Продажа недвижимости в Испании нерезидентом 2026: налог 19%, удержание 3% и plusvalía

С чего начинается продажа: NIE и имя в реестре

Две вещи должны быть в порядке до того, как агент по недвижимости сделает для вас хоть что-то полезное. Ни одна из них не про налоги.

Нужен NIE. Это номер, под которым испанская система знает каждого иностранца и привязывает к нему сделки; полностью он называется número de identidad de extranjero. Если вы покупали квартиру сами, номер у вас уже есть. Если бумага с ним потерялась, сам номер от этого не пропал: он выдаётся один раз и навсегда, а справку с подтверждением заново выдают в испанском консульстве или в отделении полиции в Испании.

В реестре должен быть записан нынешний собственник. Вот здесь спотыкаются чаще всего, и спотыкаются поздно. Если вы покупали вдвоём с супругом, а супруга больше нет, в Реестре собственности по-прежнему стоят две фамилии. Пока наследство не принято и не зарегистрировано, продать объект как единственный собственник вы не можете. Статья 20 Ипотечного закона (так в Испании называется закон о Реестре собственности) говорит об этом прямо: чтобы зарегистрировать переход права, право того, кто это право передаёт, уже должно быть записано в реестре, а если там записан кто-то другой, регистратор в регистрации откажет.

Обойти это нельзя, и короткого пути тоже нет. Принятие наследства в Испании – отдельная процедура со своим налогом, и считается она месяцами, а не неделями. Если вы в такой ситуации, начинать надо с неё, задолго до разговора об оценке.

Наследство лежит за пределами этой статьи, и оно заслуживает отдельного разбора, а не абзаца. Здесь важна очерёдность: сначала реестр, потом продажа.

Этот разговор у нас чаще всего случается в самый неподходящий момент, спустя месяцы после похорон, когда семья уже решила продавать и уверена, что тяжёлое позади. Полезно тут одно: заговорить об этом заранее. Если в эскритуре, испанском нотариальном акте о собственности, стоят две фамилии и одна из них принадлежит умершему, начинайте отсюда, ещё до разговора с агентом о цене.

Удержание 3% при продаже недвижимости в Испании

Когда нерезидент продаёт испанское жильё, покупатель отдаёт ему не всю цену. Статья 25.2 закона о налоге на доходы нерезидентов обязывает покупателя удержать 3% как платёж в счёт вашего налога. Механика прописана уровнем ниже, в статье 14 регламента к этому закону: покупатель подаёт форму 211 и вносит деньги в течение месяца с даты сделки. На сделке вы получаете оставшиеся 97%, и это ещё не окончательная сумма: из неё покупатель обычно удерживает и plusvalía, муниципальный налог с подорожания земли. Свой экземпляр формы с отметкой налоговой вы получите позже, когда покупатель её подаст. Как именно вам передадут деньги, стороны тоже фиксируют заранее: обычно это банковский чек, выписанный на продавца, или перевод. Если испанского счёта у вас уже нет, обсудите способ до сделки, потому что перевод за границу идёт дольше чека.

Люди спотыкаются об это удержание, потому что оно выглядит как налог с цены продажи. Это не так. Это аванс в счёт налога с вашей прибыли, и совпадают эти две суммы редко. Если квартира почти не подорожала, 3% почти наверняка окажутся больше настоящего налога. Если она куплена дёшево двадцать лет назад, их сильно не хватит.

Не доводите сделку до конца, не договорившись, как вы получите форму 211 с отметкой. Это документ, который доказывает, что 3% внесены за вас, и без него вы не сможете зачесть удержанное в своей декларации. У покупателя есть месяц на подачу, поэтому в день подписания документа с отметкой ещё не существует. Договоритесь об этом в договоре задатка, задолго до сделки: кто передаёт вам экземпляр и в какой срок. Договор задатка, по-испански contrato de arras, – это предварительный договор, который стороны подписывают задолго до нотариуса и в котором фиксируют цену, срок выхода на сделку и всё, о чём договорились дополнительно. Покупатели иногда подают форму и забывают отправить копию, а получать её потом из другой страны долго. Если к моменту подачи декларации копии у вас всё ещё нет, декларацию всё равно подавайте в срок: за просрочку штрафуют, а недостающий документ можно донести. Требовать копию проще всего через юриста, который вёл сделку, и делать это лучше до того, как стороны разъедутся.

Следующее касается вашего покупателя больше, чем вас, но влияет на то, насколько аккуратно он ведёт сделку, и потому знать это стоит. Если удержание так и не внесено, долг привязывается к самому объекту в размере меньшей из двух сумм: неуплаченные 3% или фактически начисленный налог. Регистратор делает об этом отметку на полях записи в Реестре собственности и указывает сумму, за которую отвечает объект; снимается такая отметка либо по истечении срока, либо по документу об уплате. Покупатель, который пропустил этот шаг, приобретает квартиру с прилипшим к ней налоговым долгом. Поэтому любой толковый юрист настаивает, чтобы всё было сделано как положено.

