Витрати на купівлю нерухомості в Іспанії 2026: кошторис для Валенсії та Коста-Бланки

Скільки всього понад ціну: коротка відповідь

Для Валенсійської спільноти, угоди з 1 червня 2026 року, без урахування комісії агентства:

До оформлення входять нотаріус, реєстрація і хесторія; разом це від 1 200 до 2 000 євро на об'єкт за 200 000 євро, найчастіше близько півтори тисячі. Тарифи нотаріуса і реєстру зростають повільніше за саму ціну, тому частка оформлення зі зростанням ціни падає: на квартирі за 400 000 євро оформлення обійдеться приблизно у 1 800 євро, тобто вже не 0,7%, а близько 0,45%.

Далі розберу кожен рядок і покажу, де зазвичай втрачають гроші.

ITP: головна витрата при купівлі вторинного житла

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, він же податок на передачу власності. Платить покупець, строк один місяць від дати підписання в нотаріуса, форма 600. Ставка регіональна, і це перше, що треба зрозуміти: цифри для Мадрида чи Андалусії не мають до Валенсії жодного стосунку. Місячний строк теж регіональний: в інших автономіях він може бути іншим.

З 1 червня 2026 року загальна ставка у Валенсійській спільноті становить 9%. До цієї дати було 10%. Зміну внесено законом 5/2025 Женералітату і закріплено в консолідованому тексті закону 13/1997. Якщо об'єкт коштує понад мільйон євро, ставку 11% застосовують до всієї ціни, а не лише до перевищення. Це не прогресивна шкала: на об'єкті за 1,2 млн євро податок становитиме 132 000 євро, а не 112 000.

Економія на конкретних сумах:

Пільгові ставки є, але вони не для всіх поспіль: це вузькі категорії покупців, а не загальне правило «першого житла».

Працює це так. Спершу перевіряють, чи належите ви до категорії, і лише потім дивляться на ціну об'єкта: 180 000 євро працюють не як поріг допуску, а як перемикач між парами ставок.

Ліміт доходу рахують не за зарплатою, а за іспанською декларацією про доходи: база оподаткування не повинна перевищувати 30 000 євро, якщо декларацію подають окремо, і 47 000, якщо подружжя подає її спільно. Для багатодітних і монобатьківських родин особливої категорії пороги вищі: 35 000 і 58 000. Саму категорію присвоюють окремо від цього ліміту. До особливої категорії відносять родини з п'ятьма і більше дітьми, а також із чотирма, якщо щонайменше троє з них з'явилися в родині одночасно (багатоплідні пологи, усиновлення або постійна чи переддусиновлювальна опіка) або якщо річний дохід родини в розрахунку на одного члена не перевищує 75% мінімальної зарплати. Дитина з інвалідністю або нездатна працювати рахується за двох (стаття 4 закону 40/2003). Яка категорія у вас, написано в самому свідоцтві багатодітної родини. Ліміт стосується молоді до 35, багатодітних і монобатьківських родин та жінок, які постраждали від гендерного насильства; на пільги за інвалідністю і на VPO він не поширюється.

І деталь, яка часто коштує грошей: знижена ставка застосовується лише до тієї частки об'єкта, яку купує сам пільговик. Якщо одному з подружжя 34 роки, а другому 37, пільга спрацює на половину.

Якщо вам за 35 і ви не належите до жодної категорії, ваша ставка 9% незалежно від доходу. А якщо об'єкт дорожчий за мільйон євро, 11%. Розділ про пільги можна пропустити.

Серед покупців-українців багато тих, кому ще немає 35 і хто купує перше житло. Якщо це ваш випадок, перевірте ліміти доходу ще до угоди: пільгову ставку заявляють одразу при сплаті податку.

Категорії та умови звіряйте на порталі Валенсійської податкової служби на дату угоди: параметри змінюються разом із регіональним бюджетом. Помилка тут коштує дорого в обидва боки: можна і переплатити, і отримати донарахування.

Valor de referencia: чому податок рахують не від вашої ціни

Податок рахують від більшої з двох величин: ціни в ескритурі (нотаріальному акті купівлі-продажу) чи довідкової вартості кадастру. Саме тут покупці найчастіше втрачають гроші.

