Gastos de compra de vivienda en España 2026: presupuesto para la Comunitat Valenciana

Cuánto suman los gastos de compra de vivienda en España: respuesta corta

Para la Comunitat Valenciana, operaciones desde el 1 de junio de 2026, sin contar la comisión de la inmobiliaria:

La gestión incluye notario, registro y gestoría: en conjunto, entre 1.200 y 2.000 euros en un inmueble de 200.000 euros, lo más habitual alrededor de 1.500. Los aranceles de notario y registro suben más despacio que el precio, así que su peso baja cuanto más sube este: en un piso de 400.000 euros la gestión ronda los 1.800 euros, ya no el 0,7% sino alrededor del 0,45%.

A continuación reviso cada partida y señalo dónde se suele perder dinero.

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales): el gasto principal en segunda mano

El ITP lo paga el comprador, en el plazo de un mes desde la firma ante notario, mediante el modelo 600. El tipo es autonómico, y esto es lo primero que hay que tener claro: las cifras de Madrid o Andalucía no tienen nada que ver con la Comunitat Valenciana. Ese plazo de un mes también lo es: en otras comunidades puede ser distinto.

Desde el 1 de junio de 2026 el tipo general aquí es del 9%. Antes de esa fecha era el 10%. El cambio lo introdujo la Ley 5/2025 de la Generalitat y quedó fijado en el texto consolidado de la Ley 13/1997. Si el inmueble supera el millón de euros, el tipo del 11% se aplica a todo el precio, no solo al exceso. No es una escala progresiva: en un inmueble de 1,2 millones de euros el impuesto son 132.000 euros, no 112.000.

El ahorro en cifras concretas:

Existen tipos reducidos, pero no son para cualquiera: son para categorías concretas de comprador, no una regla general para la «primera vivienda».

Funciona así. Primero se comprueba si encajas en una categoría, y solo después se mira el precio del inmueble: los 180.000 euros no funcionan como umbral de acceso, sino como línea divisoria entre los dos tramos de tipos.

El límite de renta no se mide por el sueldo, sino por la declaración de la renta: la suma de la base liquidable general y la del ahorro no puede superar los 30.000 euros en tributación individual ni los 47.000 en tributación conjunta. Para las familias numerosas y monoparentales de categoría especial los umbrales son más altos: 35.000 y 58.000. Esa clasificación se decide al margen del límite anterior. La categoría especial son cinco hijos o más, y también cuatro cuando al menos tres proceden de parto, adopción o acogimiento permanente o preadoptivo múltiples, o cuando la renta anual dividida entre el número de miembros no supera el 75% del salario mínimo interprofesional. Cada hijo con discapacidad o incapacitado para trabajar cuenta por dos (artículo 4 de la Ley 40/2003). Qué categoría te corresponde lo dice el propio título de familia numerosa. El límite afecta a los menores de 35, a las familias numerosas y monoparentales y a las mujeres víctimas de violencia de género; no se aplica a las bonificaciones por discapacidad ni a la VPO.

Y un detalle que suele costar dinero: el tipo reducido solo se aplica a la parte del inmueble que adquiere quien tiene derecho a él. Si uno de los cónyuges tiene 34 años y el otro 37, la bonificación cubre la mitad.

Si tienes más de 35 años y no encajas en ninguna categoría, tu tipo es el 9% con independencia de tu renta; y el 11% si el inmueble supera el millón de euros. En ese caso, las bonificaciones se pueden saltar directamente.

Comprueba las categorías y condiciones en el portal de la Agencia Tributaria Valenciana en la fecha de la operación: los parámetros cambian con cada presupuesto autonómico. Aquí el error sale caro en los dos sentidos: se puede pagar de más o recibir una liquidación complementaria.

Valor de referencia: por qué el impuesto no se calcula sobre tu precio

El impuesto se calcula sobre la mayor de dos magnitudes: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro. Aquí es donde más dinero se pierde.

Desde 2022 la base imponible del ITP no es el precio de la escritura, sino el valor de referencia del inmueble, que calcula el Catastro. La regla es simple: el impuesto se calcula sobre la mayor de las dos magnitudes. Compraste por 100.000 y el Catastro considera que el inmueble vale 150.000: pagas sobre 150.000. Así lo establecen los artículos 10 y 30 del TRLITPAJD.

