Расходы на покупку недвижимости в Испании 2026: смета для Валенсии и Коста-Бланки

Сколько всего сверх цены: короткий ответ

Для Валенсийского сообщества, сделки с 1 июня 2026 года, без учета комиссии агентства:

Оформление включает нотариуса, регистрацию и гесторию, вместе это от 1 200 до 2 000 евро на объект за 200 000 евро, чаще всего около полутора тысяч. Тарифы нотариуса и реестра растут медленнее самой цены, поэтому доля оформления с ростом цены падает: на квартире за 400 000 евро оформление обойдется примерно в 1 800 евро, то есть уже не 0,7 %, а около 0,45 %.

Дальше разберу каждую строку и покажу, где обычно теряют деньги.

ITP: главный расход при покупке вторичного жилья

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, он же налог на передачу собственности. Платит покупатель, срок один месяц с даты подписания у нотариуса, форма 600. Ставка региональная, и это первое, что нужно понять: цифры для Мадрида или Андалусии к Валенсии отношения не имеют. Месячный срок тоже региональный: в других автономиях он может быть другим.

С 1 июня 2026 года общая ставка в Валенсийском сообществе составляет 9 %. До этой даты было 10 %. Изменение внесено законом 5/2025 Женералитата и закреплено в консолидированном тексте закона 13/1997. Если объект стоит дороже миллиона евро, ставка 11 % применяется ко всей цене, а не только к превышению. Это не прогрессивная шкала: на объекте за 1,2 млн евро налог составит 132 000 евро, а не 112 000.

Экономия на конкретных суммах:

Льготные ставки есть, но они не для всех подряд: это узкие категории покупателей, а не общее правило для «первого жилья».

Устроено так. Сначала проверяют, попадаете ли вы в категорию, а потом смотрят на цену объекта: 180 000 евро работают не как порог допуска, а как переключатель между парами ставок.

Лимит дохода считают не по зарплате, а по испанской декларации о доходах: облагаемая база не должна превышать 30 000 евро, если декларацию подают по отдельности, и 47 000, если супруги подают ее совместно. Для семей, отнесенных к особой категории многодетности (categoría especial), пороги выше: 35 000 и 58 000. Саму категорию присваивают отдельно от этого лимита. К особой категории относят семьи с пятью и более детьми, а также с четырьмя, если не менее трех из них появились в семье одновременно (многоплодные роды, усыновление либо постоянная или преддусыновительная опека) или если годовой доход семьи в расчете на одного члена не превышает 75 % минимальной зарплаты. Ребенок с инвалидностью или неспособный работать считается за двоих (статья 4 закона 40/2003). Какая категория у вас, написано в самом свидетельстве многодетной семьи. Лимит касается молодых до 35, многодетных и монородительских семей и женщин, пострадавших от гендерного насилия; на льготы по инвалидности и на VPO он не распространяется.

И деталь, которая часто стоит денег: пониженная ставка применяется только к той доле объекта, которую покупает сам льготник. Если одному из супругов 34 года, а второму 37, льгота сработает на половину.

Если вам больше 35 и вы не попадаете ни в одну категорию, ваша ставка 9 % независимо от дохода. А если объект дороже миллиона евро, 11 %. Тогда все, что выше про льготные ставки, вас не касается.

Категории и условия проверяйте на портале Валенсийской налоговой службы на дату сделки: параметры меняются вместе с региональным бюджетом. Ошибиться здесь дорого в обе стороны: можно и переплатить, и получить доначисление.

Valor de referencia: почему налог считают не от вашей цены

Налог считают от большей из двух величин: цены в купчей или справочной стоимости кадастра. Именно здесь покупатели теряют деньги чаще всего.

С 2022 года базой для расчета ITP служит не цена в купчей, а справочная стоимость объекта (valor de referencia), которую рассчитывает кадастр. Правило простое: налог считают от большей из двух величин. Купили за 100 000, а кадастр считает объект стоящим 150 000, значит платить будете с 150 000. Так велят статьи 10 и 30 закона о налоге на передачу собственности.