З 2022 року базою для розрахунку ITP слугує не ціна з ескритури, а довідкова вартість об'єкта (valor de referencia), яку розраховує кадастр. Правило просте: із двох величин беруть більшу. Купили за 100 000, а кадастр оцінює об'єкт у 150 000: платити будете зі 150 000. Так велять статті 10 і 30 закону про податок на передачу власності.

На нашому прикладі різниця виглядає так: 9% від 100 000 дають 9 000 євро, а від 150 000 виходить уже 13 500. Чотири з половиною тисячі, яких не було у вашому плані.

Від цієї самої бази відлічують і поріг у мільйон євро, за яким ставка стає 11%. Об'єкт, куплений за 980 000 при довідковій вартості 1 020 000, потрапляє під 11%: податок становитиме 112 200 євро. За ставкою 9% від тієї самої бази вийшло б 91 800, тобто сам перехід через поріг коштує 20 400 євро. А якщо рахувати від ціни купівлі, як зазвичай і планують бюджет, тобто від 88 200, різниця виходить уже 24 000.

Логіку податкової я зазвичай переказую клієнтам так: «За нашими кадастровими даними ця квартира коштує 150 000. І нам байдуже, за скільки ви її купили насправді: платіть податок зі 150». Сперечатися в цю мить уже немає з ким і немає про що.

Найдошкульніше це б'є по об'єктах у поганому стані та по угодах зі знижкою. Ви чесно збили ціну, а податкова рахує за своїми таблицями і через кілька місяців надсилає донарахування разом зі штрафом.

Добра новина: довідкову вартість можна перевірити заздалегідь, за пару хвилин і безплатно на електронному порталі кадастру. Оскаржити її теж можна, але не заздалегідь. Або ви вже заплатили: тоді подається заява про виправлення самонарахування з поверненням переплати. Або податкова сама надіслала донарахування: його оскаржують звичайним порядком, і платити до рішення не потрібно. В обох випадках останнє слово за кадастром: податкова зобов'язана запросити його висновок, і він для неї обов'язковий.

З практики SFERO. Довідкову вартість ми перевіряємо до того, як клієнт вносить завдаток. Не після підписання резерву, коли гроші вже в чужих руках, а до. Один цей крок кілька разів рятував клієнта від неприємного сюрпризу: якщо податкова база значно вища за ціну, це привід або перерахувати бюджет, або торгуватися далі, або піти.

Новобудова: ПДВ плюс гербовий збір

Купівля в забудовника оподатковується інакше. Замість ITP платять два податки.

ПДВ (IVA) становить 10% від ціни. Ставка загальноіспанська, встановлена законом 37/1992. Для житла офіційно захищеної категорії особливого режиму діє 4%.

Гербовий збір (AJD) регіональний. У Валенсійській спільноті з 1 червня 2026 року загальна ставка 1,4% замість колишніх 1,5%.

А тепер та сама пільга, про яку майже ніхто не пише. Якщо новобудову купують як основне житло, гербовий збір становить 0,1% замість 1,4%. На квартирі за 200 000 євро це 200 євро замість 2 800. Дві тисячі шістсот євро різниці лише за те, що ви знали про пільгу і заявили її при оформленні.

Закон формулює умову коротко. Ставку 0,1% застосовують до «перших копій нотаріальних актів, що оформлюють придбання основного житла» (adquisiciones de vivienda habitual), а визначення основного житла береться із загальноіспанського законодавства про податок на доходи.

Зверніть увагу, чого в цій умові немає: ані порога вартості об'єкта, ані ліміту за доходом, ані обмеження за віком. Але «основне житло» тут термін закону про податок на доходи, а не побутове слово. За правилами іспанського податку на доходи це житло, у яке ви фактично заїхали протягом дванадцяти місяців після покупки і прожили в ньому безперервно щонайменше три роки.

Що буде, якщо умову порушено. Здали квартиру, поїхали, так і не заїхали: ви зобов'язані самі, без нагадування, доплатити різницю до 1,4% з відсотками за прострочення, подавши уточнену декларацію протягом місяця з моменту порушення. На квартирі за 200 000 євро це ті самі 2 600 євро плюс відсотки. Закон робить виняток для випадків, коли переїзд вимушений: смерть власника, шлюб, розлучення, переведення на іншу роботу, зміна роботи або перше працевлаштування. Якщо купили для здавання в оренду чи як другу резиденцію, платите загальні 1,4% одразу, без ризику донарахування.

