Precio de la vivienda en Valencia 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado aquí y en la Costa Blanca

Metodología: tres precios distintos para la misma vivienda

Por aquí hay que empezar cualquier conversación sobre precios, porque si no la discusión no lleva a ningún sitio: se comparan cosas que no son comparables.

Sobre una misma vivienda en España se calculan de forma habitual tres precios distintos, y no coinciden.

Precio de oferta. Lo que aparece escrito en el anuncio de un portal o en el catálogo de una agencia. Lo publican idealista, Fotocasa y nosotros mismos. Es el precio que se pide, con su margen para negociar dentro.

Precio de escritura. La cantidad que pasa por notaría y llega al Registro de la Propiedad. La recoge el Colegio de Registradores, y sobre ella se construye el índice de precios del INE. Es el único precio que ha ocurrido de verdad.

Valor tasado. La valoración que hace una sociedad de tasación independiente para el banco cuando hay hipoteca de por medio. La agrega el Ministerio de Vivienda. Es más conservador que el mercado y llega con retraso respecto a él.

A partir de aquí señalo en cada cifra cuál de las tres estoy usando. Nuestro catálogo son precios de oferta, y no pienso presentarlos como precios de mercado.

El precio de la vivienda en Valencia, Alicante y Castellón: la estadística oficial de tasación y de compraventa

Primero la geografía, porque si no las cifras se mezclan. La región se llama Comunitat Valenciana y la forman tres provincias: Valencia, Alicante y Castellón. En la provincia de Valencia está la ciudad del mismo nombre, su capital, más cara que la media provincial, así que la palabra «Valencia» significa a veces la provincia y a veces la ciudad, y lo indico cada vez. Costa Blanca es el nombre del litoral de la provincia de Alicante junto con los municipios que lo rodean, y en la estadística oficial no existe como línea propia.

Datos del primer trimestre de 2026.

Fuentes: Ministerio de Vivienda, Estadística de Valor Tasado de Vivienda, 1T 2026; Colegio de Registradores, 1T 2026. Los precios de escritura de las tres provincias salen de la nota regional de los registradores del 07.05.2026: en la nota nacional no aparecen. Ambas fuentes publican medias, no medianas.

De aquí conviene llevarse tres observaciones.

La primera: la Comunitat Valenciana es más barata que la media española, alrededor de un 18 % en valor tasado. Madrid, Barcelona y Baleares tiran de la cifra nacional hacia arriba.

La segunda: dentro de la región la horquilla es enorme. Castellón es una cuarta parte más barata que Alicante en valor tasado y un tercio más barata en precio de escritura. Esto no es «la costa» en bloque, son tres mercados distintos.

La tercera: en Valencia el valor tasado y el precio de escritura se han ido cada uno por su lado. Las tasadoras dan 1.930,6 y las compraventas reales se cierran a 1.843. En Alicante ocurre lo contrario: las escrituras van por encima de las tasaciones. La causa está en la estructura de la demanda, y la explico más abajo.

Precios en máximos y compraventas estancadas: la evolución del último año

La cifra del año en la región: un 17,2 % en doce meses según la estadística de tasación. El índice de precios de compraventa del INE da para la Comunitat Valenciana un 14,3 %, más modesto pero igualmente alto, frente al 12,9 % nacional.

El récord no está en el ritmo sino en el nivel: los precios actuales han superado el pico de 2008, el máximo previo al pinchazo del mercado. Ritmos parecidos ya se vieron en los años dos mil.

En el desglose del INE para España hay algo más importante: la obra nueva sube un 9,1 % y la segunda mano un 13,5 %. Lo segundo es récord de la serie, que arranca en 2007. Para la Comunitat Valenciana el INE no publica ese desglose. Lo normal es que suba más rápido la vivienda nueva; ahora ocurre lo contrario, y eso señala escasez de oferta, no auge constructor.

