Impuestos por la venta de una vivienda siendo no residente 2026: retención del 3% y plusvalía

Antes de vender: el NIE y quién figura en el Registro

Hay dos cosas que deben estar en orden antes de que un agente inmobiliario pueda hacer algo útil, y ninguna es fiscal.

Hace falta el NIE, el número de identidad de extranjero con el que el sistema español vincula cada operación a una persona. Quien compró la vivienda ya lo tiene. Si se ha perdido el papel, el número sigue siendo el mismo: se asigna una sola vez y no caduca, y el certificado que lo acredita se vuelve a expedir en un consulado español o en una comisaría en España.

El Registro tiene que reflejar al propietario actual. Aquí es donde tropieza más gente, y tropieza tarde. Si la compra se hizo en matrimonio y uno de los dos ha fallecido, en el Registro de la Propiedad siguen figurando los dos nombres, y hasta que la herencia no se acepta y se inscribe no se puede vender como propietario único. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria lo dice sin rodeos: para inscribir una transmisión, el derecho de quien transmite tiene que estar previamente inscrito, y cuando en el Registro aparece otra persona, los registradores denegarán la inscripción solicitada.

No hay forma de rodearlo ni atajo que valga. La aceptación de herencia en España es un procedimiento propio, con su impuesto, y se cuenta en meses, no en semanas. Quien esté en esa situación tiene que empezar por ahí, mucho antes de hablar de valoración.

La herencia queda fuera del alcance de este artículo y merece un tratamiento propio, no un párrafo. Lo que importa aquí es el orden: primero el Registro, después la venta.

Esta conversación suele llegarnos en el peor momento posible, meses después de un fallecimiento, cuando la familia ya ha decidido vender y da por hecho que lo difícil quedó atrás. Lo único útil que puede hacer alguien es plantearlo pronto. Si en la escritura hay dos nombres y uno pertenece a alguien que ya no está, ese es el punto de partida, antes incluso de hablar de precio con un agente.

La retención del 3% en la venta de una vivienda

Cuando quien vende un inmueble español es un no residente, el comprador no entrega el precio íntegro. El artículo 25.2 del texto refundido de la ley del IRNR, el impuesto sobre la renta de no residentes, le obliga a retener el 3% de la contraprestación acordada como pago a cuenta del impuesto del vendedor. La contraprestación acordada es el precio que se escritura: sobre 240.000 euros la retención son 7.200. El detalle práctico está un escalón más abajo, en el artículo 14 del reglamento: el comprador presenta el modelo 211 e ingresa el importe en el plazo de un mes desde la transmisión. El vendedor cobra el resto en la firma, y ese resto no siempre es el 97%: cuando el comprador actúa como sustituto del contribuyente, retiene además el importe de la plusvalía municipal. El ejemplar del modelo sellado le llega después, cuando el comprador lo haya presentado.

Esta retención despista porque parece un impuesto sobre el precio de venta. No lo es. Es un anticipo del impuesto sobre la ganancia, y las dos cifras coinciden pocas veces. En una vivienda que apenas se ha revalorizado, el 3% suele superar la cuota real. En una comprada barata hace veinte años, se queda muy corto.

No cierres la operación sin haber fijado cómo llegará ese modelo 211 sellado a manos del vendedor. Es el documento que acredita que el 3% se ingresó a cuenta de su impuesto, y sin él no puede descontarlo en su declaración. Como el comprador tiene un mes para presentarlo, el día de la firma ese papel todavía no existe. Conviene dejarlo cerrado en el contrato de arras, meses antes: quién lo envía y en qué plazo. Hay compradores que lo presentan y luego se olvidan de remitir la copia, y reclamarla después desde otro país es lento. Si al acercarse el mes cuatro el ejemplar sigue sin llegar, la respuesta no es esperar: se presenta el modelo 210 dentro de plazo consignando la retención igualmente, y se encarga al gestor o al representante en España que compruebe ante la Agencia Tributaria que el 211 consta ingresado. Dejar vencer el plazo cuesta más que un papel que falta.

Si compras a un no residente: lo que te toca a ti

Esta parte del artículo está escrita para el otro lado de la mesa. En una compraventa a un no residente el comprador deja de ser un mero pagador y asume dos obligaciones tributarias propias, con sus plazos y sus consecuencias.

La primera es la retención del 3%. No es opcional ni depende de lo que pacten las partes: la ley se la impone al adquirente, sea residente o no, sea persona física o jurídica, y compre o no para vivir en la vivienda. Solo hay dos supuestos en los que no procede, y los enumera el artículo 14.2 del reglamento: que el vendedor acredite con un certificado de la Agencia Tributaria que tributa por el IRPF o por el impuesto sobre sociedades, y la aportación del inmueble a la constitución o ampliación de capital de una sociedad residente. Fuera de esos dos, se retiene.

