Налог на недвижимость в Испании для нерезидентов 2026: modelo 210, расчет и сроки

Налог на недвижимость в Испании для нерезидентов: что такое вмененный доход

Сначала о том, что обычно сбивает с толку: налог берут с дохода, которого вы не получали. Логика закона такая. Квартиру без жильцов можно было бы сдать, и пользу от нее владелец получает уже тем, что ею располагает: держит для отпуска, для детей, на будущее. Эту пользу закон переводит в условную сумму и считает доходом владельца. Называется он вмененным (renta imputada), и с него платят налог на доходы нерезидентов, IRNR. В разговоре его зовут налогом на недвижимость для нерезидентов, но по устройству это налог на доход.

Основание записано прямо. Статья 13.1.h закона о налоге на доходы нерезидентов относит к испанским доходам нерезидента вмененный доход физических лиц, которые владеют городской недвижимостью в Испании, не используемой в предпринимательской деятельности. Налоговая служба Испании (AEAT) на своей странице о вмененном доходе уточняет, что речь о жилье, которое владелец держит для себя, и о пустующем. Налог возникает 31 декабря каждого года (статья 27.1.c того же закона).

Три границы, которые стоит знать сразу:

• Дохода нет у жилья, которое еще строится, и у жилья, которым по градостроительным причинам пользоваться нельзя: так сказано в статье 85.1 закона о подоходном налоге (LIRPF), к которой закон о нерезидентах отсылает за правилами расчета.
• Если вы налоговый резидент Испании, форма 210 не ваша. Резидентом делает любое из условий статьи 9 LIRPF, например больше 183 дней в Испании за год, и тогда условный доход от второй квартиры отражают в годовой декларации резидента по подоходному налогу (IRPF).
• Минимальной суммы, ниже которой декларацию можно не подавать, в правилах нет. Обязанность подать лежит на самом владельце (статья 4.3 приказа EHA/3316/2010), и в собственном примере в инструкции к форме 210 налоговая оформляет декларацию с налогом 125,60 евро.

Кадастровая стоимость: где ее найти и с чем не путать

Все расчеты в этой статье стоят на одной цифре, кадастровой стоимости (valor catastral). Кадастр – государственный реестр недвижимости Испании, и в нем у каждого объекта есть оценка государства. Ее делают по единой методике сразу для целого муниципалитета и пересматривают редко, поэтому с ценой, по которой квартиру можно продать сегодня, она совпадать не обязана.

Найти ее можно двумя путями.

1. В квитанции IBI, ежегодного муниципального налога на недвижимость. К этой цифре налоговая прямо отсылает на странице о вмененном доходе. Нужна строка Valor catastral, а не Base liquidable: в первые девять лет после общей переоценки, которая подняла стоимость, IBI считают от уменьшенной базы, и Base liquidable ниже кадастровой стоимости (статьи 66–68 закона о местных финансах). Из таблицы ниже видно, что общая переоценка с 2025 года действует в Санта-Поле и Бенитачеле.
2. В электронном кадастре: раздел Mis inmuebles на сайте Sede Electrónica del Catastro, поиск по NIE (номеру иностранца) или по адресу. Войти нужно по электронному сертификату или через Cl@ve, испанскую государственную систему электронной идентификации. Вход нужен потому, что статья 51 закона о кадастре относит кадастровую стоимость к защищенным данным, а доступ к ним у владельца есть именно как у собственника.

Там же, в квитанции и в кадастре, указан кадастровый номер квартиры (referencia catastral): его спросит форма 210. Если у машиноместа или кладовой свой кадастровый номер и своя квитанция IBI, условный доход считается и по ним, и на каждый такой объект подается своя декларация 210: объединять в одной декларации можно только доходы от одного и того же объекта (статья 2.1.b приказа EHA/3316/2010). Если они входят в квартиру под ее кадастровым номером, их стоимость уже учтена в кадастровой стоимости квартиры.

Если ни сертификата, ни Cl@ve у вас нет, берите цифру из квитанции IBI за тот год, за который подаете декларацию: за 2025 год из квитанции 2025 года. Если IBI списывается со счета автоматически и квитанции вы не видели, копию выдает служба, которая собирает IBI в вашем муниципалитете (в Торревьехе, например, SUMA): по телефону, если назвать свои данные и адрес квартиры, или в офисе по NIE. Кадастровую справку без сертификата и Cl@ve можно запросить письменно в территориальном управлении кадастра (Gerencia del Catastro) по месту квартиры (сбор за справку на один объект составляет 9,04 евро) или поручить это доверенному лицу, подписав бланк авторизации кадастра.

Не путайте кадастровую стоимость с двумя другими цифрами. Цена покупки в расчете не участвует. Справочная стоимость (valor de referencia), которую тоже публикует кадастр, нужна для налога при покупке вторичного жилья, об этом в статье о расходах на покупку. Для налога нерезидента статья 85 LIRPF требует именно кадастровую стоимость.

