Как проверить квартиру в Испании перед покупкой: nota simple, чужие долги и законность постройки (2026)

Что проверить до задатка и почему не после

Покупка в Испании идет в два приема. Сначала подписывают договор задатка (аррас, contrato de arras): стороны фиксируют цену и дату сделки, покупатель вносит часть цены. Через несколько недель или месяцев у нотариуса подписывают саму купчую, эскритуру. Если в договоре прямо сказано, что задаток покаянный (arras penitenciales), по статье 1454 Гражданского кодекса выйти из сделки может любая сторона, но не бесплатно: покупатель теряет внесенное, продавец возвращает его в двойном размере. Если договор такого права прямо не дает, Верховный суд считает задаток подтверждающим (arras confirmatorias), то есть частью цены (решение 583/2018 от 17 октября 2018 года), и тогда сторону, которая отказалась, можно через суд заставить завершить сделку или взыскать с нее убытки (ст. 1124 Гражданского кодекса).

Поэтому все, что способно сорвать покупку, узнают до задатка, пока выход ничего не стоит: проблема, найденная позже, превращается в спор о том, кто отказался и кто кому должен. Если до задатка проверить все не успеваете, впишите недостающее в договор задатка условиями (перечень ниже).

С 2023 года у покупателя есть прямое право на документы. Статья 31 закона о праве на жилье позволяет до подписания и до внесения любых денег потребовать сведения о квартире: данные Реестра с обременениями, площадь и возраст здания, энергосертификат, документ о пригодности для жилья, свободна ли квартира, градостроительные особенности. Наказания за отказ закон не называет, но отказ сам по себе служит предупреждением: пока документов нет, задаток не вносите.

В ролике о покупке 2025 года я описывал типичную ошибку так: «Мы влюбляемся в квартиру, вносим депозит и только потом узнаем, что на ней висят долги или она вообще не принадлежит продавцу». И предупреждал, что торопят не случайно: «…часто настаивают на срочности и пугают… другими желающими, как раз когда что-то нечисто».

До задатка проверяют восемь вещей, каждая разобрана ниже:

1. Nota simple: кто собственник и что записано на квартире.
2. Кадастр: та ли это квартира и совпадает ли площадь.
3. Справка сообщества собственников о долгах и протоколы собраний о будущих взносах.
4. Квитанция и справка по налогу на недвижимость IBI.
5. Разрешения мэрии на все, что достраивали (лицензия или декларация о работах), и декларация о заселении.
6. Кто живет в квартире и на каких условиях.
7. Если дом у моря: где проходит граница государственной прибрежной зоны.
8. Если нужна туристическая аренда: устав и протоколы сообщества и правила региона.

За два-три дня успевают заказать nota simple, проверить Кадастр и визор побережья и запросить документы у продавца. Дольше идут справка сообщества (до семи календарных дней), справка налоговой о резидентстве продавца (до десяти рабочих дней) и ответ мэрии (до месяца).

Если вы живете не в Испании, nota simple, Кадастр и визор открываются онлайн, а остальное сделает юрист или представитель по доверенности: ее подписывают лично у консула Испании, там же оформляют NIE, идентификационный номер иностранца (в Варшаве в среднем за две недели, консульство). Если вы не знаете испанского, нотариус переводит эскритуру устно сам или через вашего переводчика (ст. 150 регламента нотариата).

Что вписать в договор задатка, если проверили не все

Статья 1454 Гражданского кодекса определяет только цену отказа от сделки, и то лишь при покаянном задатке; остальное решает текст договора. Если проверки не закончены, впишите в него:

• вид задатка: покаянный (arras penitenciales) позволяет отказаться ценой задатка любой стороне, в том числе продавцу, которому предложили больше, а подтверждающий дает каждой стороне право через суд требовать завершения сделки или возмещения убытков; если выбираете покаянный, прямо назовите его так и опишите, что теряет каждая сторона, потому что одной ссылки на статью 1454 может не хватить;
• возврат задатка полностью, если до сделки найдутся долги перед сообществом или по IBI, арест, постройка без разрешений, попадание в государственную прибрежную зону или зону защиты, а также если продавец не даст обещанных справок или не погасит ипотеку ни до сделки, ни из цены у нотариуса;
• утвержденные собранием взносы, derramas, и кто их платит;
• кто и в какой срок снимает ипотеку и арест и подает документы в Реестр;
• кто и за чей счет готовит декларацию о заселении;
• при продавце-нерезиденте удержание 3% из цены, а если он физическое лицо, то и оплату его plusvalía из цены;
• дату сделки с запасом на NIE и на возможный отказ банка.

Резерв, reserva, который агент просит до задатка, оформляют отдельной бумагой со своими условиями возврата. Перед любым переводом спросите письменно, как называется платеж, сколько, на чей счет и на каких условиях он возвращается. Договор проверяет ваш юрист, а не агент продавца. Если продавец не дает документов, которые вы вправе требовать до оплаты, или не соглашается хотя бы на возврат задатка при долгах, аресте и постройке без разрешений, задаток не вносите.

Проверяет ли нотариус квартиру перед покупкой

Нотариус в Испании оформляет сделку и отвечает за ее законность, но ни одну из сторон не представляет. Покупатели часто уверены, что объект проверит он, и это опасное заблуждение.

По статье 175 регламента нотариата нотариус перед подписанием обязан проверить по Реестру собственности, кто владелец и какие на квартире обременения, и повторить запрос как можно ближе к моменту подписи. Кроме того, закон велит ему не подписывать сделку без справки о долгах перед сообществом собственников (ст. 9.1.e закона о горизонтальной собственности, так в Испании называется закон о многоквартирных домах) и запросить сведения о долгах по IBI, предупредив о них стороны (ст. 64.1 закона о местных финансах). По описанию самого нотариата, нотариус также запрашивает энергосертификат и записывает заявление продавца о том, есть ли в квартире арендаторы и жильцы.

