Іпотека в Іспанії для нерезидентів 2026: ставки, скільки дає банк і як отримати

Чи можна нерезидентові отримати іпотеку в Іспанії і скільки дасть банк

Можна. У статті 2 закону 5/2019 про договори іпотечного кредиту, яка визначає, до кого застосовується закон, умови про місце проживання немає: закон захищає позичальника, який є фізичною особою, якщо кредит видано під заставу житла або на його купівлю.

Нерезидентом тут я називаю того, хто не є податковим резидентом Іспанії, тобто не провів у ній понад 183 дні за календарний рік і не має тут основного центру своїх економічних інтересів (ст. 9 закону про прибутковий податок). Та сама стаття 9 додає правило про сім'ю. Якщо ваш чоловік або дружина та неповнолітні діти на вашому утриманні живуть в Іспанії понад 183 дні за календарний рік, зокрема під тимчасовим захистом, закон вважає податковим резидентом Іспанії й вас, доки ви не доведете протилежного. Це правило не діє, якщо ви з чоловіком або дружиною юридично оформили окреме проживання. Якщо сім'я живе тут, а ви живете в Україні, до купівлі з'ясуйте свій статус у податкового консультанта: від статусу залежить, чи стосується вас податок із розділу про податки.

Скільки дасть банк, закон не каже. Цифри 60% і 80%, які іноді видають за ліміт, установлений законом, містяться в статті 23 декрету-закону 24/2021, урядового акта, що має силу закону, і описують, які кредити банк може включати до покриття своїх іпотечних облігацій (cédulas hipotecarias), тобто цінних паперів, які він випускає для інвесторів, а не скільки йому дозволено видати. Обмежувати умови видачі іпотек має право Banco de España, центральний банк Іспанії: таке повноваження йому дав декрет-закон 22/2018. Але у звіті про банківський нагляд за 2025 рік такі ліміти названо серед інструментів, які «досі не було потреби активувати», а у весняному звіті про фінансову стабільність 2026 року Banco de España пише, що й далі їх аналізує, але рішення немає.

На ринку загалом відношення суми нових іпотек до оцінки житла на кінець 2025 року становило в середньому 69,7% (Banco de España, весна 2026). Це цифра для всіх позичальників; окремої статистики щодо нерезидентів у відкритих даних Banco de España та INE ми не знайшли.

Для нерезидентів банки називають нижчу стелю, ніж для резидентів: резидентам, за оглядом іпотечного посередника hipotecas.me за вересень 2026 року, зазвичай дають до 80%. Що публікує для нерезидентів кожен кредитор, зібрано в таблиці нижче. Дані CaixaBank, UCI і Bankinter взято з їхніх власних сторінок (UCI не банк, а фінансова кредитна установа, establecimiento financiero de crédito), а дані решти наводить огляд посередника, який звіряв їх із сайтами банків у вересні 2026 року. Це ринкова практика, а не норма: остаточні умови банк називає після оцінки вашої платоспроможності.

Для тих, хто живе в Україні, опублікованих умов ми не знайшли в жодного з цих кредиторів (докладніше).

Мета купівлі теж впливає на умови. За оглядом того самого посередника, купівлю для здавання в оренду банк може оцінювати обережніше, ніж друге житло, зокрема щодо частки кредиту, тому мету називають банку одразу. Майбутній дохід від оренди заздалегідь у розрахунок не закладайте: опублікованих правил, за якими банк зарахував би його, ми не знайшли, а CaixaBank у переліку документів згадує лише дохід від оренди, який ви вже отримуєте.

Частку кредиту банк зазвичай рахує від оцінки житла (tasación): так описує умови той самий hipotecas.me. Якщо оцінювач назве суму, нижчу за ціну, різницю ви доплатите з власних коштів. Квартира за 200 000 євро з оцінкою 190 000 за частки кредиту 70% дасть не 140 000, а 133 000 євро кредиту.

З практики. У ролику 2025 року я розповідав про друга, який отримав іпотеку після двох відмов через погану кредитну історію: допомогло те, що він вніс половину вартості квартири власними грошима. Умови того року застаріли, а логіка лишилася та сама: «Що більше ви вносите своїх грошей, то менший ризик для банку».

Скільки власних грошей потрібно на купівлю в іпотеку

Власні гроші потрібні на дві речі: на частину ціни, яку не покриває банк, і на витрати на купівлю. CaixaBank в умовах для нерезидентів рахує так: 30% ціни плюс приблизно 12–15% на податки й витрати, разом близько 42–45% вартості житла.

У Валенсійській спільноті головною витратою під час купівлі вторинного житла є податок на передачу власності (ITP), з 1 червня 2026 року це 9% ціни (ст. 33 закону 5/2025 Generalitat Valenciana), а якщо довідкова вартість житла за кадастром (valor de referencia) вища за ціну, то 9% від неї (ст. 10.2 закону про цей податок). За нашим кошторисом витрати понад ціну без комісії агентства, яку зазвичай платить продавець, виходять тут близько 10% для вторинного житла й 11–12% для новобудови; якщо комісію доведеться платити вам, додайте ще близько 3,6% ціни (3% плюс ПДВ). Звідси два орієнтири для квартири за 200 000 євро:

• кредит на 70%: 30% внеску плюс 10–15% витрат, разом 40–45% ціни, або 80 000–90 000 євро;
• кредит на 60%: 40% внеску плюс ті самі витрати, разом 50–55% ціни, або 100 000–110 000 євро.