У правила одно исключение. Если на 31 декабря у квартиры нет кадастровой стоимости или ее не сообщили владельцу, берут 1,1%, но от половины большей из двух сумм: цены покупки или стоимости, которую налоговая установила для других налогов.

2% или 1,1%: какой процент в вашем городе

Общее правило статьи 85.1 LIRPF: условный доход равен 2% кадастровой стоимости. Процент снижается до 1,1%, если в муниципалитете провели общую переоценку кадастра (по-испански procedimiento de valoración colectiva de carácter general, на деле это новый документ оценки на весь город, ponencia de valores total) и она вступила в силу в текущем году или в одном из десяти предыдущих. Окно сдвигается каждый год: для дохода за 2025 год годится переоценка, вступившая в силу в 2015–2025 годах, за 2026 год только в 2016–2026 годах.

С 2023 года действует еще переходное правило (55-е дополнительное положение того же закона): 1,1% применяется и там, где общая переоценка вступила в силу с 1 января 2012 года. Закон ввел его только на 2023 год, а на 2024 и 2025 годы его продлевали декретами-законами, актами правительства, которые действуют сразу, но требуют одобрения Конгресса. Все три таких декрета Конгресс отменил: декрет 9/2024 о 2024 годе 22 января 2025 года, декрет 16/2025 о 2025 годе 27 января 2026 года, а повторивший его декрет 2/2026 26 февраля 2026 года. Но налог на вмененный доход возникает 31 декабря и считается по правилам, действующим в этот день: 31 декабря 2024 года действовал декрет 9/2024, 31 декабря 2025 года декрет 16/2025, а обратной силы отмена не имеет. Поэтому налоговая, следуя позиции Генеральной дирекции налогов (DGT), применяет 1,1% для переоценок с 2012 года и за 2024 год (разъяснение от 21 марта 2025 года), и за 2025 год (разъяснение от 1 апреля 2026 года). Инструкция к форме 210 пишет то же для нерезидентов: «в 2023, 2024 и 2025 годах».

Честная оговорка: это административная позиция налоговой, а не решение суда. Судебной практики по вопросу нет, оба разъяснения написаны для подоходного налога резидентов, а на нерезидентов ту же логику переносит инструкция к форме 210.

С 2026 годом иначе. Декрет-закон 26/2026 от 29 сентября продлевал льготу на 2026 год и заодно менял сам расчет с 2027-го, но 2 октября, то есть до 31 декабря, Конгресс его отменил. На 31 декабря 2026 года переходной нормы не будет, если до конца года не примут новую, и за 2026 год 1,1% дает только переоценка, вступившая в силу в 2016–2026 годах.

Мы сверили год последней общей переоценки по официальной таблице кадастра (форма Ponencias de valores, колонка «Año efecto», данные на 5 октября 2026 года):

У Валенсии (2012 год) и Хавеи (2015 год) в кадастре значатся и более поздние частичные переоценки. Статья 85.1 требует общую процедуру, а статья 28.3 закона о кадастре отделяет ее от частичной, поэтому частичная переоценка 1,1% не дает. Это наш вывод из текста двух норм, прямого разъяснения именно о частичных переоценках мы не нашли.

Если вашего муниципалитета в таблице нет, найдите его в той же форме кадастра: нужен год в колонке «Año efecto» у общей переоценки, частичные стоят в отдельной колонке (Ponencias parciales).

Как бы поступил я. Если ваш город в таблице на 2%, считайте по 2%. Если общая переоценка вашего муниципалитета вступила в силу в 2012–2015 годах, за 2025 год считайте по 1,1%, а на 2026 год закладывайте 2% и перепроверьте правило весной 2027 года, перед подачей.

Ставка налога: 19% или 24%

Статья 25.1.a закона о налоге на доходы нерезидентов задает общую ставку 24% и снижает ее до 19% для резидентов других стран ЕС и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ: страны ЕС плюс Исландия, Норвегия и Лихтенштейн). Решает страна, где вы налоговый резидент, а не гражданство; Лихтенштейн в таблице ставок налоговой значится с 11 июля 2021 года.

• Великобритания. С доходов, возникших с 1 января 2021 года, налоговые резиденты Великобритании платят 24%: на странице о последствиях Brexit налоговая прямо называет вмененный доход среди тех, к которым 19% больше не применяется.
• США и Украина не входят ни в ЕС, ни в ЕЭЗ, поэтому их налоговые резиденты платят 24%.
• Конвенции об избежании двойного налогообложения ставку не снижают: по доходам от недвижимости они, как объясняет инструкция к форме 210, оставляют право облагать стране, где находится недвижимость, без ограничения ставки.

Расходы из налога на условный доход не вычитаются: налоговая пишет без оговорок, что налог платится с базы «без вычета каких-либо расходов». Не уменьшают его ни IBI, ни взносы сообщества собственников, ни ремонт, ни проценты по ипотеке, и это правило одинаково для всех нерезидентов, включая резидентов ЕС. Вычет расходов существует только у дохода от аренды, о нем ниже.

