Продаж нерухомості в Іспанії нерезидентом 2026: податок 19%, утримання 3% і plusvalía

З чого починається продаж: NIE та ім'я в реєстрі

Дві речі мають бути в порядку до того, як агент з нерухомості зробить для вас бодай щось корисне. Жодна з них не про податки.

Потрібен NIE. Це номер, під яким іспанська система знає кожного іноземця і прив'язує до нього угоди; повністю він називається número de identidad de extranjero. Якщо ви купували квартиру самі, номер у вас уже є. Якщо папір із ним загубився, сам номер від цього не зник: його видають один раз і назавжди, а довідку з підтвердженням видають наново в іспанському консульстві або у відділку поліції в Іспанії.

У реєстрі має бути записаний теперішній власник. Ось тут спотикаються найчастіше, і спотикаються пізно. Якщо ви купували удвох із чоловіком або дружиною, а того з подружжя вже немає, у Реєстрі власності й далі стоять два прізвища. Поки спадщину не прийнято і не зареєстровано, продати об'єкт як єдиний власник ви не можете. Стаття 20 Іпотечного закону (так в Іспанії називається закон про Реєстр власності) каже про це прямо: щоб зареєструвати перехід права, право того, хто це право передає, уже має бути записане в реєстрі, а якщо там записана інша особа, реєстратор у реєстрації відмовить.

Обійти це не можна, і короткого шляху теж немає. Прийняття спадщини в Іспанії йде окремою процедурою зі своїм податком, і триває вона місяцями, а не тижнями. Якщо ви в такій ситуації, починати треба з неї, задовго до розмови про оцінку.

Спадщина лежить поза межами цієї статті, і вона заслуговує на окремий розбір, а не на абзац. Тут важлива черговість: спершу реєстр, потім продаж.

Ця розмова в нас найчастіше трапляється в найгірший момент, через місяці після похорону, коли родина вже вирішила продавати і впевнена, що важке позаду. Корисне тут одне: заговорити про це заздалегідь. Якщо в ескритурі, іспанському нотаріальному акті про власність, стоять два прізвища й одне з них належить померлому, починайте звідси, ще до розмови з агентом про ціну.

Утримання 3% при продажу нерухомості в Іспанії

Коли нерезидент продає іспанське житло, покупець віддає йому не всю ціну. Стаття 25.2 закону про податок на доходи нерезидентів зобов'язує покупця утримати 3% як платіж у рахунок вашого податку. Механіка прописана рівнем нижче, у статті 14 регламенту до цього закону: покупець подає форму 211 і вносить гроші протягом місяця від дати угоди. На угоді ви отримуєте решту 97%, і це ще не остаточна сума: з неї покупець зазвичай утримує ще й plusvalía, муніципальний податок із подорожчання землі. Свій примірник форми з відміткою податкової ви отримаєте пізніше, коли покупець її подасть. Як саме вам передадуть гроші, сторони теж фіксують заздалегідь: зазвичай це банківський чек, виписаний на продавця, або переказ. Якщо іспанського рахунку у вас уже немає, обговоріть спосіб до угоди, бо переказ за кордон іде довше за чек.

Люди спотикаються об це утримання, бо воно має вигляд податку з ціни продажу. Це не так. Це аванс у рахунок податку з вашого прибутку, і збігаються ці дві суми рідко. Якщо квартира майже не подорожчала, 3% майже напевно виявляться більшими за справжній податок. Якщо її куплено дешево двадцять років тому, їх сильно не вистачить.

Не доводьте угоду до кінця, не домовившись, як ви отримаєте форму 211 з відміткою. Це документ, який доводить, що 3% внесено за вас, і без нього ви не зможете зарахувати утримане у своїй декларації. У покупця є місяць на подання, тому в день підписання документа з відміткою ще не існує. Домовтеся про це в договорі завдатку, задовго до угоди: хто передає вам примірник і в який строк. Договір завдатку, іспанською contrato de arras, – це попередній договір, який сторони підписують задовго до нотаріуса і в якому фіксують ціну, строк виходу на угоду і все, про що домовилися додатково. Покупці іноді подають форму і забувають надіслати копію, а отримувати її потім з іншої країни довго. Якщо на момент подання декларації копії у вас усе ще немає, декларацію однаково подавайте вчасно: за прострочення штрафують, а документа, якого бракує, можна донести. Вимагати копію найпростіше через юриста, який вів угоду, і робити це краще до того, як сторони роз'їдуться.

Наступне стосується вашого покупця більше, ніж вас, але впливає на те, наскільки акуратно він веде угоду, і тому знати це варто. Якщо утримання так і не внесено, борг прив'язується до самого об'єкта в межах меншої з двох сум: несплачені 3% або фактично нарахований податок. Реєстратор робить про це відмітку на полях запису в Реєстрі власності й зазначає суму, за яку відповідає об'єкт; знімається така відмітка або зі спливом строку, або за документом про сплату. Покупець, який пропустив цей крок, купує квартиру з податковим боргом, що прилип до неї. Тому будь-який тямущий юрист наполягає, щоб усе було зроблено як належить.