Y ahora lo que rara vez acompaña a los titulares. Las compraventas se estrechan, aunque la caída pierde fuelle. Según los datos del INE de mayo de 2026, en la Comunitat Valenciana se firmaron 8.669 operaciones, un 10,8 % menos que un año antes. En junio la caída se detuvo: 8.558 operaciones, el nivel del junio anterior, y en España las compraventas subieron un 1,6 %. En el acumulado del semestre el país sigue un 2,6 % por debajo.

Un mercado que sube con fuerza mientras se estrecha se comporta de una manera concreta: el vendedor aguanta el precio, el comprador espera y las operaciones se vuelven más raras y más largas. Para quien compra, eso no significa «hay que darse prisa antes de que suba más», sino «la negociación se ha alargado y la lista de inmuebles donde de verdad se puede acordar algo se ha estrechado».

Los datos de nuestro catálogo: precios de oferta por municipios

Aquí empiezan nuestros propios datos, y se pueden comprobar: es el catálogo de sfero.es a 5 de agosto de 2026, 184 inmuebles a la venta; en el cálculo del precio por metro han entrado 161, pisos y casas con superficie declarada. Uso la mediana, no la media. La mediana coge el centro de la lista: la mitad de los inmuebles está por encima y la mitad por debajo. Una sola villa de 2,6 millones distorsionaría la media, pero no la mediana.

Precios de oferta, catálogo de SFERO, 161 inmuebles, corte del 05.08.2026. La columna «Horquilla» enseña el metro más barato y el más caro de la muestra. De Castellón hay solo 13 inmuebles, así que la fila «Castellón» describe nuestro catálogo y no la provincia.

Por municipios, allí donde el catálogo tiene al menos cuatro inmuebles:

La advertencia sin la cual esta tabla se lee mal: las muestras municipales son pequeñas. Cinco inmuebles en Jávea no describen el mercado de Jávea, describen nuestro catálogo en Jávea. Toma las cifras municipales como una referencia gruesa, no como un dato de mercado.

La última fila parece absurda y se explica sola: Godella tiene la mediana de precio por metro más baja de todos los municipios del catálogo y, a la vez, una mediana de precio por inmueble de 1,3 millones de euros. Allí se venden casas grandes con parcela, y su metro es más barato que el de un piso junto al mar; lo que pasa es que hay muchos más metros.

Por qué nuestras cifras están por encima de las oficiales

Compara las dos tablas y la diferencia salta a la vista. El precio oficial de escritura de la provincia de Valencia es de 1.843 euros por metro. La mediana de nuestro catálogo es de 2.976. Nuestras cifras están un 61 % por encima.

No es un error ni un inflado. La diferencia tiene tres causas, y las tres conviene entenderlas.

Primera causa: el anuncio siempre está por encima de la escritura. En julio de 2026 El País cruzó los anuncios de idealista con los precios notariales de compraventa en 57 ciudades. De media, en el conjunto del país, los anuncios estaban inflados en torno a un 15 %. En la ciudad de Valencia la distancia ronda el 23 %, en la de Alicante entre el 25 y el 30 %, en Madrid se queda en el 11 % y en Granada llega al 35 %. Son datos de ciudad y no se pueden trasladar a la provincia entera, pero marcan el orden de magnitud.

Y aquí empieza lo que más se entiende al revés. Ese 25 % no es el descuento que te van a hacer. Lo más probable es que se componga de dos cosas distintas: la negociación real y los anuncios sobrevalorados que llevan meses colgados, tiran de la media hacia arriba y al final no se venden de todos modos. Lo digo con franqueza: nadie ha publicado el reparto de esa diferencia entre las dos partes, así que esto es una explicación, no una medición.