El comprador descuenta ese 3% del precio en la firma y lo ingresa con el modelo 211 dentro del mes siguiente a la transmisión, ante la delegación de la Agencia Tributaria donde está el inmueble. Se presenta una autoliquidación por cada inmueble adquirido, firmada por el adquirente o su representante, y si hay varios compradores o varios vendedores se recogen en los anexos del propio modelo. Después el comprador entrega al vendedor el ejemplar titulado «para el transmitente no residente», y ese ejemplar es lo que permite al vendedor descontarse la retención.

La segunda es la plusvalía municipal. Cuando el transmitente es una persona física no residente, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente por el artículo 106.2 del texto refundido de la ley de haciendas locales. Traducido: el ayuntamiento le reclamará a él, aunque el impuesto sea del vendedor. Conviene fijarse en la letra de ese artículo, porque se cita mal a menudo: la sustitución solo opera si el vendedor es persona física. Si quien vende es una sociedad no residente, el comprador no es sustituto de nada. Cuando sí lo es, lo habitual es retener también ese importe en la notaría y liquidarlo dentro de los 30 días hábiles siguientes. Frente al vendedor le queda el derecho de reembolso del artículo 36.3 de la Ley General Tributaria, pero eso ya es una reclamación entre particulares: por eso el importe se retiene en la firma en lugar de reclamarse después.

Qué pasa si el comprador no retiene. Aquí está el motivo por el que ningún abogado deja pasar este trámite. El propio artículo 25.2 dispone que, si la retención no se ingresa, el bien transmitido queda afecto al pago del importe menor entre esa retención y el impuesto que corresponda al vendedor. Y esa afección no se queda en el papel: el artículo 14.5 del reglamento obliga al registrador de la propiedad a hacerla constar por nota al margen de la inscripción, indicando la cantidad de la que responde la finca. La nota se cancela por caducidad o presentando la carta de pago, no de otro modo. Encima está la sanción, y aquí la escala depende de un detalle que conviene tener claro. Dejar de ingresar cantidades que se debieron retener nunca es infracción leve (art. 191.2.c). Si no retuviste nada y pagaste el precio íntegro, la infracción es grave: del 50% al 100% de lo no ingresado. Si descontaste el 3% del precio y no lo ingresaste, que es lo más habitual, es muy grave: del 100% al 150% (art. 191.4).

De ahí sale el consejo más rentable de este apartado: si el plazo del mes ya se pasó, presenta igualmente antes de que Hacienda te requiera. Presentar tarde por iniciativa propia sustituye la sanción por el recargo del artículo 27, que es del 1% más otro 1% por cada mes completo de retraso con un tope del 12%, y del 15% a partir de los doce meses, y que además se reduce en un 25% si se paga en plazo. Un no residente que ya se marchó del país es, para Hacienda, la última persona a la que resulta cómodo reclamar; el comprador está aquí.

Cuándo se deja de retener y cuándo no. La duda práctica es siempre la misma: el vendedor dice que a él no hay que retenerle. Solo un papel te libera, y es el certificado de la Agencia Tributaria que acredita que tributa por el IRPF o por el impuesto sobre sociedades, o sea, que es residente. Cualquier otra alegación, incluida la de tener más de 65 años, no te exime: esa exención es de residentes, y un vendedor no residente que crea tener derecho a algo lo reclama a Hacienda, no a ti. Ante la duda, se retiene. Retener de más le cuesta al vendedor una espera; retener de menos te cuesta a ti una deuda pegada al piso.

Y tres cosas conviene dejarlas resueltas antes de la firma. Primera, calcula la plusvalía por adelantado, y calcula los dos métodos, no solo el objetivo: en un municipio de autoliquidación eres tú quien elige al presentar, y se declara el que salga más bajo. El objetivo sale del valor catastral del suelo del recibo del IBI y del tipo de tu municipio, o se lo encargas a tu gestoría; para el del incremento real necesitas la escritura de compra del vendedor, así que pídesela antes de la firma. Y en un municipio de declaración, como Torrevieja o Dénia, la liquidación llega semanas después de firmar y llega a tu nombre, porque el sujeto pasivo sustituto eres tú, así que necesitas una estimación con margen para saber cuánto retienes. Segunda, encarga el modelo 211 el mismo día de la escritura en lugar de dejarlo para el final del mes, y no pierdas de vista el ejemplar del vendedor hasta que se lo hayas entregado. Tercera, si compras plaza de garaje o trastero con finca registral propia, son inmuebles distintos y cada uno lleva su modelo 211.

