Ипотека в Испании для нерезидента 2026: ставки, сколько дает банк и как получить

Можно ли нерезиденту получить ипотеку в Испании и сколько даст банк

Можно. В статье 2 закона 5/2019 о договорах ипотечного кредита, которая определяет, к кому применяется закон, условия о месте жительства нет: закон защищает заемщика-физлицо, если кредит выдан под залог жилья или на его покупку.

Нерезидентом здесь я называю того, кто не является налоговым резидентом Испании, то есть не провел в ней больше 183 дней за календарный год и не имеет здесь основного центра своих экономических интересов (ст. 9 закона о подоходном налоге). Та же статья 9 добавляет правило о семье. Если ваш супруг или супруга и несовершеннолетние дети на вашем содержании живут в Испании больше 183 дней за календарный год, в том числе под временной защитой, закон считает налоговым резидентом Испании и вас, пока вы не докажете обратное. Это правило не действует, если вы с супругом или супругой официально разъехались. Если семья живет здесь, а вы в Украине, до покупки выясните свой статус у налогового консультанта: от него зависит, относится ли к вам налог из раздела о налогах.

Сколько даст банк, закон не говорит. Цифры 60% и 80%, которые иногда выдают за законный лимит, стоят в статье 23 декрета-закона 24/2021, правительственного акта с силой закона, и описывают, какие кредиты банк может положить в основу своих ипотечных облигаций (cédulas hipotecarias), то есть ценных бумаг, которые он выпускает для инвесторов, а не сколько ему разрешено выдать. Ограничивать условия выдачи ипотек вправе Banco de España, центральный банк Испании: такое полномочие ему дал декрет-закон 22/2018. Но в отчете о банковском надзоре за 2025 год такие лимиты названы среди инструментов, которые «до сих пор не было необходимости активировать», а в весеннем отчете о финансовой стабильности 2026 года Banco de España пишет, что продолжает их анализ, но решения нет.

По рынку в целом отношение суммы новых ипотек к оценке жилья на конец 2025 года составило в среднем 69,7% (Banco de España, весна 2026). Это цифра по всем заемщикам; отдельной статистики по нерезидентам в открытых данных Banco de España и INE мы не нашли.

Для нерезидентов банки называют потолок ниже, чем для резидентов: резидентам, по сводке ипотечного посредника hipotecas.me за сентябрь 2026 года, обычно дают до 80%. Что публикует для нерезидентов каждый кредитор, собрано в таблице ниже. Данные CaixaBank, UCI и Bankinter взяты с их собственных страниц (UCI не банк, а финансовая кредитная организация, establecimiento financiero de crédito), а данные остальных приводит сводка посредника, который сверял их с сайтами банков в сентябре 2026 года. Это рыночная практика, а не норма: окончательные условия банк называет после оценки вашей платежеспособности.

Для тех, кто живет в Украине, опубликованных условий мы не нашли ни у одного из этих кредиторов (подробнее).

Цель покупки тоже влияет на условия. По сводке того же посредника, покупку для сдачи банк может оценивать осторожнее, чем второе жилье, в том числе по доле кредита, поэтому цель называют банку сразу. Будущую аренду в доход заранее не закладывайте: опубликованных правил, по которым банк ее засчитал бы, мы не нашли, а CaixaBank в списке документов упоминает только доход от аренды, который вы уже получаете.

Долю кредита банк обычно считает от оценки жилья (tasación): так описывает условия тот же hipotecas.me. Если оценщик назовет сумму ниже цены, разницу вы доплатите из своих. Квартира за 200 000 евро с оценкой 190 000 даст при 70% не 140 000, а 133 000 евро кредита.

Из практики. В ролике 2025 года я рассказывал про друга, который получил ипотеку после двух отказов из-за плохой кредитной истории: помогло то, что он внес половину стоимости квартиры своими деньгами. Условия того года устарели, а логика осталась прежней: «Чем больше вы вносите своих денег, тем меньше риск для банка».

Сколько своих денег нужно на покупку в ипотеку

Свои деньги нужны на две вещи: на часть цены, которую не покрывает банк, и на расходы на покупку. CaixaBank в условиях для нерезидентов считает так: 30% цены плюс примерно 12–15% на налоги и расходы, итого около 42–45% стоимости жилья.

В Валенсийском сообществе главный расход при покупке вторичного жилья составляет налог на передачу собственности (ITP), с 1 июня 2026 года 9% цены (ст. 33 закона 5/2025 Generalitat Valenciana), а если справочная стоимость жилья по кадастру (valor de referencia) выше цены, то 9% от нее (ст. 10.2 закона об этом налоге). По нашей смете расходы сверх цены без комиссии агентства, которую обычно платит продавец, выходят здесь около 10% на вторичке и 11–12% на новостройке; если комиссию выставят вам, добавьте еще около 3,6% цены (3% плюс НДС). Отсюда два ориентира для квартиры за 200 000 евро:

• кредит на 70%: 30% взноса плюс 10–15% расходов, итого 40–45% цены, или 80 000–90 000 евро;
• кредит на 60%: 40% взноса плюс те же расходы, итого 50–55% цены, или 100 000–110 000 евро.