Налог на прирост для нерезидента: 19%, а не 24%

Ставка налога с прибыли от продажи недвижимости для нерезидента – 19%. Единая, для всех, независимо от страны проживания. Цифру 24% цитируют так часто, что продавцы приходят на первую встречу с бюджетом, который завышен примерно на четверть.

Путаница идёт от устройства статьи 25.1. Подпункт a) задаёт общую ставку 24% и снижает её до 19% для резидентов ЕС и Европейской экономической зоны. Но этот подпункт про другие категории дохода. Прибыль от продажи имущества живёт в подпункте f).3º, и там написано просто: 19% для «прироста имущества, возникающего при передаче имущественных объектов». Никакого условия о стране проживания в этом предложении нет вообще.

Так что продавец из Киева и продавец из Мюнхена платят с одной и той же испанской квартиры одинаково. Если консультант говорит вам, что паспорт страны за пределами ЕС стоит теперь 24%, спросите, какой подпункт он читает.

Сколько это в деньгах. Квартира куплена за 300 000 евро и продана за 400 000. Прибыль до вычета расходов составит около 100 000 евро. По ставке 19% налог составит примерно 19 000 евро, по ошибочной ставке 24% вышло бы 24 000. Эти 5000 евро и есть цена ошибки в подпункте.

Все суммы в статье в евро, потому что в евро написаны и ваша эскритура, и испанские налоговые формы. Что с этими цифрами сделает налоговая вашей страны, разбираем ниже: она считает ту же сделку в своей валюте, и результат может отличаться от испанского.

И ещё одно, что снимает тревогу: правила сейчас никуда не едут. Ставка 19% действует с 2016 года (в 2015-м она была 20%, а с июля того же года 19,5%), каркас plusvalía действует с реформы 2021 года, и ни в 2025-м, ни в 2026-м ничего из этого не менялось. Единственное движение этого года: декрет, который должен был обновить коэффициенты plusvalía, Конгресс отклонил в январе. Прежняя таблица осталась в силе.

Как считается облагаемая прибыль

Прибыль – это цена продажи минус цена приобретения, и вот цена приобретения равна отнюдь не тому, что вы когда-то заплатили.

Обе части этого вычитания берутся из сумм в евро, записанных в эскритурах. Сколько вы отдали в своей валюте и что с тех пор сделал курс, в испанском расчёте не участвует никак.

Прибавляется к цене покупки: налог на передачу собственности или НДС, уплаченный при покупке, услуги нотариуса и Реестра собственности, юридическое сопровождение и стоимость настоящих улучшений объекта. Улучшение – это работа, которая увеличивает объект, делает его более пригодным для жизни или продлевает срок его службы. Замена котла, кухни или сантехники на такие же относится к текущему содержанию, а расходы на содержание в цену приобретения не входят.

Вычитается из цены продажи: комиссия агентства, ваши юридические расходы на продажу и plusvalía, если её бремя несёте вы (а на сделке нерезидента обычно так и есть: покупатель платит мэрии деньгами, удержанными из ваших). Возьмите у покупателя квитанцию мэрии и сохраните: именно она документирует этот вычет.

Отнимается от цены покупки, и вот здесь спотыкаются почти все: амортизация, если объект когда-либо сдавался в аренду или использовался в предпринимательской деятельности, включая туристическую аренду как деятельность. За эти годы налоговая уменьшает вашу цену приобретения на амортизацию здания и применяет установленный минимум независимо от того, заявляли вы эту амортизацию расходом или нет. Статья 40 регламента о подоходном налоге формулирует это буквально: амортизация считается «в любом случае по минимуму, независимо от того, была ли она фактически учтена как расход». Минимум составляет 3% в год от большей из двух величин: уплаченная цена или кадастровая стоимость, в обоих случаях без учёта стоимости земли. Кадастровая стоимость – это оценка объекта государством для налоговых целей, обычно она заметно ниже рыночной цены; напечатана она в квитанции IBI, ежегодного муниципального налога на недвижимость, и разбита там на землю и здание.

Считайте на своих числах, потому что суммы получаются заметные. Пусть квартира куплена за 300 000 евро и на здание из них приходилось 210 000. Десять лет сдачи уменьшают цену приобретения на 3% в год от этой суммы, то есть на 63 000 евро, и налог вырастает примерно на 12 000. Это самая частая причина, по которой собственный расчёт продавца выходит меньше налогового.