Сколько платит нерезидент за квартиру: четыре расчета

Возьмем квартиру с кадастровой стоимостью 80 000 евро. Формула одна: кадастровая стоимость × процент × доля года × ставка. Ни 2025, ни 2026 год не високосные, поэтому в году 365 дней; если квартира куплена 1 апреля, до конца года остается 275 дней владения, считая день покупки. Налоговая в собственном примере для покупки 1 апреля 2026 года тоже облагает только период владения, а не весь год.

Суммы округлены до цента; программа налоговой может разойтись с ними на цент.

Про последнюю строку. Доход каждого совладельца налоговая считает пропорционально его доле, а при общем имуществе супругов без иных доказательств доли равны (статья 11.3 LIRPF). Общую декларацию на двоих правила формы 210 допускают только при продаже (статья 2.1.a приказа EHA/3316/2010), поэтому за пустующую квартиру каждый подает свою. В сумме семья платит столько же, сколько один владелец всей квартиры (304 евро при ставке 19% или 384 евро при ставке 24%), но деклараций две, и опоздание по каждой считается отдельно.

Если квартира сдается

Сдаваемая квартира облагается иначе, и декларация по ней отдельная: в форме 210 доход от аренды и вмененный доход относятся к разным типам дохода, и смешивать их нельзя. База при сдаче – вся сумма, которую платит арендатор, включая плату за сданную вместе с квартирой мебель, без НДС.

Дальше пути расходятся по стране резидентства:

• Резидент ЕС или ЕЭЗ платит 19% и вправе вычесть расходы, прямо связанные со сдачей (статья 24.6 закона о нерезидентах): проценты по кредиту на покупку, ремонт, IBI и мусорный сбор, страховку, коммунальные услуги, услуги управляющего. Плюс амортизация здания до 3% в год от цены покупки или кадастровой стоимости, смотря что больше, без стоимости земли (статья 23.1.b LIRPF и статья 14.2.a регламента подоходного налога). Для вычета к декларации прилагают сертификат налогового резидентства своей страны, он действует один год.
• Резидент Украины, Великобритании, США и любой другой страны вне ЕС и ЕЭЗ платит 24% со всей арендной платы, без вычетов. Так следует из статей 24.1 и 24.6 закона о нерезидентах, это же подтверждают страница налоговой о доходах от сдачи и страница о Brexit.

Именно это различие сейчас рассматривает Верховный суд. Национальная судебная коллегия (Audiencia Nacional) 28 июля 2025 года решила дело в пользу резидентки США, сдававшей квартиру в Испании, и признала, что запрет на вычет расходов ограничивает свободу движения капитала. Решение обжаловано, и 15 июля 2026 года Верховный суд принял кассационную жалобу к рассмотрению (auto ECLI:ES:TS:2026:7675A). Решения по существу нет, и когда оно будет, неизвестно. Сведения о деле у нас из вторичного источника, разбора юридической фирмы Cuatrecasas от 16 сентября 2026 года; текст определения суда мы не открывали. Пока закон и налоговая работают как написано. Право просить о возврате налога действует четыре года (статья 66 Общего налогового закона), и стоит ли исправлять прошлые декларации заранее, обсудите с консультантом.

Если квартира сдавалась часть года, за дни аренды декларируется доход от аренды, а за остальные дни условный доход пропорционально, как прямо пишет налоговая. Как делить годовые расходы между сдачей и простоем, налоговая не расписывает; пропорция по дням сдачи выглядит естественной, но это наше прочтение, а не норма. С деклараций, поданных с 1 января 2027 года, расходы придется расписывать в отдельном приложении к форме 210 (приказ HAC/623/2026).

Доход облагается и тогда, когда квартиру сдали знакомым на неделю без договора и за наличные: доходом от аренды статья 22 LIRPF считает любую плату за пользование жильем, а письменный договор и оплату на счет условиями налога не называет. Арендатор, если это частное лицо, налог за вас не удерживает, поэтому декларацию подает сам владелец. Если же квартиру бесплатно дают пожить родственникам, аренды нет, но условный доход за эти дни остается: так Генеральная дирекция налогов ответила по подоходному налогу резидентов (консультация V2420-19), и то, что жилье дали бесплатно, при сомнениях доказывает владелец.

Сколько это в деньгах. Квартира с кадастровой стоимостью 80 000 евро в городе, где действует 2%, сдавалась с 1 июня по 30 сентября 2026 года (122 дня) за 4 000 евро. Резидент страны вне ЕС и ЕЭЗ заплатит 960 евро с аренды (24% от 4 000) и 255,65 евро за 243 дня без аренды: 80 000 × 2% × 243 / 365 = 1 065,21 евро условного дохода, из них 24%. Резидент ЕС или ЕЭЗ заплатит 19% с аренды после вычета подтвержденных расходов и 202,39 евро за остальные дни.

