Податок на нерухомість в Іспанії для нерезидентів 2026: modelo 210, розрахунок і строки

Податок на нерухомість в Іспанії для нерезидентів: що таке умовний дохід

Спершу про те, що зазвичай збиває з пантелику: податок стягують із доходу, якого ви не отримували. Логіка закону така. Квартиру без мешканців можна було б здати, і власник отримує від неї користь уже тим, що нею розпоряджається: тримає її для відпустки, для дітей, на майбутнє. Закон переводить цю користь в умовну суму і вважає її доходом власника. Такий дохід називають умовним, або умовно нарахованим (renta imputada), і з нього сплачують податок на доходи нерезидентів, IRNR. У розмові цей податок називають податком на нерухомість для нерезидентів, але за своєю будовою це податок на дохід.

Підставу прямо закріплено в законі. Стаття 13.1.h закону про податок на доходи нерезидентів відносить до іспанських доходів нерезидента умовний дохід фізичних осіб, які володіють міською нерухомістю в Іспанії і не використовують її в підприємницькій діяльності. Податкове агентство Іспанії (AEAT) на своїй сторінці про умовний дохід уточнює, що йдеться про житло, яке власник тримає для себе, і про порожнє житло. Податкове зобов'язання виникає 31 грудня кожного року (стаття 27.1.c того самого закону).

Три межі, які варто знати одразу:

• Житло, яке ще будується, умовного доходу не дає, як і житло, яким із містобудівних причин користуватися не можна: так сказано в статті 85.1 закону про податок на доходи фізичних осіб (LIRPF), до якої закон про нерезидентів відсилає щодо правил розрахунку.
• Якщо ви податковий резидент Іспанії, форма 210 не для вас. Резидентом вас робить будь-яка з умов статті 9 LIRPF, наприклад перебування в Іспанії понад 183 дні за рік, і тоді умовний дохід від другої квартири відображають у річній декларації резидента з податку на доходи фізичних осіб (IRPF).
• Правила не встановлюють мінімальної суми, за якої декларацію можна не подавати. Обов'язок подати її лежить на самому власникові (стаття 4.3 наказу EHA/3316/2010), і в інструкції до форми 210 податкова у власному прикладі оформлює декларацію з податком 125,60 євро.

Кадастрова вартість: де її знайти і з чим не плутати

Усі розрахунки в цій статті спираються на одну цифру, кадастрову вартість (valor catastral). Кадастр – це державний реєстр нерухомості Іспанії, і кожен об'єкт має в ньому державну оцінку. Її роблять за єдиною методикою одразу для цілого муніципалітету і переглядають рідко, тому вона не обов'язково збігається з ціною, за якою квартиру можна продати сьогодні.

Знайти кадастрову вартість можна двома способами.

1. У квитанції IBI, щорічного муніципального податку на нерухомість. Податкова прямо посилається на цю цифру на своїй сторінці про умовний дохід. Потрібен рядок Valor catastral, а не Base liquidable: у перші дев'ять років після загальної переоцінки, яка підняла вартість, IBI обчислюють від зменшеної бази, і Base liquidable нижча за кадастрову вартість (статті 66–68 закону про місцеві фінанси). З таблиці нижче видно, що загальна переоцінка з 2025 року діє в Санта-Полі та Бенітачелі.
2. В електронному кадастрі: розділ Mis inmuebles на сайті Sede Electrónica del Catastro, пошук за NIE (номером іноземця, número de identidad de extranjero) або за адресою. Увійти потрібно з електронним сертифікатом або через Cl@ve, іспанську державну систему електронної ідентифікації. Вхід потрібен тому, що стаття 51 закону про кадастр відносить кадастрову вартість до захищених даних, а доступ до них ви маєте саме як власник.

Там само, у квитанції та в кадастрі, зазначено кадастровий номер квартири (referencia catastral): його запитає форма 210. Якщо машиномісце чи комора мають свій кадастровий номер і свою квитанцію IBI, умовний дохід обчислюють і за ними, і на кожен такий об'єкт подають окрему декларацію 210: об'єднувати в одній декларації можна тільки доходи від одного й того самого об'єкта (стаття 2.1.b наказу EHA/3316/2010). Якщо машиномісце чи комора входять до квартири під її кадастровим номером, їхню вартість уже враховано в кадастровій вартості квартири.