Считается амортизация за то время, когда объект действительно сдавался, а не за весь срок владения. А вот как налоговая посчитает сезонную сдачу по три-четыре месяца в году, из самой нормы прямо не следует. Это первый вопрос, который стоит задать хестору, положив перед ним свои договоры аренды.

И ещё одно, о чём при продаже вспоминают поздно. Доход от сдачи испанской квартиры нерезидент декларирует в Испании сам, тоже формой 210, и это отдельная обязанность за каждый год аренды. Продажа сама по себе проверку прошлых лет не запускает, но и вопрос не закрывает: у налоговых обязательств в Испании четырёхлетний срок давности. Если за годы сдачи не подавалось ничего, разбираться с этим лучше до сделки.

Храните счета. Каждый евро, который вы можете подтвердить документом, уменьшает прибыль, а на слово о работах десятилетней давности налоговая не поверит. Если счёт потерян, вместе с ним потерян и расход: банковский перевод сам по себе не показывает, за что заплачены деньги. Прежде чем махнуть рукой на такой расход, попросите у подрядчика дубликат. Статья 30 Торгового кодекса обязывает испанские компании хранить документы по своим сделкам шесть лет, так что по недавнему ремонту копия обычно ещё есть, а по работам десятилетней давности рассчитывать на неё не стоит. Если фирмы уже нет, попробуйте получить копию у того, кто оформлял вам разрешение на работы или проектную документацию. И наоборот: если ремонт был косметическим, искать чеки незачем, цену приобретения он всё равно не увеличит.

Одна дата, которую стоит проверить в эскритуре. Если городская недвижимость куплена в промежутке с 12 мая по 31 декабря 2012 года, половина прибыли освобождается от налога. Это был антикризисный стимул, и пришёлся он ровно на месяцы, когда рынок Коста-Бланки стоял на дне. Если ваша покупка попадает в это окно, налог уменьшается вдвое, и выяснять это надо раньше всех прочих расчётов. Льгота не даётся, если вы покупали объект у супруга, у родственника до второй степени родства или свойства либо у связанной с ними компании, и она точно так же пропадает, если сейчас вы продаёте кому-то из этого же круга.

Одна вещь, которая больше не помогает: коэффициенты переоценки, поднимавшие цену покупки для давно купленных объектов, отменены с 1 января 2015 года. Если вы купили в 2003 году, ценой приобретения так и останется цифра из эскритуры 2003 года, без всякой поправки на инфляцию. Отдельный и куда более узкий режим по-прежнему существует для объектов, приобретённых до 31 декабря 1994 года, но он ограничен потолком и охватывает всё меньше случаев.

Modelo 210: как подать декларацию и вернуть переплату

Сделку вы декларируете формой 210, на испанских бумагах она называется modelo 210. Окно подачи открывается через месяц после сделки и закрывается на четвёртом месяце. Такая очерёдность задумана намеренно: форма 211 от покупателя должна попасть в систему раньше, чем ваша декларация, иначе сопоставлять будет не с чем.

Как это делается физически, если вы в другой стране. Способов три. Через интернет, если у вас есть испанский электронный сертификат или учётная запись Cl@ve (это государственная система входа на сайты испанских ведомств). На бумаге: заполнить форму на сайте налоговой, распечатать и подать в Испании, причём в банке-партнёре, если налог надо доплатить, либо почтой или лично в отделение налоговой по месту нахождения объекта, если вы просите возврат. Или, и так поступает большинство нерезидентов, через хестора или юриста, который подаёт декларацию своим электронным сертификатом. Хестором в Испании называют специалиста, который ведёт за клиента бумажную и налоговую работу; в этой статье он встретится ещё не раз. Подать он может либо как аккредитованный посредник, либо по доверенности, которую вы регистрируете в налоговой. Доверенность в налоговую – это не та доверенность, о которой речь ниже: та даёт право подписать за вас эскритуру у нотариуса, эта позволяет представлять вас в налоговой, и оформляются они по-разному. Ещё одно, если в эскритуре две фамилии: супруги, оба нерезиденты, вправе подать по сделке одну общую декларацию, подписанную обоими.

Если по расчёту налог надо доплатить, а испанского счёта у вас уже нет, для формы 210 существует отдельный порядок: подать её без электронного сертификата и уплатить банковским переводом из-за границы. Приказ, которым утверждены обе формы, даёт такой маршрут только форме 210; у формы 211 его нет, но она и не ваша забота.

Если удержанные 3% больше начисленного налога, разницу вам возвращают. То же самое, если вы продали в убыток: тогда возврату подлежат все 3% целиком. Но декларацию подать всё равно придётся. По своей инициативе деньги не возвращает никто.