Сроки подачи modelo 210 в 2026 и 2027 годах

Приказ HAC/623/2026 от 12 июня, опубликованный 23 июня 2026 года, переписал сроки формы 210 и для вмененного дохода, и для дохода от аренды. Налоговая разобрала изменения в отдельной заметке.

Для вмененного дохода окно теперь открывается 1 апреля следующего года, а не 1 января, и закрывается, как и раньше, 31 декабря. Так впервые декларируют доход за 2026 год; доход за 2025 год налоговая в заметке прямо оставила в старых сроках.

У тех, кто декларирует каждый платеж арендатора отдельно, доход за июль–сентябрь 2026 года декларировали с 1 по 20 октября 2026 года. Доход за октябрь–декабрь декларируют уже в апреле 2027-го, так налоговая показывает в своем примере. Подавать ли отдельную декларацию на каждый платеж арендатора или одну декларацию за весь 2026 год, выбирает владелец (статья 2.1 приказа EHA/3316/2010 и заключительное положение приказа HAC/623/2026). Поэтому разовую сдачу, например неделю в августе 2026 года, можно было задекларировать отдельно до 20 октября 2026 года, а если этого не сделали, ее декларируют вместе со всем доходом 2026 года до 20 апреля 2027 года. С 2024 года объединить в одну декларацию платежи одного квартала нельзя: при помесячной оплате аренды это три декларации за квартал, по каждой из которых налог уплачивают отдельно.

Как подать декларацию: самому, через хестора или на бумаге

Декларантом в форме всегда значится сам владелец: этого требует статья 2.2 приказа EHA/3316/2010, и инструкция налоговой повторяет, что такую декларацию оформляет только налогоплательщик. Отправить ее за вас может представитель: инструкция описывает подачу по доверенности, зарегистрированной в налоговой (apoderamiento), и через профессионалов с соглашением о сотрудничестве (colaboración social). Так работают хесторы, администраторы-посредники, которые ведут бумаги клиента. Противоречия с правилом о декларанте здесь нет: владелец остается декларантом, а хестор или представитель только отправляет форму через интернет, и инструкция к форме 210 требует для этого электронный сертификат самого хестора или представителя.

Самостоятельно форму подают через интернет, с электронным сертификатом или через Cl@ve. Cl@ve нерезиденту оформить непросто: по видеосвязи сейчас регистрируют только граждан Испании, а в офисе регистрации в Испании нужно появиться лично, с NIE и паспортом. Если ни сертификата, ни Cl@ve нет, остается бумажный путь, но и он начинается на сайте налоговой:

1. Заполните форму 210 на сайте налоговой (ее интерфейс переключается на английский, украинской версии нет) и распечатайте. В поле налогового номера ставится ваш NIE; если номера нет, форма позволяет получить код идентификации прямо при заполнении. На всех экземплярах распечатки впишите NIE и подпишите их от руки.
2. Если есть сумма к уплате, путей два (способы подачи и оплаты). В Испании форму вместе с платежом принимает банк, который работает с налоговой (банк-сборщик), в отделении или через интернет-банк, если банк это позволяет; сборщик ли ваш испанский банк, спросите в нем самом. Если к декларации ничего не прилагается, форму потом по почте не отправляют. Приложения, если есть, с экземпляром формы для налоговой подают в ее отделение по месту квартиры лично или по почте. Из-за границы выберите в форме оплату переводом из-за границы: форма выдаст реквизиты счета налоговой и идентификатор платежа, который ставят в назначение платежа без других слов. Переводят в евро (этого требует налоговая на странице о способах оплаты), в течение 30 дней, пока идентификатор действует, и не со счета в банке-сборщике (статья 14 приказа EHA/3316/2010): такой перевод, как и перевод без идентификатора, вернут. На каждую декларацию нужен отдельный платеж со своим идентификатором. Декларация считается поданной в день, когда деньги пришли на счет налоговой. Справку об оплате выдает электронный офис налоговой после подтверждения личности; как пройти его без сертификата или Cl@ve, налоговая не расписывает, поэтому сохраните подтверждение перевода. Приложения к декларации, оплаченной переводом, отправляют не в местное отделение, а обычным письмом вместе с экземпляром формы для налоговой в Национальное управление налогового администрирования (Oficina Nacional de Gestión Tributaria, C/ Lérida 32-34, 28020 Madrid; статья 14 приказа EHA/3316/2010).
3. Если платить нечего или налог возвращается, форму подают лично или заказным письмом в отделение налоговой (Delegación) по месту квартиры. В Национальное управление налогового администрирования в Мадриде (адрес в пункте 2) ее отправляют, только если у вас нет NIE, код вы получили в самой форме и не указали в ней ни представителя, ни адреса в Испании для уведомлений.