Ще одне: забудовник не має права перекладати на покупця витрати на оформлення своєї документації: декларацію нового будівництва, горизонтальний поділ будинку, погашення власної будівельної іпотеки, а також підведення спільних комунікацій до квартири, яка має передаватися придатною для проживання. Це прямо назване неприпустимою умовою в законі про захист споживачів. Якщо такі рядки з'явилися у вашому договорі, їх викреслюють. А якщо договір уже підписано, така умова нікчемна: вона не діє, і сплачене за нею можна вимагати назад.

Нотаріус, реєстр і хесторія: тариф і реальність

Усі три позиції разом дають від 1 200 до 2 000 євро на об'єкті за 200 000, найчастіше близько півтори тисячі. Розберу по частинах, бо міфів тут багато.

Нотаріус. Тарифи державні, встановлені декретом 1426/1989, і нотаріус не може призначити ціну на власний розсуд. Для угоди на 200 000 євро базовий тариф виходить близько 340 євро. Але до рахунку додаються аркуші ескритури, засвідчені копії і ПДВ, тому на практиці рахунок сягає 600–1 000 євро. Порада «закладайте тисячу» не стільки міф, скільки верхня межа.

Реєстрація в Реєстрі власності. Тариф встановлено декретом 1427/1989, базова величина на тих самих 200 000 євро становить близько 177 євро. З урахуванням додаткових позицій і ПДВ рахунок зазвичай 300–500 євро.

Хесторія (gestoría). Контора-оформлювач, яка забирає документи в нотаріуса, сплачує податок, подає папери до реєстру і доводить справу до запису на ваше ім'я. Ціна ринкова, законом не регулюється, звичайний діапазон 300–500 євро. Формально ви можете зробити все самі. На практиці без іспанської мови і розуміння місцевої бюрократії це довгий і ризикований шлях: пропущений місячний строк сплати податку коштує дорожче за хесторію. Якщо ця купівля для вас перша в чужій країні, а іспанську ви ще вчите, з усього кошторису саме на хесторії я не економив би.

Важлива деталь: ці гроші потрібні до угоди, а не після. Нотаріус не віддає документи, поки рахунок не оплачено.

Іпотека: хто що платить після закону 2019 року

Якщо берете іпотеку, майже все оформлення кредиту оплачує банк. Це один із найбільш недооцінених пунктів усього кошторису: люди платять за те, за що платити не зобов'язані.

До 2019 року майже всі витрати на оформлення іпотеки перекладали на позичальника. Закон 5/2019 про договори іпотечного кредиту це змінив і жорстко розписав, хто за що платить. Виняток становить гербовий збір: його переклали на банк не цим законом, а податковою нормою 2018 року, яка назвала кредитора платником за іпотечними актами.

Тобто з усього списку на вас лягає тільки оцінка, зазвичай 250–450 євро. І платите ви її в будь-якому разі, навіть якщо банк потім відмовить у кредиті: оцінювач свою роботу зробив.

Той самий закон дає вам два інструменти, про які в банку мовчать. Щонайменше за десять днів до підписання банк зобов'язаний видати пакет документів із проєктом договору і розбивкою всіх витрат, і за ним звіряється таблиця вище. І в нотаріуса, якого обираєте ви, а не банк, є обов'язок безплатно розібрати з вами цей пакет до угоди.

Окремо стоїть комісія за відкриття (comisión de apertura). Одні банки її не беруть узагалі, інші беруть до 1% від суми кредиту. За кредиту в 150 000 євро це півтори тисячі одразу. За законом комісія має бути єдиною і покривати всі витрати банку на вивчення та оформлення заявки, тобто дробити її на кілька платежів не можна.

І про страховки. Страхування самого житла від пошкоджень банк вимагає завжди, і це не його примха: для іпотек за стандартом іпотечного ринку, а це практично всі житлові кредити іспанських банків, норма зобов'язує застрахувати об'єкт на суму не нижчу за оціночну вартість будівлі, без урахування землі. Близько 200–300 євро на рік. Страхування життя закон платити не зобов'язує, але й банку не забороняє зробити його умовою кредиту, іноді з оплатою за кілька років наперед в обмін на зниження ставки.