¿Y cuánto se cede de verdad? Según los datos de la red Tecnocasa de 2024, el descuento medio sobre el precio de salida rondaba el 7,5 % (un año antes, el 8,4 %). Es la cifra de una sola red de agencias y tiene dos años, así que tómala como orden de magnitud, no como norma. La segunda medición añade un matiz: según la encuesta de Fotocasa Research de noviembre de 2025, solo el 52 % de los compradores llegó a negociar; de quienes negociaron, el 83 % consiguió rebaja, pero en el 77 % la desviación respecto al precio de salida se quedó por debajo del 10 %. Es decir, en torno a una cuarta parte de quienes negociaron se movió más allá de esos diez puntos, en un sentido o en el otro. La conclusión, en todo caso, se sostiene: la negociación se mide normalmente en porcentajes de un solo dígito, no en una cuarta parte del precio.

Segunda causa: nuestro catálogo no es el parque medio de la provincia. La estadística provincial lo cuenta todo: pisos antiguos en pueblos alejados de la costa, vivienda sin reformar, inmuebles que un comprador extranjero no llegará a ver nunca. Nosotros trabajamos en un segmento estrecho, el del litoral y la ciudad de Valencia. Ese segmento es más caro que la media por definición.

Esta afirmación se puede comprobar, y la comprobación no nos favorece del todo. Comparemos nuestras medianas no con las escrituras, sino con los precios de oferta del mayor portal, es decir, magnitud contra magnitud del mismo tipo.

Nuestros datos: corte del 05.08.2026. Todas las cifras del portal corresponden a mayo de 2026: las de los municipios de la Costa Blanca proceden de una publicación del sector y las de la ciudad de Valencia, de Levante-EMV. Fuente privada, no estatal. El índice de idealista se calcula sobre anuncios de segunda mano y en nuestro catálogo también hay obra nueva, así que la comparación es aproximada.

El cuadro sale mezclado, que es justo lo que uno espera de una comparación honesta. En la ciudad de Valencia y en Jávea nuestros inmuebles están por debajo del nivel del portal. En Torrevieja y Dénia, claramente por encima, y la explicación es sencilla: en esos municipios tenemos cinco y diez inmuebles, y no de los más económicos, mientras que el portal cuenta todo el parque urbano, incluidos los pisos antiguos del interior de la trama urbana.

La conclusión general de la tabla: la diferencia con la estadística oficial de escrituras se explica sobre todo por el tipo de precio y por el segmento. Lo que no se puede demostrar con esta tabla es que nuestros inmuebles no sean, de media, más caros que el mercado: estamos por debajo del portal donde más inmuebles tenemos, es decir, en la ciudad de Valencia, y por encima con más frecuencia en las muestras pequeñas del litoral.

Tercera causa, técnica: los periodos no coinciden. Nuestro catálogo es un corte de agosto de 2026 y los precios oficiales de escritura son del primer trimestre. Con subidas en torno al 15 % anual, eso añade unos cuantos puntos más a la diferencia.

Qué hacer con todo esto en la práctica:

• la estadística oficial sirve para entender hacia dónde va el mercado y para comparar provincias entre sí;
• los precios de los anuncios sirven para saber a cuánto se está sacando de verdad allí donde estás mirando;
• en la operación concreta cuenta con pagar en torno a un 5–10 % menos que un precio de anuncio bien puesto. La diferencia de una cuarta parte aparece donde el inmueble está sobrevalorado de entrada, y esos inmuebles normalmente no llegan a venderse.

Casa o piso: el vuelco que nadie espera

Una de las preguntas más repetidas en la primera consulta es esta: qué conviene más en la costa, un piso o una casa. Lo normal es que la persona dé por hecho que la casa es más cara. Los datos dicen otra cosa, y es más interesante.

Precios de oferta, catálogo de SFERO, 161 inmuebles, corte del 05.08.2026.

El metro de una casa es casi un tercio más barato que el de un piso. Y el precio final de la casa es, aun así, casi el doble, porque estás comprando 240 metros cuadrados en lugar de 89.

De aquí sale algo práctico que rara vez se dice en voz alta. Si cuentas el presupuesto en metros cuadrados, gana la casa. Si lo cuentas en la cifra total, pierde. Y si de verdad necesitas 240 metros, la casa no es un lujo: es la manera más barata de conseguirlos.