Якщо у вас немає ні сертифіката, ні Cl@ve, беріть цифру з квитанції IBI за той рік, за який подаєте декларацію: для декларації за 2025 рік потрібна квитанція 2025 року. Якщо IBI списують із рахунку автоматично і квитанції ви не бачили, копію видає служба, яка збирає IBI у вашому муніципалітеті (у муніципалітеті Торрев'єха, наприклад, це SUMA): копію можна замовити телефоном, назвавши свої дані й адресу квартири, або отримати в офісі за NIE. Без сертифіката і Cl@ve кадастрову довідку можна замовити письмово в територіальному управлінні кадастру (Gerencia del Catastro) за місцем розташування квартири (збір за довідку на один об'єкт становить 9,04 євро) або доручити це довіреній особі, підписавши бланк авторизації кадастру.

Не плутайте кадастрову вартість із двома іншими цифрами. Ціна купівлі в розрахунку не враховується. Довідкова вартість (valor de referencia), яку теж публікує кадастр, потрібна для податку під час купівлі житла на вторинному ринку, про це йдеться в статті про витрати на купівлю. Для податку нерезидента стаття 85 LIRPF вимагає саме кадастрової вартості.

Із цього правила є один виняток. Якщо станом на 31 грудня квартира не має кадастрової вартості або власникові її не повідомили, беруть 1,1%, але від половини більшої з двох сум: ціни купівлі або вартості, яку податкова встановила для інших податків.

2% чи 1,1%: який відсоток у вашому місті

Загальне правило статті 85.1 LIRPF таке: умовний дохід дорівнює 2% кадастрової вартості. Відсоток знижується до 1,1%, якщо в муніципалітеті провели загальну переоцінку кадастру (іспанською procedimiento de valoración colectiva de carácter general; на практиці це новий документ оцінки на все місто, ponencia de valores total) і вона набрала чинності в поточному році або в одному з десяти попередніх. Вікно щороку зсувається: для доходу за 2025 рік підходить переоцінка, яка набрала чинності у 2015–2025 роках, а для доходу за 2026 рік тільки та, яка набрала чинності у 2016–2026 роках.

З 2023 року діє ще й перехідне правило (55-те додаткове положення того самого закону): 1,1% застосовують і там, де загальна переоцінка набрала чинності з 1 січня 2012 року. Закон запровадив його тільки на 2023 рік, а на 2024 і 2025 роки його продовжували декретами-законами, тобто актами уряду, які діють одразу, але потребують схвалення Конгресу. Конгрес скасував усі три такі декрети: декрет 9/2024 про 2024 рік скасовано 22 січня 2025 року, декрет 16/2025 про 2025 рік скасовано 27 січня 2026 року, а декрет 2/2026, який його повторив, скасовано 26 лютого 2026 року. Але податкове зобов'язання з умовного доходу виникає 31 грудня, і податок обчислюють за правилами, чинними в цей день: 31 грудня 2024 року діяв декрет 9/2024, 31 грудня 2025 року діяв декрет 16/2025, а скасування не має зворотної сили. Тому податкова, дотримуючись позиції Генеральної дирекції податків (DGT), застосовує 1,1% для переоцінок з 2012 року і за 2024 рік (роз'яснення від 21 березня 2025 року), і за 2025 рік (роз'яснення від 1 квітня 2026 року). В інструкції до форми 210 те саме сказано щодо нерезидентів: «у 2023, 2024 і 2025 роках».

Чесне застереження: це адміністративна позиція податкової, а не рішення суду. Судової практики з цього питання немає, обидва роз'яснення написано для податку на доходи резидентів, а інструкція до форми 210 поширює ту саму логіку на нерезидентів.

З 2026 роком інакше. Декрет-закон 26/2026 від 29 вересня продовжував пільгу на 2026 рік і заразом змінював сам розрахунок з 2027 року, але 2 жовтня, тобто до 31 грудня, Конгрес його скасував. Станом на 31 грудня 2026 року перехідної норми не буде, якщо до кінця року не ухвалять нову, і за 2026 рік 1,1% дає тільки переоцінка, яка набрала чинності у 2016–2026 роках.

Ми звірили рік останньої загальної переоцінки за офіційною таблицею кадастру (форма Ponencias de valores, колонка «Año efecto», дані станом на 5 жовтня 2026 року):

Для Валенсії (2012 рік) і Хавеї (2015 рік) у кадастрі значаться й пізніші часткові переоцінки. Стаття 85.1 вимагає загальної процедури, а стаття 28.3 закону про кадастр відмежовує її від часткової, тому часткова переоцінка 1,1% не дає. Це наш висновок із тексту двох норм: прямого роз'яснення саме щодо часткових переоцінок ми не знайшли.

Якщо вашого муніципалітету в таблиці немає, знайдіть його в тій самій формі кадастру: потрібен рік у колонці «Año efecto» навпроти загальної переоцінки, а часткові переоцінки наведено в окремій колонці (Ponencias parciales).