При подаче через интернет удобнее прямое списание. С 1 февраля 2024 года для него годится счет в банке одной из 36 стран, которые приказ EHA/1658/2009 (статья 5 bis) относит к зоне SEPA: это страны ЕС, Исландия, Норвегия, Лихтенштейн, Швейцария, Великобритания, Андорра, Монако, Сан-Марино и Ватикан. Украины в этом списке нет. Счет должен быть открыт на имя самого владельца, за которого подается декларация (статья 2.a того же приказа), даже если ее отправляет хестор: со счета, открытого только на супруга или родственника, так платить нельзя. Если счета в этих странах нет, при подаче через интернет выберите в форме оплату переводом из-за границы (способы подачи и оплаты, раздел 2.3). Форма выдаст реквизиты счета налоговой и идентификатор платежа, а переводят, как и в пункте 2 выше, в евро, в течение 30 дней, пока действует идентификатор, и не со счета в банке-сборщике. При такой оплате декларация подана в день, когда вы отправили форму, а налог считается уплаченным в день, когда деньги пришли на счет налоговой; если они придут после окончания срока подачи, к налогу добавится доплата от 5% (статьи 28 и 161 Общего налогового закона).

Налоговый представитель владельцу квартиры из страны ЕС не нужен: статья 10.1 закона о нерезидентах к резидентам ЕС не относится, а к резидентам Исландии, Норвегии и Лихтенштейна не относится, если с их страной действуют нормы о взаимной помощи в обмене налоговой информацией и взыскании. Для владельца из других стран он обязателен, когда этого потребует налоговая, например из-за размера дохода или владения недвижимостью; критериев она в открытых материалах не приводит. Без требования он нужен только резидентам стран из испанского перечня несотрудничающих юрисдикций, если у них есть имущество в Испании (статья 10.1); Украины, Великобритании и США в этом перечне нет. В остальных случаях представитель добровольный, так прямо пишет инструкция к форме 210, и заранее назначать его не нужно. Если требование пришло, а представителя не назначили, штрафуют на 2 000 евро (статья 10.4).

Если не хотите разбираться с формой сами. Ежегодную декларацию 210 мы подаем за владельцев, это часть юридического и налогового сопровождения: процент для вашего муниципалитета, дни владения и долю совладельцев посчитаем по документам. Для тех, кто сдает квартиру через нас, подача деклараций входит в управление арендой. Написать можно в WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Что будет, если не подавать modelo 210

Цена опоздания зависит от того, кто заметил его первым: вы или налоговая.

Если подали сами, до любого письма налоговой, и налог к уплате был, штрафа нет. Статья 27 Общего налогового закона вместо него начисляет надбавку: 1% суммы налога плюс еще 1% за каждый полный месяц опоздания, а после 12 месяцев 15% и проценты за просрочку (в 2026 году 4,0625% годовых). Если налог заплатить при подаче, а надбавку оплатить в срок из уведомления налоговой, надбавка уменьшается на 25%. При налоге 384 евро и опоздании на пять полных месяцев это 6%, то есть 23,04 евро, а после уменьшения 17,28 евро. В старых памятках и публикациях встречается другая шкала: статью 27 переписал закон 11/2021, и действует та, что описана здесь. Если же платить было нечего, за декларацию, поданную с опозданием самостоятельно, штрафуют на 100 евро (статья 198).

Если первой написала налоговая, надбавки больше нет. Требованием закон считает любое официальное действие налоговой по вашему долгу, если об этом действии вас известили; после требования начисляют проценты и штраф. За неуплату налога, который следовал по декларации (статья 191), в легком случае штраф составляет 50% неуплаченной суммы; легкий случай – когда эта сумма по декларации не больше 3 000 евро, а если она больше, случай тяжелый и процент выше: неподанную декларацию закон считает сокрытием (статья 184.2). Если платить было нечего, за неподанную декларацию штрафуют на 200 евро (статья 198).

Срок давности составляет четыре года (статья 66). Отсчитывают его со следующего дня после окончания срока подачи (статья 67.1): для дохода за 2025 год с 1 января 2027 года. Если вы несколько лет не подавали, выгоднее подать декларации за пропущенные годы самому, до письма: надбавка от 1% до 15% даже с процентами меньше штрафа в половину налога.

В выпуске новостей за февраль 2026 года я рассказывал, как налоговая сверяет данные цифровых кочевников, и в конце выпуска сказал фразу, которую повторю здесь: «Испания становится прозрачным рынком. Серые схемы больше не работают» (видео). Выпуск был о другом, но вывод годится и для формы 210: надеяться, что пропущенную декларацию не заметят, – плохая стратегия, когда исправить ее самому стоит несколько процентов.

Отдельный вопрос, что будет при продаже. Прямой нормы, по которой долг по налогу на вмененный доход забирали бы из 3%, удерживаемых покупателем у продавца-нерезидента, нет: эти 3% и связанное с ними обременение квартиры касаются только налога с самой продажи (статья 25.2 закона о нерезидентах). Но если 3% окажутся больше налога с продажи и вы попросите вернуть разницу, налоговая сама зачтет этот возврат в счет ваших долгов перед ней, которые уже перешли в принудительное взыскание (статьи 71 и 73 Общего налогового закона): например, налога по декларации 210, поданной без оплаты, или неоплаченной надбавки за опоздание. Долг, который налоговая еще не начислила, продажа тоже не гасит: четыре года она вправе его доначислить. Как устроены налог на прирост капитала и удержание 3%, разобрано в статье о продаже недвижимости нерезидентом.