En nuestro ejemplo la diferencia es esta: el 9% de 100.000 son 9.000 euros, y el 9% de 150.000 ya son 13.500. Cuatro mil quinientos euros que no estaban en tu previsión.

Sobre esa misma base se mide el umbral del millón de euros a partir del cual el tipo pasa al 11%. Un inmueble comprado por 980.000 con un valor de referencia de 1.020.000 tributa al 11%: el impuesto sale por 112.200 euros. Al 9% sobre esa misma base habrían sido 91.800, así que cruzar el umbral cuesta 20.400 euros. Y comparado con el 9% sobre el precio que pagaste, que es como se suele planear el presupuesto y sale por 88.200, la diferencia son 24.000.

La lógica de Hacienda se la resumo así a los clientes: «Según nuestros datos catastrales, este piso vale 150.000. Y nos da igual por cuánto lo hayas comprado en realidad: pagas el impuesto sobre 150». En ese momento ya no hay con quién discutir ni para qué.

Es especialmente doloroso en inmuebles en mal estado y en operaciones con descuento. Negociaste el precio de buena fe, y Hacienda calcula con sus propias tablas y, meses después, envía una liquidación complementaria con recargo.

La buena noticia: el valor de referencia se puede comprobar de antemano, en un par de minutos y gratis, en la Sede Electrónica del Catastro. También se puede impugnar, pero no antes de la operación. O ya has pagado, y entonces se presenta una solicitud de rectificación de la autoliquidación con devolución de lo ingresado de más; o es la Administración la que te gira una liquidación, y esa se recurre por la vía ordinaria sin necesidad de pagar antes. En ambos casos la última palabra la tiene el Catastro: Hacienda está obligada a pedirle un informe, y ese informe es vinculante.

De la práctica de SFERO. Comprobamos el valor de referencia antes de que el cliente entregue las arras. No después de firmar la reserva, con el dinero ya en manos ajenas, sino antes. Este único paso ha evitado más de una sorpresa desagradable: si la base imponible es muy superior al precio, es motivo para recalcular el presupuesto, seguir negociando o retirarse.

Obra nueva: IVA más AJD

La compra a promotora tributa de otra forma. En lugar de ITP se pagan dos impuestos.

El IVA es del 10% sobre el precio. El tipo es estatal, fijado por la Ley 37/1992. Para la vivienda de protección oficial de régimen especial se aplica un 4%.

El AJD es autonómico. En la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026 el tipo general es del 1,4% frente al 1,5% anterior.

Y ahora la bonificación de la que casi no se habla. Si la obra nueva se compra como vivienda habitual, el AJD es del 0,1% en lugar del 1,4%. En un piso de 200.000 euros son 200 euros en vez de 2.800. Unos dos mil seiscientos euros de diferencia, solo por conocer la bonificación y solicitarla al formalizar.

La norma lo formula en pocas palabras. El tipo del 0,1% se aplica a las «primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de vivienda habitual», y la definición de vivienda habitual se toma de la normativa estatal del IRPF.

Fíjate en lo que esta condición no exige: ni umbral de precio del inmueble, ni límite de renta, ni tope de edad. Pero «vivienda habitual» aquí es un término fiscal, no una expresión coloquial. Según la normativa del IRPF, es la vivienda que habitas de manera efectiva en un plazo de doce meses desde la compra y en la que resides de forma continuada al menos tres años.

Qué pasa si la condición se incumple. La alquilas, te mudas o nunca llegas a entrar, y quedas obligado a regularizar por tu cuenta: presentar la autoliquidación en el plazo de un mes desde el incumplimiento y pagar la diferencia hasta el 1,4% más los intereses de demora. En un piso de 200.000 euros, esos mismos 2.600 euros y los intereses. La norma excepciona los casos en que el cambio de domicilio es obligado: fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o cambio de empleo. Si compras para alquilar o como segunda residencia, pagas el 1,4% general desde el principio y te ahorras el riesgo.