Внесок має бути вашими власними грошима. CaixaBank у переліку документів пише прямо: власні кошти не можуть походити зі стороннього фінансування, і їхнє походження підтверджують виписками. Додатково закладіть оцінку житла: за законом її оплачуєте ви (ст. 14.1.e закону 5/2019), у прикладі CaixaBank вона коштує 289 євро.

Ставка за іпотекою в Іспанії восени 2026

Плаваючу ставку банк рахує як Euribor плюс свою надбавку (маржу), яку в Іспанії називають диференціалом. Euribor показує, під який відсоток великі європейські банки кредитують один одного, і дванадцятимісячний Euribor входить до офіційних орієнтирів іспанського іпотечного ринку. Banco de España щомісяця публікує значення Euribor у державному віснику BOE: 2,954% за серпень і 3,247% за вересень 2026 року. За даними самого Banco de España, за рік Euribor виріс на 1,075 пункту.

Зростання триває не перший місяць. За таблицею Banco de España у лютому 2026 року Euribor становив 2,221%, а в липні дійшов до 2,855%. Європейський центральний банк 10 вересня підвищив свої ставки на 0,25 пункту, пояснивши рішення інфляційним тиском через конфлікт на Близькому Сході; попереднє підвищення було в червні. У вересневому випуску новин я сказав так: «Після майже 2 років зниження Euribor знову зростає». Прогнозувати його я не беруся; що буде з платежем, якщо Euribor виросте ще на пункт, показано в розрахунку нижче.

За статистикою INE, у липні 2026 року середня ставка нових іпотек на житло по всій Іспанії становила 3,01% за середнього строку 26 років і середньої суми 180 785 євро, а 62,3% іпотек оформлено з фіксованою ставкою. У Banco de España є своя середня ставка іпотек на купівлю житла, яку рахують за іншою методикою: за серпень вона становила 3,134%.

Середні ставки INE і Banco de España пораховано для всіх позичальників, і нерезидентові вони слугують орієнтиром, а не обіцянкою. Чому ставка CaixaBank з усіма знижками, 2,80%, оманлива, розібрано нижче.

Фіксована, плаваюча чи змішана: що обрати нерезидентові

Фіксована ставка не змінюється весь строк. Плаваючу переглядають, і, як я казав у тому самому випуску, більшість банків робить це раз на 6 або 12 місяців. Змішана починається з фіксованого періоду, а після нього стає плаваючою. Стартові ставки в липні 2026 року майже збігалися (таблиця вище).

Закон розрізняє ці варіанти у двох місцях. Для плаваючої ставки банк не має права встановити нижній поріг, а до пропозиції зобов'язаний додати розрахунок платежів за різних сценаріїв ставки (ст. 21 і 14.1.c закону 5/2019). І по-різному коштує дострокове погашення. За плаваючою ставкою комісія банку не перевищує 0,15% погашеної суми в перші п'ять років або 0,25% у перші три роки (варіант обирають у договорі), а потім її немає (ст. 23.5). За фіксованою вона не перевищує 2% у перші десять років і 1,5% після них (ст. 23.7). На 50 000 євро дострокового погашення це 75–125 євро проти 750–1000 євро; у змішаної ставки кожне обмеження діє для своєї частини строку. Перейти згодом із плаваючої ставки на фіксовану, домовившись зі своїм банком або перейшовши до іншого, коштує не більше 0,05% у перші три роки, а потім безкоштовно (ст. 23.6). Закон обмежує ціну такого переходу, але не зобов'язує банк його запропонувати.

Який варіант виявиться дешевшим, заздалегідь не скаже ніхто, тому чесніше вирішувати залежно від того, який ризик ви можете нести. Фіксована ставка знімає ризик зростання платежу, а платите ви за це дорожчим достроковим погашенням і тим, що в разі падіння ринкових ставок ваша ставка не знизиться. У ролику 2025 року я сказав коротко: «Передбачуваність – це розкіш». Для нерезидента з доходом не в євро цей аргумент важить більше: курс валюти вже рухає його платіж, і плаваюча ставка додає до курсового ризику другий.

Перевірка проста. Попросіть банк порахувати платіж для Euribor, вищого за сьогоднішній на один і на два пункти: відповідати на запитання щодо документів, зокрема з прикладами для різних ставок, банк зобов'язаний (ст. 14.2). Якщо такий платіж не вкладається у ваш бюджет, плаваюча ставка вам не підходить, хоч би якою низькою була стартова. І вибір є не завжди. CaixaBank у гіді для покупців пропонує фіксовану ставку в євро для доходу в євро. Для доходу у фунтах, доларах США і ще п'яти валютах гід дає вибір між фіксованою ставкою у валюті доходу і плаваючою в євро, а, наприклад, для доходу в польських злотих, чеських кронах або угорських форинтах пропонує тільки плаваючу в євро. Гід вийшов 2025 року, а на сторінці банку 2026 року такого поділу немає, тому, якщо дохід не в євро, запитайте банк письмово, яку ставку і в якій валюті він вам дасть (умови інших банків зібрано в таблиці).

Скільки платити щомісяця: розрахунок для чотирьох ставок

У прикладі CaixaBank платіж ануїтетний: однакова сума щомісяця, доки не змінюється ставка. Формула така: П = С × r / (1 − (1+r)^−n), де С означає суму кредиту, r дорівнює річній ставці, поділеній на 12, а n означає кількість місяців. На прикладі самого банку (150 000 євро на 20 років під 3,80%) формула дає 893,24 євро на місяць, точно як у CaixaBank.