Податок на приріст для нерезидента: 19%, а не 24%

Ставка податку з прибутку від продажу нерухомості для нерезидента становить 19%. Єдина, для всіх, незалежно від країни проживання. Цифру 24% цитують так часто, що продавці приходять на першу зустріч із бюджетом, завищеним приблизно на чверть.

Плутанина походить від будови статті 25.1. Підпункт a) задає загальну ставку 24% і знижує її до 19% для резидентів ЄС та Європейської економічної зони. Але цей підпункт про інші категорії доходу. Прибуток від продажу майна живе в підпункті f).3º, і там написано просто: 19% для «приросту майна, що виникає при передачі майнових об'єктів». Жодної умови про країну проживання в цьому реченні немає взагалі.

Тож продавець із Києва і продавець із Мюнхена платять з тієї самої іспанської квартири однаково. Якщо консультант каже вам, що паспорт країни за межами ЄС коштує тепер 24%, запитайте, який підпункт він читає.

Скільки це в грошах. Квартиру куплено за 300 000 євро і продано за 400 000. Прибуток до вирахування витрат становитиме близько 100 000 євро. За ставкою 19% податок складе приблизно 19 000 євро, за помилковою ставкою 24% вийшло б 24 000. Ці 5000 євро і є ціна помилки в підпункті.

Усі суми в статті в євро, бо в євро написані і ваша ескритура, і іспанські податкові форми. Що з цими цифрами зробить податкова вашої країни, розбираємо нижче: вона рахує ту саму угоду у своїй валюті, і результат може відрізнятися від іспанського.

І ще одне, що знімає тривогу: правила зараз не змінюються. Ставка 19% діє з 2016 року (у 2015-му вона була 20%, а з липня того ж року 19,5%), каркас plusvalía діє з реформи 2021 року, і ні у 2025-му, ні у 2026-му нічого з цього не змінювалося. Єдиний рух цього року: декрет, який мав оновити коефіцієнти plusvalía, Конгрес відхилив у січні. Попередня таблиця залишилася чинною.

Як рахується оподатковуваний прибуток

Прибуток – це ціна продажу мінус ціна придбання, і ось ціна придбання аж ніяк не дорівнює тому, що ви колись заплатили.

Обидві частини цього віднімання беруться із сум у євро, записаних в ескритурах. Скільки ви віддали у своїй валюті і що відтоді зробив курс, в іспанському розрахунку не беруть участі ніяк.

Додається до ціни купівлі: податок на передачу власності або ПДВ, сплачений при купівлі, послуги нотаріуса і Реєстру власності, юридичний супровід і вартість справжніх поліпшень об'єкта. Поліпшенням вважається робота, яка збільшує об'єкт, робить його придатнішим для життя або продовжує строк його служби. Заміна котла, кухні чи сантехніки на такі самі вважається поточним ремонтом, а поточний ремонт до ціни придбання не додається.

Віднімається від ціни продажу: комісія агентства, ваші юридичні витрати на продаж і plusvalía, якщо її тягар несете ви (а на угоді нерезидента зазвичай саме так: покупець платить мерії грошима, утриманими з ваших). Візьміть у покупця квитанцію мерії і збережіть: саме вона документує це вирахування.

Віднімається від ціни купівлі, і ось тут спотикаються майже всі: амортизація, якщо об'єкт колись здавали в оренду або використовували в підприємницькій діяльності, зокрема як туристичну оренду. За ці роки податкова зменшує вашу ціну придбання на амортизацію будівлі і застосовує встановлений мінімум незалежно від того, заявляли ви цю амортизацію як витрату чи ні. Стаття 40 регламенту про прибутковий податок формулює це буквально: амортизація рахується «в будь-якому разі за мінімумом, незалежно від того, чи була вона фактично врахована як витрата». Мінімум становить 3% на рік від більшої з двох величин: сплачена ціна або кадастрова вартість, в обох випадках без урахування вартості землі. Кадастрова вартість – це оцінка об'єкта державою для податкових цілей, зазвичай вона помітно нижча за ринкову ціну; надрукована вона у квитанції IBI, щорічного муніципального податку на нерухомість, і розбита там на землю і будівлю.

Рахуйте на своїх числах, бо суми виходять помітні. Нехай квартиру куплено за 300 000 євро і на будівлю з них припадало 210 000. Десять років здавання зменшують ціну придбання на 3% на рік від цієї суми, тобто на 63 000 євро, і податок зростає приблизно на 12 000. Це найчастіша причина, через яку власний розрахунок продавця виходить меншим за податковий.