Взнос должен быть вашими собственными деньгами. CaixaBank в списке документов пишет прямо: собственные средства не могут происходить из стороннего финансирования, и их происхождение подтверждают выписками. Сверху заложите оценку жилья: по закону ее оплачиваете вы (ст. 14.1.e закона 5/2019), в примере CaixaBank она стоит 289 евро.

Ставка и процент по ипотеке в Испании осенью 2026

Плавающую ставку банк считает как Euribor плюс свою надбавку, которую называют дифференциалом. Euribor показывает, под какой процент крупные европейские банки кредитуют друг друга, и двенадцатимесячный Euribor входит в число официальных ориентиров испанского ипотечного рынка. Banco de España каждый месяц публикует значение Euribor в государственном вестнике BOE: 2,954% за август и 3,247% за сентябрь 2026 года. По данным самого Banco de España, за год Euribor вырос на 1,075 пункта.

Рост идет не первый месяц. По таблице Banco de España в феврале 2026 года Euribor был 2,221%, в июле 2,855%. Европейский центральный банк 10 сентября поднял свои ставки на 0,25 пункта, объяснив решение инфляционным давлением из-за конфликта на Ближнем Востоке; предыдущее повышение было в июне. В сентябрьском выпуске новостей я сказал так: «Почти после 2 лет снижения Euribor снова растет». Прогнозировать его я не берусь; что будет с платежом, если Euribor вырастет еще на пункт, показано в расчете ниже.

По статистике INE, в июле 2026 года средняя ставка по новым ипотекам на жилье в целом по Испании составила 3,01%, средний срок 26 лет, средняя сумма 180 785 евро, и 62,3% ипотек оформлено с фиксированной ставкой. У Banco de España своя средняя ставка по ипотекам на покупку жилья, она считается по другой методике: за август 3,134%.

Средние ставки INE и Banco de España посчитаны по всем заемщикам, и нерезиденту они служат ориентиром, а не обещанием. Почему ставка CaixaBank со всеми скидками, 2,80%, обманчива, разобрано ниже.

Фиксированная, плавающая или смешанная: что выбрать нерезиденту

Фиксированная ставка не меняется весь срок. Плавающая пересматривается, и, как я говорил в том же выпуске, большинство банков делают это раз в 6 или в 12 месяцев. Смешанная начинается с фиксированного периода и после него становится плавающей. Стартовые ставки в июле 2026 года почти совпадали (таблица выше).

Закон разводит эти варианты в двух местах. У плавающей ставки банк не вправе поставить нижний порог, а к предложению обязан приложить расчет платежей при разных сценариях ставки (ст. 21 и 14.1.c закона 5/2019). И по-разному стоит досрочное погашение. По плавающей ставке комиссия банка не больше 0,15% погашаемой суммы в первые пять лет или 0,25% в первые три года, вариант выбирают в договоре, а потом ее нет (ст. 23.5). По фиксированной не больше 2% в первые десять лет и 1,5% после (ст. 23.7). На 50 000 евро досрочного погашения это 75–125 евро против 750–1 000 евро; у смешанной ставки каждое ограничение действует для своей части срока. Перейти позже с плавающей ставки на фиксированную, договорившись со своим банком или уйдя в другой, стоит не больше 0,05% в первые три года, а потом бесплатно (ст. 23.6). Закон ограничивает цену такого перехода, но не обязывает банк его предложить.

Какой вариант окажется дешевле, заранее не скажет никто, поэтому решать честнее по тому, какой риск вы можете нести. Фиксированная ставка снимает риск роста платежа, а платите вы за это более дорогим досрочным погашением и тем, что при падении рынка ваша ставка не снизится. В ролике 2025 года я сказал коротко: «Предсказуемость – это роскошь». Для нерезидента с доходом не в евро этот довод весит больше: курс валюты уже двигает его платеж, и плавающая ставка добавляет к нему второй риск.

Проверка простая. Попросите банк посчитать платеж при Euribor на один и на два пункта выше сегодняшнего: отвечать на вопросы по документам с примерами при разных ставках банк обязан (ст. 14.2). Если такой платеж не укладывается в ваш бюджет, плавающая ставка вам не подходит, какой бы низкой ни была стартовая. И выбор есть не всегда. CaixaBank в гиде для покупателей предлагает фиксированную ставку в евро при доходе в евро. При доходе в фунтах, долларах США и еще пяти валютах гид дает выбор между фиксированной ставкой в валюте дохода и плавающей в евро, а, например, при доходе в польских злотых, чешских кронах или венгерских форинтах предлагает только плавающую в евро. Гид выпущен в 2025 году, а на странице банка 2026 года такого разделения нет, поэтому при доходе не в евро спросите банк письменно, какую ставку и в какой валюте он вам даст (условия других банков собраны в таблице).