У налоговой есть шесть месяцев на выплату, и считают их от окончания срока подачи декларации, а если вы подали позже срока, то от дня подачи. Само окно подачи закрывается на четвёртом месяце, поэтому в худшем случае деньги ждут до десятого месяца после сделки. После этого на сумму начисляются проценты за просрочку, и просить об этом отдельно не нужно; условие одно: задержка не по вашей вине. На практике возврат нередко идёт дольше полугода, так что закладывайте эту задержку в планы, а не в ожидания.

Прежде чем закрывать испанский счёт и уезжать, посмотрите, куда могут прийти деньги. Возврат перечисляют на счёт, который вы указываете в декларации, и если владелец счёта вы сами, счёт может быть открыт за пределами Испании. Испанским он обязан быть только тогда, когда принадлежит кому-то другому, например вашему представителю.

Льготы: что положено нерезиденту, а что нет

Про льготы при продаже ходит много уверенных заблуждений в обе стороны. Разберём то, что действительно существует.

Освобождение при покупке нового основного жилья доступно не всем. Если продавец вкладывает вырученные деньги в новое основное жильё, прибыль от продажи прежнего налогом не облагается. Освобождение пропорционально вложенному: если в новое жильё ушла не вся вырученная сумма, от налога освобождается только та доля прибыли, которая приходится на вложенное. Но норма, которая даёт это право нерезидентам, ограничивает круг резидентами стран Евросоюза, а Норвегию, Исландию и Лихтенштейн (это Европейская экономическая зона) добавляет с условием: между страной и Испанией должен работать обмен налоговой информацией. Продавец, живущий за пределами этого круга, льготу не получает. Есть и второе ограничение, о котором забывают чаще первого: речь именно об основном жилье. Основным оно считается, если человек прожил в нём непрерывно не меньше трёх лет, а не приезжал на лето. Тем, кто уже уехал из Испании, норма даёт запас: жильё считается основным и в том случае, если оно было таким хотя бы в один из дней двух лет, предшествующих продаже. Для владельца курортной квартиры вопрос отпадает сам собой независимо от страны проживания.

Освобождение для продавцов старше 65 лет нерезиденту не положено. В Испании есть правило: резидент старше 65 лет, продающий своё основное жильё, налог с прибыли не платит. Причина не в том, что правило записано в законе о резидентах: там же записана и льгота 2012 года, а она нерезиденту как раз положена и прямо названа в практическом руководстве AEAT для нерезидентов. Причина в другом: льготы из закона о резидентах сами собой на нерезидента не переходят. Лучшее тому доказательство – освобождение по реинвестиции: чтобы дать его нерезидентам из ЕС, законодателю пришлось написать отдельную норму в законе о нерезидентах. Для возрастного освобождения такой отдельной нормы нет, и в перечне AEAT его тоже нет. Возраст положения нерезидента не меняет.

Половина прибыли не облагается, если объект куплен с 12 мая по 31 декабря 2012 года. Это та самая антикризисная льгота из предыдущего раздела, и она единственная из трёх, которая не зависит от того, где вы живёте.

Для продавца, живущего в стране Евросоюза, из этого следует практический вывод: если вы продаёте в Испании именно то жильё, где жили постоянно, и покупаете новое основное жильё, вопрос о льготе стоит задать до сделки, а не после. Механика зависит от того, успела ли покупка нового жилья произойти раньше подачи декларации: если да, льгота заявляется прямо в ней, если нет, налог сначала платится полностью, а потом подаётся отдельное заявление на возврат по форме 228. И вот здесь легко потерять всё: на это заявление даётся только три месяца с даты покупки нового жилья. На саму реинвестицию времени больше, два года с даты продажи, причём засчитывается и жильё, купленное в течение двух лет до неё. Удержание 3% покупатель сделает в любом случае: льгота его не отменяет, деньги возвращаются позже. У продавца курортной квартиры остаётся только окно 2012 года: других льгот ему не положено.

Что с этой же сделкой делает налоговая вашей страны

Испанский консультант об этом обычно не заговаривает, и не по злому умыслу: это просто не его законодательство. Испания облагает прибыль от продажи испанской недвижимости в любом случае, потому что объект находится на её территории. Так устроены практически все налоговые конвенции, которые Испания заключила: право первого хода у страны, где стоит дом. Дальше в игру вступает страна, где вы налоговый резидент.

Обычно она не облагает ту же прибыль второй раз целиком, но и не отпускает вас просто так. Обычный механизм называется зачётом: страна вашего резидентства считает свой налог с этой прибыли по своим правилам, а потом вычитает из него то, что вы уже заплатили в Испании. Зачёт, а не освобождение. Обычный не значит единственный: часть конвенций для отдельных видов дохода применяет освобождение с прогрессией, поэтому механизм смотрят в конвенции своей страны, а не по общему правилу. Если ваша домашняя ставка выше испанских 19%, разницу вы доплатите дома. Свою страну стоит найти в перечне конвенций, который публикует испанская налоговая, и сделать это до сделки: если конвенции с Испанией у вашей страны нет, договорного зачёта тоже нет, и уменьшить домашний налог можно только по её внутренним правилам, если они это позволяют.

