Ціни на нерухомість в Іспанії 2026: скільки коштує метр у Валенсії та на Коста-Бланці

Методологія: три різні ціни на одну квартиру

З цього потрібно починати будь-яку розмову про ціни, інакше суперечка безглузда: люди порівнюють непорівнянне.

На одне й те саме житло в Іспанії регулярно рахують три різні ціни, і вони не збігаються.

Ціна пропозиції. Те, що написано в оголошенні на порталі або в каталозі агентства. Її публікують idealista, Fotocasa і ми в тому числі. Це запитувана ціна, у яку закладено запас на торг.

Ціна угоди. Сума, яка пройшла через нотаріуса і потрапила до Реєстру власності. Її збирає Колегія реєстраторів, на ній же будується індекс цін INE. Це єдина ціна, яка справді сталася.

Оціночна вартість (valor tasado). Оцінка незалежного оцінювача для банку при видачі іпотеки. Її зводить Міністерство житла. Вона консервативніша за ринкову і відстає від неї.

Далі в статті я всюди позначаю, яка з трьох використовується. Наш каталог – це ціни пропозиції, і я не збираюся вдавати, що це ціни ринку.

Вартість нерухомості в Іспанії: офіційна статистика цін та оцінок за провінціями

Спершу про географію, інакше цифри переплутаються. Регіон називається Валенсійська спільнота і складається з трьох провінцій: Валенсія, Аліканте і Кастельйон. У провінції Валенсія є однойменне місто, її столиця, і воно дорожче за провінцію в середньому, тож слово «Валенсія» нижче означає то провінцію, то місто, і я це щоразу позначаю. Коста-Бланкою називають узбережжя провінції Аліканте разом із прилеглими до нього містечками, і окремим рядком в офіційній статистиці його немає.

Дані за перший квартал 2026 року.

Джерела: Міністерство житла, Estadística de Valor Tasado de Vivienda, 1 кв. 2026; Колегія реєстраторів, 1 кв. 2026. Ціни угод по трьох провінціях узяті з регіонального релізу реєстраторів від 07.05.2026: у національному релізі їх немає. Обидва джерела публікують середні значення, а не медіани.

Три спостереження, які варто винести звідси.

Перше: Валенсійська спільнота дешевша за середню по Іспанії приблизно на 18% за оціночною вартістю. Мадрид, Барселона і Балеари тягнуть національну цифру вгору.

Друге: усередині регіону діапазон величезний. Кастельйон дешевший за Аліканте на чверть за оціночною вартістю і на третину за цінами угод. Це не «узбережжя взагалі», а три різні ринки.

Третє: оціночна вартість і ціна угоди у Валенсії розійшлися в різні боки. Оцінювачі дають 1 930,6, а реальні угоди проходять по 1 843. В Аліканте навпаки: угоди йдуть вище за оцінки. Причина в структурі попиту, про неї нижче.

Рекордні ціни на нерухомість при звуженні продажів

Головна цифра року по регіону: плюс 17,2% за дванадцять місяців за оціночною статистикою. Індекс цін угод INE дає по Валенсійській спільноті скромніші, але все одно високі 14,3% при 12,9% по країні.

Рекорд тут не в темпі, а в рівні: поточні ціни перевищили пік 2008 року, тобто максимум перед крахом ринку. Порівнянні темпи зростання у двотисячні вже траплялися.

У розбивці INE по Іспанії є деталь важливіша: новобудова подорожчала на 9,1%, вторинне житло на 13,5%. Друге стало рекордом серії індексу, яку ведуть з 2007 року. По Валенсійській спільноті окремо такої розбивки INE не публікує. Зазвичай швидше зростає нове житло, зараз усе навпаки, і це ознака дефіциту пропозиції, а не будівельного буму.

А тепер те, що рідко ставлять поряд із заголовками про зростання. Кількість угод звужується, хоча падіння видихається. За даними INE за травень 2026 року у Валенсійській спільноті пройшло 8 669 угод, на 10,8% менше, ніж роком раніше. А в червні падіння зупинилося: 8 558 угод, тобто рівень торішнього червня, і в Іспанії угод стало навіть на 1,6% більше. Накопиченим підсумком за півріччя країна все одно на 2,6% нижча за торішню.

Ринок, де ціни зростають рекордно, а обсяг звужується, поводиться певним чином: продавці тримають ціну, покупці чекають, а угоди укладаються рідше і тривають довше. Для покупця це означає не «треба терміново брати, поки не подорожчало», а «торг став довшим, а вибір об'єктів, де реально можна домовитися, вужчим».