En los tres casos el criterio es el mismo: el importe que retengas de menos lo acabarás pagando tú. Queda una última comprobación, que casi nadie hace y cuesta poco más de nueve euros: unas semanas después de la inscripción, pide una nota simple de tu finca y mira si lleva la nota marginal de afección. Si no está, es buena señal: al inscribir se acreditó el ingreso. No garantiza que el importe fuera el correcto, pero sí que el 211 se presentó.

El tipo del impuesto: 19%, no 24%

El tipo que se aplica a la ganancia patrimonial de un no residente por la venta de un inmueble es el 19%. Fijo, para todo el mundo, viva donde viva. El 24% se cita con tanta frecuencia que hay vendedores que llegan a la primera reunión con un presupuesto inflado en algo más de una cuarta parte.

La confusión nace de cómo está construido el artículo 25.1. La letra a) fija un tipo general del 24% y lo rebaja al 19% para los residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo. Ese apartado habla de otras clases de renta. Las ganancias patrimoniales por transmisión de elementos patrimoniales están en la letra f).3º, que dice simplemente: el 19% cuando se trate de «ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales». En esa frase no hay ninguna condición de residencia.

Así que un vendedor residente en Londres y otro residente en Múnich pagan lo mismo por el mismo piso español. Si un asesor te dice que un pasaporte de fuera de la Unión Europea cuesta hoy el 24%, pregúntale qué letra está leyendo.

Cuánto vale la diferencia. Una vivienda comprada por 300.000 euros y vendida por 400.000 arroja una ganancia de unos 100.000 euros antes de gastos. Al 19%, la cuota ronda los 19.000 euros. Al 24% erróneo serían 24.000. Esos 5.000 euros son el precio de leer la letra equivocada.

Y una noticia que tranquiliza: nada de esto está en movimiento ahora mismo. El tipo del 19% rige desde 2016 (en 2015 fue del 20%, y del 19,5% desde julio de aquel año), el marco de la plusvalía viene de la reforma de 2021, y ni en 2025 ni en 2026 se ha tocado ninguno de los dos. El único movimiento del año fue un decreto que iba a actualizar los coeficientes de la plusvalía y que el Congreso rechazó en enero. La tabla anterior sigue vigente.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia es el valor de transmisión menos el valor de adquisición, y el valor de adquisición no es sin más lo que se pagó en su día.

Se suma al precio de compra: el impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA que se pagó al comprar, la notaría y el Registro, los honorarios del abogado y el coste de las mejoras reales del inmueble. Mejora es la obra que amplía la vivienda, la hace más habitable o alarga su vida útil. Cambiar la caldera, la cocina o el baño por otros equivalentes es conservación, y los gastos de conservación no se suman al valor de adquisición.

Se resta del precio de venta: la comisión de la agencia, los gastos jurídicos de la venta y la plusvalía municipal si la soporta el vendedor, que es lo normal en una venta de no residente, porque el comprador paga al ayuntamiento con dinero retenido del precio. Conviene pedirle al comprador el justificante del ayuntamiento y guardarlo: es lo que documenta esa resta.

Se descuenta del precio de compra, y aquí tropieza casi todo el mundo: la amortización, si el inmueble estuvo alquilado alguna vez o afecto a una actividad económica, el alquiler turístico como actividad incluido. Por esos años Hacienda minora el valor de adquisición en la amortización del edificio, y computa en todo caso la amortización mínima, la dedujera el propietario o no. El artículo 40 del reglamento del IRPF lo dice con estas palabras: se computa «en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto». Ese mínimo es el 3% anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo. El valor catastral es la valoración que hace la Administración a efectos fiscales, casi siempre por debajo del precio de mercado, y aparece en el recibo del IBI separado entre suelo y construcción.

Conviene hacer el número, porque sale más alto de lo que la gente espera. En un piso comprado por 300.000 euros de los que 210.000 eran construcción, diez años de alquiler recortan el valor de adquisición un 3% anual sobre esa cifra, es decir 63.000 euros, y el impuesto sube unos 12.000. Es la razón más frecuente de que las cuentas del vendedor salgan más bajas que las de la Administración.

La amortización se computa por el tiempo en que el inmueble estuvo efectivamente alquilado, no por todos los años de tenencia. Cómo trata Hacienda un alquiler de temporada de tres o cuatro meses al año no se desprende de la propia norma, y es la primera pregunta que hay que llevarle a la gestoría con los contratos de alquiler delante.