На нашем примере разница выглядит так: 9 % от 100 000 – это 9 000 евро, а 9 % от 150 000 уже 13 500. Четыре с половиной тысячи, которых не было в вашем плане.

От этой же базы отсчитывают и порог в миллион евро, за которым ставка становится 11 %. Объект, купленный за 980 000 при справочной стоимости 1 020 000, попадает под 11 %: налог составит 112 200 евро. По ставке 9 % от той же базы вышло бы 91 800, то есть сам переход через порог стоит 20 400 евро. А если считать от цены покупки, как обычно и планируют бюджет, то есть от 88 200, разница выходит уже 24 000.

Логику налоговой я обычно пересказываю клиентам так: «По нашим кадастровым данным эта квартира стоит 150 000. И нам все равно, за сколько вы ее купили на самом деле – платите налог со 150». Спорить в этот момент уже не с кем и незачем.

Особенно болезненно это на объектах в плохом состоянии и на сделках со скидкой. Вы честно сторговали цену, а налоговая считает по своим таблицам и через несколько месяцев присылает доначисление вместе со штрафом.

Хорошая новость: справочную стоимость можно проверить заранее, за пару минут и бесплатно на электронном портале кадастра. Оспорить ее тоже можно, но не заранее. Либо вы уже заплатили: тогда подается заявление об исправлении самоначисления с возвратом переплаты. Либо налоговая сама прислала доначисление: его обжалуют обычным порядком, и платить до решения не нужно. В обоих случаях последнее слово за кадастром: налоговая обязана запросить его заключение, и оно для нее обязательно.

Из практики SFERO. Справочную стоимость мы проверяем до того, как клиент вносит задаток. Не после подписания резерва, когда деньги уже в чужих руках, а до. Один этот шаг несколько раз спасал клиента от неприятного сюрприза: если налоговая база сильно выше цены, это повод либо пересчитать бюджет, либо торговаться дальше, либо уйти.

Новостройка: НДС плюс гербовый сбор

Покупка у застройщика облагается иначе. Вместо ITP платят два налога.

НДС (IVA) составляет 10 % от цены. Ставка общеиспанская, установлена законом 37/1992. Для жилья официально защищенной категории особого режима действует 4 %.

Гербовый сбор (AJD) региональный. В Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года общая ставка 1,4 % вместо прежних 1,5 %.

А теперь та самая льгота, о которой почти не пишут. Если новостройка покупается как основное жилье, гербовый сбор составляет 0,1 % вместо 1,4 %. На квартире за 200 000 евро это 200 евро вместо 2 800. Две тысячи шестьсот евро разницы – только за то, что вы знали про льготу и заявили ее при оформлении.

Закон формулирует условие коротко. Ставка 0,1 % применяется к «первым копиям нотариальных актов, оформляющих приобретение основного жилья» (adquisiciones de vivienda habitual), и определение основного жилья берется из общеиспанского законодательства о подоходном налоге.

Обратите внимание, чего в этом условии нет: ни порога стоимости объекта, ни лимита по доходу, ни ограничения по возрасту. Но «основное жилье» здесь термин закона о подоходном налоге, а не бытовое слово. По правилам испанского подоходного налога это жилье, в которое вы фактически въехали в течение двенадцати месяцев после покупки и прожили в нем непрерывно не меньше трех лет.

Что будет, если условие нарушится. Сдали квартиру, уехали, так и не въехали: вы обязаны сами, без напоминания, доплатить разницу до 1,4 % с процентами за просрочку, подав уточненную декларацию в течение месяца с момента нарушения. На квартире за 200 000 евро это те же 2 600 евро плюс проценты. Закон делает исключение для случаев, когда переезд вынужден: смерть собственника, брак, развод, перевод по работе, смена работы или первое трудоустройство. Купили под сдачу или как вторую резиденцию – платите общие 1,4 % сразу, без риска доначисления.