Рахується амортизація за той час, коли об'єкт справді здавали, а не за весь строк володіння. А от як податкова порахує сезонне здавання по три-чотири місяці на рік, із самої норми прямо не випливає. Це перше питання, яке варто поставити хесторові, поклавши перед ним свої договори оренди.

І ще одне, про що під час продажу згадують пізно. Дохід від здавання іспанської квартири нерезидент декларує в Іспанії сам, теж формою 210, і це окремий обов'язок за кожен рік оренди. Продаж сам собою перевірку минулих років не запускає, але й питання не закриває: у податкових зобов'язань в Іспанії чотирирічний строк давності. Якщо за роки здавання не подавалося нічого, розібратися з цим краще до угоди.

Зберігайте рахунки. Кожне євро, яке ви можете підтвердити документом, зменшує прибуток, а на слово про роботи десятирічної давнини податкова не повірить. Якщо рахунок загублено, разом із ним втрачено й витрату: банківський переказ сам собою не показує, за що заплачено гроші. Перш ніж махнути рукою на таку витрату, попросіть у підрядника дублікат. Стаття 30 Торгового кодексу зобов'язує іспанські компанії зберігати документи щодо своїх операцій шість років, тож щодо недавнього ремонту копія зазвичай ще є, а на роботи десятирічної давнини розраховувати не варто. Якщо фірми вже немає, спробуйте отримати копію в того, хто оформлював вам дозвіл на роботи або проєктну документацію. І навпаки: якщо ремонт був косметичним, шукати рахунки нема сенсу, ціну придбання він однаково не збільшить.

Одна дата, яку варто перевірити в ескритурі. Якщо міську нерухомість куплено в проміжку з 12 травня по 31 грудня 2012 року, половина прибутку звільняється від податку. Це був антикризовий стимул, і припав він саме на місяці, коли ринок Коста-Бланки стояв на дні. Якщо ваша купівля потрапляє в це вікно, податок зменшується вдвічі, і з'ясовувати це треба раніше за всі інші розрахунки. Пільги не буде, якщо ви купували об'єкт у чоловіка чи дружини, у родича до другого ступеня споріднення або свояцтва чи в пов'язаної з ними компанії, і вона так само зникає, якщо тепер ви продаєте комусь із цього ж кола.

Одна річ, яка більше не допомагає: коефіцієнти переоцінки, що піднімали ціну купівлі для давно придбаних об'єктів, скасовані з 1 січня 2015 року. Якщо ви купили у 2003 році, ціною придбання так і залишиться цифра з ескритури 2003 року, без жодної поправки на інфляцію. Окремий і значно вужчий режим досі існує для об'єктів, придбаних до 31 грудня 1994 року, але він обмежений стелею й охоплює дедалі менше випадків.

Modelo 210: як подати декларацію і повернути переплату

Угоду ви декларуєте формою 210, на іспанських паперах вона називається modelo 210. Вікно подання відкривається через місяць після угоди і закривається на четвертому місяці. Така черговість задумана навмисне: форма 211 від покупця має потрапити в систему раніше за вашу декларацію, інакше зіставляти буде ні з чим.

Як це робиться фізично, коли ви в іншій країні. Способів три. Через інтернет, якщо у вас є іспанський електронний сертифікат або обліковий запис Cl@ve (це державна система входу на сайти іспанських відомств). На папері: заповнити форму на сайті податкової, роздрукувати і подати в Іспанії, причому в банку-партнері, якщо податок треба доплатити, або поштою чи особисто у відділення податкової за місцем розташування об'єкта, якщо ви просите повернення. Або, і так робить більшість нерезидентів, через хестора чи юриста, який подає декларацію своїм електронним сертифікатом. Хестором в Іспанії називають фахівця, який веде за клієнта паперову й податкову роботу; у цій статті він трапиться ще не раз. Подати він може або як акредитований посередник, або за довіреністю, яку ви реєструєте в податковій. Довіреність у податкову – це не та довіреність, про яку йдеться нижче: та дає право підписати за вас ескритуру в нотаріуса, ця дозволяє представляти вас у податковій, і оформлюють їх по-різному. Ще одне, якщо в ескритурі два прізвища: подружжя, обоє нерезиденти, має право подати за угодою одну спільну декларацію, підписану обома.

Якщо за розрахунком податок треба доплатити, а іспанського рахунку у вас уже немає, для форми 210 існує окремий порядок: подати її без електронного сертифіката і сплатити банківським переказом з-за кордону. Наказ, яким затверджено обидві форми, дає такий маршрут лише формі 210; у форми 211 його немає, але вона й не ваш клопіт.

Якщо утримані 3% більші за нарахований податок, різницю вам повертають. Те саме, якщо ви продали зі збитком: тоді поверненню підлягають усі 3% цілком. Але декларацію подати все одно доведеться. З власної ініціативи гроші не повертає ніхто.