Сколько платить в месяц: расчет при четырех ставках

В примере CaixaBank платеж аннуитетный: одинаковая сумма каждый месяц, пока не меняется ставка. Формула такая: П = С × r / (1 − (1+r)^−n), где С означает сумму кредита, r годовую ставку, деленную на 12, а n число месяцев. На примере самого банка (150 000 евро на 20 лет под 3,80%) формула дает 893,24 евро в месяц, ровно как у CaixaBank.

Возьмем квартиру за 200 000 евро и кредит на 70%, то есть 140 000 евро на 20 лет: это максимальный срок CaixaBank для нерезидентов с доходом в евро и семи других валютах, среди которых фунты и доллары США. Фиксированную ставку CaixaBank в евро из второй строки таблицы ниже гид банка 2025 года предлагает при доходе в евро (подробнее).

Между фиксированной ставкой CaixaBank и плавающей при росте Euribor на пункт разница 109 евро в месяц и больше 26 000 евро процентов за срок, если ставка так и останется. Дифференциал 1 пункт в плавающих сценариях – мое допущение для примера, а не рыночная цифра: надбавку каждый банк назначает свою.

Долю платежа в доходе закон не задает. Он обязывает банк тщательно оценить платежеспособность с учетом работы, нынешнего и ожидаемого дохода, сбережений, постоянных расходов и других долгов (ст. 11.1). Рабочее правило рынка: платеж не больше 30–35% чистого дохода, и в ролике 2025 года я называл это правило стандартом для нерезидентов. Для платежа 834 евро это доход около 2 380 евро чистыми в месяц при 35% и около 2 780 евро при 30%.

В сентябрьском выпуске я приводил пример: ипотека 150 000 евро на 25 лет по ставке Euribor плюс 1 пункт подорожала за год примерно на 60 евро в месяц. Пересчет по цифре Banco de España от 1 октября дает больше. Euribor вырос за год на 1,075 пункта, ставка такого кредита поднялась примерно с 3,17% до 4,25%, и при пересмотре через год после выдачи платеж растет примерно с 725 до 809 евро, на 84 евро. Мои 60 евро соответствуют росту Euribor примерно на три четверти пункта.

Кто что оплачивает при оформлении ипотеки

Расходы на оформление кредита распределяет статья 14.1.e закона 5/2019, а гербовый сбор по ипотечному акту с 10 ноября 2018 года платит банк: декрет-закон 17/2018 назвал кредитора плательщиком в статье 29 закона об этом налоге. Ипотечный акт здесь означает нотариальный договор кредита под залог жилья, а гербовый сбор (actos jurídicos documentados) означает налог, который берут с таких нотариальных документов.

Сверх таблицы закон запрещает брать плату за то, чего банк не делал: расходы и комиссии допустимы только по услугам, которые вы запросили или прямо приняли и которые реально оказаны (ст. 14.3). Все расходы с разбивкой банк обязан показать в проекте договора, который вы получаете вместе с предложением (ст. 14.1.d).

Расходы на саму покупку к ипотеке не относятся и меньше от кредита не становятся: налог на передачу собственности или НДС, нотариус и регистрация купли-продажи считаются отдельно. Они разобраны в статье о расходах на покупку недвижимости в Испании.

Что закон гарантирует заемщику

Десять дней на решение

Не позже чем за 10 календарных дней до подписания банк обязан передать вам пакет документов (ст. 14.1 закона 5/2019). Главный в нем FEIN, европейская стандартизированная информационная форма: обязывающее предложение банка, которое действует не меньше 10 дней. К нему прилагаются FiAE, лист предупреждений о рискованных условиях, проект договора со всеми расходами и письменные условия страховок, которых требует банк. Сверяйте FEIN с тем, что вам обещали на словах: обязывающим предложением закон называет именно этот документ.

Бесплатная консультация нотариуса

В эти 10 дней, не позднее чем накануне подписания, вы обязаны прийти на очную консультацию к нотариусу, которого выбираете сами. Нотариус разбирает с вами каждое условие FEIN и FiAE по отдельности, вы отвечаете на его тест, и все это фиксируется в бесплатном акте. Без акта нотариус не удостоверит ипотеку, а регистратор ее не зарегистрирует. Вместо вас может прийти ваш представитель по доверенности; что именно он вправе сделать за вас, например ответить на тест, закон не уточняет, поэтому договоритесь с нотариусом заранее. Эти правила записаны в статьях 15 и 22.2 закона.

Если вы не понимаете испанский, при подписании нотариус, который знает ваш язык, переводит вам содержание документа устно или по вашей просьбе оформляет его в две колонки на двух языках. Если вашего языка нотариус не знает, нужен переводчик, которого назначаете вы и который тоже подписывает документ (ст. 150 регламента о нотариате). Поэтому выбирайте нотариуса, который говорит на понятном вам языке.

Навязанные продукты и скидки за продукты

Продавать ипотеку только в пакете с другими финансовыми продуктами банку запрещено (ст. 17.1). Он может потребовать страховки, о них ниже, и связать кредит с продуктом, который обслуживает сам кредит: в качестве примера Banco de España называет счет для платежей (ст. 17.4). Разрешена и комбинированная продажа, когда ипотека дешевле, если вы берете что-то еще. Тогда банк обязан показать предложение с продуктами и без них и назвать цену каждого продукта (ст. 17.6 и 17.7).