Una cosa más: la promotora no puede repercutir en el comprador los gastos de su propia documentación – declaración de obra nueva, división horizontal del edificio, cancelación de su propia hipoteca de promoción, y también la conexión de los suministros generales a una vivienda que debe entregarse habitable. Así lo señala expresamente como condición abusiva el TRLGDCU. Si esas partidas aparecen en tu contrato, son nulas y puedes exigir que se eliminen; y si ya has firmado, lo pagado por ellas se puede reclamar.

Notario, registro y gestoría: arancel y coste real

Las tres partidas juntas suman entre 1.200 y 2.000 euros en un inmueble de 200.000, lo más habitual alrededor de 1.500. Las desgloso, porque aquí circulan muchos mitos.

Notario. El arancel es estatal, fijado por el Real Decreto 1426/1989, y el notario no puede fijar el precio a su criterio. Para una operación de 200.000 euros el arancel base ronda los 340 euros. Pero se suman los folios de la escritura, las copias autorizadas y el IVA, así que en la práctica la factura queda en 600-1.000 euros. El consejo de «reserva mil euros» no es tanto un mito como el techo de la horquilla.

Inscripción en el Registro de la Propiedad. El arancel lo fija el Real Decreto 1427/1989; la cuantía base sobre los mismos 200.000 euros ronda los 177 euros. Con las partidas adicionales y el IVA, la factura suele quedar en 300-500 euros.

Gestoría. El coste es de mercado, no está regulado por ley: la horquilla habitual es de 300-500 euros. En teoría puedes hacer todo el trámite tú mismo; en la práctica, sin dominar los plazos y el papeleo, es un camino largo y arriesgado: perder el plazo de un mes del impuesto sale más caro que la gestoría.

Un detalle importante: este dinero hace falta antes de la operación, no después. El notario no entrega la documentación hasta que la factura está pagada.

Hipoteca: quién paga qué tras la ley de 2019

Si pides hipoteca, casi toda la gestión del préstamo la paga el banco. Es uno de los puntos que menos se tienen en cuenta de todo el presupuesto: hay gente que paga por algo que no está obligada a pagar.

Hasta 2019 casi todos los gastos de formalización de la hipoteca se repercutían en el prestatario. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario lo cambió, y su artículo 14 reparte con precisión quién paga cada cosa. El AJD es la excepción: no lo trasladó al banco esta ley, sino la norma tributaria de 2018, que señaló al prestamista como sujeto pasivo de las escrituras de hipoteca.

O sea, de toda la lista solo te queda la tasación, entre 250 y 450 euros habitualmente. Y la pagas en cualquier caso, incluso si el banco acaba denegando el préstamo: el tasador ya hizo su trabajo.

Esa misma ley te da dos herramientas de las que en la oficina no se habla. Con al menos diez días de antelación a la firma, el banco tiene que entregarte el paquete de documentación con el proyecto de contrato y el desglose de todos los gastos: con él se comprueba la tabla de arriba. Y el notario, que eliges tú y no el banco, está obligado a repasar ese paquete contigo gratis antes de la operación.

Aparte está la comisión de apertura. Unos bancos no la cobran, otros llegan hasta el 1% del importe del préstamo. Con un préstamo de 150.000 euros son mil quinientos euros de golpe. Por ley la comisión debe ser única y cubrir todos los gastos del banco por estudiar y formalizar la solicitud, así que no se puede trocear en varios cobros.

Y sobre los seguros. El banco siempre exige asegurar la vivienda contra daños, y no es un capricho suyo: en los préstamos acogidos al mercado hipotecario, que son prácticamente todos los hipotecarios de vivienda, la norma obliga a asegurar el inmueble por un importe no inferior al valor de tasación de lo edificado, sin contar el suelo. Unos 200-300 euros al año. El seguro de vida la ley no te obliga a contratarlo, pero tampoco le prohíbe al banco ponerlo como condición del préstamo, a veces con el pago de varios años por adelantado a cambio de una rebaja en el tipo.