Y una cosa que se recuerda tarde: las rentas del alquiler de un inmueble español las declara el propio no residente en España, también con el modelo 210, y es una obligación distinta y anual. La venta no dispara por sí sola una revisión de los años anteriores, pero tampoco cierra el asunto: las obligaciones tributarias prescriben aquí a los cuatro años. Si en los años de alquiler no se presentó nada, mejor resolverlo antes de vender que después.

Guarda las facturas. Cada euro que puedas documentar reduce la ganancia, y Hacienda no acepta la palabra de nadie sobre unas obras de hace diez años. Si la factura se perdió, el gasto se pierde con ella: una transferencia bancaria por sí sola no acredita qué se compró con ese dinero. Antes de darlo por perdido, pide un duplicado al contratista o al industrial que hizo la obra. El artículo 30 del Código de Comercio obliga a las empresas a conservar sus libros y justificantes durante seis años, así que en una reforma reciente la copia suele seguir existiendo; en una obra de hace diez años, mejor no contar con ella. Y si la empresa ya no está, prueba con quien tramitó la licencia de obra o redactó el proyecto.

Una fecha que conviene mirar en la escritura. Si el inmueble urbano se compró entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, la mitad de la ganancia está exenta. Fue un incentivo de la época de la crisis, y coincide con los meses en que el mercado de la Costa Blanca tocaba fondo. Si la compra cae dentro de esa ventana, el impuesto se reduce a la mitad, y es lo primero que hay que establecer antes de calcular nada. La exención se pierde si el inmueble se compró al cónyuge, a un pariente hasta el segundo grado por consanguinidad o afinidad o a una sociedad vinculada a cualquiera de ellos, y se pierde igual si la venta de ahora se hace a alguien de ese mismo círculo.

Algo que ya no ayuda: los coeficientes de actualización, que corregían al alza el precio de compra de los inmuebles antiguos, quedaron suprimidos el 1 de enero de 2015. Quien compró en 2003 tiene como valor de adquisición la cifra de la escritura de 2003, sin corrección por inflación. Sigue existiendo un régimen aparte, bastante más estrecho, para los bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, pero está topado y alcanza a cada vez menos casos.

Modelo 210: presentar y recuperar el exceso

La venta se declara con el modelo 210. El plazo se abre un mes después de la transmisión y se cierra a los cuatro meses. Ese orden es deliberado: el modelo 211 del comprador tiene que estar en el sistema antes de que la declaración del vendedor pueda cruzarse con él.

Cómo se presenta desde otro país. Hay tres vías. Por internet, si se dispone de certificado electrónico español o de Cl@ve. En papel, rellenando el formulario en la web de la Agencia Tributaria, imprimiéndolo y presentándolo en España: en una entidad colaboradora si el resultado es a ingresar, o por correo o en persona en la delegación correspondiente al inmueble si lo que se pide es una devolución. O, y es lo que hace la mayoría de los no residentes, a través de un gestor o un abogado que lo presenta con su propio certificado, ya sea como colaborador social o en virtud de un apoderamiento inscrito ante la Agencia Tributaria. Un detalle más si en la escritura hay dos nombres: un matrimonio en el que ambos cónyuges son no residentes puede presentar una sola declaración por la venta, firmada por los dos.

Si el 3% retenido supera la cuota, la diferencia se devuelve. Lo mismo ocurre cuando la venta se cerró con pérdidas: entonces se devuelve el 3% íntegro. Pero hay que presentar la declaración igualmente. Nadie devuelve el dinero por iniciativa propia.

Hacienda dispone de seis meses para pagar, contados desde que se cierra el plazo de declaración, o desde el día de la presentación si se presentó fuera de plazo. Como ese plazo se cierra en el mes cuatro, el horizonte real llega al mes diez desde la firma. A partir de ahí se devengan intereses de demora sin necesidad de pedirlos, con una condición: que el retraso no sea imputable al propio contribuyente. En la práctica las devoluciones se van más allá de los seis meses con frecuencia, así que ese retraso conviene meterlo en los planes y no en las expectativas.

Antes de cerrar la cuenta española y marcharse, mira dónde puede aterrizar el dinero. La devolución se abona por transferencia a la cuenta que se señala en la declaración, y cuando el titular es el propio contribuyente esa cuenta puede estar abierta fuera de España. Solo tiene que ser española cuando el titular es otra persona, por ejemplo el representante.

Exenciones: cuáles alcanzan a un no residente

Sobre las exenciones se afirman cosas contradictorias con mucha seguridad. Esto es lo que existe de verdad.