Зачем закону это правило, видно на примере CaixaBank для нерезидентов: ставка снижается с 3,80% до 2,80% за четыре продукта по 0,25 пункта (зарплата на счет вместе с оплатой счетов и покупками по карте, страховка жилья, страховка жизни, охранная сигнализация). По расчету самого банка для кредита 150 000 евро на 20 лет скидка экономит 18 305 евро процентов. Но страховки и сигнализацию вы оплачиваете сами, и полная стоимость кредита (все, что вы заплатите за кредит сверх самой суммы долга вместе с расходами и этими продуктами) уменьшается всего на 566 евро. Причем страховку жизни банк посчитал для заемщика 30 лет на половину долга, 227 евро в год без роста с возрастом: если она обойдется вам дороже 255 евро в год, скидки в сумме не покроют расходов на эти продукты. Выполнение условий банк проверяет каждый месяц и может поднять ставку, если какое-то из них перестало выполняться. Сравнивайте варианты не по ставке, а по полной стоимости. В FEIN ее показывает TAE, полная стоимость кредита в процентах годовых, которую закон прямо называет показателем для сравнения предложений (приложение I закона 5/2019): у CaixaBank в этом примере TAE 4,398% без скидок и 4,374% со всеми скидками.

Страховки

Обязательна при ипотеке только страховка жилья от пожара и других повреждений: так пишет Banco de España, а в блоге для клиентов банков уточняет, что другой обязательной страховки нет. Страхование жизни закон обязательным не делает, но разрешает банку потребовать страховку, которая гарантирует выплату кредита, как условие своего предложения (ст. 17.3). В обоих случаях банк обязан принять равноценный полис любой другой страховой компании, при оформлении и при каждом продлении, без платы за его проверку и без ухудшения условий кредита. Но скидку за полис самого банка с чужим полисом, как предупреждает Banco de España в том же блоге, вы не получите, поэтому сравнивайте цену чужого полиса с размером скидки.

Досрочное погашение

Погасить кредит целиком или частично можно в любой момент; если договор обязывает заранее предупредить банк, срок предупреждения не может быть больше месяца (ст. 23.1). Других комиссий, кроме названных выше, закон не допускает (ст. 23.4). Привязанная к кредиту страховка при погашении прекращается, если вы не решите ее сохранить, и неиспользованную часть премии вам возвращают (ст. 23.3). Временная отмена этих комиссий по плавающим ипотекам действовала до 31 декабря 2024 года (декрет-закон 19/2022), продления в сводном тексте нормы нет.

Если платить нечем

Потребовать весь долг сразу банк может только при трех условиях одновременно, и все они перечислены в статье 24. Первое: есть просрочка. Второе: неоплаченные платежи достигли 3% выданной суммы, если просрочка случилась в первой половине срока кредита, или 7% во второй; условие выполнено и при 12 или, соответственно, 15 неоплаченных месячных платежах. Третье: банк потребовал заплатить, дал на это не меньше месяца и предупредил, что иначе взыщет весь долг. Для кредита 140 000 евро 3% составляют 4 200 евро: это чуть больше пяти платежей по 834 евро, и порог будет достигнут на шестом пропущенном платеже. Проценты за просрочку равны обычной ставке плюс 3 пункта и начисляются только на просроченный основной долг (ст. 25 закона 5/2019). Если весь долг так и не погашен, квартиру, как правило, продают с торгов, а если вырученного не хватит, остаток банк вправе взыскать за счет другого вашего имущества и доходов (ст. 1911 Гражданского кодекса и ст. 579.1 закона о гражданском процессе). Частичное списание такого остатка закон предусматривает только для постоянного жилья должника (ст. 579.2).

Документы и проверки: что требует закон, а что банк

Закон обязывает банк оценить, сможете ли вы платить, причем не опираясь в основном на ту часть стоимости жилья, которая превышает сумму кредита, или на надежду, что жилье подорожает (ст. 11.3 закона 5/2019). Какие документы нужны, банк обязан сказать заранее; кредитную историю он обязан проверить в CIRBE, базе рисков Banco de España, и в одном из частных кредитных бюро (ст. 12.1). Стоимость этой проверки на вас переложить нельзя (ст. 11.2), а об отказе банк обязан сообщить письменно и с объяснением причины (ст. 11.6).

Вторая проверка идет по закону о предотвращении отмывания денег. Банк устанавливает вашу личность по паспорту или испанской карточке иностранца (регламент к закону, ст. 6.1.a) и проверяет происхождение средств. То, что клиент не живет в Испании, регламент называет среди признаков, по которым банк решает, нужна ли усиленная проверка (ст. 19.3.a.1º), а при ней банк вправе запросить дополнительные документы о происхождении денег и имущества (ст. 20.1). Если проверку провести нельзя, отношений с клиентом банк не начинает (ст. 7.3 закона). В сентябрьском выпуске я сказал об этом так: «Тревожный сигнал для тех, кто не в состоянии разумно объяснить происхождение своих денег. Всем остальным, по сути, беспокоиться не о чем». Объяснить – значит показать цепочку документами.