І право, про яке в банку не розкажуть. Банк зобов'язаний прийняти поліс будь-якого іншого страховика з рівноцінним покриттям, причому і при підписанні, і при кожному щорічному продовженні. Брати гроші за вивчення вашого поліса він не має права, а згода на чужий поліс не може погіршити жодну умову кредиту, включно зі ставкою. Так вимагає стаття 17.3 того самого закону 5/2019. Рахуйте на калькуляторі, а не на слух: економія на відсотковій ставці не завжди перекриває вартість поліса.

Комісія агентства: хто платить насправді

В Іспанії немає закону, який розподіляв би комісію між сторонами. Є звичай, і він різниться за регіонами.

Загальне правило: комісію платить продавець, і вона вже закладена в ціну оголошення. Покупець нічого зверху не платить.

Але на частині валенсійського ринку склалася інша практика: агентство виставляє рахунок покупцеві, зазвичай 3% плюс ПДВ від ціни об'єкта. На квартирі за 200 000 євро це 6 000 євро плюс 1 260 євро податку, разом понад сім тисяч. І ця сума рідко згадується в оголошенні на порталі: ви бачите ціну, телефонуєте, і лише тоді дізнаєтеся про послуги агентства.

Що робити на практиці: запитуйте про комісію до огляду, а не після того, як закохаєтеся у квартиру. Одне запитання по телефону економить сім тисяч євро і чимало нервів, а ще дозволяє чесно порівнювати об'єкти.

Що агентство дає натомість, якщо платите ви: перевірку довідкової вартості до завдатку, перевірку боргів і обтяжень, торг із продавцем і супровід до запису в реєстрі. Оцінюйте за цим списком, а не за вивіскою.

Завдаток: скільки вносити і що він захищає

Сума завдатку до кошторису витрат не входить: вона йде в рахунок ціни. Але саме її втрачають, якщо грошей на все інше не вистачило.

На нашому ринку працюють дві сходинки. Договір резерву знімає об'єкт із продажу, зазвичай це 1 000–3 000 євро. Договір завдатку (contrato de arras) підписують слідом, і він уже серйозний: як правило, близько 10% ціни об'єкта. Суму резерву зазвичай зараховують у рахунок завдатку, але це питання договору: перевірте, що там так і написано.

Головне, що треба знати про arras: захист працює в обидва боки. Якщо від угоди відмовляєтеся ви, завдаток залишається в продавця. Якщо відмовляється продавець, він повертає вам подвійну суму. Це не жест доброї волі, а стандартна умова договору, і її треба перевірити перед підписанням.

Що прописати в договорі завдатку, крім ціни і строків:

• відсутність боргів і обтяжень;
• окремим рядком затверджені внески на ремонт (derrama), а не загальним формулюванням про борги;
• порядок поділу IBI (щорічного податку на нерухомість) за поточний рік;
• зобов'язання продавця надати сертифікат спільноти власників і протоколи останніх зборів.

І правило, варте будь-яких грошей: не вносьте завдаток, поки не завершено перевірку об'єкта. Якщо вас підганяють і лякають іншими покупцями саме тоді, коли ви просите документи, це вже сигнал.

Витрати, про які мовчать

Усе, що вище, вам назвуть у будь-якому агентстві. Далі починається те, про що згадують, коли гроші вже витрачені.

Plusvalía продавця, яка може стати вашою

Муніципальний податок на приріст вартості землі (plusvalía) платить продавець. Але є виняток, який прямо стосується іноземних покупців: якщо продавець – фізична особа і він не податковий резидент Іспанії, податок зобов'язаний заплатити покупець. Якщо продає компанія, хай навіть іноземна, правило не працює: платить вона сама. Закон називає це заміною платника податку, і записано це в статті 106 закону про місцеві фінанси.

Логіка держави зрозуміла: з нерезидента, який поїхав, стягнути складно, тому обов'язок вішають на того, хто залишається з нерухомістю. Заплативши замість продавця, ви маєте право вимагати ці гроші з нього, і це прямо дозволяє стаття 36.3 Загального податкового закону. Але стягувати з людини, яка вже поїхала, важко, тому питання закривають до угоди: закладайте податок у свої витрати і домовляйтеся про залік у ціні. Суму можна дізнатися заздалегідь: її рахує мерія від кадастрової вартості землі і кількості років володіння, і в багатьох муніципалітетах є калькулятор на сайті.