Еще одно: застройщик не вправе перекладывать на покупателя свои собственные расходы: декларацию нового строительства, горизонтальное деление здания, погашение собственной строительной ипотеки, а также подведение общих коммуникаций к квартире, которая должна передаваться пригодной для проживания. Это прямо названо недопустимым условием в законе о защите потребителей. Если такие строки появились в вашем договоре, их вычеркивают. А если договор уже подписан, такое условие ничтожно: оно не действует, и уплаченное по нему можно потребовать назад.

Нотариус, реестр и гестория: тариф и реальность

Все три позиции вместе дают от 1 200 до 2 000 евро на объекте за 200 000, чаще всего около полутора тысяч. Разберу по частям, потому что мифов тут много.

Нотариус. Тарифы государственные, установлены декретом 1426/1989, и нотариус не может назначить цену по своему усмотрению. Для сделки на 200 000 евро базовый тариф выходит около 340 евро. Но в счет добавляются листы купчей, заверенные копии и НДС, поэтому на практике счет получается 600–1 000 евро. Совет «закладывайте тысячу» не столько миф, сколько верхняя граница.

Регистрация в Реестре собственности. Тариф установлен декретом 1427/1989, базовая величина на тех же 200 000 евро составляет около 177 евро. С учетом дополнительных позиций и НДС счет обычно 300–500 евро.

Гестория. Контора-оформитель, которая забирает документы у нотариуса, платит налог, подает бумаги в реестр и доводит дело до записи на ваше имя. Цена рыночная, законом не регулируется, обычный диапазон 300–500 евро. Формально вы можете сделать все сами. На практике без испанского языка и понимания бюрократии это долгий и рискованный путь: пропущенный месячный срок по налогу обходится дороже гестории.

Важная деталь: эти деньги нужны до сделки, а не после. Нотариус не отпускает документы, пока счет не оплачен.

Ипотека: кто что платит после закона 2019 года

Если берете ипотеку, почти все оформление кредита оплачивает банк. Это один из самых недооцененных пунктов всей сметы: люди платят за то, что платить не обязаны.

До 2019 года почти все расходы по оформлению ипотеки перекладывали на заемщика. Закон 5/2019 о договорах ипотечного кредита это изменил и жестко расписал, кто за что платит. Исключение составляет гербовый сбор: его переложили на банк не этим законом, а налоговой нормой 2018 года, которая назвала кредитора плательщиком по ипотечным актам.

То есть из всего списка на вас остается только оценка, обычно 250–450 евро. И платите вы ее в любом случае, даже если банк потом откажет в кредите: оценщик свою работу сделал.

Тот же закон дает вам два инструмента, о которых в банке молчат. Минимум за десять дней до подписания банк обязан выдать пакет документов с проектом договора и разбивкой всех расходов, и по нему сверяется таблица выше. И у нотариуса, которого выбираете вы, а не банк, есть обязанность бесплатно разобрать с вами этот пакет до сделки.

Отдельно стоит комиссия за открытие (comisión de apertura). Одни банки ее не берут вовсе, другие берут до 1 % от суммы кредита. При кредите в 150 000 евро это полторы тысячи разом. По закону комиссия должна быть единой и покрывать все расходы банка на изучение и оформление заявки, то есть дробить ее на несколько платежей нельзя.

И про страховки. Страхование самого жилья от повреждений банк требует всегда, и это не его прихоть: для ипотек по стандарту ипотечного рынка, а это практически все жилищные кредиты испанских банков, норма обязывает застраховать объект на сумму не ниже оценочной стоимости постройки, без учета земли. Порядка 200–300 евро в год. Платить за страхование жизни закон не обязывает, но и банку не запрещает сделать его условием кредита, иногда с оплатой за несколько лет вперед в обмен на снижение ставки.