Конкретный список задает банк. Для жителей Великобритании CaixaBank публикует его так:

• паспорт, NIE (номер иностранца в испанской системе) и анкета-заявка;
• три последних расчетных листка по зарплате и последняя налоговая декларация (самозанятым нужны декларации за два года);
• выписки за три месяца по счетам, куда приходит доход и откуда платятся кредиты;
• документы о происхождении денег на покупку: выписки, движение по сберегательным счетам;
• кредитный отчет из страны проживания и сведения о долгах в других странах;
• договор задатка или резервирования объекта.

NIE стоит оформить в первую очередь: в Испании его выдает полиция, а из-за границы заявление подают через консульство Испании (ст. 205 регламента закона об иностранцах). Как это сделать из Киева, сказано ниже.

CaixaBank обещает принимать документы на языке клиента без перевода, но не перечисляет, какие это языки, и украинский в материалах банка не упомянут. В ролике 2025 года я рассказывал про клиента из Великобритании, который подал весь пакет на английском в Santander и получил одобрение без проблем. Какие языки принимает ваш банк, спросите до того, как заказывать присяжный перевод. Документы о доходе, по сводке hipotecas.me, при необходимости апостилируют и переводят.

Заявку можно подать вдвоем, например с супругой: CaixaBank в гиде для покупателей пишет, что принимает до трех заявителей, в том числе разного гражданства. Если вы в браке, нотариус укажет в акте покупки ваш режим имущества супругов (ст. 159 регламента о нотариате), а как оформить квартиру при браке, заключенном за границей, спросите у нотариуса до сделки.

Право на базовый платежный счет в испанском банке закон дает тем, кто законно проживает в Евросоюзе, просителям убежища и тем, кого нельзя выслать (статья 3 декрета-закона 19/2017). У жителя Украины, Великобритании или США такого права нет, и открывать ему счет банк не обязан. А ипотека в банке на практике требует счета в этом банке: CaixaBank обязывает держать этот счет весь срок кредита. Поэтому в первом же письме банку спросите, откроет ли он счет нерезиденту из вашей страны. UCI не банк, и на своей странице она пишет, что вам может быть удобнее сохранить нынешний банковский счет. Спросите у нее, с какого счета она будет списывать платежи.

Как получить ипотеку в Испании иностранцу: шаги до нотариуса

Порядок, при котором меньше всего неприятных сюрпризов, такой:

1. Предварительное одобрение. Если NIE еще нет, подайте заявление на него до этого шага: CaixaBank включает NIE в список документов для заявки. До задатка отправьте банку документы о доходе и спросите, сколько и под какую ставку банк готов дать. CaixaBank дает такой ответ бесплатно, а на онлайн-заявку из 15 стран Западной Европы, США и Канады обещает ответ за 72 часа; из других стран, включая Украину, заявку он принимает только в отделении. Подавайте две-три заявки одновременно, как я советовал в ролике 2025 года. Предварительное одобрение ни к чему не обязывает банк: обязывающим закон делает только FEIN.
2. Задаток. В договоре задатка вы с продавцом фиксируете цену и срок выхода на сделку и вносите часть цены. Размер закон не задает; на практике, как пишет организация потребителей OCU, больше 10% цены вносят редко.
3. Полная заявка. Документы из списка выше, проверка кредитной истории и происхождения денег.
4. Оценка жилья. Ее делает независимая оценочная компания (ст. 13 закона 5/2019), оплачиваете ее вы; от результата зависит сумма кредита.
5. FEIN. Банк передает предложение не позже чем за 10 дней до подписания.
6. Консультация у нотариуса. Она проходит в эти 10 дней, не позднее чем накануне подписания.
7. Подписание. Ипотеку на жилье оформляют нотариальным актом (ст. 22.1).

Сколько займет весь путь, закон не говорит: он задает только минимум от FEIN до подписания, 10 дней. Остальные сроки называют консульство, банк и посредник, и это ориентиры, а не норма. Заявление на NIE житель Украины подает через консульство Испании в Киеве, и номер, по данным консульства, приходит в среднем через две недели. CaixaBank обещает предварительный ответ за 72 часа, но только на онлайн-заявку, а ее он принимает от жителей 15 стран Западной Европы, США и Канады. От полного пакета документов до подписания, по опыту ипотечного посредника hipotecas.me, проходит от 3 до 6 недель, и 10 дней после FEIN входят в этот срок; сам посредник оговаривает, что это не официальная цифра и не гарантия. Точный срок зависит от банка и оценщика, поэтому спросите его у своего банка письменно.

Самое уязвимое место этой цепочки – промежуток между вторым и пятым шагом. Задаток вносят раньше, чем банк выдает обязывающее предложение: CaixaBank даже включает договор задатка в список документов для заявки. Если банк откажет или даст меньше, а условия о финансировании в договоре нет, ответ банка от покупки вас не освобождает. Верховный суд Испании по общему правилу считает трудность с получением кредита риском покупателя, если только продавец не взял этот риск на себя или стороны не поставили действие договора в зависимость от получения кредита (решение 447/2017 от 13 июля 2017 года).