Ще одна причина не відмахуватися: реєстр не зареєструє перехід права, поки йому не покажуть, що за цим податком подано декларацію. Потрібна саме подача, а не сплата, але подавати її хтось має, і якщо продавець поїхав, цим кимось виявляєтеся ви.

Утримання 3% при купівлі в нерезидента

Ще один обов'язок покупця, який заскочує зненацька майже всіх.

Якщо продавець не є податковим резидентом Іспанії, покупець зобов'язаний утримати 3% від ціни угоди і перерахувати їх до податкової за формою 211 протягом місяця. Це авансовий платіж за податком продавця на приріст капіталу. Так вимагає стаття 25.2 закону про податок на доходи нерезидентів, порядок описано на сайті податкової служби.

Не утримали і віддали продавцеві всю суму? Обов'язок нікуди не подівся, і сама квартира залишається обтяженою цим боргом. Продавець уже в іншій країні, а вимога прийде до вас.

Формально це не ваша витрата: ви платите 3% не продавцеві, а державі. Але якщо про механіку не знати, легко віддати повну суму, а потім шукати гроші на утримання з власної кишені.

Що просити в продавця. Утримувати не потрібно, якщо він пред'явить довідку податкової про те, що платить іспанський податок на доходи або податок на прибуток. Цим документом питання й закривається на угоді. А якщо продавець опирається утриманню, відповідь проста: це аванс, а не вилучення. Він подає остаточний розрахунок і отримує різницю назад.

IBI за рік купівлі

Щорічний податок на нерухомість платить той, хто був власником на 1 січня. Купили в липні? Формально платником за весь поточний рік залишається продавець.

Але далі починається те, про що покупці зазвичай не знають. Стаття 63.2 закону про місцеві фінанси дає продавцеві право перевиставити вам пропорційну частину податку за дні вашого володіння, і Верховний суд підтвердив це ще 2016 року (рішення 409/2016 від 15 червня). Працює правило за замовчуванням: якщо в договорі нічого не написано, продавець має право вимагати частку з вас.

Якщо хочете іншого розподілу, прописуйте його прямо в договорі. Мовчання грає не на вашу користь.

Другий момент важливіший за гроші: несплачений IBI обтяжує сам об'єкт. Перевіряйте квитанції за останні роки, а не вірте на слово.

Борги спільноти власників

Борги попереднього власника перед спільнотою власників переходять разом із квартирою. Цей рядок кошторису недооцінюють найчастіше.

За законом про горизонтальну власність квартира відповідає за борги перед спільнотою власників за поточний рік і три попередні. Купили житло із заборгованістю? Платити будете ви, хай хто її накопичив.

Захист простий: перед угодою продавець зобов'язаний надати сертифікат про відсутність заборгованості, підписаний секретарем спільноти. Без нього нотаріус не повинен оформлювати угоду, але перевірте, що документ справді є і він свіжий.

Derrama: внески на ремонт

Внески на ремонт ловлять людей уже після переїзду, коли кошторис давно закритий.

Derrama – це затверджений зборами власників внесок на великий ремонт: дах, ліфт, фасад. Суми бувають серйозні, десять тисяч євро на квартиру не рідкість, і розкладаються вони на місяці чи роки.

Правило закону (стаття 17.11): внески на поліпшення платить той, хто був власником у момент настання строку платежу. Тобто збори могли проголосувати за новий ліфт рік тому, а платежі почнуться після вашої купівлі, і вони ваші.

А обов'язковий ремонт, чи то дах, що протікає, чи аварійний фасад, іде за іншим правилом. Це звичайні витрати спільноти, і за ними працює вже розібране: квартира відповідає за несплачене за поточний рік і три попередні, навіть якщо нараховано це було до вас.

Що робити: просити не лише довідку про відсутність боргів, а й протоколи останніх зборів спільноти. І прописувати derrama в договорі завдатку окремим рядком, а не ховати під загальним формулюванням «вільна від боргів і обтяжень». Саме на цій різниці найчастіше і виникає спір.

