existe en la Comunitat Valenciana. Desde 2021 lo sustituye una declaración que presenta el propio propietario, la declaración responsable de segunda ocupación (Decreto 12/2021). Hay que renovarla si desde la primera ocupación han pasado 10 años y la vivienda se vuelve a vender o se contrata un nuevo suministro de agua, gas o electricidad; el cambio de comercializadora no cuenta. Las cédulas antiguas pierden vigencia al cambiar el ocupante. La declaración se presenta en el ayuntamiento antes de ocupar la vivienda, con un certificado de un técnico competente, válido durante tres meses.

El decreto no menciona al notario ni la escritura, y la declaración no figura como requisito para firmar la compraventa; es una conclusión nuestra a partir del texto. Pero si desde la primera ocupación han pasado 10 años, la propia venta es uno de los casos en que la declaración debe renovarse (art. 6.1.a), y sin ella no podrás dar de alta el agua ni la luz: los suministradores deben exigir la acreditación de las autorizaciones urbanísticas (art. 245 del TRLOTUP). Escribe en el contrato de arras quién prepara la declaración y a cargo de quién; en la ciudad de València el procedimiento se llama UR.DU.50.

Cómo comprobar la legalidad antes de las arras

En las normas de la región no hemos encontrado un certificado aparte «de ausencia de infracciones», así que la comprobación se compone de varios pasos. Pide al vendedor las licencias o declaraciones de todas las obras que veas: cerramiento, ampliación, piscina, cambio de distribución. Compara con la realidad la superficie y el año de construcción del Catastro. Mira las notas urbanísticas de la nota simple.

La terraza acristalada de un edificio de pisos tiene dos comprobaciones. El documento del ayuntamiento, la licencia o la declaración responsable de obras, se lo pides al vendedor, y si no existe, preguntas en el ayuntamiento qué se requería. Y el consentimiento de la comunidad: la ley incluye el cerramiento de terrazas entre las obras que aprueba la junta, ahora con tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (arts. 10.3.b y 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal), y la licencia del ayuntamiento no lo sustituye (sentencia del Tribunal Supremo 1254/2025, un caso de casas adosadas), por eso pide el acta de la junta. La fecha de las obras, desde la que se cuentan los 15 años, es difícil de probar; sin documento, considera las obras recientes.

Y escribe al ayuntamiento: según el artículo 246.4 del TRLOTUP debe contestar por escrito en un mes a la consulta de cualquier solicitante sobre la zonificación y la clasificación de la parcela; son datos del plan, no de la legalidad de una ampliación concreta. En la ciudad de València, salvo en el centro histórico, se puede solicitar un informe de situación urbanística de la parcela, que tiene carácter vinculante; según la ordenanza del ayuntamiento de 2025, los informes urbanísticos que no se nombran aparte cuestan 140,90 euros, pero no hemos podido establecer con certeza si este informe entra en esa línea. Snisar recomendaba en el pódcast pedir al ayuntamiento una confirmación de que el inmueble no tiene reclamaciones. No hay un modelo único de ese documento, así que indica en la consulta la referencia catastral y pregunta directamente si hay expedientes abiertos sobre el inmueble.

Casa junto al mar: qué pasa si cae en la zona de costas

En la Costa Blanca, como en todo el litoral de España, rige una Ley de Costas, la 22/1988. Divide la franja costera en zonas con regímenes distintos, y de la zona en que caiga la casa depende lo que realmente posees.

La zona más cercana al mar pertenece al Estado. Es el dominio público marítimo-terrestre, en siglas DPMT: las playas con sus dunas, la franja hasta donde llegan las olas en los mayores temporales conocidos y las marismas que inunda el mar (art. 3). Esa tierra no se puede vender, embargar ni adquirir por prescripción (art. 7), y no puede haber en ella propiedad privada, aunque esté inscrita en el Registro (arts. 8 y 9). El Estado traza el límite mediante el procedimiento de deslinde y puede revisarlo.