Что вы при этом теряете, зависит от того, как составлен договор задатка. Статья 1454 Гражданского кодекса позволяет покупателю выйти из сделки, потеряв задаток, а продавцу, вернув его в двойном размере. Но такое право должно быть записано в договоре ясно: одной ссылки на эту статью Верховному суду мало, и без ясной записи задаток считается обычным авансом в счет цены (решение 583/2018 от 17 октября 2018 года). В том деле покупателя, который рассчитывал потерять только задаток, обязали заплатить продавцу остаток цены.

Поэтому до подписания договора задатка просите вписать условие о финансировании: пункт, по которому договор прекращается, а задаток возвращается вам полностью, если банк не даст кредит. Например: «Если до 15 декабря покупатель не получит одобрение ипотеки не меньше чем на 140 000 евро и покажет письменный ответ банка, договор прекращается и продавец возвращает задаток полностью». После подписания продавцу незачем такое условие принимать. Точную формулировку стоит заказать испанскому юристу до задатка. Если продавец условие не принимает, риск снижают сами: приходят к задатку с предварительным одобрением, держат запас своих денег на случай низкой оценки и ставят срок выхода на сделку с запасом на оценку, проверки и десять дней после FEIN.

Если собирать все это самому не хочется. Если вы хотите, чтобы предложения нескольких банков под ваш доход и ваш объект запросили и сравнили за вас, так работает наше направление ипотеки и финансов. Если объекта еще нет, сохраните статью и вернитесь к ней перед первым показом: предварительное одобрение банка стоит получить раньше, чем вы начнете торговаться. Написать можно в WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Доход в другой валюте: что сказано в законе и что неизвестно

Если вы получаете доход в фунтах, долларах или гривнах, а кредит берете в евро, платеж остается в евро, а в вашей валюте меняется вместе с курсом. Платеж 834 евро из расчета выше при подорожании евро к вашей валюте на 20% будет стоить вам столько же, сколько сегодня стоят около 1 000 евро.

«Кредитом в иностранной валюте» статья 4.27 закона 5/2019 называет кредит в валюте, отличной от валюты страны ЕС, где живет заемщик, или от той, в которой он получает доход или держит активы для погашения. Для таких кредитов статья 20 дает право перевести долг в валюту основного дохода или страны ЕС, где вы живете, по курсу на дату запроса. Она же обязывает банк предупреждать, если долг или платеж отклонились больше чем на 20% от расчета по курсу на дату договора, и требует в FEIN пример колебания курса на 20%, если договор не ограничивает курсовой риск пределом ниже 20%.

Буквально под это определение подпадает и кредит в евро при доходе в фунтах, и такое же толкование дает инструкция Главного управления реестров и нотариата Министерства юстиции Испании от 20 декабря 2019 года, адресованная нотариусам и регистраторам (вопрос 9). По ней достаточно, чтобы на момент подписания большая часть дохода или активов, из которых вы платите, была в другой валюте, чем кредит. Определяет это банк при подписании, по данным, которые вы дали ему для оценки платежеспособности, а смена валюты дохода после подписания, по смыслу инструкции, нового права на перевод долга не дает. Это толкование ведомства, а не решение суда. И часть механики статьи 20 написана под кредит не в евро: отклонение на 20% она считает по курсу между валютой кредита и евро. Судебных решений и разъяснений Banco de España о кредите в евро при доходе в другой валюте мы не нашли, а перевод такого кредита в другую валюту в своих условиях упоминают два банка. Bankinter пишет, что при доходе не в евро выдает кредит в евро, а позже его можно перевести в валюту дохода, если она есть в списке банка, и ссылается при этом на закон 5/2019. CaixaBank пишет, что при переводе кредита, взятого в евро, в другую валюту фиксированная ставка автоматически становится плавающей. Это условия двух банков, а не общее правило, поэтому утверждать, что право перевести долг в вашу валюту у вас точно есть в любом банке, я не буду. До задатка спросите банк письменно, будет ли он считать ваш кредит валютным, а потом проверьте FiAE: если банк считает кредит валютным, он обязан указать это там (ст. 14.1.b).

Банки же валюту учитывают, и это видно по их условиям в таблице банков: CaixaBank при доходе в некоторых валютах сокращает срок с 20 до 15 лет, а Banca March, по сводке hipotecas.me за сентябрь 2026 года, при доходе в другой валюте снижает долю кредита с 70% до 60%.

Если вы из Украины: две разные ситуации

Гражданство здесь не главное: условия банков, как замечает тот же hipotecas.me, зависят от страны проживания и валюты дохода, а не от паспорта.