Y un derecho que en la oficina no te cuentan. El banco está obligado a aceptar la póliza de cualquier otra aseguradora con prestaciones equivalentes, tanto en la contratación inicial como en cada renovación anual. No puede cobrarte por analizar tu póliza, y aceptarla no puede empeorar ninguna condición del préstamo, el tipo de interés incluido. Lo exige el artículo 17.3 de esa misma Ley 5/2019. Hazlo con calculadora, no de oído: el ahorro en el tipo de interés no siempre compensa el coste de la póliza.

Comisión de la inmobiliaria: quién la paga en realidad

En España no hay ninguna ley que reparta la comisión entre las partes. Hay costumbre, y varía por zonas.

Regla general: la paga el vendedor, y ya está incluida en el precio del anuncio. El comprador no paga nada más.

Pero en parte del mercado valenciano se ha impuesto otra práctica: la agencia factura al comprador, normalmente 3% más IVA sobre el precio del inmueble. En un piso de 200.000 euros son 6.000 euros más 1.260 euros de impuesto, más de siete mil en total. Y esta cantidad casi nunca se menciona en el anuncio del portal: ves el precio, llamas, y solo entonces te enteras de los honorarios de la agencia.

Qué hacer en la práctica: pregunta por la comisión antes de la visita, no después de enamorarte del piso. Una llamada de teléfono ahorra siete mil euros y bastantes nervios, y permite comparar inmuebles en igualdad de condiciones.

Qué te da la agencia a cambio si pagas tú: comprobación del valor de referencia antes de las arras, revisión de deudas y cargas, negociación con el vendedor y acompañamiento hasta la inscripción registral. Valóralo por esa lista, no por el cartel de la fachada.

Arras: cuánto entregar y qué protegen

El importe de las arras no forma parte del presupuesto de gastos: va a cuenta del precio. Pero es justo lo que se pierde si no llega el dinero para el resto.

En nuestro mercado se manejan dos escalones. El contrato de reserva retira el inmueble de la venta, normalmente 1.000-3.000 euros. El contrato de arras se firma después, y ya es serio: como norma, alrededor del 10% del precio del inmueble. El importe de la reserva suele descontarse de las arras, pero eso lo fija el contrato: comprueba que lo pone.

Lo esencial sobre las arras: la protección funciona en los dos sentidos. Si te echas atrás tú, las arras se las queda el vendedor. Si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble. No es un gesto de buena voluntad, es una condición estándar del contrato, y hay que comprobarla antes de firmar.

Qué anotar en el contrato de arras, aparte del precio y los plazos:

• ausencia de deudas y cargas;
• en línea aparte, las derramas de obras ya aprobadas, no en una fórmula genérica sobre deudas;
• el reparto del IBI del año en curso;
• la obligación del vendedor de aportar el certificado de la comunidad de propietarios y las actas de las últimas juntas.

Y una regla que vale su peso en oro: no entregues las arras hasta que la revisión del inmueble esté terminada. Si te meten prisa y te asustan con otros compradores justo cuando pides los documentos, eso ya es una señal en sí misma.

Los gastos de los que no se habla

Todo lo anterior te lo cuenta cualquier inmobiliaria. Lo que viene ahora es lo que se recuerda cuando el dinero ya está gastado.

Plusvalía del vendedor, que puede acabar siendo tuya

El impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos lo paga el vendedor. Pero hay una excepción que afecta directamente al comprador extranjero: si el vendedor es persona física y no es residente fiscal en España, el impuesto lo debe pagar el comprador. Si quien vende es una sociedad, aunque sea extranjera, la regla no se aplica: paga ella. La ley llama a esta figura sustituto del contribuyente, y está recogida en el artículo 106 del TRLHL.

La lógica del Estado es clara: cobrarle a un no residente que ya se ha ido es complicado, así que la obligación recae sobre quien se queda con el inmueble. Si pagas en lugar del vendedor, tienes derecho a reclamarle ese importe: lo permite expresamente el artículo 36.3 de la Ley General Tributaria. Pero reclamar a alguien que ya se ha marchado es difícil, así que el asunto se cierra antes de la firma: cuenta el impuesto en tus gastos y negocia su compensación en el precio. La cuantía se puede saber de antemano: la calcula el ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia, y muchos municipios tienen calculadora en su web.