La exención por reinversión en vivienda habitual no alcanza a todo el mundo. Quien reinvierte lo obtenido en una nueva vivienda habitual no tributa por la ganancia de la anterior. La exención es proporcional a lo reinvertido: si se reinvierte menos del total percibido en la venta, solo queda exenta la parte de la ganancia que corresponda a la cantidad reinvertida. Pero la norma que abre esa puerta a los no residentes la reserva a los residentes en un Estado miembro de la Unión Europea, y la extiende al Espacio Económico Europeo (Noruega, Islandia y Liechtenstein) solo cuando existe un efectivo intercambio de información tributaria. Quien reside fuera de ese círculo no la tiene. Y hay un segundo límite que se olvida más que el primero: tiene que tratarse de la vivienda habitual, la que se ha residido de forma continuada durante al menos tres años, no el apartamento al que se venía en verano. A quien ya se marchó de España el reglamento le deja un margen: la vivienda sigue considerándose habitual si lo fue en cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Para el propietario de una segunda residencia la cuestión se cierra sola, resida donde resida.

La exención de los mayores de 65 años no alcanza a un no residente. En España existe la regla: el residente mayor de 65 años que vende su vivienda habitual no tributa por la ganancia. El motivo no es que la regla viva en la ley del IRPF: allí vive también la exención del 50% de 2012, y esa sí alcanza al no residente, tal y como la aplica la propia Agencia Tributaria en su manual para no residentes. El motivo es otro: las exenciones de la ley del IRPF no se trasladan solas al no residente. La mejor prueba es la propia exención por reinversión, para la que el legislador tuvo que escribir una disposición adicional en la ley del IRNR. Para la exención por edad no existe esa norma, y tampoco figura en el listado de la Agencia Tributaria. La edad no cambia la posición de un no residente.

La mitad de la ganancia queda exenta si el inmueble se compró entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012. Es el incentivo anticrisis del apartado anterior, y es la única de las tres que no depende del país de residencia.

Para quien reside en un país de la Unión Europea, la conclusión práctica es concreta: si lo que se vende en España es justamente la vivienda donde se vivía de forma permanente y se va a comprar otra vivienda habitual, la pregunta por la exención hay que hacerla antes de la venta, no después. La mecánica depende de si la nueva compra llega antes de presentar la declaración: si llega antes, la exención se aplica en el propio modelo; si llega después, primero se tributa por la ganancia y luego se pide la devolución con el modelo 228. Ahí es donde se pierde la exención por descuido: esa solicitud tiene un plazo de solo tres meses desde la compra de la nueva vivienda. Para reinvertir el margen es mayor, dos años desde la venta, y también cuenta la vivienda comprada en los dos años anteriores. La retención del 3% se practica igualmente: la exención no la evita, el dinero vuelve después. Al propietario de un apartamento de vacaciones solo le queda en pie una posibilidad: fuera de la ventana de 2012, no hay exención que le alcance.

Qué hace con la misma venta la Hacienda del país donde resides

De esto no suele hablar el asesor español, y no por descuido: no es su ordenamiento. España grava la ganancia por la venta de un inmueble español en todo caso, porque el bien está aquí. Así funcionan prácticamente todos los convenios de doble imposición firmados por España: el primer derecho de gravamen es del Estado donde está el inmueble. Después entra en juego el país donde el vendedor reside fiscalmente.

Ese país no vuelve a gravar entera la misma ganancia, pero tampoco la deja escapar. El mecanismo se llama deducción por doble imposición: el Estado de residencia calcula su propio impuesto sobre esa ganancia con sus reglas y descuenta después lo pagado en España. Deducción, no exención. Si el tipo de allí es más alto que el 19% español, la diferencia se paga allí. Y deducción es el mecanismo habitual, no el único: algunos convenios aplican para ciertas rentas la exención con progresividad, así que el método que vale es el del convenio concreto, no la regla general. Conviene buscar el país de residencia en el listado de convenios que publica la Agencia Tributaria, y hacerlo antes de vender: si ese país no tiene convenio con España, tampoco hay deducción por convenio, y solo queda lo que permita su derecho interno.

Y hay una trampa de la que se enteran tarde quienes residen fuera de la zona euro. Muchas administraciones calculan la ganancia en su propia moneda: convierten el precio de compra al cambio del día de la compra y el de venta al cambio del día de la venta. Si esa moneda se ha debilitado frente al euro durante los años de tenencia, se puede tener ganancia en casa por una operación que en euros ha sido una pérdida. España devuelve el 3% íntegro y la Hacienda de allí manda una liquidación.