Чего он делать не обязан. Лицензии нотариус требует, только когда в Реестр впервые вносят новую постройку (ст. 28 государственного закона о земле); при перепродаже готовой квартиры закон лишь позволяет ему запросить у мэрии сведения о градостроительном положении квартиры (ст. 27.4). Прямой нормы «нотариус законность не проверяет» нет, это вывод из двух статей. Кто живет в квартире, в каком она состоянии и что с коммунальными счетами, он тоже не проверяет, а о скрытых дефектах только предупреждает.

Покупатель может сам снять с нотариуса часть обязанностей. По статье 175.5.b достаточно заявить, что вас устраивают сведения из документа о собственности продавца, его заявления и ваши договоренности, и Реестр нотариус не проверяет. Также покупатель вправе освободить продавца от справки сообщества. В обоих случаях риск целиком ваш, поэтому такие оговорки не подписывают, даже когда торопят.

В подкасте об ошибках при покупке адвокат Максим Снисар сформулировал границу так: нотариус «не допустит сделки вопиющей», но неучтенный долг или проблемы с последующей регистрацией права он, по словам адвоката, «не может и не должен фиксировать».

К нотариусу стоит прийти раньше дня сделки: нотариат советует сделать это до любой подписи и любой передачи денег, и такая консультация бесплатна.

Что такое nota simple и сколько она стоит

Права на недвижимость в Испании записывает Реестр собственности, Registro de la Propiedad: кто владелец, какая у него доля, чем квартира обременена. Обременение – это запись о чужом праве на квартиру или об ограничении: ипотека банка, арест по долгам владельца, запрет продавать. Объект в Реестре называется finca, у каждой finca свой номер. Выписка из записей по ней и есть nota simple.

Юридически это справка. Статья 222.5 Ипотечного закона (так в Испании называется закон о Реестре) говорит, что nota simple имеет «чисто информационное значение» и не удостоверяет содержание записей; за ошибки при ее выдаче отвечает регистратор. Доказать обременение в споре с третьими лицами, например в суде, можно только certificación с подписью регистратора (ст. 225). Для проверки перед покупкой заказывают nota simple, certificación нужна редко.

На сайте Реестра nota simple стоит 9,02 евро за каждую finca без налогов (sede.registradores.org); с НДС по общей ставке 21% выходит около 11 евро, но ставку сайт не указывает, это наш расчет. Если гараж или кладовая записаны отдельными finca, на каждую нужна своя выписка.

Откуда взялись 9,02. В тарифе регистраторов 1989 года за nota simple записано 3,005061 евро (номер 4.1.f тарифа), а остальные шесть с небольшим евро составляют плату за выдачу через интернет, которую надзорное ведомство Реестра признает законной с 1996 года (решение 2005 года). В тариф эта плата так и не внесена: Министерство юстиции в сентябре 2026 года предложило записать туда 9,02 евро (пояснительная записка к проекту), но на 5 октября проект на общественном обсуждении и не принят. Поэтому старые памятки и статьи с ценой в «три евро» пересказывают строку тарифа, а не цену онлайн-заказа.

Выписку Реестр, по собственным данным, выдает в среднем меньше чем за два часа. Для онлайн-заявки закон дает регистратору не больше одного рабочего дня, чтобы сообщить решение по ней (ст. 222 bis.4 Ипотечного закона).

Помните, что это срез: все, что внесут в Реестр после выдачи, в выписке не появится, поэтому перед самой сделкой берут новую. Для последних дней перед подписанием есть вариант удобнее, información continuada: 12,03 евро за finca без налогов, пять календарных дней ее можно открывать повторно, и она дополнительно показывает документы, поступившие в Реестр.

Как заказать nota simple онлайн

Реестр открыт для тех, у кого есть интерес узнать состояние объекта (ст. 221 Ипотечного закона), и обоснованность интереса оценивает регистратор (ст. 332 регламента Реестра). Желание купить квартиру признается таким интересом: в гиде Реестра в простом изложении прямо написано, что тот, кто хочет купить дом, может запросить сведения и узнать, нет ли у владельцев долгов. Агентства недвижимости, юристы и хесторы, то есть специалисты по оформлению документов, запрашивают выписки по работе с указанием причины.

Порядок такой. На sede.registradores.org откройте раздел «Registro de la Propiedad», затем «Nota simple». Регистрироваться не нужно. Укажите объект и причину запроса; причину видит регистратор, а позже может узнать и владелец. Выписка приходит на почту ссылкой на PDF, а счет выставляет регистратор, который ее выдал. Перевод на английский стоит 30 евро без налогов.

Найти квартиру можно по разным данным, от самых надежных к менее надежным:

• код CRU, раньше называвшийся IDUFIR: единый номер объекта в Реестре по всей Испании;
• номер finca registral вместе с провинцией, муниципалитетом и реестром;
• адрес, тоже с муниципалитетом и реестром; при неполных данных заявку могут отклонить или выдать отрицательный ответ;
• кадастровый номер, но только если объект согласован с Кадастром;
• имя владельца: для такого поиска нужна электронная подпись, и он покажет все объекты этого человека.

Номер finca и реестр есть в эскритуре продавца, а кадастровый номер указан в квитанции IBI. Если у вас только объявление, попросите агента письменно прислать номер finca или CRU и название реестра: их покупатель вправе требовать до любой оплаты (ст. 31 закона о праве на жилье). Если агентство показывает вам свою выписку, посмотрите на дату и закажите свежую сами: это около 11 евро.

Как читать nota simple: что в ней видно и чего нет

Выписка состоит из нескольких блоков, и читать их стоит по порядку.

Описание объекта

Здесь указаны адрес, площадь, границы, кадастровый номер и отметка о том, согласован ли объект с Кадастром на определенную дату (ст. 9 и 10 Ипотечного закона). Адрес в выписке может не совпадать с табличкой на двери, об этом рассказано в разделе о Реестре и Кадастре.