Otra razón para no restarle importancia: el Registro no inscribe el cambio de titularidad mientras no se le acredite que se ha presentado la autoliquidación, la declaración o la comunicación del impuesto. Lo que se exige es la presentación, no el pago; pero presentarla tiene que hacerlo alguien, y si el vendedor se ha ido, ese alguien eres tú.

Retención del 3% al comprar a un no residente

Otra obligación del comprador que pilla a casi todo el mundo por sorpresa.

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3% del precio de la operación e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 en el plazo de un mes. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor sobre la ganancia patrimonial. Así lo exige el artículo 25.2 del TRLIRNR; el procedimiento está descrito en la web de la Agencia Tributaria.

¿No retuviste y le diste al vendedor el importe completo? La obligación no desaparece, y la propia vivienda queda afecta a esa deuda. El vendedor ya está en otro país, y la reclamación te llega a ti.

Formalmente no es un gasto tuyo: pagas el 3% no al vendedor, sino al Estado. Pero si no conoces el mecanismo, es fácil entregar el importe completo y luego tener que buscar el dinero de la retención de tu propio bolsillo.

Qué pedirle al vendedor. No hay que retener si acredita mediante certificado de Hacienda que tributa por IRPF o por el impuesto sobre sociedades: con ese documento el asunto queda cerrado en la firma. Y si el vendedor se resiste a la retención, la respuesta es sencilla: es un pago a cuenta, no una confiscación. Presenta su liquidación final y recupera la diferencia.

IBI del año de la compra

El impuesto anual sobre bienes inmuebles lo paga quien era propietario a 1 de enero. Compraste en julio: formalmente, para todo el año en curso el sujeto pasivo es el vendedor.

Pero aquí viene lo que el comprador normalmente no sabe. El artículo 63.2 del TRLHL da al vendedor el derecho a repercutirte la parte proporcional del impuesto por los días que has sido propietario, y el Tribunal Supremo lo confirmó ya en 2016 (sentencia 409/2016, de 15 de junio). Funciona como norma supletoria: si el contrato no dice nada, el vendedor puede exigirte esa parte.

¿Quieres otro reparto? Escríbelo directamente en el contrato. El silencio no juega a tu favor.

El segundo punto importa más que el dinero: el IBI impagado grava el propio inmueble. Revisa los recibos de los últimos años, no te fíes de la palabra del vendedor.

Deudas con la comunidad de propietarios

Las deudas del anterior propietario con la comunidad se transmiten con la vivienda. Es la partida que casi nadie prevé en el presupuesto.

Por la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble responde de las deudas con la comunidad de propietarios del año en curso y los tres anteriores (artículo 9.1.e). Compraste un piso con deuda, y pagas tú, sin importar quién la acumuló.

La protección es sencilla: antes de la operación el vendedor debe aportar el certificado de estar al corriente de pago, firmado por el secretario de la comunidad. Sin él el notario no debería autorizar la escritura, pero comprueba que el documento existe de verdad y está actualizado.

Derrama: cuotas de obras

Las derramas pillan a la gente ya después de la mudanza, cuando el presupuesto lleva tiempo cerrado.

La derrama es una cuota aprobada por la junta de propietarios para una obra grande: tejado, ascensor, fachada. Las cantidades pueden ser serias, diez mil euros por piso no es raro, y se reparten en meses o años.

La regla del artículo 17.11 de la LPH: las derramas para mejoras las paga quien sea propietario en el momento en que venza cada plazo. Es decir, la junta pudo votar el ascensor nuevo hace un año, y los pagos empiezan después de tu compra: son tuyos.

Pero si no se trata de una mejora sino de una obra de conservación obligatoria, un tejado que gotea o una fachada en mal estado, eso son gastos generales de la comunidad y se rigen por la regla ya vista: el inmueble responde de lo impagado del año en curso y los tres anteriores, aunque se devengara antes de que tú llegaras.

Qué hacer: pide no solo el certificado de estar al corriente de pago, sino también las actas de las últimas juntas de la comunidad. Y anota la derrama en el contrato de arras en línea aparte, no la escondas bajo la fórmula genérica de «libre de cargas y gravámenes». Es justo en esa diferencia donde surge la mayoría de los conflictos.