Si la casa está en la zona de servidumbre de protección

La ley no derriba las casas construidas legalmente antes del 29 de julio de 1988, ni las construidas después con autorizaciones concedidas antes de esa fecha, en la zona de servidumbre de protección. En ellas se permiten la reparación, la mejora, la consolidación y la modernización sin aumentar el volumen, la altura ni la superficie, siempre que las obras mejoren la eficiencia energética (en dos letras de clase o como mínimo hasta la B) y garanticen el ahorro de agua; antes de empezar las obras se presenta una declaración (disposición transitoria 4). En la zona de tránsito hace falta primero un informe favorable del Estado. Si la casa se derriba entera o en parte, la nueva construcción debe ajustarse por completo a la ley, y en la zona de servidumbre de protección se prohíben las construcciones residenciales. A las casas construidas allí después de 1988 sin autorización no se aplican estas flexibilidades, y sin abogado no conviene ni plantearse un inmueble así antes de las arras.

Si compras un piso en un edificio construido legalmente antes del 29 de julio de 1988, o después con autorizaciones concedidas antes de esa fecha, la prohibición de aumentar el volumen, la altura y la superficie se extiende a todo el edificio (disposición transitoria 14.3 del Reglamento General de Costas). Si el edificio ha quedado en la zona de servidumbre de protección tras la revisión de un deslinde ya practicado conforme a la ley de 1988, en él también se permiten la reparación y la modernización sin aumentar el volumen, la altura ni la superficie, si mejoran la eficiencia energética y garantizan el ahorro de agua (art. 13 bis.3 de la Ley de Costas). Para otras casas con licencia concedida después del 29 de julio de 1988 no hemos encontrado una norma expresa: antes de las arras, pregunta por escrito sobre el régimen del edificio al servicio provincial de Costas.

Si la casa ha quedado en el dominio público

Tras un nuevo deslinde, la casa puede quedar en un terreno que ahora es de dominio público, y la propiedad pasa al Estado (art. 13.1). Después hay dos regímenes. El propietario que compró de buena fe e inscribió su derecho en el Registro obtiene el derecho de ocupar y usar la parcela durante 30 años, manteniendo el uso existente, si solicita la concesión en el plazo previsto, un año desde la aprobación de la línea (disposición transitoria 1). Si no se presentó la solicitud a tiempo, el reglamento prevé igualmente una concesión, pero su plazo se cuenta desde la fecha de aprobación de la línea (disposiciones transitorias 3 y 4 del reglamento de costas). Se puede prorrogar a solicitud del titular (art. 2 de la Ley 2/2013); si la nueva línea sustituyó a una anterior, trazada antes de la Ley de Costas de 1988, los nuevos 30 años se piden en los últimos seis meses antes del vencimiento (disposición transitoria 4.3 del reglamento de costas). Pero desde 2021 hay un tope: la concesión con todas sus prórrogas no puede durar más de 75 años contados desde su otorgamiento (art. 20.4 de la Ley 7/2021 de cambio climático). Y si el Estado ha revisado un deslinde ya practicado conforme a la ley de 1988, la concesión se otorga sin solicitud, por 75 años y sin pago (art. 13 bis de la Ley de Costas). La resolución del deslinde indica qué régimen corresponde a la casa; si la línea es reciente, pide al vendedor la concesión o la confirmación de que la solicitud se presentó a tiempo. Cuando vence la concesión, las construcciones en el dominio público se derriban, y mientras la concesión está vigente se permiten la reparación y la modernización sin aumentar el volumen, la altura ni la superficie.

La concesión se puede inscribir en el Registro, hipotecar y vender (MITECO). Es decir, una casa así se vende, pero lo que compras es un derecho por un plazo, no la propiedad. El precio debe reflejarlo.

El ejemplo de Dénia

En Dénia, el ministerio aprobó en diciembre de 2024 una nueva línea en el tramo de Les Deveses, de 3,5 km (BOE): la zona de servidumbre de protección allí es de 20 metros donde el suelo era urbano en 1988, incluido el realmente edificado, y de 100 metros donde era rústico. En septiembre de 2025 se aprobaron otros dos tramos, de 6,2 y 4,1 km (BOE, BOE). En las tres resoluciones se dio un año para solicitar la concesión: las líneas anteriores de allí se trazaron en su mayoría en 1975 y 1977, antes de la Ley de Costas.