Если вы живете в Испании под временной защитой, вы, скорее всего, не нерезидент: проведя здесь больше 183 дней за календарный год, человек становится налоговым резидентом Испании (ст. 9 закона о подоходном налоге). Исходные данные для банка у вас другие: доход может быть испанским, а основание жить в Испании временное. Закон требует от банка оценивать доход, ожидаемый на весь срок кредита (ст. 11.1 закона 5/2019), а временная защита продлена пока до 4 марта 2028 года (статья 1 решения Совета ЕС 2026/1912). Как банки учитывают такой статус и дату на карточке, они не публикуют, и опубликованных условий для этой категории мы не нашли. Поэтому вопрос о статусе задавайте банку первым. Как перейти на обычный вид на жительство, разобрано в нашей статье о временной защите в Испании.

Если вы живете в Украине, вы, как правило, нерезидент; исключение возможно, если ваша семья живет в Испании (см. выше). Онлайн-заявку на ипотеку CaixaBank принимает от жителей 15 стран Западной Европы, США и Канады, а из остальных стран, включая Украину, заявку можно подать только в отделении. Какое отделение имеется в виду и может ли прийти вместо вас представитель, банк на своей странице не пишет. Гривны нет в списке валют дохода, которые этот банк принимает, а что он делает с доходом в гривнах, на его странице не сказано. Если же доход, из которого вы будете платить, приходит в евро, например от работодателя из ЕС, то кредит в евро жителю страны вне Евросоюза, по той же инструкции Министерства юстиции, валютным не считается. Опубликованных правил о том, как банк учтет евро, которые приходят на счет в украинском банке, мы не нашли. Права на базовый счет в испанском банке у жителя Украины нет, так что открывать вам счет банк-кредитор не обязан.

Поэтому до задатка напишите в два-три банка из тех, что работают с нерезидентами (они собраны в таблице банков), и спросите: рассматривают ли они заемщика, живущего в Украине; какую долю кредита и срок дадут; как учтут ваш доход и что примут вместо расчетных листков; откроют ли вам счет; можно ли пройти путь без поездки в Испанию. Пока ни один банк письменно не подтвердил, что рассматривает такого заемщика, задаток не вносите.

Если все откажут или не ответят, рассчитывать на ипотеку, пока вы живете в Украине, не стоит, и вернуться к ней имеет смысл после переезда в Испанию. Резидентам, по сводке hipotecas.me, обычно дают до 80%, и ипотеку им выдают в том числе BBVA, ING и Openbank, которые нерезидентам отказывают. Как банки учтут ваш статус в Испании, они не публикуют, поэтому, как и при временной защите, задайте этот вопрос банку первым.

Из практики. В ролике 2025 года я рассказывал про знакомого программиста из Киева, который работал удаленно на немецкую компанию: банк принял его выписки со счетов и контракт на английском с переводом. Из этой истории следует одно: доход из-за границы банк рассматривает, если деньги законно приходят на счет и это можно доказать. Чем кончилась заявка и в какой валюте шел доход, я тогда не рассказывал, поэтому для дохода в гривнах этот пример ничего не доказывает.

Свои деньги на взнос и расходы нужно еще доставить в Испанию. Постановление Национального банка Украины № 18 (сводная редакция на 5 октября 2026 года, с изменениями до № 105 от 15 сентября 2026 года) запрещает банкам переводы из Украины за границу, кроме закрытого перечня случаев, и покупки недвижимости за границей физическим лицом в этом перечне нет. Ближайшие разрешения для физлиц касаются товаров, услуг и аренды жилья (до 200 000 гривен в месяц, для аренды с валютного счета до 500 000 гривен), но не цены квартиры. В августовском выпуске новостей я рассказывал, что НБУ с 11 августа расширил лимиты, в том числе на оплату аренды жилья за рубежом; покупку жилья в перечень тогда не добавили. Прямого заявления НБУ о покупке жилья мы не нашли: вывод следует из того, что такого случая в перечне нет. Сам перечень меняется, а переводы населения за границу и зарубежные инвестиции НБУ относит к следующему этапу смягчения, без даты.

Поэтому до задатка спросите свой банк, проведет ли он именно такую операцию, и проверьте действующую редакцию постановления на дату перевода. Если банк ответит, что не проведет, оплатить жилье переводом с украинского счета сейчас не получится, а без своих денег не будет и ипотеки: банк дает только часть цены, остальное и расходы на покупку оплачивают собственными деньгами. Постановление говорит о переводах из Украины; о деньгах, которые уже лежат на вашем счете за границей, в нем речи нет: для них действуют другие правила, в том числе налоговые. В этой статье они не разобраны, и этот вопрос задают украинскому юристу или налоговому консультанту. Снятие наличных со своего валютного счета постановление тоже ограничивает: не больше 200 000 гривен (около 4 000 евро) в день, считая вместе снятое в Украине и за границей (пункты 5 и 5-2). Примет ли испанский банк внесенные наличными деньги на взнос, он решает сам после проверки их происхождения по закону о предотвращении отмывания денег.