У податкової є шість місяців на виплату, і рахують їх від закінчення строку подання декларації, а якщо ви подали пізніше строку, то від дня подання. Саме вікно подання закривається на четвертому місяці, тож у найгіршому разі на гроші чекають до десятого місяця після угоди. Після цього на суму нараховуються відсотки за прострочення, і просити про це окремо не потрібно; умова одна: затримка не з вашої вини. На практиці повернення нерідко триває довше за півроку, тож закладайте цю затримку в плани, а не в очікування.

Перш ніж закривати іспанський рахунок і їхати, подивіться, куди можуть надійти гроші. Повернення переказують на рахунок, який ви вказуєте в декларації, і якщо власник рахунку ви самі, рахунок може бути відкритий за межами Іспанії. Іспанським він має бути лише тоді, коли належить комусь іншому, наприклад вашому представникові.

Пільги: що належить нерезидентові, а що ні

Про пільги при продажу ходить багато впевнених міфів в обидва боки. Розберемо те, що справді існує.

Звільнення при купівлі нового основного житла надається не всім. Якщо продавець вкладає виручені гроші в нове основне житло, прибуток від продажу попереднього податком не обкладається. Звільнення пропорційне вкладеному: якщо в нове житло пішла не вся виручена сума, від податку звільняється лише та частка прибутку, яка припадає на вкладене. Але норма, яка дає це право нерезидентам, обмежує коло резидентами країн Євросоюзу, а Норвегію, Ісландію та Ліхтенштейн (це Європейська економічна зона) додає з умовою: між країною та Іспанією має працювати обмін податковою інформацією. Продавець, який живе за межами цього кола, пільги не отримує. Є й друге обмеження, про яке забувають частіше за перше: ідеться саме про основне житло. Основним воно вважається, якщо людина прожила в ньому безперервно щонайменше три роки, а не приїздила на літо. Тим, хто вже виїхав з Іспанії, норма дає запас: житло вважається основним і тоді, коли воно було таким бодай в один із днів двох років, що передували продажу. Для власника курортної квартири питання відпадає саме собою незалежно від країни проживання.

Звільнення для продавців, старших за 65 років, нерезидентові не належить. В Іспанії є правило: резидент, старший за 65 років, який продає своє основне житло, податку з прибутку не платить. Причина не в тому, що правило записано в законі про резидентів: там само записано й пільгу 2012 року, а вона нерезидентові якраз належить і прямо названа в практичному керівництві AEAT для нерезидентів. Причина в іншому: пільги із закону про резидентів самі собою на нерезидента не переходять. Найкращий доказ цьому – звільнення за реінвестицією: щоб дати його нерезидентам із ЄС, законодавцеві довелося написати окрему норму в законі про нерезидентів. Для вікового звільнення такої окремої норми немає, і в переліку AEAT його теж немає. Вік становища нерезидента не змінює.

Половина прибутку не оподатковується, якщо об'єкт куплено з 12 травня по 31 грудня 2012 року. Це та сама антикризова пільга з попереднього розділу, і вона єдина з трьох, яка не залежить від того, де ви живете.

Для продавця, який живе в країні Євросоюзу, з цього випливає практичний висновок: якщо ви продаєте в Іспанії саме те житло, де жили постійно, і купуєте нове основне житло, питання про пільгу варто поставити до угоди, а не після. Механіка залежить від того, чи встигла купівля нового житла відбутися раніше за подання декларації: якщо так, пільгу заявляють просто в ній, якщо ні, податок спершу платиться повністю, а потім подається окрема заява на повернення за формою 228. І ось тут легко втратити все: на цю заяву дається лише три місяці з дати купівлі нового житла. На саму реінвестицію часу більше, два роки від дати продажу, причому зараховується і житло, куплене протягом двох років до неї. Утримання 3% покупець зробить у будь-якому разі: пільга його не скасовує, гроші повертаються пізніше. У власника курортної квартири залишається тільки вікно 2012 року: жодна інша пільга на нього не поширюється.

Що з цією ж угодою робить податкова вашої країни

Іспанський консультант про це зазвичай не заговорює, і не зі злого наміру: це просто не його юрисдикція. Іспанія обкладає прибуток від продажу іспанської нерухомості в будь-якому разі, бо об'єкт розташований на її території. Так влаштовані практично всі податкові конвенції, які Іспанія уклала: право першого ходу в країни, де стоїть будинок. Далі у гру вступає країна, де ви податковий резидент.