Если не подавали за прошлые годы

Срок за 2023 год закончился 31 декабря 2024 года, срок за 2024 год закончился 31 декабря 2025 года: вмененный доход за 2025 год и раньше декларируют в течение всего следующего года, так и пишет инструкция к форме 210. Доначислить налог за 2023 год налоговая вправе до конца 2028 года, за 2024 год до конца 2029-го. За 2021 и 2022 годы налоговая тоже еще вправе доначислить налог: сроки подачи за них закончились 31 декабря 2022 и 2023 годов, а четыре года давности отсчитывают со следующего дня (статьи 66 и 67.1 Общего налогового закона), так что это право действует до конца 2026 и 2027 годов соответственно. За 2020 год и раньше срок давности уже истек (по вмененному доходу за 2020 год в конце 2025 года, по аренде еще раньше), если до этого налоговая не начинала по этим годам действий, о которых вас официально известила, в том числе через бюллетень BOE; налог, уплаченный за год, по которому давность истекла, подлежит возврату (статьи 68, 69 и 221 того же закона).

Декларацию за прошлый год подают по той же форме 210, что и за текущий: в поле даты начисления ставят 31 декабря нужного года, например 31/12/2023, в поле периода «0A» и тот же год. На каждый год и на каждого совладельца подается своя декларация. Кадастровую стоимость берите из квитанции IBI за декларируемый год (строка Valor catastral, а не Base liquidable): она может меняться по годам (статья 32 закона о кадастре). Процент за 2023 и 2024 годы считают по тому же правилу, что за 2025-й: 1,1% дает общая переоценка, вступившая в силу с 2012 года и не позже года дохода, в остальных случаях 2%. За 2021 и 2022 годы действует только общее правило статьи 85.1 LIRPF: 1,1% дает общая переоценка, вступившая в силу в год дохода или в один из десяти предыдущих (для 2021 года в 2011–2021 годах, для 2022 года в 2012–2022 годах). Для городов из таблицы муниципалитетов это тот же процент, что за 2025 год, кроме Санта-Полы и Бенитачеля: их переоценка вступила в силу только в 2025 году, и для прошлых лет нужен год предыдущей общей переоценки из той же формы кадастра.

Надбавку в форме считать не нужно: налоговая начислит ее сама и пришлет уведомление после подачи. На 5 октября 2026 года за 2024 год это 10% налога, каждый следующий полный месяц прибавляет 1%, а с 1 января 2027 года будет 15% и проценты. За 2021–2023 годы уже 15% и проценты за просрочку, которые идут до дня подачи: за 2023 год с 1 января 2026 года, за 2022 год с 1 января 2025 года, за 2021 год с 1 января 2024 года. Если налог заплачен при подаче, а надбавка оплачена в срок из уведомления, надбавка уменьшается на 25%, а проценты не уменьшаются (статья 27 Общего налогового закона). У супругов из таблицы расчетов (налог 192 евро у каждого) при подаче 5 октября 2026 года каждый заплатит за 2024 год 211,20 евро, после уменьшения надбавки 206,40 евро; за 2023 год около 227 евро, из них около 6 евро процентов, после уменьшения надбавки около 220 евро. За 2025 год, пока срок не истек, только 192 евро.

Уведомление о надбавке придет на испанском (закон 39/2015, статья 15). Если представителя нет, налоговым адресом нерезидента с доходом от недвижимости закон считает адрес самой квартиры (статья 11.1.b закона о нерезидентах), и уведомление налоговая вправе направить туда (статья 110 Общего налогового закона); в форме 210 можно указать и другой адрес в Испании для уведомлений, это поле необязательное. Если вручить письмо не удалось, обычно после двух попыток, вызов публикуют в официальном бюллетене BOE, и через 15 дней уведомление считается врученным (статья 112 того же закона). Так срок для уменьшения надбавки может начаться, пока вы о письме не знаете. Чтобы этого не случилось, после подачи проверяйте почту в квартире сами или через доверенного человека либо назначьте представителя. Все уведомления видны и в электронном офисе налоговой по сертификату или Cl@ve, а по доверенности и вашему представителю. Если пропустить срок из уведомления, уменьшения не будет, а неоплаченная надбавка перейдет в принудительное взыскание с доплатой 5%, 10% или 20% (статьи 28 и 161 Общего налогового закона).