De ahí dos consecuencias prácticas. Las cifras en la moneda de casa hay que tenerlas delante antes de aceptar una oferta, no después de firmar. Y la pregunta hay que hacérsela a un asesor del país de residencia en el año de la venta, no al gestor español, que responde de la parte española y no puede pronunciarse sobre la obligación de allí.

Plusvalía municipal: dos formas de calcularla

El segundo impuesto es municipal y grava el incremento de valor del suelo, no de la construcción. Su nombre completo es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Hasta 2021 se calculaba con una fórmula que daba por supuesto que el suelo siempre sube, y por eso hubo gente que lo pagó por pisos vendidos con pérdidas. El Tribunal Constitucional anuló aquella fórmula en la sentencia 182/2021, señalando que la regla de 1988 descansaba en una presunción de crecimiento permanente del valor del suelo y que la crisis económica había convertido en regla lo que antes era excepción. Las normas que la sustituyeron dan a elegir.

El método objetivo toma el valor catastral del suelo, esa misma línea del recibo del IBI, y lo multiplica por un coeficiente según los años de tenencia. La tabla vigente viene de un decreto de 2023, y no sube de forma sostenida con el tiempo: 0,15 para menos de un año de tenencia, 0,20 a los siete años, un mínimo de 0,09 entre los doce y los quince, y otra vez al alza hasta 0,40 a partir de los veinte. Hay que mirar el año propio en vez de leer los dos extremos de la tabla. Esos coeficientes son el máximo legal, y un ayuntamiento puede aprobar una tabla propia. Propia no quiere decir más baja: Valencia, Alicante y Xàbia se remiten sin más a la estatal, mientras que Torrevieja y Dénia mantienen tablas aprobadas hace años, y allí donde el coeficiente municipal queda hoy por encima del máximo estatal se aplica el máximo. Conviene comprobar la ordenanza local antes de calcular, y no confundir el coeficiente con el tipo de gravamen de la tabla de más abajo.

El método del incremento real compara el precio de compra con el de venta y se queda solo con la parte del suelo. Esa parte se obtiene multiplicando la ganancia por el peso del suelo en el valor catastral total que figura en el recibo del IBI: si el suelo son 40.000 euros sobre un total de 100.000, la parte del suelo es el 40% de la ganancia. Si esa cifra queda por debajo de la base objetiva, se puede tributar por ella.

Se tiene derecho a la más baja de las dos, pero en el ayuntamiento nadie va a ofrecer la comparación. Cuando preparamos una venta, hacemos los dos cálculos antes incluso de publicar el inmueble.

Un ejemplo con números. Supongamos que el valor catastral del suelo del piso es de 40.000 euros y que la vivienda se ha tenido más de veinte años, lo que sitúa el coeficiente en 0,40. La base objetiva sale 16.000 euros y, al tipo del 30% de Xàbia, la cuota ronda los 4.800 euros. Ahora el otro método: si la parte del suelo de la ganancia de esos veinte años sale por debajo de 16.000 euros, esa cifra menor pasa a ser la base. El valor catastral está en el recibo del IBI, separado entre suelo y construcción, y la línea que hace falta es la del suelo.

Si no hubo incremento, no hay impuesto. Conviene decirlo con precisión: no es una exención, es que no se produce el hecho imponible. Aun así hay que declarar la transmisión y acreditar los dos precios. Una trampa en esa prueba: al comparar el precio de adquisición con el de transmisión no pueden computarse los gastos ni los tributos de las operaciones. Se compara precio contra precio.

Una peculiaridad del calendario de 2026: en diciembre de 2025 el Gobierno intentó actualizar la tabla de coeficientes por decreto, y el 27 de enero de 2026 el Congreso lo rechazó. La tabla en vigor sigue siendo, por tanto, la de 2023.

Los regímenes son dos y conviene saber cuál rige en cada municipio. En autoliquidación, el impuesto lo calcula e ingresa quien presenta, que en una venta de no residente es el comprador como sustituto del contribuyente, no el vendedor. En el otro, esa misma persona presenta una declaración y es el ayuntamiento quien calcula la cuota y la notifica. El plazo es el mismo en los dos casos, 30 días hábiles desde la escritura, así que el régimen de declaración no regala tiempo.

El techo legal del tipo es el 30%, y casi toda la costa está en él o justo por debajo. Tipos y régimen se comprobaron en septiembre de 2026 contra el texto vigente de cada ordenanza tal y como se publicó en el boletín oficial de la provincia. Una trampa si lo compruebas por tu cuenta: en las webs municipales suele convivir la versión derogada con la vigente, y el buscador sirve antes la vieja. El caso más claro es Valencia, que tuvo tabla propia de coeficientes hasta el 31 de diciembre de 2024 y desde 2025 se remite a la estatal.