Зазвичай вона не обкладає той самий прибуток удруге цілком, але й не відпускає вас просто так. Звичайний механізм називається зарахуванням: країна вашого резидентства рахує свій податок із цього прибутку за своїми правилами, а потім віднімає від нього те, що ви вже заплатили в Іспанії. Зарахування, а не звільнення. Звичайний не означає єдиний: частина конвенцій для окремих видів доходу застосовує звільнення з прогресією, тому механізм дивляться в конвенції своєї країни, а не за загальним правилом. Якщо ваша домашня ставка вища за іспанські 19%, різницю ви доплатите вдома. Свою країну варто знайти в переліку конвенцій, який публікує іспанська податкова, і зробити це до угоди: якщо конвенції з Іспанією у вашої країни немає, договірного зарахування теж немає, і зменшити домашній податок можна лише за її внутрішніми правилами, якщо вони це дозволяють.

І тут є пастка, про яку дізнаються пізно. Домашня податкова часто рахує прибуток у своїй валюті, а не в євро: ціну купівлі перераховує за курсом на день купівлі, ціну продажу за курсом на день продажу. Якщо ваша валюта за роки володіння послабшала щодо євро, ви можете отримати прибуток удома на угоді, яка в євро виявилася збитковою. Іспанія поверне вам усі 3%, а домашня податкова надішле рахунок.

Із цього випливає ось що. Цифри у своїй валюті треба мати перед очима до того, як ви приймете пропозицію про ціну, а не після угоди. І питання про них треба поставити своєму бухгалтерові в рік продажу, а не іспанському хесторові: хестор відповідає за іспанську частину і про ваш місцевий обов'язок судити не може.

Якщо ви податковий резидент України, рахуйте до угоди, а не після. Тут іспанський і український розрахунки розходяться так сильно, що від цього залежить саме рішення продавати.

Українська податкова вважає дохід від продажу закордонної нерухомості іноземним доходом (пункт 170.11 Податкового кодексу) і оподатковує його податком на доходи за ставкою 18% плюс військовим збором, який з 1 грудня 2024 року становить 5%. І ось головне: за позицією податкової оподатковується вся сума продажу, а не різниця між ціною продажу і ціною купівлі. Пункт 170.11 механізму вирахування витрат не містить узагалі, а вирахування за статтею 172, яка регулює продаж нерухомості, прямо обмежене об'єктами, розташованими на території України.

Скільки це в грошах. Квартиру куплено за 200 000 євро і продано за 250 000. В Іспанії податок становитиме близько 9500 євро: 19% від прибутку в 50 000. В Україні за позицією податкової нарахують 23% від усієї ціни продажу, тобто близько 57 500 євро.

Це позиція податкової, а не безспірне прочитання закону, і різниця тут принципова. У статті 172, яка звільняє від податку продаж одного об'єкта на рік за володіння понад три роки, територіального застереження немає: єдина згадка України стоїть у нормі про витрати, а не в самій пільзі. Пункт 56.21 Податкового кодексу вимагає тлумачити неоднозначні норми на користь платника. Судової практики саме щодо закордонної нерухомості ми не знайшли, а роз'яснення податкової виводять усе з пункту 170.11 і статтю 172 не розбирають зовсім. Практичний висновок для вас один: це питання ставлять українському податковому консультантові до угоди, і ставлять письмово.

Зарахування іспанського податку теж не гарантоване. Пункт 170.11.2 дозволяє зменшити річне зобов'язання з податку на доходи на суму податку, сплаченого за кордоном, а пункт 170.11.4 обмежує залік сумою, нарахованою в Україні. При цьому пункт 170.11.3 забороняє зараховувати податки на капітал і на приріст капіталу, а чинна конвенція методу усунення подвійного оподаткування не приписує: вона відсилає назад до внутрішнього права кожної країни. Діє досі конвенція 1985 року, укладена Іспанією з СРСР; Україна застосовує її в порядку правонаступництва за законом про правонаступництво. Нову конвенцію підписали у 2020 році, але вона не ратифікована і не діє.

А проти військового збору зарахування немає взагалі. Це видно прямо у формі декларації: рядок, куди вписують сплачений за кордоном податок, обмежений рядком із зобов'язанням з податку на доходи, а зобов'язання з військового збору рахується без жодних вирахувань. Ці 5% з усієї суми продажу платять понад іспанський податок у будь-якому разі.

Що знадобиться і в які строки. Для зарахування потрібна довідка іспанської податкової про суму сплаченого податку і про базу, з апостилем і нотаріальним перекладом (пункт 13.5 Податкового кодексу). Декларацію подають до 1 травня року, наступного за роком продажу, податок платять до 1 серпня. Якщо довідка з Іспанії не встигає, до 1 травня подають заяву про перенесення строку подання декларації до 31 грудня: це не право, а обов'язок, і без такої заяви настає відповідальність за неподання. Саме про заяву і про цю відповідальність ідеться в абзаці другому пункту 170.11.2, а пункт 13.5 стосується лише самої довідки.

