В рамках подхода 360° мы обеспечиваем полную безопасность ваших инвестиций: проводим детальный аудит объектов, берем на себя полное юридическое сопровождение сделок и разрабатываем оптимальные налоговые стратегии для нерезидентов.
Большинство агентств просто передают вас стороннему юристу. В SFERO правовая защита встроена прямо в нашу экосистему 360°: никаких сбоев в общении и полная ответственность за результат, все в одних руках.
Покупка или инвестиция за рубежом не должна превращаться в прыжок в неизвестность. Вместо бюрократических проволочек и правовой неопределенности вы получаете четкое сопровождение сделки на уровне крупных институтов. От первичной проверки чистоты объекта (due diligence) до стратегий, которые снижают испанский налог на крупные состояния, мы защищаем ваши интересы до сделки, во время нее и долго после ее закрытия.
Мы проверяем правоустанавливающие документы, скрытые долги и местные нормы застройки. Отдельно наша команда оценивает риск незаконного заселения: в Испании бывает, что в пустующую квартиру въезжают посторонние, и выселить их можно только через суд. Таких людей здесь называют окупас, а риск сильно зависит от района. Мы оцениваем его заранее, чтобы ваши вложения были под защитой с первого дня.
Мы подбираем оптимальную форму владения, от своего имени или через компанию, чтобы снизить финансовую нагрузку и заранее уменьшить будущие обязательства: налог на наследство и налог на прирост капитала с недвижимости в Испании для нерезидентов.
Мы помогаем переезжающим разобраться с декларированием зарубежных активов и применяем закон Бекхэма, чтобы вывести из-под испанского налога ваши зарубежные инвестиционные доходы. Вся отчетность тоже на нас: подаем Modelo 210 – вашу ежегодную декларацию по налогу на доходы нерезидентов в Испании.
От получения обязательного испанского налогового номера (NIE) до составления и перевода всех договоров: действуя по доверенности, мы берем на себя всю юридическую подготовку, и вы закрываете сделку, даже не прилетая в Испанию.
По закону юрист не обязателен – требуются только нотариус и Реестр собственности (Registro de la Propiedad), – но иностранным покупателям мы настоятельно рекомендуем независимого юриста. Нотариус удостоверяет формальную законность сделки; он не представляет ваши интересы, не проверяет чистоту права собственности и отсутствие долгов, не ведет переговоры за вас. SFERO работает с независимыми испанскими юристами, которые защищают вас до, во время и после покупки.
Для вторичного жилья в Валенсийском сообществе (Comunidad Valenciana) налог на переход права собственности (ITP) с июня 2026 года составляет 9 % (снижен с 10 % законом Ley 5/2025) и повышается до 11 % для объектов дороже 1 млн €, причем эти 11 % берутся со всей стоимости, а не только с суммы сверх миллиона. Считают налог не от цены в договоре, а от справочной стоимости кадастра (valor de referencia), если она выше цены, – она же решает, сработал ли порог миллиона. Новостройки облагаются НДС 10 % (IVA) плюс гербовый сбор 1,4 % (AJD); снизить его до 0,1 % можно, только если жилье станет вашим основным по налоговому определению – въехать нужно в течение года и прожить не меньше трех лет, – а для второй резиденции льгота не действует. Нотариус, Реестр собственности и гестория вместе обходятся примерно в 1 200 € и почти не зависят от цены объекта, поэтому чем он дороже, тем меньше их доля. На квартире за 300 000 € итог выходит около 9,4 % от цены для вторичного жилья, 11,8 % для новостройки как второй резиденции и 10,5 % для новостройки как основного жилья; вторичное жилье дороже миллиона обходится примерно в 11,1 %. Независимый юрист в эти цифры не входит: его гонорар тарифом не регулируется, поэтому просите фиксированную смету заранее.
NIE (Número de Identidad de Extranjero) – это ваш постоянный испанский идентификационный и налоговый номер иностранца. Он обязателен для подписания договора купли-продажи, открытия банковского счета и уплаты налогов на недвижимость. Получить его можно в испанском консульстве за рубежом, лично в Испании или через юриста по доверенности – именно так большинство зарубежных покупателей завершают сделку, не приезжая в страну.
«Закон Бекхэма» – это специальный налоговый режим для экспатов, который позволяет подходящим новым резидентам платить 24 % со всего трудового дохода, включая заработанный за границей, до 600 000 € в год в течение шести налоговых лет; с суммы сверх этого – 47 %. Право на режим дает переезд по трудовому договору, по визе цифрового кочевника, назначение администратором компании, запуск предпринимательского проекта или статус высококвалифицированного специалиста; покупка недвижимости не дает этого права и не делает вас участником режима. Мы работаем совместно с налоговыми консультантами, чтобы проверить, подходит ли под него ваша ситуация.
Каждый собственник платит IBI – ежегодный местный налог на недвижимость, который устанавливает мэрия. Нерезиденты также подают ежегодную декларацию по налогу на доход нерезидентов (форма Modelo 210): для жилья, которое не сдается, налоговая база составляет 1,1–2 % кадастровой стоимости, и уже к ней применяется та же ставка 19 % или 24 %, а доход от аренды облагается по ставке 19 % для резидентов ЕС/ЕЭП или 24 % для резидентов вне ЕС и ЕЭП. Разница больше, чем кажется по ставкам: резиденты ЕС и ЕЭП вычитают расходы на содержание, проценты по ипотеке и амортизацию, а остальные платят 24 % со всей суммы аренды, без вычетов. Мы берем подачу деклараций на себя, чтобы ничего не было упущено.
Да. С нотариально заверенной и апостилированной доверенностью ваш юрист может получить NIE, открыть банковский счет и подписать договор от вашего имени, так что сделку можно полностью провести из-за рубежа.
Сложности берем на себя мы, а вы инвестируете с полной уверенностью.