Владелец (titularidad)

Этот блок говорит, кто собственник, какая у него доля и на каком основании он получил квартиру. Сверьте имя и номер документа с паспортом продавца. Если собственников несколько, договариваться нужно со всеми, а не с тем, кто показывает квартиру. Если среди них умерший, сначала наследники должны оформить наследство и записать его на себя (ст. 20 Ипотечного закона); это подробно разобрано в статье о продаже недвижимости нерезидентом. Если продавец в браке, а квартира в этом блоке записана как супружеская (ganancial) или в ней живет его семья, для продажи нужно согласие супруга, даже когда в выписке одно имя (ст. 1320 и 1377 Гражданского кодекса); попросите, чтобы договор задатка подписал и супруг.

Из практики. Однажды квартиру продавали три наследника, и агентство продавца уверяло, что налог на наследство заплатили все. Я попросил документы: заплатили двое. Сделка сдвинулась примерно на месяц, зато покупатель не вошел в нее с чужой незакрытой проблемой (подкаст 2025 года). Проверяйте бумаги, а не слова.

Обременения (cargas)

В этом блоке видно ипотеку банка и аресты. Арест, anotación preventiva de embargo, означает, что кредитор продавца закрепил свой долг за квартирой; такая запись действует четыре года и может продлеваться (ст. 86). Здесь же стоят записи о судебном иске по поводу квартиры, о запрете ею распоряжаться, о праве выкупа и сервитуты, если их записали (гид по обременениям Реестра).

Отметки на полях (notas marginales)

Почти в каждой выписке есть отметка о налоговой ответственности объекта, afección fiscal. Она значит, что налоговая еще может перепроверить налог, уплаченный при прошлой продаже, и, если его недоплатили, отвечать будет сама квартира, у кого бы она ни была (ст. 5.1 закона о налоге на передачу имущества). Срок у налоговой на это составляет четыре года (ст. 66 Общего налогового закона), а сама отметка действует пять лет (ст. 122 регламента этого налога), после чего ее снимают при очередной операции с квартирой. Это обычная запись. Серьезнее две другие:

• отметка о том, что прежний покупатель, купивший квартиру у нерезидента, не внес в налоговую 3% цены, которые должен был удержать (ст. 14.5 регламента о налоге нерезидентов): квартира отвечает за этот налог, пока отметку не снимут по документу об уплате, поэтому снять ее просят до сделки;
• отметка о жилье с государственной защитой, VPO: цена ограничена, а купить такую квартиру в Валенсийском сообществе может только гражданин Испании или человек, законно проживающий здесь, у которого, как правило, нет другого жилья в стране (ст. 41 декрета 180/2024). Перепродажу без визы жилищного ведомства нотариус не подпишет (ст. 53 закона 8/2004 в редакции 2025 года). Нерезидент купить такую квартиру не может.

Градостроительные отметки появляются, только если мэрия сообщила о них в Реестр, например о требовании узаконить постройку, поэтому их отсутствие ничего не гарантирует. Отдельно выписка сообщает о документах, поданных в Реестр, но еще не внесенных (ст. 222.9 Ипотечного закона); если там что-то есть, спросите продавца, что это.

Реестр и Кадастр: как не купить не ту квартиру

Квартиру знают два разных ведомства. Реестр собственности подчиняется Министерству юстиции и записывает права. Кадастр, Catastro, подчиняется Министерству финансов и описывает объект физически и для налогов: где он, какой площади, какого года, для чего используется, какова его кадастровая стоимость. Базы разные, и совпадают они не всегда. В вопросе прав приоритет у Реестра: данные Кадастра считаются верными «без ущерба для Реестра собственности, чьи юридические сведения имеют преимущество» (ст. 3.3 закона о Кадастре).

Кадастровый номер, referencia catastral, состоит из 20 знаков. Он есть в квитанции IBI, в эскритуре и в nota simple. По нему на сайте Кадастра бесплатно и без подписи открываются площадь, год постройки и назначение объекта. Имя владельца и кадастровая стоимость защищены: их получает сам владелец или тот, у кого есть прямой законный интерес.

Сравните три площади: в nota simple, в Кадастре и в объявлении. Ипотечный закон проводит черту на 10%: меньшую разницу между Реестром и Кадастром можно исправить упрощенно (ст. 201.3), большую так уже не исправить. Но у квартиры в многоквартирном доме и упрощенное исправление требует одобрения сообщества собственников (решения надзорного ведомства Реестра от 12 февраля 2025 года и 13 января 2026 года), поэтому заметная разница становится вопросом к продавцу и юристу до задатка. Если же квартира фактически больше, чем в документах, это может означать пристройку или закрытую террасу, и тогда читайте раздел о законности постройки.

Самая неприятная ошибка выглядит анекдотом: купить соседнюю дверь. В подкасте с адвокатом Максимом Снисаром звучала история о фонде, который продавал квартиры в доме, где часть уже заняли окупасы: покупателю показали единственную пустую, а по документам он купил другую, с жильцами. Подробно случай разобран в статье об окупасах.

Адреса в выписке, в счете за свет и на двери могут не совпадать. По словам Снисара, nota simple «пишется, как будто это пиратская карта», с описаниями вроде «третья дверь слева перед бассейном». Поэтому номер finca registral и кадастровый номер из выписки сверяют с эскритурой продавца и квитанцией IBI, а потом на месте убеждаются, что показанная дверь и есть описанная.

Переходят ли долги прежнего владельца на покупателя

Часть долгов привязана не к человеку, а к квартире, и переходит к вам вместе с ней.

Взносы сообществу собственников

В испанском многоквартирном доме общими расходами (уборка, лифт, бассейн, страховка здания) распоряжается сообщество собственников, comunidad de propietarios, и каждый владелец платит ежемесячный взнос. Если прежний владелец не платил, долг остается на квартире. Статья 9.1.e закона о горизонтальной собственности говорит, что покупатель отвечает «самим приобретенным объектом» за долги прежних владельцев за прошедшую часть года покупки и за три предыдущих календарных года. Покупаете в октябре 2026 года, значит, отвечаете за 2026 год до дня покупки и за 2023, 2024 и 2025 годы.