Візьмімо квартиру за 200 000 євро і кредит на 70%, тобто 140 000 євро на 20 років: це максимальний строк CaixaBank для нерезидентів з доходом у євро і семи інших валютах, серед яких фунти й долари США. Фіксовану ставку CaixaBank у євро з другого рядка таблиці нижче гід банку 2025 року пропонує для доходу в євро (докладніше).

Різниця між фіксованою ставкою CaixaBank і плаваючою після зростання Euribor на пункт становить 109 євро на місяць і понад 26 000 євро відсотків за строк, якщо ставка так і залишиться. Диференціал 1 пункт у плаваючих сценаріях – моє припущення для прикладу, а не ринкова цифра: надбавку кожен банк встановлює свою.

Частку платежу в доході закон не встановлює. Він зобов'язує банк ретельно оцінити платоспроможність з урахуванням зайнятості, поточного й очікуваного доходу, заощаджень, постійних витрат та інших боргів (ст. 11.1). Робоче правило ринку каже, що платіж не має перевищувати 30–35% чистого доходу, і в ролику 2025 року я називав це правило стандартом для нерезидентів. Для платежу 834 євро це означає чистий дохід близько 2380 євро на місяць за правилом 35% і близько 2780 євро за правилом 30%.

У вересневому випуску я наводив приклад: іпотека 150 000 євро на 25 років за ставкою Euribor плюс 1 пункт подорожчала за рік приблизно на 60 євро на місяць. Перерахунок за цифрою Banco de España від 1 жовтня дає більше. Euribor виріс за рік на 1,075 пункту, ставка такого кредиту піднялася приблизно з 3,17% до 4,25%, і під час перегляду через рік після видачі платіж зростає приблизно з 725 до 809 євро, тобто на 84 євро. Мої 60 євро відповідають зростанню Euribor приблизно на три чверті пункту.

Хто що оплачує під час оформлення іпотеки

Витрати на оформлення кредиту розподіляє стаття 14.1.e закону 5/2019, а гербовий збір за іпотечним актом з 10 листопада 2018 року платить банк: декрет-закон 17/2018 назвав кредитора платником у статті 29 закону про цей податок. Іпотечний акт тут означає нотаріальний договір кредиту під заставу житла, а гербовий збір (actos jurídicos documentados) означає податок, який беруть із таких нотаріальних документів.

Окрім розподілу з таблиці, закон забороняє брати плату за те, чого банк не робив: витрати й комісії допустимі лише за послуги, які ви замовили або прямо прийняли і які справді надано (ст. 14.3). Усі витрати з розбивкою банк зобов'язаний показати в проєкті договору, який ви отримуєте разом із пропозицією (ст. 14.1.d).

Витрати на саму купівлю до іпотеки не належать, і кредит їх не зменшує: податок на передачу власності або ПДВ, послуги нотаріуса і реєстрацію купівлі-продажу рахують окремо. Їх розібрано в статті про витрати на купівлю нерухомості в Іспанії.

Що закон гарантує позичальникові

Десять днів на рішення

Не пізніше ніж за 10 календарних днів до підписання банк зобов'язаний передати вам пакет документів (ст. 14.1 закону 5/2019). Головним у ньому є FEIN, європейська стандартизована інформаційна форма: обов'язкова для банку пропозиція, що діє щонайменше 10 днів. До неї додаються FiAE, аркуш попереджень про ризиковані умови, проєкт договору з усіма витратами і письмові умови страховок, яких вимагає банк. Звіряйте FEIN з тим, що вам обіцяли на словах: обов'язковою пропозицією закон називає саме цей документ.

Безкоштовна консультація в нотаріуса

У ці 10 днів, не пізніше ніж напередодні підписання, ви зобов'язані прийти на очну консультацію до нотаріуса, якого обираєте самі. Нотаріус розбирає з вами кожну умову FEIN і FiAE окремо, ви відповідаєте на його тест, і все це фіксується в безкоштовному акті. Без акта нотаріус не посвідчить іпотеку, а реєстратор її не зареєструє. Замість вас може прийти ваш представник за довіреністю; що саме він має право зробити за вас, наприклад відповісти на тест, закон не уточнює, тому домовтеся з нотаріусом заздалегідь. Ці правила записано в статтях 15 і 22.2 закону.

Якщо ви не розумієте іспанської, під час підписання нотаріус, який знає вашу мову, перекладає вам зміст документа усно або на ваше прохання оформлює його у дві колонки двома мовами. Якщо вашої мови нотаріус не знає, потрібен перекладач, якого призначаєте ви і який теж підписує документ (ст. 150 регламенту про нотаріат). Тому обирайте нотаріуса, який говорить зрозумілою вам мовою.

Нав'язані продукти і знижки за продукти

Продавати іпотеку тільки в пакеті з іншими фінансовими продуктами банку заборонено (ст. 17.1). Банк може вимагати страховок (про них нижче) і пов'язати кредит із продуктом, який обслуговує сам кредит: як приклад Banco de España називає рахунок для платежів (ст. 17.4). Дозволено й комбінований продаж, коли іпотека дешевша, якщо ви берете щось іще. Тоді банк зобов'язаний показати пропозицію з продуктами і без них та назвати ціну кожного продукту (ст. 17.6 і 17.7).