Дані нашого каталогу: ціни пропозиції за містами

Тут починаються наші власні дані, і їх можна перевірити: це каталог sfero.es на 5 серпня 2026 року, 184 об'єкти на продаж; у розрахунок ціни метра увійшов 161 об'єкт: квартири й будинки, у яких зазначено площу. Рахую медіану, а не середнє. Медіана бере середину списку: половина об'єктів дорожча, половина дешевша. Середнє одна вілла за 2,6 млн перекосила б, а медіану ні.

Ціни пропозиції, каталог SFERO, 161 об'єкт, зріз 05.08.2026. Стовпець «Діапазон» показує найдешевший і найдорожчий метр у вибірці. По Кастельйону об'єктів усього 13, і рядок «Кастельйон» описує наш каталог, а не провінцію.

За містами, де в каталозі є щонайменше чотири об'єкти:

Застереження, без якого таблиця читається неправильно: вибірки за містами маленькі. П'ять об'єктів у Хавеї не описують ринок Хавеї, вони описують наш каталог у Хавеї. Міські цифри беріть як грубий орієнтир, а не як точну ринкову цифру.

Останній рядок таблиці виглядає абсурдно і пояснює сам себе: у Годельї найнижча медіана ціни метра серед міст каталогу і при цьому медіанна ціна об'єкта 1,3 млн євро. Там продаються великі будинки з ділянками, і метр у них дешевший, ніж у квартирі біля моря, просто метрів цих значно більше.

Чому наші цифри вищі за офіційні

Порівняйте дві таблиці, і розрив впадає в очі. Офіційна ціна угоди по провінції Валенсія становить 1 843 євро за метр. Медіана нашого каталогу становить 2 976. Наші цифри вищі на 61%.

Це не помилка і не накрутка. У розриву три причини, і всі три варто розуміти.

Причина перша: оголошення завжди дорожче за угоду. Газета El País у липні 2026 року зіставила оголошення idealista з нотаріальними цінами угод по 57 містах. У середньому по країні оголошення виявилися завищеними приблизно на 15%. У місті Валенсія розрив близько 23%, у місті Аліканте 25–30%, у Мадриді всього 11%, а в Гранаді цілих 35%. Дані міські, до провінції загалом їх переносити не можна, але порядок величини вони задають.

Далі починається те, що найчастіше розуміють неправильно. Розрив у 25% – це не знижка, яку вам дадуть. Найімовірніше, він складається з двох різних речей: реального торгу і переоцінених оголошень, які висять місяцями, тягнуть середнє вгору і зрештою все одно не продаються. Скажу чесно: розкладання цього розриву на дві частини ніхто не публікував, це пояснення, а не вимірювання.

Скільки ж реально поступаються? За даними мережі Tecnocasa за 2024 рік, середня знижка від стартової ціни становила близько 7,5% (роком раніше 8,4%). Цифра стосується однієї агентської мережі й має дворічну давність, тому беріть її як порядок, а не як норматив. Другий замір додає застереження: за опитуванням Fotocasa Research за листопад 2025 року торгуватися взагалі пробували лише 52% покупців, а з тих, хто торгувався, знижку отримали 83%, але у 77% відхилення від стартової ціни залишилося в межах 10%. Тобто приблизно у чверті тих, хто торгувався, ціна пішла далі десяти відсотків, у той чи інший бік. Висновок при цьому стійкий: торг зазвичай вимірюється однозначними відсотками, а не чвертю ціни.

Причина друга: наш каталог не є середнім фондом провінції. Провінційна статистика рахує все підряд: старі квартири в селищах далеко від узбережжя, житло без ремонту, об'єкти, які іноземний покупець ніколи не побачить. Ми працюємо у вузькому сегменті узбережжя і міста Валенсія. Цей сегмент дорожчий за середній за визначенням.

Перевірити це твердження можна, і перевірка не в усьому на нашу користь. Порівняймо наші медіани не з угодами, а з цінами пропозиції найбільшого порталу, тобто величину з величиною того самого типу.

Наші дані – зріз 05.08.2026. Усі портальні цифри стосуються травня 2026 року: по містах Коста-Бланки у викладі галузевого видання, по місту Валенсія у викладі Levante-EMV. Приватне джерело, не державне. Індекс idealista рахується за оголошеннями вторинного житла, а в нашому каталозі є й новобудови, тому порівняння приблизне.

Картина змішана, і це якраз те, чого чекаєш від чесного порівняння. У місті Валенсія та в Хавеї наші об'єкти дешевші за портальний рівень. У Торрев'єсі й Денії помітно дорожчі, і пояснення тут просте: у цих містах у нас у каталозі п'ять і десять об'єктів, причому не найбюджетніших, а портал рахує весь міський фонд, включно зі старими квартирами в глибині забудови.