Las resoluciones del ministerio no dicen cuántas casas están afectadas, y las cifras de la prensa difieren. El ayuntamiento, según el medio TodoAlicante en enero de 2025, contó en el primer tramo 26 casas íntegramente en el dominio público y unas 15 parcialmente; una asociación de vecinos dijo al diario ABC en agosto de 2026 que había 99 inmuebles en dominio público en todo el litoral de Dénia y unos 3000 inmuebles en las zonas de protección y de tránsito. Son estimaciones de las partes interesadas, no un recuento oficial.

Cómo comprobarlo antes de las arras

El Registro comprobará la situación de la casa por sí mismo, pero tarde. Al inscribir la compra, el registrador coteja el inmueble con los mapas del servicio de Costas (art. 36 del reglamento de costas): si el inmueble entra en el dominio público según una línea ya inscrita, se deniega la inscripción, y si la intersección solo se ve en los mapas, se suspende el asiento 90 días y se consulta al servicio de Costas, que tiene un mes para responder. En 2020 la DGSJFP confirmó la denegación de la inscripción de una compra en Nules (provincia de Castellón): la escritura se firmó en 2019 y parte de la parcela resultó estar en el dominio público según la línea de 1993 (BOE). Hay que comprobarlo antes de las arras.

La ausencia de una nota en la nota simple no prueba nada: la nota de deslinde iniciado se cancela a los tres años y solo puede prorrogarse otros tres como máximo (art. 21.3 del reglamento), y un nuevo deslinde puede no haberse iniciado aún. El reglamento obliga al registrador a informar en cualquier nota de la situación del inmueble respecto de las zonas de protección y de tránsito, pero en las notas reales no hemos visto esa línea, así que pregunta aparte.

El primer filtro puedes pasarlo tú mismo: el ministerio publica las líneas de deslinde en su visor. Los datos son orientativos, y se pueden contrastar en el servicio provincial de Costas. Los metros del anuncio, como «150 m de la playa», no deciden nada: las zonas se miden no desde el agua, sino desde el límite interior de la ribera del mar, detrás de la playa y las dunas (art. 23.1 de la Ley de Costas). Normalmente es la línea de deslinde; cuando no coinciden, la resolución del deslinde muestra ambas (art. 26.1 del reglamento de costas). Si entre la casa y ese límite hay menos de 100 metros (o 20, si el suelo era urbano en 1988), la casa está en la zona de servidumbre de protección. Si la casa está pegada al agua o en un núcleo antiguo de la playa, comenta los siguientes pasos con un abogado.

¿Se puede comprar un piso con inquilinos?

Se puede, pero el inquilino se queda con las condiciones de su contrato. Según el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador se subroga en la posición del arrendador durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, y si el arrendador anterior era una persona jurídica, durante siete, aunque el comprador esté protegido por la inscripción de su compra en el Registro. La inscripción solo importa para los contratos más largos: uno no inscrito obliga al comprador de buena fe únicamente hasta los cinco o siete años, y entonces el vendedor paga al inquilino una mensualidad de renta por cada año restante por encima de ese plazo. Para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, la creencia extendida de que «sin inscripción el contrato no afecta al comprador» es errónea; en los contratos de junio de 2013 a marzo de 2019, al comprador de buena fe inscrito en el Registro solo le obligaba el contrato inscrito (disposición transitoria 1 del real decreto-ley 7/2019).

En la nota simple el contrato se ve solo si se inscribió, y su inscripción no es obligatoria (art. 2.5 de la Ley Hipotecaria). Por eso pide una copia del contrato: el plazo, la renta, la fianza y quién paga los suministros.