Навіщо закону це правило, видно на прикладі CaixaBank для нерезидентів: ставка знижується з 3,80% до 2,80% за чотири продукти по 0,25 пункту (зарахування зарплати на рахунок разом зі сплатою регулярних платежів і покупками карткою, страховка житла, страховка життя, охоронна сигналізація). За розрахунком самого банку, для кредиту 150 000 євро на 20 років знижка дає 18 305 євро економії на відсотках. Але страховки й сигналізацію ви оплачуєте самі, і загальні витрати за кредитом (усе, що ви заплатите за кредит понад саму суму боргу разом із витратами та цими продуктами) зменшуються лише на 566 євро. Причому банк розрахував страховку життя для 30-річного позичальника на половину боргу, 227 євро на рік без зростання з віком: якщо вона коштуватиме вам понад 255 євро на рік, знижки загалом не покриють витрат на ці продукти. Виконання умов банк перевіряє щомісяця і може підвищити ставку, якщо якась із них перестала виконуватися. Порівнюйте варіанти не за ставкою, а за загальними витратами. У FEIN їх показує TAE, реальна річна процентна ставка, яку закон прямо називає показником для порівняння пропозицій (додаток I закону 5/2019): у CaixaBank у цьому прикладі TAE становить 4,398% без знижок і 4,374% з усіма знижками.

Страховки

Для іпотеки обов'язкова лише страховка житла від пожежі та інших пошкоджень: так пише Banco de España, а в блозі для клієнтів банків уточнює, що іншої обов'язкової страховки немає. Страхування життя закон обов'язковим не робить, але дозволяє банку вимагати страховку, яка гарантує погашення кредиту, як умову своєї пропозиції (ст. 17.3). В обох випадках банк зобов'язаний прийняти рівноцінний поліс будь-якої іншої страхової компанії, під час оформлення і під час кожного продовження, без плати за його перевірку і без погіршення умов кредиту. Але знижки за поліс самого банку з чужим полісом, як попереджає Banco de España в тому самому блозі, ви не отримаєте, тому порівнюйте ціну чужого поліса з розміром знижки.

Дострокове погашення

Погасити кредит повністю або частково можна будь-коли; якщо договір зобов'язує заздалегідь попередити банк, строк попередження не може перевищувати місяця (ст. 23.1). Інших комісій, крім названих вище, закон не допускає (ст. 23.4). Прив'язана до кредиту страховка під час погашення припиняється, якщо ви не вирішите її зберегти, і невикористану частину премії вам повертають (ст. 23.3). Тимчасове скасування цих комісій для плаваючих іпотек діяло до 31 грудня 2024 року (декрет-закон 19/2022), продовження у зведеному тексті норми немає.

Якщо платити нічим

Вимагати весь борг одразу банк може лише за трьох умов одночасно, і всі вони перелічені в статті 24. Перша: є прострочення. Друга: несплачені платежі досягли 3% виданої суми, якщо прострочення сталося в першій половині строку кредиту, або 7% у другій; умову виконано і тоді, коли несплачених місячних платежів набирається 12 або, відповідно, 15. Третя: банк вимагав заплатити, дав на це щонайменше місяць і попередив, що інакше стягне весь борг. Для кредиту 140 000 євро 3% становлять 4200 євро: це трохи більше за п'ять платежів по 834 євро, і поріг буде досягнуто на шостому пропущеному платежі. Відсотки за прострочення дорівнюють ставці за договором плюс 3 пункти й нараховуються лише на прострочений основний борг (ст. 25 закону 5/2019). Якщо весь борг так і не погашено, квартиру зазвичай продають на торгах, а якщо виручених грошей не вистачить, банк має право стягнути залишок за рахунок іншого вашого майна і доходів (ст. 1911 Цивільного кодексу і ст. 579.1 закону про цивільне судочинство). Часткове списання такого залишку закон передбачає лише для основного житла боржника (ст. 579.2).

Документи і перевірки: що вимагає закон, а що банк

Закон зобов'язує банк оцінити, чи зможете ви платити, причому не спираючись переважно на ту частину вартості житла, яка перевищує суму кредиту, або на сподівання, що житло подорожчає (ст. 11.3 закону 5/2019). Які документи потрібні, банк зобов'язаний сказати заздалегідь; кредитну історію він зобов'язаний перевірити в CIRBE, базі ризиків Banco de España, і в одному з приватних бюро кредитних історій (ст. 12.1). Вартість цієї перевірки перекласти на вас не можна (ст. 11.2), а про відмову банк зобов'язаний повідомити письмово й з поясненням причини (ст. 11.6).

Друга перевірка відбувається за законом про запобігання відмиванню грошей. Банк ідентифікує вас за паспортом або іспанською карткою іноземця (регламент до закону, ст. 6.1.a) і перевіряє походження коштів. Те, що клієнт не живе в Іспанії, регламент називає серед ознак, за якими банк вирішує, чи потрібна посилена перевірка (ст. 19.3.a.1º), а під час неї банк має право витребувати додаткові документи про походження грошей і майна (ст. 20.1). Якщо перевірку провести неможливо, ділових відносин із клієнтом банк не встановлює (ст. 7.3 закону). У вересневому випуску я сказав про це так: «Тривожний сигнал для тих, хто не здатен розумно пояснити походження своїх грошей. Усім іншим, по суті, нема про що турбуватися». Пояснити означає показати ланцюжок документами.

Конкретний перелік визначає банк. Для жителів Великої Британії CaixaBank публікує його так:

• паспорт, NIE (номер іноземця в іспанській системі) та анкета-заявка;
• три останні розрахункові листки із зарплати та остання податкова декларація (самозайнятим потрібні декларації за два роки);
• виписки за три місяці з рахунків, куди надходить дохід і з яких сплачуються кредити;
• документи про походження грошей на купівлю: виписки, рух коштів на ощадних рахунках;
• кредитний звіт із країни проживання і відомості про борги в інших країнах;
• договір завдатку або резервування об'єкта.