Защита от этого долга – справка. Продавец обязан заявить в эскритуре, что долгов нет, или назвать их, и приложить справку сообщества. Выдает ее тот, кто исполняет обязанности секретаря, с подписью председателя, в течение семи календарных дней с запроса; цену закон не устанавливает. Без справки нотариус сделку не подпишет, если покупатель прямо не освободил продавца от этой обязанности. Не освобождайте.

Справка закрывает прошлое, но не будущее. Собрание может решить сделать крупный ремонт или улучшение и разложить стоимость на владельцев отдельными взносами, derramas. Для взносов на улучшения дома, например на новый лифт, закон прямо говорит, кто платит: тот, кто владеет квартирой, когда наступает срок платежа (ст. 17.11). Решение, принятое до вашей покупки, с платежами после нее ляжет на вас, хотя долгом на день сделки оно еще не было. Обязательный ремонт, например крыши, относится к обычным расходам сообщества: за начисленное до покупки квартира отвечает по правилу трех лет, а кто платит взносы со сроком после покупки, записывают в договоре задатка.

В подкасте с Максимом Снисаром мы разбирали похожий случай. Покупатель внес резерв, долгов у квартиры не было, а перед самой сделкой выяснилось, что сообщество решило чинить крышу и расписало на эту квартиру около 10 000 евро несколькими платежами. Покупатель счел это долгом и потребовал деньги назад, продавец ответил, что это не долг. Снисар предложил решение на будущее: вписывать в договор задатка не только долги и обременения, но и утвержденные собранием взносы, называя их испанским словом derrama. Тогда спора о том, долг это или нет, не возникает.

Мы перед покупкой сначала идем в сообщество и спрашиваем, что планируется: если в доме нет лифта, его, возможно, уже решили ставить, и часть стоимости вы заплатите после покупки (ролик 2026 года). Просите у продавца протоколы собраний за последние годы (книгу протоколов хранит секретарь, ст. 19.4) и ищите в них утвержденные взносы, судебные споры и предписания по зданию.

Налог на недвижимость IBI

IBI – ежегодный муниципальный налог на недвижимость. За год его платит тот, кто был собственником на 1 января, а как поделить налог за год продажи, стороны решают в договоре: закон позволяет переложить его по гражданским правилам (ст. 63 закона о местных финансах).

Неоплаченный IBI тоже остается на квартире, но во вторую очередь: по статье 64.1 объект отвечает за всю сумму налога после того, как мэрия попробует взыскать ее с продавца и признает его несостоятельным плательщиком (ст. 41.5 и 176 Общего налогового закона). За сколько лет, статья не говорит. Общий срок давности налоговых долгов составляет четыре года (ст. 66), но это срок для налоговой, а не правило о покупателе.

Нотариус по статье 64.1 обязан запросить сведения о долге. Нотариусы провинции Валенсия с 2022 года получают их электронно по соглашению с провинциальным советом в 192 муниципалитетах, но сам город Валенсия в этом списке не назван. В провинции Аликанте нотариус получает отчет о долгах по IBI от налогового ведомства провинциального совета, SUMA, по объектам всей провинции, кроме городов Аликанте и Хавеи (SUMA). Поэтому просите у продавца последнюю оплаченную квитанцию и справку об отсутствии долга из мэрии или из органа, который собирает IBI в муниципалитете, где находится квартира, например из SUMA.

Plusvalía и удержание 3% при продавце-нерезиденте

Если продавец не налоговый резидент Испании, у покупателя появляются обязанности: одна, если продает компания, и две, если продает физическое лицо.

Первая касается plusvalía, муниципального налога на рост стоимости земли под домом. Платит его продавец, но если он физическое лицо и нерезидент, закон делает покупателя замещающим плательщиком, sustituto (ст. 106.2 закона о местных финансах): мэрии платите вы, обычно из денег продавца, удержанных на сделке. Декларацию подают в течение 30 рабочих дней со дня сделки, и Реестр не зарегистрирует вашу покупку, пока не увидит, что налог задекларирован (ст. 254.5 Ипотечного закона).

Вторая касается удержания 3%, и она действует при продавце-нерезиденте, в том числе при компании. По статье 25.2 закона о налоге на доходы нерезидентов покупатель обязан удержать 3% из цены, которую платит продавцу, и внести их в налоговую формой 211 в течение месяца со дня сделки. Иначе квартира отвечает за налог продавца в пределах меньшей из двух сумм, удержания или самого налога, и регистратор ставит об этом отметку; возможен и штраф. Не удерживать безопасно, только если продавец докажет справкой налоговой, что платит в Испании подоходный налог или налог на прибыль компаний как резидент (ст. 14.2.a регламента): слов «я резидент», гражданства и адреса в эскритуре недостаточно. Справку, certificado de residencia fiscal, налоговая выдает в срок до десяти рабочих дней (AEAT), поэтому у продавца-иностранца, например британца, живущего в Испании, просите ее до задатка. Как это выглядит со стороны продавца, разобрано в статье о продаже недвижимости нерезидентом.

Свет, вода и газ

Договор на электричество в Испании личный: по статье 28.2 декрета 88/2026 его владельцем должен быть тот, кто реально пользуется энергией. Нормы, по которой новый собственник платил бы долг прежнего, мы не нашли. Прежний договор с сетью прекращается автоматически при заключении нового, если по нему нет долга (ст. 40.2.c), а что происходит при долге, декрет прямо не говорит. Правила по воде и газу зависят от поставщика и мэрии, их мы не проверяли. Поэтому просите у продавца оплаченные счета за все коммунальные услуги.