И здесь есть ловушка, о которой узнают поздно. Домашняя налоговая часто считает прибыль в своей валюте, а не в евро: цену покупки переводит по курсу на день покупки, цену продажи по курсу на день продажи. Если ваша валюта за годы владения ослабла к евро, вы можете получить прибыль дома на сделке, которая в евро оказалась убыточной. Испания вернёт вам все 3%, а домашняя налоговая пришлёт счёт.

Из этого следует вот что. Цифры в своей валюте нужно иметь перед глазами до того, как вы примете предложение о цене, а не после сделки. И вопрос о них надо задать своему бухгалтеру в год продажи, а не испанскому хестору: хестор отвечает за испанскую часть и о вашей местной обязанности судить не может.

Если вы налоговый резидент Украины, считайте до сделки, а не после. Здесь испанский и украинский расчёты расходятся так сильно, что от этого зависит само решение продавать.

Украинская налоговая считает доход от продажи зарубежной недвижимости иностранным доходом (пункт 170.11 Налогового кодекса) и облагает его налогом на доходы по ставке 18% плюс военным сбором, который с 1 декабря 2024 года составляет 5%. И вот главное: по позиции налоговой облагается вся сумма продажи, а не разница между ценой продажи и ценой покупки. Пункт 170.11 механизма вычета расходов не содержит вовсе, а вычет по статье 172, которая регулирует продажу недвижимости, прямо ограничен объектами, расположенными на территории Украины.

Сколько это в деньгах. Квартира куплена за 200 000 евро и продана за 250 000. В Испании налог составит около 9500 евро: 19% от прибыли в 50 000. В Украине по позиции налоговой начислят 23% от всей цены продажи, то есть около 57 500 евро.

Это позиция налоговой, а не бесспорное прочтение закона, и разница здесь принципиальна. В статье 172, которая освобождает от налога продажу одного объекта в год при владении дольше трёх лет, территориальной оговорки нет: единственное упоминание Украины стоит в норме о расходах, а не в самой льготе. Пункт 56.21 Налогового кодекса требует толковать неоднозначные нормы в пользу плательщика. Судебной практики именно по зарубежной недвижимости мы не нашли, а разъяснения налоговой выводят всё из пункта 170.11 и статью 172 не разбирают вовсе. Практический вывод для вас один: этот вопрос задают украинскому налоговому консультанту до сделки, и задают письменно.

Зачёт испанского налога тоже не гарантирован. Пункт 170.11.2 позволяет уменьшить годовое обязательство по налогу на доходы на сумму налога, уплаченного за границей, а пункт 170.11.4 ограничивает зачёт суммой, начисленной в Украине. При этом пункт 170.11.3 запрещает зачитывать налоги на капитал и на прирост капитала, а действующая конвенция метод устранения двойного налогообложения не предписывает: она отсылает обратно к внутреннему праву каждой страны. Действует до сих пор конвенция 1985 года, заключённая Испанией с СССР и применяемая Украиной в порядке правопреемства по закону о правопреемстве. Новую конвенцию подписали в 2020 году, но она не ратифицирована и не действует.

А против военного сбора зачёта нет вообще. Это видно прямо в форме декларации: строка, куда вписывают уплаченный за границей налог, ограничена строкой с обязательством по налогу на доходы, а обязательство по военному сбору считается без каких-либо вычетов. Эти 5% со всей суммы продажи платятся сверх испанского налога в любом случае.

Что понадобится и в какие сроки. Для зачёта нужна справка испанской налоговой о сумме уплаченного налога и о базе, с апостилем и нотариальным переводом (пункт 13.5 Налогового кодекса). Декларацию подают до 1 мая года, следующего за годом продажи, налог платят до 1 августа. Если справка из Испании не успевает, до 1 мая подают заявление о переносе срока подачи декларации до 31 декабря: это не право, а обязанность, и без такого заявления наступает ответственность за неподачу. Именно о заявлении и об этой ответственности говорит абзац второй пункта 170.11.2, а пункт 13.5 касается только самой справки.

И вопрос, который на деле стоит первым, хотя задают его последним: а вы вообще налоговый резидент Украины? Проверка идёт по ступеням: сначала постоянное жильё, потом центр жизненных интересов, потом 183 дня, и только в последнюю очередь гражданство. Прожить больше 183 дней за границей само по себе резидентства не снимает: пока в Украине остаются дом, семья или зарегистрированное предпринимательство, налоговая считает вас резидентом. Если вы уже стали налоговым резидентом Испании, весь этот блок к вам не относится, а ваша продажа идёт по испанскому подоходному налогу для резидентов.