Tasa de basuras

Desde abril de 2025 la tasa de recogida de residuos es obligatoria en todos los municipios de España: lo exige la Ley 7/2022 de residuos. Antes, en muchos municipios no existía como cobro aparte, iba incluida en otros recibos.

El importe depende del municipio y del tipo de inmueble, y suele ir desde unas pocas decenas hasta ciento cincuenta euros al año. El dinero es poco, pero la partida es nueva, y en los cálculos antiguos de gastos de mantenimiento no aparece.

Detalles que suman un par de miles de euros

Ninguna de estas partidas asusta por separado, pero juntas dan una cifra que se nota.

Las cifras de abajo son referencias de mercado a fecha de agosto de 2026, no aranceles, salvo la tasa del NIE, la nota simple y el poder ante notario: esos sí siguen aranceles estatales.

Tres partidas merecen mirarse aparte.

El cheque bancario es la partida más infravalorada de la lista. El notario exige un medio de pago acreditado, el banco cobra por emitirlo un porcentaje del importe más una comisión mínima, y esa tarifa es libre: cada entidad pone la suya. En una operación grande ya no es calderilla, sino más de mil euros. Consulta la tarifa de tu banco con antelación y pregunta también por la transferencia: al notario le importa que el medio de pago quede identificado, no que sea forzosamente un cheque.

El abogado al 1% – en un inmueble de 200.000 euros son dos mil euros. Es una decisión consciente: se puede prescindir de él si la operación la lleva una inmobiliaria con departamento jurídico propio, pero si compras directamente a un particular, el ahorro es dudoso.

El poder notarial conviene otorgarlo más amplio de lo que exige la propia operación. Si compras junto a familiares que ahora no están en España, un poder suyo permite firmarlo todo sin que tengan que viajar. Ante notario español cuesta poco, y en un consulado de España en el extranjero sale directamente como documento español: sin apostilla y sin traducción jurada.

Una nota aparte para no residentes: abrir cuenta en un banco español suele ser gratis, pero hace falta el certificado de no residencia, y ese sí tiene coste.

Gastos de comprar una vivienda en España: presupuesto completo para 200.000 euros

Comunitat Valenciana, operaciones desde el 1 de junio de 2026.

Si pides hipoteca, añade la tasación (250-450 euros) y la comisión de apertura si el banco la cobra (hasta el 1% del importe del préstamo). El resto de los gastos hipotecarios los asume el banco.

Si la comisión de la inmobiliaria te la cargan a ti, añade unos 7.260 euros (3% más IVA).

Las cifras de notario, registro y gestoría son un orden de magnitud, no un arancel: la factura exacta depende del número de folios, copias y asientos adicionales.

El presupuesto no incluye los gastos del apartado anterior: la retención del 3% y la plusvalía del vendedor no residente, el IBI del año en curso, las deudas de la comunidad y las derramas, la tasa de basuras, ni los detalles como el NIE, el cheque bancario o el poder. Si alguno te afecta, súmalo aparte.

Entre cuánto dividir tu presupuesto en 2026

Aritmética sencilla, la misma que uso yo en la primera consulta.

Tienes una cantidad y quieres saber qué presupuesto de inmueble te puedes plantear.

Ejemplo. Tienes 220.000 euros, compras segunda mano, la comisión la paga el vendedor. 220.000 dividido entre 1,10 son 200.000 euros. Ese es el techo de precio del inmueble. Los divisores están redondeados hacia arriba, así que te queda un pequeño margen.

Lo que estos divisores no incluyen, pero conviene restar aparte si lo prevés:

• un abogado independiente (alrededor del 1% del precio);
• los detalles del apartado anterior: NIE, cheque bancario, poder, traducciones;
• la plusvalía del vendedor, si resulta ser no residente.

Con el abogado y los detalles, el techo real de tu presupuesto baja unos cuantos miles más. Mejor preverlo desde el principio que descubrirlo en la firma.

La regla de «divide entre 1,15» de aquel vídeo salió con el ITP al 10% y suponiendo que la comisión la pagaba el comprador. Con la rebaja de junio da un margen a tu favor, pero mejor calcularlo con precisión.