Ипотека и арест продавца: как их снимают

Квартиру часто продают с ипотекой: продавец гасит кредит из ваших же денег в день сделки. Реестр в своем гиде по обременениям дает покупателю три варианта: потребовать погасить ипотеку до сделки, удержать сумму долга из цены и заплатить банку самому или с согласия банка перевести ипотеку на себя. Если в выписке стоит отметка о начатом взыскании по ипотеке, гид прямо пишет, что покупатель должен потребовать снять эту отметку до покупки, иначе взыскание может отменить его регистрацию.

Банк Испании описывает погашение так. Банк продавца выдает справку об остатке долга вместе с неоплаченными процентами, а покупатель гасит этот долг чеком у нотариуса или переводом через систему Банка Испании. Квартира освобождается от ипотеки и продается без обременений. Документ о снятии ипотеки, по описанию Банка Испании, оплачивает продавец.

Но погашенный долг и снятая запись в Реестре не одно и то же. По статье 82 Ипотечного закона ипотеку в Реестре снимает только документ, в котором банк соглашается на погашение, или решение суда. Документ называется carta de pago y cancelación; подписывает его представитель банка, а не продавец, и с ноября 2023 года может сделать это по видеосвязи (ст. 17 ter закона о нотариате, блог Банка Испании). Потом документ вносят в Реестр, и Банк Испании прямо предупреждает, что задержки на этом шаге имеют нежелательные последствия: пока документ не внесен, ипотека продавца остается в записях по квартире. Поэтому после регистрации покупки закажите новую nota simple и проверьте, что ипотеки продавца в ней нет. Если она осталась, пишите нотариусу, у которого подписывали сделку, и в банк продавца.

Единой нотариальной инструкции о том, как все это происходит в один день, нет, поэтому опишу обычную практику. Банк продавца заранее дает расчет остатка на дату сделки. У нотариуса часть цены уходит банку, а остальное получает продавец. Представитель банка подписывает документ о погашении ипотеки, а документы в Реестр подает нотариус или хестор. Кто это делает и в какой срок, лучше записать в договор задатка.

Свою часть нотариус делает в тот же день: подает копию вашей купчей в Реестр электронно в день подписания. С этого момента действует очередь Реестра: противоречащий вашему документ, поданный позже, его не обгонит (ст. 17 и 24 Ипотечного закона).

С арестом иначе. Квартиру под арестом продать можно, но без ущерба для кредитора (ст. 71): покупатель получает ее вместе с арестом, а кредитор сохраняет право получить из ее стоимости долг, проценты и издержки (ст. 613.1 Гражданского процессуального кодекса). Запись, сделанную по судебному приказу, снимает только суд (ст. 83 Ипотечного закона), поэтому арест либо снимают до сделки, либо сумму удерживают из цены и гасят долг под контролем юриста. Подписывать покупку с действующим арестом под обещание «снимем потом» нельзя.

Как проверить, законна ли постройка

Квартира может быть записана в Реестре, числиться в Кадастре и при этом частично оставаться незаконной для мэрии: застекленная терраса, пристроенная комната, бассейн, перенесенная стена. Реестр отражает то, что в него внесли, а градостроительную отметку ставит, только если о ней сообщила мэрия (ст. 9 Ипотечного закона).

В том же подкасте Максим Снисар приводил типичную историю. Человек покупает квартиру с террасой, застекленной там, где стеклить нельзя, а потом к нему приходит местная полиция с предписанием отдела градостроительства убрать остекление. Ответ «это не я стеклил» не помогает: нарушение куплено вместе с квартирой. По словам адвоката, чаще это касается бунгало и домов, где проще что-то пристроить. Закон говорит то же: продажа не меняет обязанностей собственника, и новый владелец занимает место прежнего (ст. 27.1 закона о земле).

Сколько лет мэрия может требовать вернуть все как было

В Валенсийском сообществе, куда входят провинции Валенсия, Аликанте и Кастельон (ст. 2 Статута автономии), этот срок устанавливает региональный градостроительный закон, TRLOTUP. По статье 255.1, если с полного окончания работ без лицензии или с нарушением ее условий прошло не больше 15 лет, мэрия требует от собственника за два месяца запросить разрешение или привести постройку в соответствие. Законченными работы считаются, когда постройка готова служить своей цели. Если узаконить нельзя, следует приказ о восстановлении законности: снос, отключение воды, света, газа и связи, запись в Реестре (ст. 257).

Три оговорки меняют картину:

• на землях, которые по плану не предназначены под застройку, suelo no urbanizable, а также в зеленых зонах, на дорогах, на общественной земле и в зданиях, внесенных в реестр культурного наследия региона, Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, срока нет вовсе (ст. 255.5);
• истекшие 15 лет постройку не узаконивают: она остается вне планировки, перестраивать, расширять и укреплять ее нельзя, допустимы только работы ради безопасности, гигиены и внешнего вида (ст. 256);
• срок берут из закона, который действовал на дату окончания работ (ст. 255.6). Срок в 15 лет действует для работ, законченных с 20 августа 2014 года (ст. 236.1 закона 5/2014). Для работ, законченных с 1 февраля 2006 года до этой даты, срок был четыре года (ст. 224 закона 16/2005) и уже истек, кроме зеленых зон, дорог, общественной и охраняемой земли, а также зданий из реестра культурного наследия. «Без срока» на всех землях, не предназначенных под застройку, касается работ с 8 февраля 2019 года, а раньше касалось только охраняемых (ст. 236.5 закона 5/2014 в редакции 2019 года). По работам до февраля 2006 года спросите в мэрии.

Не путайте эти 15 лет со сроком давности штрафа: за серьезные нарушения он четыре года (ст. 270 TRLOTUP). Это разные сроки для разных мер.

Для домов на землях, не предназначенных под застройку, есть отдельный путь узаконивания через мэрию, процедура «минимизации территориального воздействия». Подходят только постройки, полностью законченные до 20 августа 2014 года (ст. 228.3), а расширять дом после нее нельзя (ст. 231). Если продавец говорит, что дом «в процессе легализации», просите документы этой процедуры.