І питання, яке насправді стоїть першим, хоча ставлять його останнім: а ви взагалі податковий резидент України? Перевірка йде щаблями: спершу постійне житло, потім центр життєвих інтересів, потім 183 дні, і лише в останню чергу громадянство. Прожити понад 183 дні за кордоном саме собою резидентства не знімає: доки в Україні лишаються дім, сім'я чи зареєстроване підприємництво, податкова вважає вас резидентом. Якщо ви вже стали податковим резидентом Іспанії, весь цей блок вас не стосується, а ваш продаж іде за іспанським прибутковим податком для резидентів.

Plusvalía municipal: два способи розрахунку

Другий податок – муніципальний, і береться він з подорожчання землі, а не будівлі. До 2021 року його рахували за формулою, яка виходила з того, що земля дорожчає завжди. Саме тому люди платили цей податок із квартир, проданих зі збитком. Конституційний суд скасував ту формулу рішенням 182/2021, зауваживши, що правило 1988 року трималося на презумпції постійного зростання цін на землю, а економічна криза перетворила колишній виняток на норму. Правила, що прийшли на заміну, дають вибір.

Об'єктивний спосіб бере кадастрову вартість землі, той самий рядок із квитанції IBI, і множить її на коефіцієнт, що залежить від числа років володіння. Чинну таблицю встановлено декретом 2023 року, і зростає вона з часом нерівномірно: 0,15 при володінні менше року, 0,20 на сьомому році, провал до 0,09 у проміжку від дванадцяти до п'ятнадцяти років і знову підйом до 0,40 при строку від двадцяти років. Дивіться на свій рік, а не на два краї таблиці. Ці коефіцієнти задають законний максимум, а мерія має право затвердити власну таблицю. Власна не означає менша: Валенсія, Аліканте і Хавея просто відсилають до державної, а Торрев'єха і Денія тримають свої, ухвалені кілька років тому, і там, де муніципальна цифра виявляється вищою за нинішній державний максимум, застосовується максимум. Загляньте в місцеву постанову, перш ніж рахувати, і не плутайте коефіцієнт зі ставкою податку з таблиці нижче. Шукати треба документ, який називається ordenanza fiscal щодо цього податку, і брати його в офіційному бюлетені провінції (BOP), а не на сайті мерії: у бюлетені лежить саме та редакція, яку опубліковано і яка діє.

Спосіб за реальним приростом порівнює, за скільки ви купили і за скільки продали, і бере з цієї різниці лише земельну частку. Земельна частка рахується так: ваш прибуток множиться на частку, яка припадає на землю в загальній кадастровій вартості за квитанцією IBI. Якщо земля коштує 40 000 євро при загальній кадастровій вартості 100 000, земельна частка становитиме 40% вашого прибутку. Якщо ця цифра виходить меншою за об'єктивну базу, платити можна з неї.

Право обрати менше у вас є, але порівняння з власної волі в мерії ніхто не зробить. Коли угоду готуємо ми, обидва розрахунки робляться до того, як об'єкт виставлено.

Як це має вигляд на числах. Нехай кадастрова вартість землі під вашою квартирою 40 000 євро, а квартирою ви володієте понад двадцять років: за таблицею 2023 року це коефіцієнт 0,40. Об'єктивна база виходить 16 000 євро, і за ставкою Хавеї у 30% податок складе близько 4800 євро. Тепер другий спосіб: якщо земельна частка вашого прибутку за ці двадцять років виявиться меншою за 16 000 євро, базою стане вона. У квитанції IBI потрібен вам саме рядок землі, а не загальна сума.

Якщо приросту не було, податку немає. Сформулюємо точно: це не пільга, а відсутність самого об'єкта оподаткування. Задекларувати угоду і довести обидві ціни доведеться в будь-якому разі. Одна пастка в цьому доведенні: при порівнянні ціни купівлі з ціною продажу витрати й податки за обома угодами враховувати не можна. Порівнюють ціну з ціною.

Одна особливість календаря 2026 року: у грудні 2025-го уряд спробував оновити таблицю коефіцієнтів декретом, а 27 січня 2026 року Конгрес його відхилив. Тому чинною залишається таблиця 2023 року.

Порядків існує два, і те, який діє у вашому місті, має значення. При самостійному розрахунку податок рахує і платить той, хто подає документи, а на угоді нерезидента це ваш покупець як платник-замінник, а не ви. При другому порядку та сама людина подає декларацію, а суму рахує мерія і надсилає рахунок. Строк подання в обох випадках один: 30 робочих днів від дати ескритури, тож другий порядок зайвого часу не дає.

Законна стеля ставки – 30%, і майже все узбережжя стоїть на ній або трохи нижче. Ставки й порядок перевірено у вересні 2026 року за чинними текстами муніципальних постанов, опублікованими в провінційних офіційних бюлетенях. Одна пастка, якщо перевірятимете самі: на сайтах мерій поряд із чинною редакцією зазвичай лежить і скасована, а пошуковик видає частіше саме її. Найнаочніше це у Валенсії, де власна таблиця коефіцієнтів діяла до кінця 2024 року, а з 2025-го її змінила відсилка до державної.