И право, о котором в банке не расскажут. Банк обязан принять полис любого другого страховщика с равноценным покрытием, причем и при подписании, и при каждом ежегодном продлении. Брать деньги за изучение вашего полиса он не вправе, а согласие на чужой полис не может ухудшить ни одно условие кредита, включая ставку. Так требует статья 17.3 того же закона 5/2019. Считайте на калькуляторе, а не на слух: экономия на процентной ставке не всегда перекрывает стоимость полиса.

Комиссия агентства: кто платит на самом деле

В Испании нет закона, который распределял бы комиссию между сторонами. Есть обычай, и он различается по регионам.

Общее правило: комиссию платит продавец, и она уже заложена в цену объявления. Покупатель ничего сверху не платит.

Но на части валенсийского рынка сложилась другая практика: агентство выставляет счет покупателю, обычно 3 % от цены объекта плюс НДС. На квартире за 200 000 евро это 6 000 евро плюс 1 260 евро налога, итого больше семи тысяч. И эта сумма редко упоминается в объявлении на портале: вы видите цену, звоните, и только тогда узнаете про услуги агентства.

Что делать на практике: спрашивайте о комиссии до просмотра, а не после того, как влюбились в квартиру. Один вопрос по телефону экономит семь тысяч евро и немало нервов и позволяет сравнивать объекты честно.

Что дает агентство взамен, если платите вы: проверку справочной стоимости до задатка, проверку долгов и обременений, торг с продавцом и сопровождение до записи в реестре. Оценивайте по этому списку, а не по вывеске.

Задаток: сколько вносить и что он защищает

Сумма задатка в смету расходов не входит: она идет в счет цены. Но именно ее теряют, если денег на все остальное не хватило.

На нашем рынке работают две ступени. Договор резерва снимает объект с продажи, обычно это 1 000–3 000 евро. Договор задатка (contrato de arras) подписывают следом, и он уже серьезный: как правило, около 10 % цены объекта. Сумма резерва обычно засчитывается в счет задатка, но это вопрос договора: проверьте, что там так и написано.

Главное, что нужно знать про arras: защита работает в обе стороны. Если от сделки отказываетесь вы, задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, он возвращает вам двойную сумму. Это не жест доброй воли, а стандартное условие договора, и его нужно проверить перед подписанием.

Что прописать в договоре задатка, кроме цены и сроков:

• отсутствие долгов и обременений;
• отдельной строкой утвержденные взносы на ремонт (derrama), а не общей формулировкой про долги;
• порядок раздела IBI (ежегодного налога на недвижимость) за текущий год;
• обязательство продавца предоставить сертификат сообщества собственников и протоколы последних собраний.

И правило, которое стоит любых денег: не вносите задаток, пока не закончена проверка объекта. Если вас торопят и пугают другими покупателями ровно в тот момент, когда вы просите документы, это само по себе сигнал.

Расходы, о которых молчат

Все, что выше, вам назовут в любом агентстве. Дальше начинается то, о чем вспоминают, когда деньги уже потрачены.

Plusvalía продавца, которая может стать вашей

Муниципальный налог на прирост стоимости земли платит продавец. Но есть исключение, которое прямо касается иностранных покупателей: если продавец – физическое лицо и он не налоговый резидент Испании, налог обязан заплатить покупатель. Если продает компания, пусть даже иностранная, правило не работает: платит она сама. Закон называет это заменой налогоплательщика, и записано это в статье 106 закона о местных финансах.

Логика государства понятна: с уехавшего нерезидента взыскивать сложно, поэтому обязанность вешают на того, кто остается с недвижимостью. Заплатив вместо продавца, вы вправе потребовать эти деньги с него, и это прямо разрешает статья 36.3 Общего налогового закона. Но взыскивать с человека, который уже уехал, тяжело, поэтому вопрос закрывают до сделки: считайте налог в свои расходы и договаривайтесь о зачете в цене. Сумму можно узнать заранее: ее считает мэрия от кадастровой стоимости земли и числа лет владения, и во многих муниципалитетах есть калькулятор на сайте.