Что заменило cédula de habitabilidad

Документа о пригодности для жилья, классической cédula de habitabilidad, в Валенсийском сообществе больше нет. С 2021 года его заменяет декларация, которую подает сам собственник, declaración responsable de segunda ocupación (декрет 12/2021). Обновлять ее нужно, если с первого заселения прошло 10 лет и квартира снова продается или под нее заключают новый договор на воду, газ или электричество; смена поставщика не в счет. Старые cédulas при смене жильца теряют силу. Подают декларацию в мэрию до заселения, со справкой технического специалиста, которая действует три месяца.

Нотариуса и эскритуру декрет не упоминает, и условием подписания купчей декларация не названа; это наш вывод из текста. Но если с первого заселения прошло 10 лет, сама продажа входит в случаи, когда декларацию нужно обновить (ст. 6.1.a), а без нее вы не подключите воду и свет: поставщики обязаны требовать подтверждение градостроительных разрешений (ст. 245 TRLOTUP). Запишите в договор задатка, кто и за чей счет готовит декларацию; в городе Валенсия процедура называется UR.DU.50.

Как проверить законность до задатка

Отдельной справки «об отсутствии нарушений» в нормах региона мы не нашли, поэтому проверка складывается из нескольких шагов. Попросите у продавца лицензии или декларации на все работы, которые видите: остекление, пристройку, бассейн, перепланировку. Сравните с реальностью площадь и год постройки из Кадастра. Посмотрите градостроительные отметки в nota simple.

У застекленной террасы в многоквартирном доме две проверки. Документ мэрии, лицензию или декларацию о работах, просите у продавца, а если его нет, спросите в мэрии, что требовалось. И согласие сообщества: остекление террас закон относит к работам, которые одобряет собрание, сейчас три пятых собственников с тремя пятыми долей (ст. 10.3.b и 17.4 закона о горизонтальной собственности), и лицензии мэрии его не заменяют (решение Верховного суда 1254/2025, дело о таунхаусах), поэтому просите протокол собрания. Дату работ, от которой считают 15 лет, доказать трудно; без документа считайте работы недавними.

И напишите в мэрию: по статье 246.4 TRLOTUP она обязана в течение месяца письменно ответить на запрос любого заявителя о зонировании и классификации участка; это сведения о плане, а не о законности конкретной пристройки. В городе Валенсия, кроме исторического центра, можно заказать справку о градостроительном положении участка, она имеет обязательную силу; по тарифу мэрии 2025 года градостроительные справки, не названные отдельно, стоят 140,90 евро, но относится ли к этой строке именно она, мы однозначно не установили. Снисар в подкасте советовал просить у мэрии подтверждение, что к объекту нет претензий. Единой формы такого документа нет, поэтому укажите в запросе кадастровый номер и спросите прямо, нет ли по объекту открытых дел.

Дом у моря: что будет, если он попал в зону побережья

На Коста-Бланке, как и на всем побережье Испании, действует отдельный закон о побережье 22/1988. Он делит прибрежную полосу на зоны с разным режимом, и от того, в какую попал дом, зависит, чем вы на самом деле владеете.

Самая близкая к морю зона принадлежит государству. Это dominio público marítimo-terrestre, сокращенно DPMT: пляжи с дюнами, полоса, до которой доходят волны в самые сильные известные штормы, болотистые низины, которые заливает море (ст. 3). Такую землю нельзя продать, арестовать или приобрести по давности (ст. 7), и частной собственности в ней быть не может, даже если она записана в Реестре (ст. 8 и 9). Границу государство проводит процедурой разграничения, deslinde, и может ее пересматривать.

Если дом стоит в зоне защиты

Дома, законно построенные до 29 июля 1988 года, а также построенные позже по разрешениям, выданным до этой даты, закон в зоне защиты не сносит. В них разрешены ремонт, улучшение, укрепление и модернизация без увеличения объема, высоты и площади, если работы улучшают энергоэффективность (на две буквы класса или минимум до B) и обеспечивают экономию воды; перед ними подают декларацию (переходное положение 4). В зоне прохода сначала нужно положительное заключение государства. Если дом снесут целиком или частично, новая постройка должна полностью соответствовать закону, а жилые постройки в зоне защиты запрещены. На дома, построенные там после 1988 года без разрешения, эти послабления не распространяются, и без юриста такой объект до задатка рассматривать не стоит.

Если вы покупаете квартиру в доме, законно построенном до 29 июля 1988 года или позже по разрешениям, выданным до этой даты, запрет увеличивать объем, высоту и площадь распространяется на все здание (переходное положение 14.3 регламента о побережье). Если дом попал в зону защиты после пересмотра границы, уже проведенной по закону 1988 года, в нем тоже разрешены ремонт и модернизация без увеличения объема, высоты и площади, если они улучшают энергоэффективность и обеспечивают экономию воды (ст. 13 bis.3 закона о побережье). Для других домов с лицензией, выданной после 29 июля 1988 года, прямой нормы мы не нашли: до задатка письменно спросите о режиме здания провинциальную службу побережья, Servicio Provincial de Costas.

Если дом оказался в государственной зоне

После нового deslinde дом может оказаться на земле, которая теперь государственная, и собственность на нее переходит государству (ст. 13.1). Дальше порядков два. Владелец, который добросовестно купил и записал право в Реестре, получает право занимать и использовать участок 30 лет, сохраняя существующее использование, если запросит концессию в отведенный срок, год с даты утверждения линии (переходное положение 1). Если заявку в срок не подали, регламент все равно предусматривает концессию, но ее срок считают с даты утверждения линии (переходные положения 3 и 4 регламента о побережье). Продлить ее можно по заявлению владельца (ст. 2 закона 2/2013); если новая линия заменила старую, проведенную до закона о побережье 1988 года, новые 30 лет просят в последние шесть месяцев перед истечением (переходное положение 4.3 регламента о побережье). Но с 2021 года действует потолок: концессия вместе со всеми продлениями не может длиться больше 75 лет, считая от ее выдачи (ст. 20.4 закона 7/2021 об изменении климата). А если государство пересмотрело границу, уже проведенную по закону 1988 года, концессию выдают без заявки на 75 лет и без платы (ст. 13 bis закона о побережье). Какой порядок у дома, указано в решении о deslinde; при недавней линии просите у продавца концессию или подтверждение поданной в срок заявки. Когда срок концессии истекает, постройки на государственной земле сносят, а пока концессия действует, разрешены ремонт и модернизация без увеличения объема, высоты и площади.