NIE варто оформити насамперед: в Іспанії його видає поліція, а з-за кордону заяву подають через консульство Іспанії (ст. 205 регламенту закону про іноземців). Як це зробити з Києва, сказано нижче.

CaixaBank обіцяє приймати документи мовою клієнта без перекладу, але не перелічує, які це мови, і українська в матеріалах банку не згадується. У ролику 2025 року я розповідав про клієнта з Великої Британії, який подав увесь пакет англійською в Santander і отримав схвалення без проблем. Які мови приймає ваш банк, запитайте до того, як замовляти присяжний переклад. Документи про дохід, за оглядом hipotecas.me, за потреби апостилюють і перекладають.

Заявку можна подати вдвох, наприклад із дружиною або чоловіком: CaixaBank у гіді для покупців пише, що приймає до трьох заявників, зокрема різного громадянства. Якщо ви в шлюбі, нотаріус зазначить в акті купівлі ваш режим майна подружжя (ст. 159 регламенту про нотаріат), а як оформити квартиру, якщо шлюб укладено за кордоном, запитайте в нотаріуса до угоди.

Право на базовий платіжний рахунок в іспанському банку закон дає тим, хто законно проживає в Євросоюзі, шукачам притулку і тим, кого не можна вислати (стаття 3 декрету-закону 19/2017). Українець, який законно живе в іншій країні ЄС, зокрема під тимчасовим захистом, за текстом цієї статті таке право має. У жителя України, Великої Британії чи США такого права немає, і відкривати йому рахунок банк не зобов'язаний. А іпотека в банку на практиці вимагає рахунку в цьому банку: CaixaBank зобов'язує тримати цей рахунок увесь строк кредиту. Тому вже в першому листі до банку запитайте, чи відкриє він рахунок нерезидентові з вашої країни. UCI не банк і на своїй сторінці пише, що вам може бути зручніше зберегти нинішній банківський рахунок. Запитайте в UCI, з якого рахунку списуватимуть платежі.

Як отримати іпотеку в Іспанії іноземцю: кроки до нотаріуса

Порядок, за якого найменше неприємних несподіванок, такий:

1. Попереднє схвалення. Якщо NIE ще немає, подайте заяву на нього до цього кроку: CaixaBank включає NIE до переліку документів для заявки. До завдатку надішліть банку документи про дохід і запитайте, скільки і під яку ставку банк готовий дати. CaixaBank дає таку відповідь безкоштовно, а на онлайн-заявку з 15 країн Західної Європи, США і Канади обіцяє відповідь за 72 години; з інших країн, зокрема з України, заявку він приймає тільки у відділенні. Подавайте дві-три заявки одночасно, як я радив у ролику 2025 року. Попереднє схвалення не зобов'язує банк ні до чого: обов'язковою для банку закон робить тільки FEIN.
2. Завдаток. У договорі завдатку ви з продавцем фіксуєте ціну і строк підписання договору купівлі-продажу та вносите частину ціни. Розмір закон не встановлює; на практиці, як пише організація споживачів OCU, понад 10% ціни вносять рідко.
3. Повна заявка. Документи з переліку вище, перевірка кредитної історії та походження грошей.
4. Оцінка житла. Її робить незалежна оцінна компанія (ст. 13 закону 5/2019), оплачуєте її ви; від результату залежить сума кредиту.
5. FEIN. Банк передає пропозицію не пізніше ніж за 10 днів до підписання.
6. Консультація в нотаріуса. Вона відбувається в ці 10 днів, не пізніше ніж напередодні підписання.
7. Підписання. Іпотеку на житло оформлюють нотаріальним актом (ст. 22.1).

Скільки триватиме весь шлях, закон не каже: він встановлює лише мінімум від FEIN до підписання, 10 днів. Решту строків називають консульство, банк і посередник, і це орієнтири, а не норма. Заяву на NIE житель України подає через консульство Іспанії в Києві, і номер, за даними консульства, приходить у середньому через два тижні. CaixaBank обіцяє попередню відповідь за 72 години, але тільки на онлайн-заявку, а її він приймає від жителів 15 країн Західної Європи, США і Канади. Від повного пакета документів до підписання, з досвіду іпотечного посередника hipotecas.me, минає від 3 до 6 тижнів, і 10 днів після FEIN входять у цей строк; сам посередник застерігає, що це не офіційна цифра і не гарантія. Точний строк залежить від банку й оцінювача, тому запитайте його у свого банку письмово.

Найвразливіше місце цього ланцюжка – проміжок між другим і п'ятим кроками. Завдаток вносять раніше, ніж банк видає обов'язкову пропозицію: CaixaBank навіть включає договір завдатку до переліку документів для заявки. Якщо банк відмовить або дасть менше, а умови про фінансування в договорі немає, відповідь банку від купівлі вас не звільняє. Верховний суд Іспанії за загальним правилом вважає труднощі з отриманням кредиту ризиком покупця, якщо тільки продавець не взяв цей ризик на себе або сторони не поставили дію договору в залежність від отримання кредиту (рішення 447/2017 від 13 липня 2017 року).

Що ви при цьому втрачаєте, залежить від того, як складено договір завдатку. Стаття 1454 Цивільного кодексу дозволяє покупцеві вийти з угоди, втративши завдаток, а продавцеві вийти з неї, повернувши завдаток у подвійному розмірі. Але таке право має бути записане в договорі чітко: одного посилання на цю статтю Верховному суду мало, і без чіткого запису завдаток вважається звичайним авансом у рахунок ціни (рішення 583/2018 від 17 жовтня 2018 року). У тій справі покупця, який розраховував утратити лише завдаток, зобов'язали заплатити продавцеві залишок ціни.