También hay una cara B, y no está en el precio de compra: la casa tiene más gastos de mantenimiento, hay que atender la parcela y la piscina, y se alquila peor.

De la práctica de SFERO. En la primera consulta planteamos el problema de otra manera. No «piso o casa», sino «¿cuántos metros necesitas de verdad y con qué frecuencia vas a estar aquí?». De esa respuesta dependen el tipo de inmueble, el municipio y la cifra final. ¿Quieres ese cálculo aplicado a tu caso? Escríbenos por WhatsApp al +34 664 02 87 80 o mira el catálogo con el filtro de presupuesto.

Alicante: casi la mitad de los compradores son extranjeros

La cifra que explica el cuadro de precios del litoral: el 44,65 % de las compraventas de la provincia de Alicante en el primer trimestre de 2026 las firmaron extranjeros. Es la primera provincia de España, según el Colegio de Registradores.

En Alicante el precio de escritura (2.214 €/m²) está por encima del valor tasado (1.991,7); en Valencia ocurre al revés. Eso sí, que la escritura supere a la tasación no es en sí una anomalía: en España pasa lo mismo (2.429 frente a 2.315,7), porque la valoración bancaria es conservadora por definición. La anomalía está más bien en Valencia, donde las compraventas se cierran por debajo de las tasaciones. Para entenderlo hay que saber cómo calcula el banco español: presta sobre la menor de dos cantidades, el precio de la escritura y su propia tasación. Si la tasadora da menos de lo que pide el vendedor, el comprador o pone la diferencia en efectivo o empuja el precio hacia abajo. Donde se compra sobre todo con hipoteca española, la tasación funciona como techo del precio, y la provincia de Valencia se comporta exactamente así. En Alicante el comprador extranjero llega más veces con dinero propio o con un préstamo de su país, no choca contra ese techo, y las escrituras se van por encima de las tasaciones. Es una hipótesis: no hay confirmación estadística directa de ella.

Consecuencia práctica: en el litoral de Alicante no compites con el mercado local, sino con el internacional. Guiarse allí por el precio medio provincial no sirve de nada, y la economía local no manda sobre esos precios: la demanda no viene de ella. Lo cual no significa que ese mercado sea invulnerable: está atado a ciclos ajenos, a los tipos de la zona euro y a la economía de los países de donde llegan los compradores.

La otra cara del cuadro valenciano: que allí las escrituras se firmen por debajo de las tasaciones bancarias no da, contra lo que uno esperaría, más margen de negociación. La distancia entre anuncio y escritura en la ciudad de Valencia es más estrecha que en Alicante: en torno al 23 % frente al 25–30 %. A cambio, con hipoteca española en Valencia se va más tranquilo: la tasación supera al precio y el préstamo no choca contra ella.

Qué te da tu presupuesto: de euros a metros

El corte más práctico del informe. Cojo la mediana de precio por metro de cada municipio de nuestro catálogo y divido el presupuesto entre ella. Sale la superficie con la que conviene contar a los precios de oferta actuales.

Cálculo sobre las medianas de los municipios con cinco inmuebles o más en el catálogo. Godella cumple ese umbral, pero no ha entrado en la tabla: su mediana por metro corresponde a casas grandes con una mediana de precio por inmueble de 1,3 millones de euros, y calcular con ella cuántos metros da un presupuesto de 200.000 a 500.000 euros no tiene sentido. Precios de oferta, catálogo de SFERO, corte del 05.08.2026.

Una advertencia importante sobre esta tabla: se trata del precio del inmueble. Los impuestos y los gastos de la operación se suman aparte y necesitan su propia reserva: en la Comunitat Valenciana rondan el 10 % sobre el precio en vivienda de segunda mano y el 11-12 % en obra nueva. El desglose partida por partida va en un artículo aparte, que está en preparación.