Así lo calculamos en SFERO. En la primera consulta desglosamos el presupuesto del cliente en las partidas de esta tabla y mostramos el techo de precio antes de empezar a ver inmuebles. Así no hay que explicar a medio camino que el piso soñado se sale del presupuesto. ¿Necesitas este cálculo para tu situación? Escríbenos por WhatsApp al +34 664 02 87 80 o consulta el servicio legal y fiscal.

Qué cambió en 2026, qué no ha pasado y qué terminó antes

Qué cambió. Desde el 1 de junio de 2026 la Comunitat Valenciana bajó el ITP del 10% al 9%, y el AJD del 1,5% al 1,4%. Para el comprador de vivienda de segunda mano es la noticia más relevante del año.

Qué no ha pasado. En enero de 2025 el Gobierno anunció un impuesto de hasta el 100% para la compra de vivienda por no residentes de fuera de la Unión Europea, y esa noticia todavía circula por los grupos de chat como un hecho consumado. La proposición se presentó realmente en mayo de 2025. Pero desde entonces no se ha debatido ni una sola vez en el Congreso y no se ha convertido en ley: el Gobierno en minoría no tiene los votos, y la base jurídica de la iniciativa se cuestiona tanto a nivel constitucional como de derecho de la UE.

En agosto de 2026 no existe ningún impuesto adicional para compradores extranjeros. Si te dicen lo contrario, pide el número de la ley.

Lo que terminó antes. La golden visa por inversión inmobiliaria se abolió el 3 de abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025. Las ofertas de «compra desde 500.000 euros y consigue la residencia» ya no funcionan, y las webs que todavía las publican sencillamente no se han actualizado.

Checklist antes de firmar las arras

Las arras son el punto de no retorno: desde ese momento el dinero deja de ser tuyo si la operación se cae por tu culpa. Referencia de importes en nuestro mercado: el contrato de reserva suele ser de 1.000-3.000 euros, el contrato de arras, alrededor del 10% del precio del inmueble. Todo lo de abajo se hace antes.

1. Comprobar el valor de referencia del inmueble en la Sede del Catastro y recalcular el impuesto sobre él, no sobre el precio.
2. Averiguar quién paga la comisión de la inmobiliaria, y en qué importe.
3. Pedir la nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el propietario, qué cargas e hipotecas tiene.
4. Solicitar el certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios.
5. Pedir las actas de las últimas juntas de la comunidad y comprobar las derramas aprobadas.
6. Revisar los recibos del IBI de los últimos años.
7. Averiguar la residencia fiscal del vendedor. No residente significa que te toca la retención del 3% y, posiblemente, su plusvalía.
8. Anotar en el contrato de arras, en líneas aparte: la derrama, el reparto del IBI, la obligación del vendedor de aportar documentación.
9. Asegurarte de que el dinero para la gestión (1.200-2.000 euros) está en la cuenta, y no «aparecerá para la firma».

Qué hacer con todo esto

Si se reduce todo a una idea: el precio del portal no es el precio de compra, es aproximadamente el 90% de él.

La buena noticia: los gastos han bajado. La rebaja del ITP al 9% y el AJD bonificado al 0,1% en obra nueva como vivienda habitual dejan miles de euros ahorrados en el bolsillo del comprador. La mala: casi todas las calculadoras y artículos de la red siguen calculando con los tipos antiguos, y parte de los gastos ni los mencionan.

Tres cosas que de verdad deciden el resultado:

Comprueba el valor de referencia antes de las arras. Dos minutos de trabajo, y la diferencia puede llegar a varios miles de euros.

Averigua quién paga la comisión antes de la primera visita. Siete mil euros no es la cifra que apetece descubrir al final.

Pide las actas de las juntas de la comunidad, no solo el certificado de estar al corriente de pago. Una obra de tejado ya aprobada todavía no es una deuda, pero la vas a pagar tú.

El resto se calcula con la tabla de arriba. Y lo último que les digo a los clientes en la primera reunión: mejor conocer la verdad ahora que en la notaría.

Preguntas frecuentes