Тому до підписання договору завдатку просіть вписати умову про фінансування: пункт, за яким договір припиняється, а завдаток повертається вам повністю, якщо банк не дасть кредиту. Наприклад: «Якщо до 15 грудня покупець не отримає схвалення іпотеки щонайменше на 140 000 євро і покаже письмову відповідь банку, договір припиняється і продавець повертає завдаток повністю». Після підписання продавцеві немає сенсу таку умову приймати. Точне формулювання варто замовити в іспанського юриста до завдатку. Якщо продавець умову не приймає, ризик знижують самі: приходять до завдатку з попереднім схваленням, тримають запас власних грошей на випадок низької оцінки і ставлять строк підписання договору купівлі-продажу із запасом на оцінку, перевірки та десять днів після FEIN.

Якщо збирати все це самотужки не хочеться. Запитати пропозиції кількох банків з урахуванням вашого доходу й об'єкта та порівняти їх за вас може наш напрям іпотеки та фінансів. Якщо об'єкта ще немає, збережіть статтю й поверніться до неї перед першим переглядом: попереднє схвалення банку варто отримати раніше, ніж ви почнете торгуватися. Написати можна у WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Дохід в іншій валюті: що сказано в законі, а що невідомо

Якщо ви отримуєте дохід у фунтах, доларах або гривнях, а кредит берете в євро, платіж залишається в євро, а у вашій валюті змінюється разом із курсом. Платіж 834 євро з розрахунку вище, якщо євро подорожчає відносно вашої валюти на 20%, коштуватиме вам стільки ж, скільки сьогодні коштують близько 1000 євро.

«Кредитом в іноземній валюті» стаття 4.27 закону 5/2019 називає кредит у валюті, відмінній від валюти країни ЄС, де живе позичальник, або від тієї, у якій він отримує дохід чи тримає активи для погашення. Для таких кредитів стаття 20 дає право перевести борг у валюту основного доходу або країни ЄС, де ви живете, за курсом на дату запиту. Вона ж зобов'язує банк попереджати, якщо борг або платіж відхилилися більш ніж на 20% від розрахунку за курсом на дату договору, і вимагає у FEIN приклад коливання курсу на 20%, якщо договір не обмежує курсовий ризик межею, нижчою за 20%.

Буквально під це визначення підпадає і кредит у євро для позичальника з доходом у фунтах, і таке саме тлумачення дає інструкція Головного управління реєстрів і нотаріату Міністерства юстиції Іспанії від 20 грудня 2019 року, адресована нотаріусам і реєстраторам (питання 9). За нею досить, щоб на момент підписання більша частина доходу або активів, з яких ви платите, була в іншій валюті, ніж кредит. Визначає це банк під час підписання, за даними, які ви дали йому для оцінки платоспроможності, а зміна валюти доходу після підписання, за змістом інструкції, нового права на переведення боргу не дає. Це тлумачення відомства, а не рішення суду. І частину механіки статті 20 розраховано на кредит не в євро: відхилення на 20% стаття рахує за курсом між валютою кредиту і євро. Судових рішень і роз'яснень Banco de España щодо кредиту в євро для позичальника з доходом в іншій валюті ми не знайшли, а два банки згадують у своїх умовах переведення такого кредиту в іншу валюту. Bankinter пише, що для доходу не в євро видає кредит у євро, а згодом його можна перевести у валюту доходу, якщо вона є в переліку банку, і посилається при цьому на закон 5/2019. CaixaBank пише, що в разі переведення кредиту, узятого в євро, в іншу валюту фіксована ставка автоматично стає плаваючою. Це умови двох банків, а не загальне правило, тому стверджувати, що право перевести борг у вашу валюту у вас точно є в будь-якому банку, я не буду. До завдатку запитайте банк письмово, чи вважатиме він ваш кредит валютним, а потім перевірте FiAE: якщо банк вважає кредит валютним, він зобов'язаний зазначити це там (ст. 14.1.b).

Банки ж валюту враховують, і це видно з їхніх умов у таблиці банків: CaixaBank для доходу в деяких валютах скорочує строк з 20 до 15 років, а Banca March, за оглядом hipotecas.me за вересень 2026 року, для доходу в іншій валюті знижує частку кредиту з 70% до 60%.

Якщо ви з України: дві різні ситуації

Громадянство тут не головне: умови банків, як зауважує той самий hipotecas.me, залежать від країни проживання і валюти доходу, а не від паспорта. Тому, якщо ви живете в Польщі, Німеччині чи іншій країні ЄС, для банку важать передусім ця країна і валюта вашого доходу: орієнтуйтеся на таблицю банків і на розділ про дохід в іншій валюті. Далі розібрано дві ситуації, які стосуються саме українців.

Якщо ви живете в Іспанії під тимчасовим захистом, ви, найімовірніше, не нерезидент: провівши тут понад 183 дні за календарний рік, людина стає податковим резидентом Іспанії (ст. 9 закону про прибутковий податок). Вихідні дані для банку у вас інші: дохід може бути іспанським, а підстава жити в Іспанії тимчасова. Закон вимагає від банку оцінювати дохід, очікуваний на весь строк кредиту (ст. 11.1 закону 5/2019), а тимчасовий захист поки що продовжено до 4 березня 2028 року (стаття 1 рішення Ради ЄС 2026/1912). Як банки враховують такий статус і дату на картці, вони не публікують, і опублікованих умов для цієї категорії ми не знайшли. Тому про статус запитуйте банк насамперед. Як перейти на звичайну посвідку на проживання, розібрано в нашій статті про тимчасовий захист в Іспанії.