Quién paga la plusvalía cuando el vendedor no es residente

El contribuyente es formalmente el vendedor. Pero cuando quien transmite es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente. El comprador paga al ayuntamiento y, en la práctica, retiene el importe en la firma igual que hace con el 3%.

Desde el punto de vista del ayuntamiento tiene toda la lógica, y desde el del vendedor a veces asusta, porque le descuentan del precio una cifra que él no ha calculado. Pide el cálculo antes de firmar, no después, y entrega copia de tu escritura de compra al comprador o a su gestoría: sin ella no pueden calcular el método del incremento real, que es justo el que puede salir más barato y el que se paga con tu dinero. Y ten en cuenta que el Registro de la Propiedad no inscribe la transmisión sin que se acredite que la plusvalía se ha declarado, así que este paso no lo puede aplazar ninguna de las dos partes.

Documentos que hay que reunir antes de poner la vivienda en venta

Dos apuntes, uno autonómico y otro estatal, con los que se tropieza a menudo en la Costa Blanca. El primero: la clásica cédula de habitabilidad ya no existe en la Comunitat Valenciana. Desde 2021 su papel lo cumple la declaración responsable de segunda ocupación, que se presenta en lugar de solicitarse. El segundo: ese certificado de deudas con la comunidad tiene un plazo legal firme de siete días naturales, y ese plazo es la palanca cuando el secretario se retrasa. No estás pidiendo un favor.

Cuánto cuesta realmente vender

La comisión de la agencia se mueve en el mercado español entre el 3% y el 7% del precio de venta y por costumbre la paga el vendedor. No está regulada por ley, así que es negociable, y lo que se obtiene por ella varía enormemente entre publicar un anuncio en un portal y llevar la venta entera.

Con la notaría hay una regla por defecto y hay una costumbre, y apuntan en direcciones distintas. El artículo 1455 del Código Civil pone los gastos de otorgamiento de la escritura a cargo del vendedor y los de las copias a cargo del comprador, y termina con un «salvo pacto en contrario». En la mayoría de las ventas que llevamos, las partes pactan justamente lo contrario y el comprador paga la notaría entera. Es un punto para cerrar en las arras, no en la mesa del notario.

Quien vende desde el extranjero tiene que presupuestar además dos profesionales. La razón es estrecha y práctica: la retención del 3% es fácil de contar e incómoda de ejecutar, y es dinero del vendedor que se queda en Hacienda hasta que alguien presente correctamente la declaración.

En una compraventa española intervienen cuatro figuras distintas y conviene no mezclarlas. El gestor prepara y presenta documentación, incluidos los modelos tributarios. El abogado asesora y revisa el contrato. El notario es un funcionario público imparcial que autoriza la escritura y no actúa por ninguna de las partes. El agente inmobiliario comercializa y negocia. No hacen falta los cuatro siempre, pero los dos primeros sí cuando el vendedor no está en el país.

Lo que probablemente no hace falta es un representante fiscal. Se lee por todas partes que todo no residente está obligado a nombrar uno, y para el propietario de un solo piso eso no es lo que dice la ley. El artículo 10.1 del texto refundido del IRNR lo impone en supuestos tasados y, fuera de ellos, solo «cuando así lo requiera la Administración tributaria». Nombrar representante de forma voluntaria es una decisión de comodidad, no el cumplimiento de una obligación, y debería costar lo que cuesta una comodidad.

Súmalo todo y en lugar de una cifra redonda sacada de una guía general tendrás tu propio presupuesto: comisión del 3% al 7%, un 19% sobre la ganancia una vez descontados los gastos admisibles, la plusvalía sobre la parte del suelo, unos cientos de euros en certificados y los honorarios del gestor y del abogado. En un inmueble que se ha revalorizado de forma moderada, el conjunto cae entre el 5% y el 15% del precio de venta. La horquilla es ancha porque el componente fiscal depende por completo de la ganancia, y por eso un número sacado de una guía general vale menos que diez minutos con la escritura de compra delante. Pide presupuesto cerrado al gestor y al abogado antes de publicar el inmueble: lo suyo va aparte de la comisión de la agencia.

De nuestra práctica. La sorpresa más habitual en una venta de no residente no es el tipo del impuesto, sino los plazos: el 3% sale de las manos del vendedor el día de la firma y vuelve muchos meses después. Cuando llevamos una venta, eso se habla antes de firmar la escritura, porque el vendedor que cuenta con el importe íntegro para comprar en otro país necesita conocer el hueco de antemano.