Plusvalía municipal: два способа расчёта

Второй налог – муниципальный, и берётся он с подорожания земли, а не здания. До 2021 года его считали по формуле, которая исходила из того, что земля дорожает всегда. Именно поэтому люди платили этот налог с квартир, проданных в убыток. Конституционный суд отменил ту формулу решением 182/2021, заметив, что правило 1988 года держалось на презумпции постоянного роста цен на землю, а экономический кризис превратил бывшее исключение в норму. Пришедшие на замену правила дают выбор.

Объективный способ берёт кадастровую стоимость земли, ту самую строку из квитанции IBI, и умножает её на коэффициент, зависящий от числа лет владения. Действующая таблица идёт из декрета 2023 года, и она не растёт со временем ровно: 0,15 при владении меньше года, 0,20 на седьмом году, провал до 0,09 в промежутке от двенадцати до пятнадцати лет и снова подъём до 0,40 при сроке от двадцати лет. Смотрите свой год, а не два края таблицы. Эти коэффициенты задают законный максимум, а мэрия вправе утвердить собственную таблицу. Собственная не значит меньшая: Валенсия, Аликанте и Хавея просто отсылают к государственной, а Торревьеха и Дения держат свои, принятые несколько лет назад, и там, где муниципальная цифра оказывается выше нынешнего государственного максимума, применяется максимум. Загляните в местное постановление, прежде чем считать, и не путайте коэффициент со ставкой налога из таблицы ниже. Искать надо документ, который называется ordenanza fiscal по этому налогу, и брать его в официальном бюллетене провинции (BOP), а не на сайте мэрии: в бюллетене лежит именно та редакция, которая опубликована и действует.

Способ по реальному приросту сравнивает, за сколько вы купили и за сколько продали, и берёт из этой разницы только земельную долю. Земельная доля считается так: ваша прибыль умножается на долю, которую земля занимает в общей кадастровой стоимости по квитанции IBI. Если земля стоит 40 000 евро при общей кадастровой стоимости 100 000, земельная доля составит 40% вашей прибыли. Если эта цифра выходит меньше объективной базы, платить можно с неё.

Право выбрать меньшее у вас есть, но сравнение по своей воле в мэрии никто не сделает. Когда сделку готовим мы, оба расчёта делаются до того, как объект выставлен.

Как это выглядит на числах. Пусть кадастровая стоимость земли под вашей квартирой 40 000 евро, а квартирой вы владеете больше двадцати лет: по таблице 2023 года это коэффициент 0,40. Объективная база выходит 16 000 евро, и при ставке Хавеи в 30% налог составит около 4800 евро. Теперь второй способ: если земельная доля вашей прибыли за эти двадцать лет окажется меньше 16 000 евро, базой станет она. В квитанции IBI нужна вам именно строка земли, а не общая сумма.

Если прироста не было, налога нет. Сформулируем точно: это не льгота, а отсутствие самого объекта налогообложения. Задекларировать сделку и доказать обе цены придётся в любом случае. Одна ловушка в этом доказательстве: при сравнении цены покупки с ценой продажи расходы и налоги по обеим сделкам учитывать нельзя. Сравнивают цену с ценой.

Одна особенность календаря 2026 года: в декабре 2025-го правительство попробовало обновить таблицу коэффициентов декретом, а 27 января 2026 года Конгресс его отклонил. Поэтому в силе остаётся таблица 2023 года.

Порядков существует два, и то, какой действует в вашем городе, имеет значение. При самостоятельном расчёте налог считает и платит тот, кто подаёт документы, а на сделке нерезидента это ваш покупатель как замещающий плательщик, а не вы. При втором порядке тот же человек подаёт декларацию, а сумму считает мэрия и присылает счёт. Срок подачи в обоих случаях один: 30 рабочих дней с даты эскритуры, так что второй порядок лишнего времени не даёт.

Законный потолок ставки равен 30%, и почти всё побережье стоит на нём или чуть ниже. Ставки и порядок проверены в сентябре 2026 года по действующим текстам муниципальных постановлений, опубликованным в провинциальных официальных бюллетенях. Одна ловушка, если будете проверять сами: на сайтах мэрий рядом с действующей редакцией обычно лежит и отменённая, а поисковик выдаёт чаще именно её. Нагляднее всего это у Валенсии, где собственная таблица коэффициентов действовала до конца 2024 года, а с 2025-го её сменила отсылка к государственной.