Загальний висновок із таблиці: розрив з офіційною статистикою угод пояснюється переважно типом ціни та сегментом. А от довести цією таблицею, що наші об'єкти в середньому не дорожчі за ринок, не можна: дешевші за портал ми там, де в нас найбільше об'єктів, тобто в місті Валенсія, а в маленьких прибережних вибірках частіше дорожчі.

Причина третя, технічна: періоди не збігаються. Наш каталог – це зріз серпня 2026 року, а офіційні ціни угод стосуються першого кварталу. При зростанні близько 15% на рік це додає до розриву ще кілька відсоткових пунктів.

Що з усім цим робити практично:

• офіційну статистику використовуйте, щоб розуміти напрямок ринку і порівнювати провінції між собою;
• ціни оголошень – щоб розуміти, за скільки об'єкти реально виставляють там, де ви дивитеся;
• на конкретній угоді розраховуйте, що заплатите приблизно на 5–10% менше за адекватно виставлену ціну оголошення. Розрив у чверть трапляється там, де об'єкт початково переоцінений, і такі об'єкти зазвичай просто не продаються.

Будинок проти квартири: неочевидний розворот

Одне з найчастіших питань на першій консультації звучить так: що вигідніше взяти на узбережжі, квартиру чи будинок. Зазвичай людина впевнена, що будинок дорожчий. Дані кажуть інше, і воно цікавіше.

Ціни пропозиції, каталог SFERO, 161 об'єкт, зріз 05.08.2026.

Метр у будинку майже в півтора раза дешевший за метр у квартирі. А підсумкова ціна будинку при цьому майже вдвічі вища, бо ви купуєте 240 квадратних метрів замість 89.

З цього випливає практична річ, яку рідко проговорюють. Якщо ви рахуєте бюджет у квадратних метрах, будинок виграє. Якщо рахуєте в загальній сумі, програє. І якщо вам справді потрібні 240 метрів, то будинок не розкіш, а найдешевший спосіб їх отримати.

Зворотний бік теж є, і він не в ціні купівлі: у будинку вищі витрати на утримання, обслуговування ділянки й басейну, і він складніший в оренді.

З практики SFERO. На першій консультації ми розкладаємо задачу інакше, ніж її зазвичай формулюють. Не «квартира чи будинок», а «скільки метрів вам реально потрібно і як часто ви тут житимете». Від відповіді залежить і тип об'єкта, і місто, і підсумкова цифра. Хочете такий розрахунок під свою ситуацію? Напишіть у WhatsApp +34 664 02 87 80 або подивіться каталог з фільтром за бюджетом.

Аліканте: майже половина покупців – іноземці

Цифра, яка пояснює всю цінову картину узбережжя: 44,65% угод у провінції Аліканте в першому кварталі 2026 року уклали іноземці. Це перше місце в Іспанії, дані Колегії реєстраторів.

В Аліканте ціна угоди (2 214 €/м²) вища за оціночну вартість (1 991,7), у Валенсії навпаки. Щоправда, перевищення угоди над оцінкою саме по собі не аномалія: по Іспанії загалом картина така сама (2 429 проти 2 315,7), бо банківська оцінка консервативна за визначенням. Аномалія радше у Валенсії, де угоди йдуть нижче за оцінки. Щоб зрозуміти чому, потрібно знати, як рахує іспанський банк: кредит він дає від меншої з двох сум, ціни в договорі та власної оцінки. Нарахував оцінювач менше, ніж просить продавець, і різницю покупець або добирає готівкою, або збиває ціну вниз. Там, де купують переважно під іспанський кредит, оцінка працює як стеля ціни, і провінція Валенсія поводиться саме так. В Аліканте іноземний покупець частіше приходить із власними грошима або з кредитом зі своєї країни, у цю стелю не впирається, і угоди йдуть вище за оцінки. Це гіпотеза: прямого підтвердження статистикою вона не має.

Практичний наслідок: на узбережжі Аліканте ви конкуруєте не з місцевим ринком, а з міжнародним. Орієнтуватися на середню провінційну ціну там марно, і місцева економіка цінами тут не керує: попит приходить не з неї. Але це не означає, що ринок невразливий узагалі. Він просто прив'язаний до чужих циклів, до ставок у єврозоні й до економіки країн, звідки приїжджають покупці.

Зворотний бік валенсійської картини: те, що угоди там проходять нижче за банківські оцінки, простору для торгу, всупереч очікуванню, не додає. Розрив між оголошенням і угодою в місті Валенсія якраз вужчий, ніж в Аліканте: близько 23% проти 25–30%. Зате з іспанською іпотекою у Валенсії спокійніше: оцінка вища за ціну, і кредит у неї не впирається.

Що дає ваш бюджет: переведення цифр у метри

Найпрактичніший розріз звіту. Беру медіанну ціну метра по місту з нашого каталогу і ділю на неї бюджет. Виходить площа, на яку варто розраховувати при поточних цінах пропозиції.