Еще одна причина не отмахиваться: реестр не зарегистрирует переход права, пока ему не покажут, что по этому налогу подана декларация. Требуется именно подача, а не уплата, но подавать ее кто-то должен, и если продавец уехал, этим кем-то оказываетесь вы.

Удержание 3 % при покупке у нерезидента

Еще одна обязанность покупателя, которая застает врасплох почти всех.

Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель обязан удержать 3 % от цены сделки и перечислить их в налоговую по форме 211 в течение месяца. Это авансовый платеж по налогу продавца на прирост капитала. Так требует статья 25.2 закона о налоге на доходы нерезидентов, порядок описан на сайте налоговой службы.

Не удержали и отдали продавцу всю сумму? Обязанность никуда не делась, и сама квартира остается обремененной этим долгом. Продавец уже в другой стране, а требование придет к вам.

Формально это не ваш расход: вы платите 3 % не продавцу, а государству. Но если про механику не знать, легко отдать полную сумму и потом искать деньги на удержание из своего кармана.

Что просить у продавца. Удерживать не нужно, если он предъявит справку налоговой о том, что платит испанский подоходный налог или налог на прибыль. Этим документом вопрос и закрывается на сделке. А если продавец сопротивляется удержанию, ответ простой: это аванс, а не изъятие. Продавец подает окончательный расчет и получает разницу назад.

IBI за год покупки

Ежегодный налог на недвижимость платит тот, кто был собственником на 1 января. Купили в июле, значит формально за весь текущий год плательщик – продавец.

Но дальше начинается то, о чем покупатели обычно не знают. Статья 63.2 закона о местных финансах дает продавцу право перевыставить вам пропорциональную часть налога за дни вашего владения, и Верховный суд подтвердил это еще в 2016 году (решение 409/2016 от 15 июня). Работает правило по умолчанию: если в договоре ничего не написано, продавец вправе потребовать долю с вас.

Хотите другого распределения – прописывайте прямо в договоре. Молчание играет не в вашу пользу.

Но важнее денег другое: неоплаченный IBI обременяет сам объект. Проверяйте квитанции за последние годы, а не верьте на слово.

Долги сообщества собственников

Долги предыдущего владельца перед сообществом собственников переходят вместе с квартирой. Это самая недооцененная строка сметы.

По закону о горизонтальной собственности квартира отвечает по долгам перед сообществом собственников за текущий год и три предыдущих. Купили жилье с задолженностью, и платить будете вы, независимо от того, кто ее накопил.

Защита простая: перед сделкой продавец обязан предоставить сертификат об отсутствии задолженности, подписанный секретарем сообщества. Без этого сертификата нотариус сделку оформлять не должен, но проверьте, что документ действительно есть и он свежий.

Derrama: взносы на ремонт

Взносы на ремонт ловят людей уже после переезда, когда смета давно закрыта.

Derrama – это утвержденный собранием собственников взнос на крупный ремонт: крыша, лифт, фасад. Суммы бывают серьезные, десять тысяч евро на квартиру не редкость, и раскладываются они на месяцы или годы.

Правило закона о горизонтальной собственности (статья 17.11): взносы на улучшения платит тот, кто был собственником в момент наступления срока платежа. То есть собрание могло проголосовать за новый лифт год назад, а платежи начнутся после вашей покупки, и они ваши.

А обязательный ремонт, будь то протекающая крыша или аварийный фасад, идет по другому правилу. Это обычные расходы сообщества, и по ним работает уже разобранное: квартира отвечает за неоплаченное за текущий год и три предыдущих, даже если начислено это было до вас.

Что делать: запрашивать не только справку об отсутствии долгов, но и протоколы последних собраний сообщества. И прописывать derrama в договоре задатка отдельной строкой, а не прятать под общей формулировкой «свободна от долгов и обременений». Именно на этом различии чаще всего и возникает спор.