Comprobación con los hechos y no con la fórmula: en el propio catálogo, por debajo de 200.000 euros hay ahora mismo 24 inmuebles con una superficie mediana de 71 m²; entre 200.000 y 300.000, 38 inmuebles con mediana de 72 m²; y entre 300.000 y 500.000, 43 inmuebles con mediana de 103 m².

El cálculo y el hecho no coinciden, y no coinciden de la misma manera en cada tramo. La comparación tampoco es del todo directa: la fórmula trabaja con un municipio y esta comprobación coge el catálogo entero, las tres provincias juntas. Aun así, por debajo de 200.000 euros la mediana real sale mayor que la calculada para Valencia (71 m² frente a 64), y en el tramo medio ocurre lo contrario. Los anuncios reales se reparten de forma desigual, así que usa la fórmula como orientación y no como promesa.

Qué se lleva de este informe quien compra

Tres cosas que de las tablas de arriba no se deducen solas.

La flexibilidad de municipio se convierte en metros directamente. El metro de Dénia es un tercio más caro que el de la ciudad de Valencia, y en metros eso se ve así: los mismos 300.000 euros dan 96 metros cuadrados en la ciudad y 71 junto al mar en Dénia. No es «más caro o más barato», son veinticinco metros concretos, es decir, una habitación.

Negocia en porcentajes de un solo dígito y no esperes milagros. La referencia es un 5–10 % sobre un precio bien puesto. Si el vendedor no se mueve nada, suele salir más barato pasar a otro inmueble que insistir: al vendedor que aguanta el precio la negociación rara vez lo mueve.

Cuenta en metros, no en etiquetas de precio. Entre dos inmuebles de 350.000 euros, uno puede tener el doble de superficie que el otro. Las medianas municipales de la tabla de arriba son una referencia gruesa del orden de magnitud, no un índice de mercado: una muestra de cinco o diez inmuebles describe nuestro catálogo, no el municipio. Para contrastar una oferta concreta, usa la estadística oficial y los anuncios activos de ese mismo barrio.

Lo que digo en la primera reunión. La conversación empieza casi siempre con la pregunta «¿cómo están los precios ahora?», y se vuelve útil cuando se da la vuelta: cuántos metros necesitas, cuántos meses al año vas a estar aquí y si estás dispuesto a una negociación de varios meses. A partir de ahí las cifras de este informe se convierten en una lista corta de municipios e inmuebles. ¿Necesitas ese cálculo para tu caso? Escríbenos por WhatsApp al +34 664 02 87 80 o abre el catálogo con el filtro de presupuesto y echa tú mismo las cuentas: todas las cifras de nuestro catálogo que hay en este informe salen de ahí.

Cómo se ha calculado este informe

Para que las cifras se puedan comprobar y repetir.

Nuestros datos: catálogo de sfero.es, corte del 5 de agosto de 2026. En total, 184 inmuebles a la venta. En el cálculo del precio por metro han entrado 161: pisos y casas con superficie declarada. Quedan fuera los terrenos y los locales. El precio por metro de cada inmueble es el precio del anuncio dividido entre la superficie que figura en su ficha del catálogo. La superficie es la que ha declarado el propietario o la promotora, y no he comprobado si todos la han medido con el mismo criterio. Uso la mediana y no la media aritmética, para que unos pocos inmuebles caros no deformen el cuadro. Por municipios he calculado solo allí donde el catálogo tiene cuatro inmuebles o más; en la tabla que traduce presupuesto a metros el umbral sube a cinco.

Qué no muestran estos datos: no describen el mercado entero. Son los precios de oferta de una agencia en un segmento concreto. Para conclusiones de mercado, usa la estadística oficial del bloque de fuentes de abajo.

Periodo de los datos oficiales: primer trimestre de 2026 para los precios y junio de 2026 para el número de compraventas. Las publicaciones aparecidas después de calcular el informe no han entrado en él y llegarán a la siguiente edición.

Actualización: el informe se recalcula cuando salgan las siguientes notas trimestrales de los registradores y del INE.

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