Якщо ви живете в Україні, ви зазвичай нерезидент; виняток можливий, якщо ваша сім'я живе в Іспанії (див. вище). Онлайн-заявку на іпотеку CaixaBank приймає від жителів 15 країн Західної Європи, США і Канади, а з решти країн, зокрема з України, заявку можна подати тільки у відділенні. Про яке відділення йдеться і чи може прийти замість вас представник, банк на своїй сторінці не пише. Гривні немає в переліку валют доходу, які цей банк приймає, а що він робить із доходом у гривнях, на його сторінці не сказано. Якщо ж дохід, з якого ви платитимете, надходить у євро, наприклад від роботодавця з ЄС, то кредит у євро для жителя країни поза Євросоюзом, за тією самою інструкцією Міністерства юстиції, валютним не вважається. Опублікованих правил про те, як банк урахує євро, що надходять на рахунок в українському банку, ми не знайшли. Права на базовий рахунок в іспанському банку житель України не має, тож відкривати вам рахунок банк-кредитор не зобов'язаний.

Тому до завдатку напишіть у два-три банки з тих, що працюють з нерезидентами (їх зібрано в таблиці банків), і запитайте: чи розглядають вони позичальника, який живе в Україні; яку частку кредиту і який строк дадуть; як урахують ваш дохід і що приймуть замість розрахункових листків; чи відкриють вам рахунок; чи можна пройти шлях без поїздки до Іспанії. Доки жоден банк письмово не підтвердив, що розглядає такого позичальника, завдатку не вносьте.

Якщо всі відмовлять або не відповідять, розраховувати на іпотеку, поки ви живете в Україні, не варто, і повернутися до неї має сенс після переїзду до Іспанії. Резидентам, за оглядом hipotecas.me, зазвичай дають до 80%, причому іпотеку їм видають і BBVA, ING та Openbank, які нерезидентам відмовляють. Як банки врахують ваш статус в Іспанії, вони не публікують, тому, як і з тимчасовим захистом, запитайте про це банк насамперед.

З практики. У ролику 2025 року я розповідав про знайомого програміста з Києва, який працював віддалено на німецьку компанію: банк прийняв його виписки з рахунків і контракт англійською з перекладом. З цієї історії випливає одне: дохід з-за кордону банк розглядає, якщо гроші законно надходять на рахунок і це можна довести. Чим закінчилася заявка і в якій валюті надходив дохід, я тоді не розповідав, тому для доходу в гривнях цей приклад нічого не доводить.

Власні гроші на внесок і витрати ще треба доправити до Іспанії. Постанова Правління Національного банку України від 24 лютого 2022 року № 18 «Про роботу банківської системи в період запровадження воєнного стану» (редакція, чинна на 5 жовтня 2026 року, зі змінами, внесеними постановою № 105 від 15 вересня 2026 року) забороняє банкам перекази з України за кордон, крім випадків із закритого переліку пункту 14, і купівлі нерухомості за кордоном фізичною особою в цьому переліку немає. Найближчі за змістом дозволи для фізичних осіб стосуються товарів, послуг і оренди житла (до 200 000 гривень на місяць, а для оренди з валютного рахунку ліміт становить 500 000 гривень), але не ціни квартири. У серпневому випуску новин я розповідав, що НБУ з 11 серпня розширив ліміти, зокрема на оплату оренди житла за кордоном; купівлю житла до переліку тоді не додали. Прямої заяви НБУ щодо купівлі житла ми не знайшли: висновок випливає з того, що такого випадку в переліку немає. Сам перелік змінюється, а перекази населення за кордон та інвестиції за кордон НБУ зараховує до наступного етапу пом'якшення валютних обмежень, не називаючи дати.

Тому до завдатку запитайте свій банк, чи проведе він саме таку операцію, і перевірте чинну редакцію постанови на дату переказу. Якщо банк відповість, що не проведе, оплатити житло переказом з українського рахунку зараз не вийде, а без власних грошей не буде й іпотеки: банк дає лише частину ціни, решту і витрати на купівлю оплачують власними грошима. Постанова стосується переказів з України; про гроші, які вже лежать на вашому рахунку за кордоном, у ній не йдеться: для них діють інші правила, зокрема податкові. У цій статті їх не розібрано, і з цим питанням звертаються до українського юриста або податкового консультанта. Постанова обмежує й зняття готівки з власного валютного рахунку: в еквіваленті не більше ніж 200 000 гривень (близько 4000 євро) на день, причому зняте в Україні та за кордоном рахують разом (пункти 5 і 5-2). Іспанський банк сам вирішує, чи прийняти готівку на внесок, після того як перевірить її походження за законом про запобігання відмиванню грошей.

Щомісячні платежі за кредитом, якщо ви вноситимете їх з рахунку в українському банку, теж будуть переказами з України за кордон. Платежі за кредитом іноземного банку постанова дозволяє лише в перелічених випадках, і жоден із них прямо не описує іпотеку іспанського банку на купівлю житла. Найближчий за змістом випадок, підпункт 43 пункту 14, вимагає, щоб кошти кредиту надійшли з-за кордону на рахунок позичальника в українському банку, а за іпотекою на купівлю житла кошти кредиту отримує продавець. Прямої заяви НБУ про те, чи проводитимуть банки в Україні такі регулярні платежі фізичної особи, ми не знайшли, тому не стверджуємо ні того, що це дозволено, ні того, що заборонено. До завдатку запитайте свій банк письмово, чи проводитиме він щомісячні платежі за іпотекою іноземного банку весь строк кредиту. Без письмового «так» іпотеку не плануйте.