Хто платить plusvalía, коли продавець нерезидент

Формально платити податок має продавець. Але якщо продавець нерезидент і фізична особа, закон робить покупця платником-замінником: саме з нього мерія й спитає, хоча податок не його. Покупець платить мерії, а на практиці утримує суму на угоді, так само як 3%.

З погляду мерії це розумно, а з вашого іноді лякає: з ваших грошей вираховують цифру, якої ви не рахували. Просіть розрахунок до підписання, а не після. І обумовте в договорі завдатку, що робити з різницею: якщо утриманого не вистачить, мерія прийде до покупця, а він має право вимагати решту з вас, і це буде вже спір між приватними особами. Якщо утримали більше, повертати різницю теж йому. І врахуйте, що Реєстр власності не зареєструє перехід права, поки не побачить підтвердження, що plusvalía задекларовано. Відкласти цей крок не вийде в жодної зі сторін.

Документи: що потрібно до оголошення, а що до угоди

Два уточнення, одне регіональне й одне загальноіспанське, на яких на Коста-Бланці спотикаються регулярно. Перше: класичної cédula de habitabilidad, довідки про придатність житла для проживання, у Валенсійській спільноті більше не існує. Із 2021 року її роль виконує declaración responsable de segunda ocupación: це заява, яку подають самі, а не свідоцтво, яке видають. Для самої угоди в продавця її, як правило, не питають: питання виникає в покупця, коли він переоформлює комунальні послуги. Чи потрібна вона у вашому випадку, скаже той, хто веде документи по угоді. Друге: у довідки про борги перед спільнотою власників є жорсткий законний строк у сім календарних днів, і це ваш важіль, якщо секретар спільноти не квапиться. Ви не про послугу просите.

Скільки насправді коштує продаж

Комісія агентства на іспанському ринку становить від 3% до 7% ціни продажу, і за звичаєм її платить продавець. Законом вона не регулюється, тому її можна обговорювати, а от що за неї роблять, різниться дуже сильно: одна річ оголошення на порталі, інша річ угода, яку ведуть від оцінки до нотаріуса.

З нотаріусом є правило за замовчуванням і є звичай, і вказують вони в різні боки. Стаття 1455 Цивільного кодексу покладає витрати на оформлення акта на продавця, а витрати на копії – на покупця, і закінчується застереженням «якщо сторони не домовилися про інше». У більшості угод, які ведемо ми, сторони саме домовляються про інше, і нотаріуса повністю оплачує покупець. Вирішуйте це питання в договорі завдатку, а не за столом у нотаріуса.

Якщо ви продаєте з-за кордону, закладіть у бюджет ще двох фахівців. Причина конкретна: утримання 3% легко описати і незручно виконати, а це ваші гроші, які лежать у податковій, поки хтось не подасть правильно оформлену декларацію.

В іспанській угоді є чотири різні ролі, і плутати їх не варто. Хестор готує і подає документи, зокрема податкові форми. Абогадо, іспанський юрист, консультує і перевіряє договір. Нотаріус є незалежною посадовою особою: він оформлює акт і не представляє жодної зі сторін. Агент з нерухомості продає і веде перемовини. Усі четверо потрібні не завжди, але перші двоє потрібні точно, якщо вас немає в країні.

Чого вам, найімовірніше, не потрібно, так це податкового представника. Ви прочитаєте, що кожен нерезидент зобов'язаний його призначити, і для власника однієї квартири це не те, що каже закон. Стаття 10.1 закону про податок на доходи нерезидентів робить призначення обов'язковим у перелічених випадках, а в інших лише тоді, «коли цього вимагатиме податкова адміністрація». Призначити представника добровільно можна, але це рішення про зручність, а не виконання обов'язку, і коштувати воно має відповідно.

Складіть частини, і замість круглого числа із загального гайда у вас вийде свій кошторис: комісія від 3% до 7%, податок 19% з прибутку після вирахування допустимих витрат, plusvalía із земельної частки, кілька сотень євро на довідки плюс робота хестора та юриста. Для об'єкта, що подорожчав помірно, усе разом укладається в проміжок від 5% до 15% ціни продажу. Розкид широкий, бо податкова частина цілком залежить від вашого прибутку. Саме тому цифра із загального гайда варта для вас менше, ніж десять хвилин із власною ескритурою в руках. Попросіть у хестора та юриста фіксовану ціну до того, як виставите об'єкт: їхня робота оплачується окремо від комісії агентства.

З практики. Найчастіша несподіванка на угоді нерезидента стосується не ставки податку, а строків: 3% ідуть із ваших рук у день підписання, а повертаються через багато місяців. Коли угоду ведемо ми, про це домовляються до підписання ескритури, бо продавцеві, який розраховує на повну суму для купівлі житла в іншій країні, треба знати про цей розрив заздалегідь.