El inquilino tiene derecho de adquisición preferente (art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El vendedor debe notificarle fehacientemente su decisión de vender, el precio y las condiciones principales, y el inquilino tiene 30 días naturales para comprar en las mismas condiciones. Si no hubo notificación o si en la escritura el precio es inferior al notificado, el inquilino puede ejercer el retracto, es decir, comprar la vivienda al comprador, en los 30 días siguientes a que este le entregue fehacientemente copia de la escritura; mientras no lo haga, el plazo no corre. Sin acreditar las notificaciones, el Registro no inscribe la venta de una vivienda arrendada, y si no lo está, el vendedor lo declara en la escritura bajo responsabilidad por falsedad en documento público.

El notario pregunta al vendedor si la vivienda está libre de arrendatarios y ocupantes y recoge la respuesta. Solo la visita muestra quién vive de verdad dentro: los okupas no constan en el Registro. El artículo sobre los okupas explica cómo no comprar un piso con ellos. Un consejo de ahí merece repetirse: Snisar proponía en el pódcast que, si el piso está vacío, una persona se quede dentro las dos horas que dura la firma, hasta cambiar las cerraduras. Estoy de acuerdo.

Si compras para alquiler turístico

Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera empezar un alquiler turístico debe obtener antes el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios (art. 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). Hacen falta tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.12). Con la misma mayoría la comunidad puede limitar o prohibir el alquiler, pero esa decisión no tiene efecto retroactivo, y quienes alquilaban legalmente antes de la reforma siguen con las reglas anteriores.

La limitación de los estatutos del edificio afecta al nuevo propietario solo si los estatutos están inscritos en el Registro (art. 5); así interpreta la ley el Tribunal Supremo, cuya posición cita la resolución de la DGSJFP de 2025. Una decisión que solo consta en el acta de la junta no se ve en la nota simple, por eso las actas se piden aparte. Y aunque no haya prohibición, no se puede iniciar un nuevo alquiler turístico sin el consentimiento de la comunidad.

En la Comunitat Valenciana, desde el 3 de julio de 2026, al registrar la vivienda turística el propietario declara que ha obtenido el consentimiento expreso de la comunidad (art. 133 de la Ley 3/2026; la Ley 5/2026 dio nueva redacción a ese artículo sin cambiar la norma sobre el consentimiento). El registro dura cinco años.

El estatus no pasa a ti con la vivienda. Si una vivienda turística cambió de propietario después del 8 de agosto de 2024, se presenta una nueva declaración según las reglas vigentes, con el informe favorable del ayuntamiento sobre la compatibilidad urbanística y la declaración del consentimiento de la comunidad (art. 23 bis.3 del Decreto 10/2021 en la redacción de la Ley 3/2026). El número de registro del propietario anterior no te garantiza nada.

Tú no puedes pedir el consentimiento antes de comprar: llevar el asunto a la junta corresponde al propietario (art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal), y tú todavía no lo eres. El vendedor, mientras sea el propietario, puede plantear él mismo la cuestión, y en las actas puede aparecer un consentimiento ya dado, pero la ley no dice expresamente si pasará a ti, y no hemos encontrado resoluciones de la DGSJFP sobre ello; sin un abogado, no cuentes con ese consentimiento. Antes de las arras se comprueban la prohibición en los estatutos y las actas y el informe del ayuntamiento sobre la compatibilidad urbanística; en Dénia puede solicitarlo también quien no es propietario (ayuntamiento de Dénia). Mientras no haya consentimiento, no incluyas los ingresos del alquiler en tus cálculos. En un vídeo sobre Valencia (en ruso), en mayo de 2026, lo formulé así: «Primero comprobamos las reglas y después calculamos la rentabilidad».

Certificado energético e inspección de edificios de más de 50 años

Al vender una vivienda ya terminada, el certificado de eficiencia energética es obligatorio (Real Decreto 390/2021): la copia registrada con la etiqueta se adjunta al contrato de compraventa, y la clase se indica ya en el anuncio. El certificado tiene una validez de hasta 10 años, y con la clase G no más de cinco. Vender sin certificado vigente y registrado es una infracción grave con multa de 601 a 1000 euros (disposiciones adicionales 12 y 13 de la ley de suelo), y de ello responde el vendedor. El notario pide el certificado, pero no hemos encontrado una norma por la que no se pueda firmar sin él.