Если в 2023–2025 годах квартиру сдавали, хотя бы на неделю знакомым, по доходу от аренды подают отдельные декларации, и их сроки тоже прошли: за 2023 год поквартально, за 2024 и 2025 годы отдельной декларацией на каждый платеж (в первые 20 дней месяца после квартала) или одной декларацией за год до 20 января следующего года. Надбавка считается от конца пропущенного срока, а за дни сдачи условного дохода нет. Доход от аренды совладельцы тоже делят по долям (статья 11.3 LIRPF): неделя за 600 евро при ставке 24% дает 144 евро налога, по 72 евро у каждого при равных долях, плюс надбавка и проценты. Если сдавали и раньше, четыре года давности по аренде отсчитывают со следующего дня после окончания срока подачи каждой квартальной декларации (подать ее нужно было в первые 20 дней месяца после квартала). За 2021 год срок давности уже истек, за 2022 год истекает по кварталам: за июль–сентябрь в октябре 2026 года, за октябрь–декабрь в январе 2027 года.

Ареста квартиры сразу бояться не нужно: до него долг проходит несколько этапов. Сначала налоговая присылает требование, начисляет налог, проценты и штраф и дает срок на добровольную оплату. Если не заплатить и в этот срок, к долгу добавляется 5%, 10% или 20% (статья 28 Общего налогового закона), выносится постановление о принудительном взыскании, и только если не заплатить и по нему, налоговая арестовывает имущество (статья 167). Арест по закону соразмерен долгу: налоговая берет то, что легче продать и что меньше обременяет должника, а в остальном идет по очереди, где сначала деньги на банковских счетах, затем ценные бумаги и права, зарплаты и пенсии и только потом недвижимость (статья 169). Минимальной суммы долга, ниже которой квартиру арестовать нельзя, закон не устанавливает. Просроченную декларацию подавайте вместе с оплатой: поданная без оплаты, она уже на следующий день переходит в принудительное взыскание (статья 161). Если подать и заплатить самим, до письма налоговой, штрафа не будет и взыскание не начнется.

Какие еще налоги на недвижимость в Испании платит владелец

Форму 210 легко спутать с другими платежами за ту же квартиру. Вот что владелец платит кроме нее.

IBI, муниципальный налог на недвижимость. Его платит мэрии каждый собственник, резидент он или нет: тот, кто владеет квартирой на 1 января, сразу за весь год (статьи 61, 63 и 75 закона о местных финансах). Считают его от той же кадастровой стоимости без умножения на 2% или 1,1%, а в первые девять лет после общей переоценки, поднявшей стоимость, от уменьшенной базы (base liquidable, статьи 66–68); ставку устанавливает мэрия, для городской недвижимости по общему правилу от 0,4% до 1,10% (статья 72.1). Долг по IBI привязан к самой квартире и переходит к новому владельцу (статья 64.1), поэтому, когда объект проверяем мы, долги по IBI смотрим до задатка. Надбавку за постоянно пустующее жилье мэрия вправе ввести сама (статья 72.4): до 50% суммы IBI, при простое дольше трех лет до 100%, и еще до 50 пунктов сверху, если в одном муниципалитете у владельца пустуют два жилых объекта и больше. Грозит она только владельцам четырех и больше жилых объектов и только при простое дольше двух лет без уважительной причины, а жилье, которое держат как второе, считается пустующим по уважительной причине до четырех лет подряд.

Сбор за вывоз мусора. Закон 7/2022 об отходах (статья 11.3) обязал муниципалитеты ввести отдельный сбор за обращение с отходами в течение трех лет, то есть к апрелю 2025 года. Размер устанавливает каждая мэрия.

Налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio). Нерезидент платит его только за имущество в Испании (закон 19/1991, статья 5). Квартиру оценивают по наибольшей из трех величин: кадастровой стоимости, стоимости, установленной налоговой, или цены покупки (статья 10), а долг по ипотеке на нее вычитается. Для нерезидентов необлагаемый минимум равен 700 000 евро (статья 28, так же на странице налоговой о нерезидентах). Нерезидент может выбрать и нормы региона, где лежит основная часть его испанского имущества (руководство налоговой по налогу на имущество): в Валенсийском сообществе минимум за 2025 год равен 1 000 000 евро, а за 2026 год закон 5/2026 Валенсийского сообщества поднял его до 2 000 000 евро. Но статья 8 регионального закона 13/1997, где записан этот минимум, написана для жителей региона, и действует ли он для нерезидента, прямо нигде не сказано. Для квартиры за 300 000 евро это ничего не меняет: налога нет при любом из трех порогов, а декларацию подают только при налоге к уплате или имуществе дороже 2 000 000 евро (статья 37 закона 19/1991; это общий порог для подачи, с валенсийским минимумом он не связан). Условие одно: все ваше имущество в Испании вместе, включая деньги на испанских счетах, стоит не больше 700 000 евро, самого низкого из трех порогов.

Налог солидарности на крупные состояния (закон 38/2022) владельца обычной квартиры не касается: ставка выше нуля в нем начинается с облагаемого имущества свыше 3 000 000 евро.