Збір за вивезення сміття

З квітня 2025 року плата за вивезення сміття стала обов'язковою для всіх муніципалітетів Іспанії: цього вимагає закон 7/2022 про відходи. Раніше в багатьох містах окремого збору не було, він входив до інших платежів.

Сума залежить від муніципалітету і типу об'єкта, зазвичай це від кількох десятків до півтори сотні євро на рік. Гроші невеликі, але рядок новий, і в старих розрахунках витрат на утримання його немає.

Дрібниці, які складаються в пару тисяч

Жодна з цих позицій не виглядає страшно, але разом вони дають відчутну суму.

Цифри нижче дають ринкові орієнтири станом на серпень 2026 року, а не тарифи. Крім мита за NIE, nota simple і довіреності в іспанського нотаріуса: їхню ціну задає державний тариф.

Якщо ви в Іспанії під тимчасовим захистом, окремо оформлювати NIE не потрібно: номер вам уже присвоєно.

Три позиції, на які варто подивитися окремо.

Банківський чек – позиція, яку найчастіше випускають із розрахунку. Нотаріус вимагає підтверджений засіб платежу, банк бере за випуск чека відсоток від суми плюс мінімальну комісію, і тариф цей законом не обмежений: у кожного банку свій. На великій угоді це вже не дрібниця, а понад тисячу євро. Уточнюйте тариф свого банку заздалегідь і питайте про переказ: нотаріусові важливо, щоб засіб платежу був упізнаваним, а не щоб це був неодмінно чек.

Адвокат за 1% на об'єкті за 200 000 євро означає дві тисячі. Рішення свідоме: без нього можна обійтися, якщо угоду веде агентство з власним юридичним відділом. Але якщо купуєте напряму у приватного продавця, та ще й уперше і без іспанської, ця економія сумнівна: адвокат виявиться єдиним, хто дивиться в документи з вашого боку.

Довіреність варто оформити ширшу, ніж вимагає сама угода. Якщо купуєте житло разом із рідними, які зараз не в Іспанії, довіреність від них дозволить підписати все без їхніх приїздів. В іспанського нотаріуса це недорого, а в консульстві Іспанії за кордоном виходить одразу готовий іспанський документ, без апостиля і присяжного перекладу.

Окреме застереження для нерезидентів: відкриття рахунку в іспанському банку зазвичай безплатне, але знадобиться сертифікат нерезидентства, і він платний.

Витрати на купівлю нерухомості в Іспанії: повний кошторис на 200 000 євро

Валенсійська спільнота, угоди з 1 червня 2026 року.

Якщо берете іпотеку, додайте оцінку (250–450 євро) і комісію за відкриття, якщо банк її бере (до 1% від суми кредиту). Решта іпотечних витрат лежить на банку.

Якщо комісію агентства виставляють вам, додайте близько 7 260 євро (3% плюс ПДВ).

Суми на нотаріуса, реєстрацію і хесторію дають порядок цін, а не тариф: точний рахунок залежить від кількості аркушів, копій і додаткових записів.

У кошторисі немає витрат із розділу про те, про що мовчать: утримання 3% і plusvalía продавця-нерезидента, IBI за поточний рік, боргів спільноти і derrama, збору за вивезення сміття, а також дрібниць на кшталт NIE, банківського чека і довіреності. Якщо щось із цього стосується вашої угоди, додавайте окремо.

На скільки ділити бюджет у 2026 році

Проста арифметика, якою сам користуюся на першій консультації.

У вас є сума, і ви хочете зрозуміти, об'єкти якої ціни варто дивитися.

Приклад. Є 220 000 євро, купуєте вторинне житло, комісію платить продавець. 220 000 поділити на 1,10 = 200 000 євро. Це і є стеля ціни об'єкта. Дільники округлені вгору, тому невеликий запас у вас залишиться.

Чого в цих дільниках немає, але що варто відняти окремо, якщо плануєте:

• окремого адвоката (близько 1% від ціни);
• дрібниці з розділу вище: NIE, банківський чек, довіреність, переклади;
• plusvalía продавця, якщо він виявиться нерезидентом.

З адвокатом і дрібницями реальна стеля вашого бюджету опуститься ще на кілька тисяч. Краще закласти це одразу, ніж виявити вже під час угоди.