Ежемесячные платежи по кредиту, если вы будете вносить их со счета в украинском банке, тоже будут переводами из Украины за границу. Платежи по кредиту иностранного банка постановление разрешает только в перечисленных случаях, и ни один из них прямо не описывает ипотеку испанского банка на покупку жилья. Ближайший случай, подпункт 43 пункта 14, требует, чтобы деньги кредита поступили из-за границы на счет заемщика в украинском банке, а по ипотеке на покупку жилья деньги кредита получает продавец. Прямого заявления НБУ о том, проведут ли банки в Украине такие регулярные платежи физического лица, мы не нашли, поэтому не утверждаем ни что это разрешено, ни что запрещено. До задатка спросите свой банк письменно, проведет ли он ежемесячные платежи по ипотеке иностранного банка на весь срок кредита. Без письменного «да» ипотеку не планируйте.

NIE житель Украины может получить, не выезжая: заявление принимает консульский отдел посольства Испании в Киеве по записи через электронную почту, лично или через представителя с доверенностью, в которой прямо сказано, что он вправе подать заявление на NIE. Пошлину 469 гривен платят наличными в день подачи, а сам номер, по данным консульства, в среднем приходит на почту через две недели. Если на консультацию у нотариуса и подписание вы в Испанию не поедете, понадобится доверенность. Ее оформляет консул Испании в Киеве по тексту на испанском, который консульство советует заказать испанскому юристу. Стоит такая доверенность в среднем около 1 800 гривен. Если вы не понимаете испанский, консульство требует прийти на подписание с официальным или присяжным переводчиком испанского и украинского языков, которого вы приводите сами. Доверенность на конкретные действия, как пишет консульство, с 2023 года можно оформить и без явки, по видеосвязи с выбранным вами нотариусом в любом месте Испании через Portal Notarial del Ciudadano. Для этого нужен действующий в Испании цифровой сертификат, а если его нет, сертификат для этой доверенности можно бесплатно получить через тот же портал. Общую доверенность так оформить нельзя, а подписания ипотеки и консультации у нотариуса нет в перечне действий, которые закон разрешает совершать по видеосвязи (ст. 17 ter закона о нотариате). Документ украинского нотариуса, как пишет консульство, тоже может иметь в Испании некоторую юридическую силу, если он переведен и апостилирован. Полномочие заложить жилье в доверенности должно быть названо прямо (ст. 1713 Гражданского кодекса). Спросите банк заранее, примет ли он подписание ипотеки представителем.

Ипотека и налог нерезидента

Пока квартира пустует или вы приезжаете в нее сами, вы как нерезидент каждый год платите в Испании налог с условного дохода от квартиры. Базой служит 1,1% кадастровой стоимости, если в вашем муниципалитете ее пересмотрели и новая стоимость вступила в силу в текущем году или за предыдущие десять лет, а в остальных случаях 2%. Как пишет налоговое агентство Испании в инструкции к форме 210, никакие расходы из этой базы не вычитаются, в том числе проценты по ипотеке. Ставка налога составляет 24%, а для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна она равна 19% (ст. 25.1.a закона о налоге на доходы нерезидентов). При кадастровой стоимости 100 000 евро и базе 2% житель Украины, Великобритании или США заплатит 480 евро в год.

Если квартиру сдавать, вычесть из дохода от аренды расходы, включая проценты по ипотеке, могут только резиденты других стран ЕС и Европейской экономической зоны (ст. 24.6), причем проценты вычитаются в пределах дохода от этой аренды. Резидент Украины, Великобритании или США платит налог с полной суммы аренды без вычетов (ст. 24.1), по той же ставке 24%.

Что делать дальше

Три вещи стоит сделать до задатка, а первые две лучше еще до того, как вы начнете смотреть квартиры.

Если вы живете в Украине, до этих трех шагов выясните два вопроса из раздела об Украине: рассматривает ли хотя бы один банк заемщика, живущего в Украине, и, если деньги на взнос лежат на украинском счете, проведет ли ваш украинский банк перевод на покупку жилья. Пока на эти вопросы нет ответа «да», задаток не вносите. Если платить по кредиту вы будете с украинского счета, до задатка спросите свой банк письменно и о том, проведет ли он ежемесячные платежи по ипотеке на весь срок кредита. Без письменного «да» ипотеку не планируйте.

Первое: посчитайте платеж при сегодняшней ставке и при ставке на один и на два пункта выше. Если он превышает 30–35% чистого дохода, снижайте сумму кредита или цену объекта.

Второе: соберите документы о доходе и происхождении денег и получите предварительное одобрение хотя бы в двух банках. Если доход не в евро, спросите письменно, как банк его учитывает.

Третье: условие о финансировании (возврат задатка, если банк не даст кредит) согласуйте с продавцом до задатка, а не после.

Как мы запрашиваем предложения сразу у нескольких банков и показываем вам сравнение, а не одно готовое решение, описано на странице ипотеки и финансов. Если хотите обсудить свой случай, напишите в WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Видео по теме

Про рост Euribor, платеж по плавающей ипотеке и происхождение денег: Новые правила контроля за деньгами: что происходит и как это повлияет на вас (8 сентября 2026 года). Истории из практики и требования банков к нерезидентам: Испанская ипотека 2025: как купить квартиру и заработать на аренде; цифры в этом ролике относятся к 2025 году и устарели.

Частые вопросы