Мусорный сбор

С апреля 2025 года плата за вывоз мусора стала обязательной для всех муниципалитетов Испании: этого требует закон 7/2022 об отходах. Раньше во многих городах отдельного сбора не было, он входил в другие платежи.

Сумма зависит от муниципалитета и типа объекта, обычно это от нескольких десятков до полутора сотен евро в год. Деньги небольшие, но строка новая, и в старых расчетах расходов на содержание ее нет.

Мелочи, которые складываются в пару тысяч

Ни одна из этих позиций не выглядит страшно, но вместе они дают ощутимую сумму.

Ниже рыночные ориентиры на срез августа 2026 года, а не тарифы. Кроме пошлины за NIE, nota simple и доверенности у испанского нотариуса: их цену задает государственный тариф.

Три позиции, на которые стоит посмотреть отдельно.

Банковский чек – самая недооцененная позиция списка. Нотариус требует подтвержденное средство платежа, банк берет за его выпуск процент от суммы плюс минимальную комиссию, и тариф этот законом не ограничен: у каждого банка свой. На крупной сделке это уже не мелочь, а больше тысячи евро. Уточняйте тариф своего банка заранее и спрашивайте про перевод: нотариусу важно, чтобы средство платежа было опознаваемым, а не чтобы это был непременно чек.

Адвокат за 1 % – на объекте за 200 000 евро это две тысячи. Решение осознанное: без него можно обойтись, если сделку ведет агентство с собственным юридическим отделом, но если покупаете напрямую у частника, экономия сомнительная.

Доверенность стоит оформить шире, чем требует сама сделка. Если покупаете вместе с близкими, которых в Испании сейчас нет, доверенность от них позволит подписать все без их приездов. У испанского нотариуса это недорого, а в консульстве Испании за границей получается сразу готовый испанский документ, без апостиля и присяжного перевода.

Отдельная оговорка для нерезидентов: открытие счета в испанском банке обычно бесплатно, но потребуется сертификат нерезидентства, и он платный.

Расходы на покупку недвижимости в Испании: полная смета на 200 000 евро

Валенсийское сообщество, сделки с 1 июня 2026 года.

Если берете ипотеку, добавьте оценку (250–450 евро) и комиссию за открытие, если банк ее берет (до 1 % от суммы кредита). Остальные ипотечные расходы на банке.

Если комиссию агентства выставляют вам, добавьте около 7 260 евро (3 % плюс НДС).

Суммы по нотариусу, регистрации и гестории дают порядок цен, а не тариф: точный счет зависит от числа листов, копий и дополнительных записей.

В смете нет расходов из раздела о том, о чем молчат: удержания 3 % и plusvalía продавца-нерезидента, IBI за текущий год, долгов сообщества и derrama, сбора за вывоз мусора, а также мелочей вроде NIE, банковского чека и доверенности. Если что-то из этого касается вашей сделки, добавляйте отдельно.

На сколько делить бюджет в 2026 году

Простая арифметика, которой пользуюсь сам на первой консультации.

У вас есть сумма, и вы хотите понять, объекты какой цены имеет смысл смотреть.

Пример. Есть 220 000 евро, покупаете вторичку, комиссию платит продавец. 220 000 разделить на 1,10 = 200 000 евро. Это и есть потолок цены объекта. Делители округлены вверх, поэтому небольшой запас у вас останется.

Чего в этих делителях нет, но что стоит вычесть отдельно, если планируете:

• отдельного адвоката (около 1 % от цены);
• мелочи из раздела выше: NIE, банковский чек, доверенность, переводы;
• plusvalía продавца, если он окажется нерезидентом.

С адвокатом и мелочами реальный потолок на вашем бюджете опустится еще на несколько тысяч. Лучше заложить это сразу, чем обнаружить на сделке.

Правило «делите на 1,15», которое я давал в видео в начале года, появилось при ставке ITP 10 % и при условии, что комиссию платит покупатель. С июньским снижением ставки оно дает запас в вашу пользу, но лучше считать точно.