Si el edificio tiene más de 50 años, en la Comunitat Valenciana es obligatorio un informe sobre su estado técnico, el Informe de Evaluación del Edificio (IEEV.CV), al menos cada 10 años (art. 189 del TRLOTUP). En un edificio de varios propietarios lo encarga y paga la comunidad, y la antigüedad del edificio se toma del Catastro (Generalitat). Por no tener el informe, los propietarios se exponen a una multa de 600 a 6000 euros (art. 284.2). No hay una prohibición de vender el piso sin él. Pero el informe muestra defectos que el edificio pagará pronto con cuotas comunes, así que pide al administrador el último: así sabrás las derramas futuras.

Cómo comprobar un piso antes de comprar en España, paso a paso

Todo el orden, en una tabla. Los precios y plazos figuran solo donde los confirma una fuente primaria. El coste del trabajo de un abogado no lo indicamos: no hay tarifas abiertas con fecha, así que pide un precio fijo de antemano.

El punto sobre el NIE se apoya en el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria: sin los números de identificación fiscal de todos los intervinientes, el Registro no inscribe la compraventa.

Si la comprobación encuentra algo:

Un caso real. Una de nuestras operaciones recientes estuvo a punto de fracasar el último día del plazo del contrato de arras, con 20.000 euros en juego: en la firma, el representante del banco del comprador se negó a confirmar la hipoteca. Las arras se salvaron solo porque el cliente tenía dinero propio (pódcast en el que lo conté, en ruso). Deja margen en el plazo del contrato de arras y escribe qué pasará si el banco deniega la hipoteca.

Cuando llevamos nosotros la operación. La comprobación del inmueble forma parte de nuestro acompañamiento jurídico: títulos de propiedad, deudas ocultas, normas urbanísticas locales y, aparte, el riesgo de okupas. Redactamos y traducimos los contratos, tramitamos el NIE con poder notarial, así que la compraventa se puede cerrar sin viajar a España. Tú mismo puedes seguir la tabla de pasos de arriba, si sabes qué pedir. Si quieres encargarnos la comprobación, mira la página de asesoramiento jurídico y fiscal o escríbenos por WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Qué hacer a continuación

Casi todo lo dicho cabe en una idea: el Registro muestra derechos, no el piso. La nota simple, por unos 11 euros, dice quién es el titular y qué consta sobre el inmueble. Otros documentos muestran cuánto debe el edificio, quién vive dentro, si la terraza es legal y por dónde pasa la línea del mar, y hay que reunirlos antes de las arras.

La operación transcurre con tranquilidad cuando se respeta el orden. Las sorpresas aparecen donde se aplazó la comprobación o no se llevó hasta el final: se entregó una reserva por la presión de «otros interesados», se creyó de palabra que los herederos lo habían pagado todo, no se preguntó por las derramas aprobadas por la junta. Para evitarlas bastan tiempo y unas cuantas consultas.

Si ya has elegido inmueble y todavía no has entregado las arras, escríbenos por WhatsApp +34 664 02 87 80 o deja una solicitud en la página de asesoramiento jurídico y fiscal: te explicaremos cómo hacemos la comprobación de un inmueble. Si solo estás mirando, echa un vistazo al catálogo de inmuebles y vuelve a este artículo cuando llegues a las primeras arras.

Vídeos sobre el tema

El notario, las derramas, la terraza ilegal y el piso detrás de otra puerta: Окупасы захватили дом, пока я был на сделке? Реальные случаи, pódcast con el abogado Maxim Snisar (enero de 2026). Lista de comprobación del comprador paso a paso: Хотите дом в Испании? Вот что нужно знать перед покупкой; el vídeo es de 2025 y parte de sus cifras y normas han quedado obsoletas. Los dos vídeos están en ruso.

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