Продаж з-за кордону: довіреність

Прилітати заради підпису не обов'язково. Довіреність дозволяє представникові підписати ескритуру за вас, і оформити її можна двома шляхами.

В іспанському консульстві у вашій країні. Документ від початку іспанський, і жодної додаткової легалізації йому не потрібно.

У місцевого нотаріуса у вашій країні. Цей шлях вимагає апостиля за Гаазькою конвенцією 1961 року, а якщо документ складено не іспанською, ще й присяжного перекладу. Апостиль працює лише між країнами конвенції: якщо вашої країни в переліку учасників немає, апостиля не існує і документ проходить консульську легалізацію.

Запам'ятайте, в який бік працює ця вимога, бо її регулярно переказують навпаки: апостиль потрібен документові іноземного нотаріуса, а не консульському. Яким би шляхом ви не пішли, повноваження в довіреності мають бути названі прямо. Загальна довіреність, з якої не випливає ясно право продати конкретний об'єкт, у нотаріуса не пройде, і дізнаватися про це в день угоди дорого. Текст довіреності ви не складаєте самі: його пише іспанський юрист або хестор, який і буде нею користуватися, надсилає в консульство чи вашому нотаріусові й перевіряє підписаний документ до того, як на нього хтось покладеться. І якщо в ескритурі два прізвища, довіреність видає кожен власник свою. Один із подружжя не може продати частку іншого без неї.

Строки угоди і строки після неї

Продаж на іспанському узбережжі триває зазвичай кілька місяців від оголошення до нотаріуса, причому темп задає не паперова робота, а іпотека покупця. Від договору завдатку до угоди минає від одного до трьох місяців, і ближче до трьох, коли покупець чекає схвалення кредиту.

Строки, які мають значення, починаються в день підписання:

• Протягом 1 місяця: покупець подає форму 211 і вносить утримані 3%.
• Протягом 30 робочих днів: покупець як платник-замінник декларує plusvalía в мерії.
• З 1-го по 4-й місяць: ви подаєте форму 210 і або доплачуєте податок, або просите повернути переплату.
• Протягом 6 місяців після закінчення строку подання: податкова має виплатити повернення, перш ніж на суму почнуть нараховуватися відсотки.

На угоді нерезидента plusvalía подає ваш покупець, тобто пропустити строк може він, а гроші на податок беруться з ваших. Тому попросіть підтвердження подання всередині тих самих 30 робочих днів, а не вважайте, що все зроблено. Якщо строк пропущено, надбавка за прострочення починається з 1% і зростає ще на 1% за кожен повний місяць запізнення, але не вище 12%. Після року це вже 15% плюс відсотки. Така драбина діє, лише поки той, хто подає, приходить сам: щойно мерія офіційно зажадала декларацію, замість надбавок застосовуються штрафи, і вони важчі. У старих гайдах досі трапляється стартова надбавка у 5%, але це шкала, що діяла до 2021 року. Якщо пропустити строк за формою 210, оштрафувати можуть за запізнення з податком, якого ви й не мали платити: за декларацію без суми до сплати штраф фіксований, 200 євро, і вдвічі менший, якщо ви подали її самі, до вимоги податкової. Тому подавайте декларацію навіть тоді, коли чекаєте повернення, а не доплати.

Що з усім цим робити

Три числа визначають, скільки ви врешті заберете з собою, і всі три можна дізнатися до того, як об'єкт виставлено.

Перше число: сума в євро з вашої першої ескритури. Податок на приріст рахується від неї і від суми в новій ескритурі, тому знайдіть старий документ до того, як почнете щось прикидати подумки.

Друге число: кадастрова вартість із квитанції IBI, причому обидва її рядки. На земельній цифрі стоїть об'єктивний розрахунок plusvalía, а відношення земельної цифри до загальної перетворює ваш прибуток на земельну частку і показує, чи не вийде другий спосіб дешевшим.

Третє число: сума того, що ви можете підтвердити документами. Поки ви продаєте з прибутком, кожне євро податку на передачу власності, послуг нотаріуса, комісії агентства і справжніх поліпшень, яке ви маєте чим довести, знімає з податку дев'ятнадцять центів. Кожне євро, яке довести нічим, не варте нічого.

І раніше за всі три стоїть одна річ, яка числом не є: чиї прізвища стоять в ескритурі. Якщо одне з них належить людині, якої більше немає, спадщину треба прийняти і зареєструвати, і лише потім об'єкт узагалі можна продавати. Це єдиний із чотирьох пунктів, який не можна закрити за один день, і дізнаються про нього зазвичай останнім.

Якщо хочете, щоб ці числа порахували для вашого об'єкта раніше, ніж ви на щось наважитеся, з цього ми і починаємо: оцінка і продаж або юридичний і податковий супровід, якщо паперову частину ви воліли б передати нам. Можна і в WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Часті запитання