Двойное налогообложение: что делает с доходом от квартиры страна, где вы живете

Конвенции об избежании двойного налогообложения оставляют Испании право облагать доход от недвижимости, которая в ней находится, включая доход от прямого использования жилья владельцем. Что с этим доходом делает страна, где вы живете, решает ее собственное право.

• Великобритания. Право Испании закреплено в статье 6 конвенции 2013 года. По статье 22.2.a испанский налог засчитывается в счет британского налога на тот же доход по правилам британского законодательства. Есть ли британскому резиденту что засчитывать по пустующей квартире, по первоисточнику HMRC мы подтвердить не смогли.
• США. Конвенция 1990 года устроена так же (статья 6), а зачет по статье 24.2 идет по правилам и с ограничениями американского права. Официального разъяснения, как американская налоговая относится к испанскому вмененному доходу, мы не нашли.
• Украина. Действует соглашение с СССР 1985 года: налоговая Испании перечисляет Украину среди стран, для которых оно применяется, и Минфин Украины подтверждает то же. Статья 10 дает Испании право облагать доход от недвижимости, включая прямое использование, а по статье 16 двойное налогообложение устраняет страна резидентства по своему законодательству. Новая конвенция Испании и Украины подписана в 2020 году, но, насколько можно установить по перечням обеих стран, в силу не вступила. Реальную арендную плату из Испании налоговый резидент Украины декларирует и дома: иностранный доход включают в годовую декларацию, которую подают до 1 мая следующего года, и облагают по ставке 18% плюс военный сбор, 1,5% с дохода до конца 2024 года и 5% с 2025 года (Налоговый кодекс Украины, пункты 167.1 и 170.11, подраздел 10 раздела XX). Испанский налог засчитывают в счет украинского налога 18%, но не больше его суммы с того же дохода и только по справке испанской налоговой об уплате, легализованной и переведенной (статья 13 и пункты 170.11.2 и 170.11.4 кодекса); какой документ налоговой Испании Государственная налоговая служба Украины (ДПС) примет как такую справку, разъяснений мы не нашли. Военный сбор на сумму испанского налога не уменьшают: прямого запрета в кодексе нет, но, по позиции ДПС, кодекс такого уменьшения не предусматривает (разъяснение от 30 декабря 2025 года, то же в ее индивидуальной налоговой консультации от 27 декабря 2023 года). Поэтому, даже если испанские 24% целиком покрыли украинские 18%, военный сбор с арендной платы платят полностью. Объекта, похожего на испанский вмененный доход, в Налоговом кодексе Украины мы не нашли, и прямого разъяснения ДПС о пустующей квартире за рубежом тоже нет.

Как декларировать этот доход дома и засчитывается ли испанский налог, особенно по пустующей квартире, спросите у налогового консультанта вашей страны. Испанский налог от ответа не меняется.

Что сделать до 31 декабря

Если вы еще не подали форму 210 за 2025 год, до конца года нужны пять цифр:

1. Кадастровая стоимость (строка Valor catastral) из квитанции IBI за 2025 год или из электронного кадастра; там же кадастровый номер квартиры, его спросит форма.
2. Год последней общей переоценки в вашем муниципалитете: от него зависит, 2% у вас за 2025 год или 1,1%.
3. Число дней, которые квартира была вашей и не сдавалась.
4. Ваша доля, если собственников двое.
5. Ставка, 19% или 24%: она зависит от страны, где вы налоговый резидент.

Подать декларацию нужно до 31 декабря 2026 года, а при прямом списании до 23 декабря; при оплате переводом из-за границы налог считается уплаченным в день, когда деньги пришли на счет налоговой, а при подаче без сертификата и Cl@ve в этот же день считается поданной и сама декларация (статья 14 приказа EHA/3316/2010), поэтому отправляйте перевод заранее. Способы подачи, в том числе на бумаге без сертификата и Cl@ve, разобраны в разделе «Как подать декларацию». У тех, кто декларирует каждый платеж арендатора отдельно, срок за платежи июля–сентября наступает раньше, 20 октября. За 2026 год окно откроется 1 апреля 2027 года, и к этому моменту я бы еще раз проверил, не появилась ли новая норма о проценте.

Если за 2021–2024 годы деклараций тоже нет, подайте их первыми и не ждите конца года: за 2024 год каждый полный месяц прибавляет к надбавке 1%, а за 2021–2023 годы, пока деклараций нет, идут проценты. Как подать декларацию за прошлый год и сколько это стоит, разобрано в разделе «Что будет, если не подавать modelo 210».

Если не хотите заниматься этим каждый год, подачу формы 210 можно передать нам: эта услуга входит в юридическое и налоговое сопровождение и, если квартира сдается, в управление арендой. Написать можно в WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Видео по теме

О том, как налоговая Испании сверяет данные иностранцев и почему незнание правил не освобождает от ответственности: Рынок трясет! Чистка Airbnb, налоги для Номадов и конец Окупасов | Новости Испании 2026 (выпуск за февраль 2026 года). Формы 210 в нем нет, речь о цифровых кочевниках и рынке аренды.

Частые вопросы