Концессию можно записать в Реестр, заложить и продать (MITECO). Значит, такой дом продается, но покупаете вы право на срок, а не собственность. Цена должна это отражать.

Пример Дении

В Дении министерство в декабре 2024 года утвердило новую линию на участке Les Deveses длиной 3,5 км (BOE): зона защиты там 20 метров, где земля в 1988 году была городской, в том числе фактически застроенной, и 100 метров, где была сельской. В сентябре 2025 года утвердили еще два участка, 6,2 и 4,1 км (BOE, BOE). Во всех трех решениях дали год на то, чтобы запросить концессию: прежние линии там в основном провели в 1975 и 1977 годах, до закона о побережье.

Сколько домов затронуто, решения министерства не сообщают, а цифры в прессе расходятся. Мэрия, по данным издания TodoAlicante за январь 2025 года, насчитала на первом участке 26 домов целиком в государственной зоне и около 15 частично; ассоциация жителей в августе 2026 года называла газете ABC 99 объектов недвижимости в государственной зоне по всему побережью Дении и около 3000 объектов в зонах защиты и прохода. Это оценки заинтересованных сторон, а не официальный подсчет.

Как проверить до задатка

Реестр проверит положение дома сам, но поздно. При регистрации покупки регистратор сверяет объект с картами службы побережья (ст. 36 регламента о побережье): если объект заходит в государственную зону по уже внесенной линии, регистрацию отклоняют, а если пересечение видно только на картах, запись приостанавливают на 90 дней и запрашивают службу побережья, у которой на ответ месяц. В 2020 году надзорное ведомство Реестра подтвердило отказ в регистрации покупки в Нулесе (провинция Кастельон): эскритура подписана в 2019 году, а часть участка оказалась в государственной зоне по линии 1993 года (BOE). Проверять надо до задатка.

Отсутствие отметки в nota simple ничего не доказывает: отметка о начатом deslinde снимается через три года, продлить ее можно максимум еще на три (ст. 21.3 регламента), а новый deslinde может еще не начаться. Регламент обязывает регистратора сообщать в любой выписке о положении объекта относительно зон защиты и прохода, но в реальных выписках такой строки мы не видели, поэтому спрашивайте отдельно.

Первый фильтр можно пройти самому: министерство публикует линии deslinde в своем визоре. Данные справочные, сверить их можно в провинциальной службе побережья. Метры из объявления, вроде «150 м от пляжа», ничего не решают: зоны отсчитывают не от воды, а от внутренней границы берега, ribera del mar, за пляжем и дюнами (ст. 23.1 закона о побережье). Обычно это линия deslinde; где они расходятся, решение о deslinde показывает обе линии (ст. 26.1 регламента о побережье). Если от дома до этой границы меньше 100 метров (или 20, если земля в 1988 году была городской), дом в зоне защиты. Если дом стоит у самой воды или в старом поселке на пляже, дальнейшие шаги обсуждайте с юристом.

Можно ли купить квартиру с жильцами

Можно, но арендатор остается на условиях своего договора. По статье 14 закона об аренде покупатель занимает место арендодателя на первые пять лет действия договора, а если прежний арендодатель был юридическим лицом, на семь, даже если покупатель защищен записью в Реестре. Регистрация важна только для договоров длиннее этих сроков: незарегистрированный договор связывает добросовестного покупателя лишь до пяти или семи лет, а продавец тогда платит арендатору месячную плату за каждый оставшийся год сверх этого срока. Для договоров, заключенных с 6 марта 2019 года, распространенное мнение «без регистрации договор покупателя не касается» неверно; по договорам с июня 2013 по март 2019 года добросовестного покупателя, записанного в Реестре, связывал только зарегистрированный (переходное положение 1 декрета-закона 7/2019).

В nota simple договор виден, только если его зарегистрировали, а это необязательно (ст. 2.5 Ипотечного закона). Поэтому просите копию договора: срок, плата, залог, кто оплачивает коммунальные услуги.

У арендатора есть право купить первым (ст. 25 закона об аренде). Продавец обязан официально уведомить его о решении продать, о цене и главных условиях, и у арендатора 30 календарных дней, чтобы купить на тех же условиях. Если уведомления не было или в эскритуре цена ниже заявленной, арендатор может выкупить квартиру уже у покупателя в течение 30 дней после того, как покупатель официально вручит ему копию эскритуры; пока этого не сделано, срок не начинается. Без подтверждения уведомлений Реестр продажу сданной квартиры не зарегистрирует, а если квартира не сдана, продавец заявляет это в эскритуре под страхом ответственности за ложные сведения в официальном документе.

Нотариус спросит продавца, свободна ли квартира от арендаторов и жильцов, и запишет ответ. Кто фактически живет внутри, видно только при осмотре: окупасы в Реестре не отражаются. Как не купить квартиру с ними, разобрано в статье об окупасах. Один совет оттуда стоит повторить. Снисар в подкасте предлагал, если квартира пустая, оставить в ней человека на те два часа, что идет подписание, пока не поменяны замки, и я с этим согласен.

Если вы покупаете под туристическую аренду

С 3 апреля 2025 года владелец, который хочет начать туристическую аренду, должен заранее получить явное согласие сообщества собственников (ст. 7.3 закона о горизонтальной собственности). Нужны голоса трех пятых владельцев, у которых вместе три пятых долей в доме (ст. 17.12). Тем же большинством сообщество может аренду ограничить или запретить, но обратной силы такое решение не имеет, а те, кто законно сдавал до реформы, продолжают по прежним правилам.