NIE житель України може отримати, не виїжджаючи: заяву можна подати до консульського відділу посольства Іспанії в Києві за попереднім записом електронною поштою, особисто або через представника з довіреністю, у якій прямо сказано, що він має право подати заяву на NIE. Збір 469 гривень сплачують готівкою в день подання, а сам номер, за даними консульства, у середньому приходить на електронну пошту через два тижні. Якщо на консультацію в нотаріуса і підписання ви до Іспанії не поїдете, знадобиться довіреність. Її оформлює консул Іспанії в Києві за текстом іспанською, який консульство радить замовити в іспанського юриста. Коштує така довіреність у середньому близько 1800 гривень. Якщо ви не розумієте іспанської, консульство вимагає прийти на підписання з офіційним або присяжним перекладачем іспанської та української мов, якого ви приводите самі. Довіреність на конкретні дії, як пише консульство, з 2023 року можна оформити і без особистої присутності, у режимі відеозв'язку з обраним вами нотаріусом у будь-якому місці Іспанії через Portal Notarial del Ciudadano. Для цього потрібен чинний в Іспанії цифровий сертифікат, а якщо його немає, сертифікат для цієї довіреності можна безкоштовно отримати через той самий портал. Загальну довіреність так оформити не можна, а підписання іпотеки й консультації в нотаріуса немає в переліку дій, які закон дозволяє вчиняти в режимі відеозв'язку (ст. 17 ter закону про нотаріат). Документ українського нотаріуса, як пише консульство, теж може мати в Іспанії певну юридичну силу, якщо його перекладено й апостильовано. Повноваження закласти житло в довіреності має бути назване прямо (ст. 1713 Цивільного кодексу). Запитайте банк заздалегідь, чи прийме він підписання іпотеки представником.

Іпотека і податок нерезидента

Поки квартира стоїть порожня або ви приїжджаєте в неї самі, ви як нерезидент щороку платите в Іспанії податок з умовного доходу від квартири. Базою слугує 1,1% кадастрової вартості, якщо у вашому муніципалітеті її переглянули і нова вартість набрала чинності в поточному році або протягом попередніх десяти років, а в решті випадків база становить 2%. Як пише Податкове агентство Іспанії в інструкції до форми 210, жодні витрати з цієї бази не віднімаються, зокрема й відсотки за іпотекою. Ставка податку становить 24%, а для резидентів ЄС, Ісландії, Норвегії та Ліхтенштейну вона дорівнює 19% (ст. 25.1.a закону про податок на доходи нерезидентів). За кадастрової вартості 100 000 євро і бази 2% житель України, Великої Британії чи США заплатить 480 євро на рік.

Якщо квартиру здавати, відняти з доходу від оренди витрати, зокрема відсотки за іпотекою, можуть лише резиденти інших країн ЄС і Європейської економічної зони (ст. 24.6), причому відсотки віднімаються в межах доходу від цієї оренди. Резидент України, Великої Британії чи США платить податок з повної суми оренди без вирахувань (ст. 24.1), за тією самою ставкою 24%. Ставку 19% і вирахування визначає податкове резидентство, а не громадянство (ст. 24.6 і 25.1.a): українець, який є податковим резидентом Польщі чи Німеччини, користується ними так само, як інші резиденти цих країн.

Що робити далі

Три речі варто зробити до завдатку, а перші дві краще ще до того, як ви почнете дивитися квартири.

Якщо ви живете в Україні, ще до цих трьох кроків з'ясуйте два питання з розділу про Україну: чи розглядає хоча б один банк позичальника, який живе в Україні, і, якщо гроші на внесок лежать на українському рахунку, чи проведе ваш український банк переказ на купівлю житла. Доки на ці питання немає відповіді «так», завдатку не вносьте. Якщо платити за кредитом ви будете з українського рахунку, до завдатку запитайте свій банк письмово і про те, чи проводитиме він щомісячні платежі за іпотекою весь строк кредиту. Без письмового «так» іпотеку не плануйте.

Перше: порахуйте платіж за сьогоднішньою ставкою і за ставкою, вищою на один і на два пункти. Якщо він перевищує 30–35% чистого доходу, зменшуйте суму кредиту або ціну об'єкта.

Друге: зберіть документи про дохід і походження грошей та отримайте попереднє схвалення хоча б у двох банках. Якщо дохід не в євро, запитайте письмово, як банк його враховує.

Третє: умову про фінансування (повернення завдатку, якщо банк не дасть кредиту) погодьте з продавцем до завдатку, а не після.

Як ми запитуємо пропозиції одразу в кількох банках і показуємо вам порівняння, а не одне готове рішення, описано на сторінці іпотеки та фінансів. Якщо хочете обговорити свій випадок, напишіть у WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Відео на тему

Про зростання Euribor, платіж за плаваючою іпотекою і походження грошей: Новые правила контроля за деньгами: что происходит и как это повлияет на вас (8 вересня 2026 року). Історії з практики і вимоги банків до нерезидентів: Испанская ипотека 2025: как купить квартиру и заработать на аренде; цифри в цьому ролику стосуються 2025 року і застаріли. Обидва ролики не українською мовою.

Часті запитання