Cómo vender una casa desde el extranjero: el poder notarial

No hace falta coger un avión para firmar. Un poder permite que un representante firme la escritura en nombre del vendedor, y se puede otorgar por dos caminos.

En un consulado español del país donde se reside. El documento es español desde el primer momento y no necesita legalización posterior.

Ante un notario local del propio país. Esta vía exige apostilla conforme al Convenio de La Haya de 1961 y, si el documento no está en español, traducción jurada. La apostilla solo funciona entre países parte del convenio: si el tuyo no está en la lista, no hay apostilla que poner y el documento pasa por legalización consular.

Conviene recordar en qué sentido va ese requisito, porque se cuenta al revés a menudo: la apostilla la necesita el documento del notario extranjero, no el consular. Sea cual sea el camino, las facultades otorgadas tienen que ser expresas. Un poder general del que no se desprenda con claridad la facultad de vender un inmueble concreto será rechazado en la notaría, y descubrirlo el día de la firma sale caro. La redacción no la improvisa el poderdante: la escribe el abogado o el gestor español que va a usar el poder, la envía al consulado o al notario extranjero y revisa el documento firmado antes de que nadie cuente con él. Y si en la escritura hay dos nombres, cada propietario otorga el suyo. Un cónyuge no puede vender la mitad del otro sin poder.

Los plazos de la venta y los que vienen después

Una venta en la costa española suele llevar unos meses desde que se publica hasta la notaría, y el ritmo lo marca la hipoteca del comprador más que la documentación. Entre las arras y la firma pasan de uno a tres meses, y se acerca a tres cuando el comprador espera la aprobación del préstamo.

Los plazos que cuentan empiezan el día de la firma:

• En 1 mes: el comprador presenta el modelo 211 e ingresa el 3%.
• En 30 días hábiles: el comprador, como sustituto del contribuyente, declara la plusvalía en el ayuntamiento.
• Entre el mes 1 y el mes 4: el vendedor presenta el modelo 210 y paga la diferencia o pide la devolución.
• Hasta el mes 10 desde la firma: los seis meses de Hacienda para devolver empiezan a contar cuando se cierra el plazo del modelo 210, no el día de la venta.

En una venta de no residente la plusvalía la presenta el comprador, de modo que el plazo que puede incumplirse es el suyo, pero el dinero sale del precio del vendedor. Conviene pedir el justificante de presentación dentro de esos 30 días hábiles en lugar de dar por hecho que se hizo. Si el plazo se pasa, el recargo por presentación extemporánea arranca en el 1% y sube otro 1% por cada mes completo de retraso, con un tope del 12%. Pasado el año son el 15% más intereses. Esa escala rige solo mientras quien presenta llega por su propio pie: en cuanto el ayuntamiento requiere formalmente la declaración, se aplica el régimen sancionador, que es más duro. Las guías antiguas siguen citando un recargo inicial del 5%, que es la escala anterior a 2021. Y si el que se pasa es el plazo del modelo 210, el vendedor puede acabar sancionado por presentar tarde la declaración de un impuesto que ni siquiera adeudaba: cuando no hay nada que ingresar, la multa es fija, 200 euros, y se queda en la mitad si se presenta antes de que Hacienda lo requiera. Así que la declaración se presenta también cuando lo que se espera es una devolución.

Qué hacer con todo esto

Tres números deciden con cuánto se queda finalmente el vendedor, y los tres se pueden tener antes de publicar el inmueble.

El primero es la cifra en euros de la escritura de compra. El impuesto sobre la ganancia sale de ese número y del de la escritura nueva, así que busca la escritura vieja antes de echar ninguna cuenta de cabeza.

El segundo es el valor catastral del recibo del IBI, con sus dos líneas. Sobre la cifra del suelo se levanta la plusvalía objetiva, y la proporción entre el suelo y el total es lo que convierte la ganancia en parte del suelo y dice si el otro método sale más barato.

El tercero es la suma de lo que se puede documentar. Mientras la venta se haga con ganancia, cada euro de impuesto de transmisiones, notaría, comisión y mejora real que pueda acreditarse resta diecinueve céntimos de impuesto. Cada euro que no pueda acreditarse no vale nada.

Y antes que los tres, algo que no es un número: qué nombres figuran en la escritura. Si uno pertenece a alguien que ya no está, la herencia tiene que aceptarse e inscribirse antes de poder vender. Es el único de los cuatro puntos que no se resuelve en una tarde, y es del que la gente se entera la última.

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