Когда считаем мы. На первой консультации мы раскладываем бюджет клиента по строкам этой таблицы и показываем потолок цены до того, как начинается просмотр объектов. Так не приходится на середине пути объяснять, что квартира мечты выходит за рамки. Нужен такой расчет под вашу ситуацию? Напишите в WhatsApp +34 664 02 87 80 или посмотрите юридическое и налоговое сопровождение.

Что изменилось в 2026, чего не случилось и что закончилось раньше

Что изменилось. С 1 июня 2026 года Валенсийское сообщество снизило ITP с 10 % до 9 %, а гербовый сбор с 1,5 % до 1,4 %. Для покупателя вторичного жилья это самая заметная новость года.

Чего не случилось. В январе 2025 года правительство анонсировало налог до 100 % на покупку жилья нерезидентами из-за пределов Евросоюза, и эта новость до сих пор гуляет по чатам как свершившийся факт. Законопроект действительно был внесен в мае 2025 года. Но с тех пор он ни разу не обсуждался в парламенте и законом не стал: у правительства меньшинства нет голосов, а юридическая основа инициативы оспаривается и на конституционном уровне, и на уровне права ЕС.

На август 2026 года никакого дополнительного налога для иностранных покупателей не существует. Если вам говорят обратное, попросите номер закона.

Что закончилось раньше. Золотая виза за инвестиции в недвижимость отменена 3 апреля 2025 года органическим законом 1/2025. Предложения «купите от 500 000 евро и получите ВНЖ» больше не работают, а сайты, которые их до сих пор публикуют, просто не обновлялись.

Чек-лист перед внесением задатка

Задаток – точка невозврата: с этого момента деньги уже не ваши, если сделка сорвется по вашей вине. Ориентир по суммам на нашем рынке: договор резерва обычно 1 000–3 000 евро, договор задатка (contrato de arras) – около 10 % цены объекта. Все, что ниже, делается до него.

1. Проверить справочную стоимость объекта на портале кадастра и пересчитать налог от нее, а не от цены.
2. Выяснить, кто платит комиссию агентства, и в какой сумме.
3. Взять nota simple из Реестра собственности: кто собственник, какие обременения и ипотеки.
4. Запросить сертификат об отсутствии долгов перед сообществом собственников.
5. Запросить протоколы последних собраний сообщества и проверить утвержденные взносы на ремонт.
6. Проверить квитанции IBI за последние годы.
7. Выяснить налоговое резидентство продавца. Нерезидент означает, что на вас ложится удержание 3 % и, возможно, его plusvalía.
8. Прописать в договоре задатка отдельно: derrama, раздел IBI, обязательство продавца предоставить документы.
9. Убедиться, что деньги на оформление (от 1 200 до 2 000 евро) лежат на счете, а не «появятся к сделке».

Что со всем этим делать

Если свести все к одной мысли: цена в объявлении – это не цена покупки, а примерно девять десятых от нее.

Хорошая новость: расходы стали меньше. Снижение ITP до 9 % и льготный гербовый сбор 0,1 % на основное жилье в новостройке дают тысячи евро сэкономленными, которые остаются у покупателя. Плохая: почти все калькуляторы и статьи в сети считают по старым ставкам, а часть расходов вообще не показывает.

Три вещи, которые действительно решают исход:

Проверьте справочную стоимость до задатка. Две минуты работы, а разница может достигать нескольких тысяч.

Выясните, кто платит комиссию, до первого просмотра. Семь тысяч евро – не та сумма, о которой приятно узнавать в конце.

Запросите протоколы собраний сообщества, а не только справку об отсутствии долгов. Утвержденный ремонт крыши еще не долг, но платить за него будете вы.

Остальное считается по таблице выше. И последнее, что я говорю клиентам на первой встрече: лучше узнать правду сейчас, чем в кабинете нотариуса.

Частые вопросы