Кто платит plusvalía, когда продавец нерезидент

Формально налог причитается с продавца. Но если продавец нерезидент и физическое лицо, закон делает замещающим плательщиком покупателя. Покупатель платит мэрии, а на практике удерживает сумму на сделке, точно так же, как 3%.

С точки зрения мэрии это разумно, а с вашей иногда пугает: из ваших денег вычитают цифру, которую вы не считали. Просите расчёт до подписания, а не после. И оговорите в договоре задатка, что делать с разницей: если удержанного не хватит, мэрия придёт к покупателю, а он вправе потребовать недостающее с вас, и это будет уже спор между частными лицами. Если удержали больше, возвращать разницу тоже ему. И учтите, что Реестр собственности не зарегистрирует переход права, пока не увидит подтверждения, что plusvalía задекларирована. Отложить этот шаг не получится ни у одной из сторон.

Документы: что нужно к объявлению, а что к сделке

Два уточнения, одно региональное и одно общеиспанское, на которых на Коста-Бланке спотыкаются регулярно. Первое: классической cédula de habitabilidad, справки о пригодности жилья для проживания, в Валенсийском сообществе больше не существует. С 2021 года её роль играет declaración responsable de segunda ocupación: это заявление, которое подают сами, а не свидетельство, которое выдают. Для самой сделки у продавца её, как правило, не спрашивают: вопрос возникает у покупателя, когда он переоформляет коммунальные услуги. Нужна ли она в вашем случае, скажет тот, кто ведёт документы по сделке. Второе: у справки о долгах перед сообществом собственников есть жёсткий законный срок в семь календарных дней, и это ваш рычаг, если секретарь сообщества не торопится. Вы не об одолжении просите.

Сколько на самом деле стоит продажа

Комиссия агентства на испанском рынке составляет от 3% до 7% цены продажи, и по обычаю её платит продавец. Законом она не регулируется, поэтому обсуждаема, а вот что за неё делают, различается очень сильно: одно дело объявление на портале, другое дело сделка, которую ведут от оценки до нотариуса.

С нотариусом есть правило по умолчанию и есть обычай, и указывают они в разные стороны. Статья 1455 Гражданского кодекса относит расходы на оформление акта на продавца, а расходы на копии – на покупателя, и заканчивается оговоркой «если стороны не договорились об ином». В большинстве сделок, которые ведём мы, стороны как раз договариваются об ином, и нотариуса полностью оплачивает покупатель. Решайте этот вопрос в договоре задатка, а не за столом у нотариуса.

Если вы продаёте из-за границы, заложите в бюджет ещё двоих специалистов. Причина конкретная: удержание 3% легко описать и неудобно исполнить, а это ваши деньги, которые лежат у налоговой, пока кто-то не подаст правильно оформленную декларацию.

В испанской сделке участвуют четыре разные роли, и путать их не стоит. Хестор готовит и подаёт документы, включая налоговые формы. Абогадо, испанский юрист, консультирует и проверяет договор. Нотариус служит независимым должностным лицом: он оформляет акт и не представляет ни одну из сторон. Агент по недвижимости продаёт и ведёт переговоры. Все четверо нужны не всегда, но первые двое нужны точно, если вас нет в стране.

Чего вам, скорее всего, не нужно, так это налогового представителя. Вы прочитаете, что каждый нерезидент обязан его назначить, и для владельца одной квартиры это не то, что говорит закон. Статья 10.1 закона о налоге на доходы нерезидентов делает назначение обязательным в перечисленных случаях, а в остальных только тогда, «когда этого потребует налоговая администрация». Назначить представителя добровольно можно, но это решение об удобстве, а не исполнение обязанности, и стоить оно должно соответственно.

Сложите части, и вместо круглого числа из общего гайда у вас получится своя смета: комиссия от 3% до 7%, налог 19% с прибыли после вычета допустимых расходов, plusvalía с земельной доли, несколько сотен евро на справки плюс работа хестора и юриста. Для объекта, подорожавшего умеренно, всё вместе укладывается в промежуток от 5% до 15% цены продажи. Разброс широкий, потому что налоговая часть целиком зависит от вашей прибыли. Именно поэтому цифра из общего гайда стоит для вас меньше, чем десять минут с собственной эскритурой в руках. Попросите у хестора и юриста фиксированную цену до того, как выставите объект: их работа оплачивается отдельно от комиссии агентства.

Из практики. Самая частая неожиданность на сделке нерезидента касается не ставки налога, а сроков: 3% уходят из ваших рук в день подписания, а возвращаются через много месяцев. Когда сделку ведём мы, об этом договариваются до подписания эскритуры, потому что продавцу, который рассчитывает на полную сумму для покупки жилья в другой стране, надо знать про этот разрыв заранее.