Ограничение из устава дома действует в отношении нового владельца, только если устав внесен в Реестр (ст. 5); так же толкует закон Верховный суд, позицию которого цитирует решение надзорного ведомства Реестра 2025 года. Решение, записанное только в протоколе собрания, по nota simple не увидеть, поэтому протоколы просят отдельно. И даже если запрета нет, начинать новую туристическую аренду без согласия сообщества нельзя.

В Валенсийском сообществе с 3 июля 2026 года при регистрации туристического жилья владелец заявляет, что получил явное согласие сообщества (ст. 133 закона 3/2026; закон 5/2026 изложил эту статью заново, норму о согласии сохранив без изменений). Регистрация действует пять лет.

Статус к вам вместе с квартирой не переходит. Если туристическая квартира сменила владельца после 8 августа 2024 года, подается новая декларация по действующим правилам, с положительным заключением мэрии о градостроительной совместимости и заявлением о согласии сообщества (ст. 23 bis.3 декрета 10/2021 в редакции закона 3/2026). Номер прежнего хозяина вам ничего не гарантирует.

Сами вы согласия сообщества до покупки не запросите: вынести вопрос на собрание вправе собственник (ст. 16 закона о горизонтальной собственности), а вы им еще не стали. Продавец, пока он собственник, может вынести вопрос сам, а в протоколах может найтись уже данное согласие, но перейдет ли оно к вам, закон прямо не говорит, и решений надзорного ведомства Реестра на этот счет мы не нашли; без юриста на такое согласие не рассчитывайте. До задатка проверяют запрет в уставе и протоколах и заключение мэрии о градостроительной совместимости; в Дении его вправе запросить и не владелец (мэрия Дении). Пока согласия нет, доход от аренды в расчет не закладывайте. В ролике о Валенсии в мае 2026 года я сформулировал это так: «Сначала проверяем правила, а потом считаем доходность».

Энергосертификат и техосмотр дома старше 50 лет

При продаже готовой квартиры энергосертификат обязателен (декрет 390/2021): зарегистрированную копию с этикеткой прикладывают к договору купли-продажи, а класс указывают уже в объявлении. Действует сертификат до 10 лет, а при классе G его срок не больше пяти лет. Продажа без действующего зарегистрированного сертификата считается серьезным нарушением со штрафом от 601 до 1000 евро (дополнительные положения 12 и 13 закона о земле), и отвечает за это продавец. Нотариус запрашивает сертификат, но нормы, по которой без него сделку нельзя подписать, мы не нашли.

Если зданию больше 50 лет, в Валенсийском сообществе для него обязателен отчет о техническом состоянии, IEEV.CV, не реже раза в 10 лет (ст. 189 TRLOTUP). В многоквартирном доме его заказывает и оплачивает сообщество, а возраст здания берут из Кадастра (Generalitat). За отсутствие отчета собственникам грозит штраф от 600 до 6000 евро (ст. 284.2). Запрета продавать квартиру без него нет. Но отчет показывает дефекты, за которые дом скоро будет платить общими взносами, поэтому попросите у администратора последний отчет: так вы заранее узнаете о будущих derramas.

Проверка квартиры перед покупкой в Испании по шагам

Ниже весь порядок в одной таблице. Цены и сроки стоят только там, где их подтверждает первоисточник. Стоимость работы юриста мы не называем: открытых тарифов с датой нет, поэтому просите фиксированную цену заранее.

Пункт про NIE опирается на статью 254.2 Ипотечного закона: без налоговых номеров всех участников Реестр сделку не зарегистрирует.

Если проверка что-то нашла, порядок такой.

Из практики. Одна из наших недавних сделок едва не сорвалась в последний день срока по договору задатка, когда на кону было 20 000 евро: на подписании представитель банка покупателя отказался подтверждать ипотеку. Задаток уцелел только потому, что у клиента были свои деньги (подкаст, где я об этом рассказывал). Оставляйте в договоре задатка запас по сроку и прописывайте, что будет, если банк откажет.

Когда сделку ведем мы. Проверка объекта входит в наше юридическое сопровождение: правоустанавливающие документы, скрытые долги, местные нормы застройки и отдельно риск окупасов. Договоры мы составляем и переводим, NIE оформляем по доверенности, так что сделку можно закрыть, не прилетая в Испанию. Сами вы пройдете этот путь по таблице шагов выше, если знаете, что запрашивать. Если хотите поручить проверку нам, посмотрите страницу юридического и налогового сопровождения или напишите в WhatsApp +34 664 02 87 80.

Что делать дальше

Почти все, о чем шла речь, укладывается в одну мысль: Реестр показывает права, а не квартиру. Nota simple примерно за 11 евро говорит, кто собственник и что на объекте записано. Сколько должен дом, кто живет внутри, законна ли терраса и где проходит линия моря, показывают другие документы, и собирать их надо до задатка.

Сделка проходит спокойно, когда порядок соблюден. Сюрпризы случаются там, где проверку отложили или не довели до конца: внесли резерв под давлением «других желающих», поверили на слово, что наследники все заплатили, не спросили про утвержденные собранием взносы. Чтобы избежать таких сюрпризов, хватает времени и нескольких запросов.

Если объект выбран, а задаток еще не внесен, напишите нам в WhatsApp +34 664 02 87 80 или оставьте заявку на странице юридического и налогового сопровождения: расскажем, как у нас проходит проверка объекта. Если вы только присматриваетесь, посмотрите каталог объектов и вернитесь к этой статье, когда дойдете до первого задатка.

Видео по теме

Нотариус, взносы на ремонт, незаконная терраса и квартира не за той дверью: Окупасы захватили дом, пока я был на сделке? Реальные случаи, подкаст с адвокатом Максимом Снисаром (январь 2026 года). Чек-лист покупателя по шагам: Хотите дом в Испании? Вот что нужно знать перед покупкой; ролик записан в 2025 году, и часть цифр и правил в нем устарела.

Частые вопросы