Правило «діліть на 1,15» з того відео з'явилося за ставки ITP 10% і за умови, що комісію платить покупець. Із червневим зниженням ставки воно дає запас на вашу користь, але краще рахувати точно.

Коли рахуємо ми. На першій консультації ми розкладаємо бюджет клієнта за рядками цієї таблиці й показуємо стелю ціни до того, як почнуться огляди об'єктів. Так не доводиться на півдорозі пояснювати, що квартира мрії виходить за межі бюджету. Потрібен такий розрахунок під вашу ситуацію? Напишіть у WhatsApp +34 664 02 87 80, можна українською, або подивіться юридичний і податковий супровід.

Що змінилося у 2026, чого не сталося і що закінчилося раніше

Що змінилося. З 1 червня 2026 року Валенсійська спільнота знизила ITP з 10% до 9%, а гербовий збір з 1,5% до 1,4%. Для покупця вторинного житла це найпомітніша новина року.

Чого не сталося. У січні 2025 року уряд анонсував податок до 100% на купівлю житла нерезидентами з-за меж Євросоюзу, і ця новина досі гуляє чатами як доконаний факт. Законопроєкт справді внесли у травні 2025 року. Але відтоді він жодного разу не обговорювався в парламенті і законом не став: в уряду меншості немає голосів, а юридичну основу ініціативи оскаржують і на конституційному рівні, і на рівні права ЄС.

На серпень 2026 року жодного додаткового податку для іноземних покупців не існує. Якщо вам кажуть інше, попросіть номер закону.

Що закінчилося раніше. Золоту візу за інвестиції в нерухомість скасовано 3 квітня 2025 року органічним законом 1/2025. Пропозиції «купіть від 500 000 євро і отримайте посвідку на проживання» більше не працюють, а сайти, які їх досі публікують, просто не оновлювалися.

Чекліст перед внесенням завдатку

Завдаток – точка неповернення: з цього моменту гроші вже не ваші, якщо угода зірветься з вашої вини. Орієнтир за сумами на нашому ринку: договір резерву зазвичай коштує 1 000–3 000 євро, за договором завдатку (contrato de arras) вносять близько 10% ціни об'єкта. Усе, що нижче, робиться до нього.

1. Перевірити довідкову вартість об'єкта на порталі кадастру і порахувати податок від неї, а не від ціни.
2. З'ясувати, хто платить комісію агентства і в якій сумі.
3. Взяти nota simple з Реєстру власності: хто власник, які обтяження та іпотеки.
4. Отримати сертифікат про відсутність боргів перед спільнотою власників.
5. Отримати протоколи останніх зборів спільноти і перевірити затверджені внески на ремонт.
6. Перевірити квитанції IBI за останні роки.
7. З'ясувати податкове резидентство продавця. Нерезидент означає, що на вас лягає утримання 3% і, можливо, його plusvalía.
8. Прописати в договорі завдатку окремо: derrama, поділ IBI, зобов'язання продавця надати документи.
9. Переконатися, що гроші на оформлення (від 1 200 до 2 000 євро) лежать на рахунку, а не «з'являться до угоди».

Що з усім цим робити

Якщо звести все до однієї думки: ціна на порталі – це не ціна купівлі, а приблизно дев'ять десятих від неї.

Добра новина: витрати поменшали. Зниження ITP до 9% і пільговий гербовий збір 0,1% на основне житло в новобудові залишають покупцеві тисячі євро. Погана: майже всі калькулятори і статті в мережі рахують за старими ставками, а частини витрат узагалі не показують.

Три речі, які справді визначають результат:

Перевірте довідкову вартість до завдатку. Дві хвилини роботи, а різниця може сягати кількох тисяч.

З'ясуйте, хто платить комісію, до першого огляду. Сім тисяч євро не та сума, про яку приємно дізнаватися наприкінці.

Попросіть протоколи зборів спільноти, а не лише довідку про відсутність боргів. Затверджений ремонт даху ще не борг, але платити за нього будете ви.

Решта рахується за таблицею вище. І останнє, що я кажу клієнтам на першій зустрічі: краще дізнатися правду зараз, ніж у кабінеті нотаріуса.

Часті запитання