Продажа из-за границы: доверенность

Прилетать ради подписи не обязательно. Доверенность позволяет представителю подписать эскритуру за вас, и оформить её можно двумя путями.

В испанском консульстве в вашей стране. Документ с самого начала испанский, и никакой дополнительной легализации ему не нужно.

У местного нотариуса в вашей стране. Этот путь требует апостиля по Гаагской конвенции 1961 года, а если документ составлен не на испанском, ещё и присяжного перевода. Апостиль работает только между странами конвенции: если вашей страны в списке участников нет, апостиля не существует и документ проходит консульскую легализацию.

Запомните, в какую сторону работает это требование, потому что его регулярно пересказывают наоборот: апостиль нужен документу иностранного нотариуса, а не консульскому. Каким бы путём вы ни пошли, полномочия в доверенности должны быть названы прямо. Общая доверенность, из которой не следует ясно право продать конкретный объект, у нотариуса не пройдёт, и узнавать об этом в день сделки дорого. Текст доверенности вы не составляете сами: его пишет испанский юрист или хестор, который и будет ею пользоваться, отправляет в консульство или вашему нотариусу и проверяет подписанный документ до того, как на него кто-то положится. И если в эскритуре две фамилии, доверенность выдаёт каждый собственник свою. Один супруг не может продать долю другого без неё.

Сроки сделки и сроки после неё

Продажа на испанском побережье занимает обычно несколько месяцев от объявления до нотариуса, причём темп задаёт не бумажная работа, а ипотека покупателя. От договора задатка до сделки проходит от одного до трёх месяцев, и ближе к трём, когда покупатель ждёт одобрения кредита.

Сроки, которые имеют значение, начинаются в день подписания:

• В течение 1 месяца: покупатель подаёт форму 211 и вносит удержанные 3%.
• В течение 30 рабочих дней: покупатель как замещающий плательщик декларирует plusvalía в мэрии.
• С 1-го по 4-й месяц: вы подаёте форму 210 и либо доплачиваете налог, либо просите вернуть переплату.
• В течение 6 месяцев после окончания срока подачи: налоговая должна выплатить возврат, прежде чем на сумму начнут капать проценты.

На сделке нерезидента plusvalía подаёт ваш покупатель, то есть пропустить срок может он, а деньги на налог берутся из ваших. Поэтому попросите подтверждение подачи внутри тех же 30 рабочих дней, а не считайте, что всё сделано. Если срок пропущен, надбавка за просрочку начинается с 1% и растёт ещё на 1% за каждый полный месяц опоздания, но не выше 12%. После года это уже 15% плюс проценты. Такая лестница действует, только пока подающий приходит сам: как только мэрия официально потребовала декларацию, вместо надбавок применяются штрафы, и они тяжелее. В старых гайдах до сих пор попадается стартовая надбавка в 5%, но это шкала, действовавшая до 2021 года. Если пропустить срок по форме 210, оштрафовать могут за опоздание с налогом, которого вы и не должны были платить: за декларацию без суммы к уплате штраф фиксированный, 200 евро, и вдвое меньше, если вы подали её сами, до требования налоговой. Поэтому подавайте декларацию даже тогда, когда ждёте возврата, а не доплаты.

Что со всем этим делать

Три числа определяют, сколько вы в итоге унесёте с собой, и все три можно узнать до того, как объект выставлен.

Первое число: сумма в евро из вашей первой эскритуры. Налог на прирост считается от неё и от суммы в новой эскритуре, поэтому найдите старый документ до того, как станете что-то прикидывать в уме.

Второе число: кадастровая стоимость из квитанции IBI, причём обе её строки. На земельной цифре стоит объективный расчёт plusvalía, а отношение земельной цифры к общей превращает вашу прибыль в земельную долю и показывает, не выйдет ли второй способ дешевле.

Третье число: сумма того, что вы можете подтвердить документами. Пока вы продаёте с прибылью, каждый евро налога на передачу собственности, услуг нотариуса, комиссии агентства и настоящих улучшений, который у вас есть чем доказать, снимает с налога девятнадцать центов. Каждый евро, который доказать нечем, не стоит ничего.

И раньше всех трёх стоит одна вещь, которая числом не является: чьи фамилии стоят в эскритуре. Если одна из них принадлежит человеку, которого больше нет, наследство надо принять и зарегистрировать, и только потом объект вообще можно продавать. Это единственный из четырёх пунктов, который нельзя закрыть за один день, и узнают о нём обычно последним.

Если хотите, чтобы эти числа посчитали по вашему объекту раньше, чем вы на что-то решитесь, с этого мы и начинаем: оценка и продажа либо юридическое и налоговое сопровождение, если бумажную часть предпочитаете передать нам. Можно и в WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Частые вопросы