Розрахунок за медіанами міст, де в каталозі п'ять і більше об'єктів. Годелья цьому порогу відповідає, але до таблиці не увійшла: її медіана метра стосується великих будинків з медіанною ціною об'єкта 1,3 млн євро, і рахувати за нею, скільки метрів дасть бюджет у 200–500 тисяч, безглуздо. Ціни пропозиції, каталог SFERO, зріз 05.08.2026.

Важливе застереження до таблиці: це ціна самого об'єкта. Податки та витрати на оформлення додаються до неї зверху, і на них потрібен окремий запас: у Валенсійській спільноті це близько 10% понад ціну на вторинному житлі й 11–12% на новобудові. Окремий матеріал із розбором за статтями витрат готується.

Перевірка за фактом, а не за формулою: у самому каталозі в бюджеті до 200 тисяч зараз 24 об'єкти з медіанною площею 71 м², у діапазоні 200–300 тисяч – 38 об'єктів з медіаною 72 м², а в 300–500 тисячах – 43 об'єкти з медіаною 103 м².

Розрахунок і факт розходяться, і по-різному в різних кошиках. Порівняння тут не зовсім пряме: формула рахує по одному місту, а ця перевірка бере весь каталог одразу, усі три провінції разом. І все ж у бюджеті до 200 тисяч фактична медіана виявляється більшою за розрахункову по Валенсії (71 м² проти 64), а в середньому сегменті навпаки. Живі оголошення розподілені нерівномірно, тому використовуйте формулу як орієнтир, а не як обіцянку.

Що з цього випливає покупцеві

Три речі, які з таблиць вище самі собою не випливають.

Гнучкість за містом конвертується в метри безпосередньо. Метр у Денії на третину дорожчий, ніж у місті Валенсія, і в метрах це виглядає так: ті самі 300 тисяч дають 96 квадратних метрів у місті й 71 біля моря в Денії. Це не «дорожче або дешевше», це конкретні двадцять п'ять метрів, тобто кімната.

Торгуйтеся на однозначні відсотки і не чекайте дива. Орієнтир – 5–10% від адекватно виставленої ціни. Якщо продавець не рухається взагалі, частіше дешевше піти до іншого об'єкта, ніж дотискати: продавця, який тримає ціну, торг зазвичай не зрушує.

Рахуйте в метрах, а не в цінниках. Два об'єкти по 350 тисяч можуть відрізнятися вдвічі за площею. Медіани за містами з таблиці вище – це грубий орієнтир порядку величини, а не ринковий індекс: вибірки в п'ять-десять об'єктів описують наш каталог, а не місто. Для звірки конкретної пропозиції використовуйте офіційну статистику і живі оголошення в цьому ж районі.

Що я скажу на першій зустрічі. Розмова майже завжди починається з питання «які зараз ціни», а корисною стає, коли перевертається: скільки метрів вам потрібно, скільки місяців на рік ви тут живете і чи готові ви до торгу довжиною в кілька місяців. Далі цифри з цього звіту перетворюються на короткий список міст і об'єктів. Потрібен такий розрахунок під вашу задачу? Напишіть у WhatsApp +34 664 02 87 80 або відкрийте каталог з фільтром за бюджетом і порахуйте самі: усі цифри нашого каталогу в цьому звіті беруться звідти.

Як рахувався цей звіт

Щоб цифри можна було перевірити й повторити.

Наші дані: каталог sfero.es, зріз 5 серпня 2026 року. Усього 184 об'єкти на продаж. У розрахунок ціни метра увійшов 161: квартири й будинки із зазначеною площею. Земельні ділянки та комерція виключені. Ціна метра по об'єкту – це ціна оголошення, поділена на площу з його картки в каталозі. Площа береться такою, якою її вказав власник або забудовник, і я не перевіряв, чи в усіх об'єктів вона виміряна за одним стандартом. Використовується медіана, а не середнє арифметичне, щоб поодинокі дорогі об'єкти не спотворювали картину. За містами рахувалося тільки там, де в каталозі чотири об'єкти й більше; у таблиці переведення бюджету в метри поріг вищий – п'ять об'єктів.

Чого ці дані не показують: вони не описують ринок цілком. Це ціни пропозиції одного агентства в конкретному сегменті. Для ринкових висновків використовуйте офіційну статистику з блоку джерел нижче.

Період офіційних даних: перший квартал 2026 року для цін, червень 2026 року для кількості угод. Релізи, що вийшли після того, як звіт було пораховано, до нього не увійшли і потраплять у наступний випуск.

Оновлення: звіт перераховується при виході наступного квартального релізу реєстраторів та INE.

Часті запитання