Як зробив би я. Якщо для вашого міста в таблиці стоїть 2%, розраховуйте за 2%. Якщо загальна переоцінка у вашому муніципалітеті набрала чинності у 2012–2015 роках, за 2025 рік розраховуйте за 1,1%, а на 2026 рік закладайте 2% і ще раз перевірте правило навесні 2027 року, перед поданням.

Ставка податку: 19% чи 24%

Стаття 25.1.a закону про податок на доходи нерезидентів установлює загальну ставку 24% і знижує її до 19% для резидентів інших країн ЄС і Європейської економічної зони (ЄЕЗ: країни ЄС плюс Ісландія, Норвегія та Ліхтенштейн). Вирішальним є не громадянство, а країна, де ви податковий резидент; Ліхтенштейн у таблиці ставок податкової значиться з 11 липня 2021 року.

• Україна та США не входять ні до ЄС, ні до ЄЕЗ, тому їхні податкові резиденти платять 24%.
• Велика Британія. З доходів, що виникли з 1 січня 2021 року, податкові резиденти Великої Британії платять 24%: на сторінці про наслідки Brexit податкова прямо називає умовний дохід серед тих доходів, до яких 19% більше не застосовують.
• Конвенції про уникнення подвійного оподаткування ставки не знижують: щодо доходів від нерухомості вони, як пояснює інструкція до форми 210, залишають за країною, де розташована нерухомість, право оподатковувати ці доходи без обмеження ставки.

Із податку на умовний дохід витрати не віднімаються: податкова без застережень зазначає, що податок сплачують із бази «без вирахування будь-яких витрат». Цей податок не зменшують ні IBI, ні внески спільноти власників, ні ремонт, ні відсотки за іпотекою, і це правило однакове для всіх нерезидентів, зокрема для резидентів ЄС. Вирахування витрат існує тільки для доходу від оренди, і про це вирахування йдеться нижче.

Скільки платить нерезидент за квартиру: чотири розрахунки

Візьмімо квартиру з кадастровою вартістю 80 000 євро. Формула одна: кадастрова вартість × відсоток × частка року × ставка. Ні 2025, ні 2026 рік не високосні, тому в році 365 днів; якщо квартиру куплено 1 квітня, до кінця року залишається 275 днів володіння разом із днем купівлі. Податкова у власному прикладі для купівлі 1 квітня 2026 року теж оподатковує лише період володіння, а не весь рік.

Суми округлено до цента; програма податкової може розійтися з ними на цент.

Про останній рядок. Податкова обчислює дохід кожного співвласника пропорційно до його частки, а коли майно є спільною власністю подружжя й інших доказів немає, частки вважають рівними (стаття 11.3 LIRPF). Правила форми 210 допускають спільну декларацію на двох тільки під час продажу (стаття 2.1.a наказу EHA/3316/2010), тому за порожню квартиру кожен подає свою. Загалом сім'я платить стільки ж, скільки один власник усієї квартири (304 євро за ставки 19% або 384 євро за ставки 24%), але декларацій дві, і запізнення за кожною з них обчислюють окремо.

Якщо квартиру здають

Якщо квартиру здають, податок обчислюють інакше, і декларацію щодо неї подають окремо: у формі 210 дохід від оренди й умовний дохід належать до різних типів доходу, і змішувати їх не можна. Базою під час здавання в оренду є вся сума, яку платить орендар, зокрема плата за меблі, здані разом із квартирою, без ПДВ.

Далі шляхи розходяться залежно від країни резидентства:

• Резидент ЄС або ЄЕЗ платить 19% і має право відняти витрати, прямо пов'язані зі здаванням в оренду (стаття 24.6 закону про нерезидентів): відсотки за кредитом на купівлю, ремонт, IBI і збір за вивезення сміття, страховку, комунальні послуги, послуги управителя. До цього додається амортизація будівлі до 3% на рік від ціни купівлі або кадастрової вартості, залежно від того, яка сума більша, без вартості землі (стаття 23.1.b LIRPF і стаття 14.2.a регламенту податку на доходи фізичних осіб). Для вирахування до декларації додають довідку про податкове резидентство своєї країни, і така довідка дійсна один рік.
• Резидент України, Великої Британії, США та будь-якої іншої країни поза ЄС і ЄЕЗ платить 24% з усієї орендної плати, без вирахувань. Так випливає зі статей 24.1 і 24.6 закону про нерезидентів, і це ж підтверджують сторінка податкової про доходи від здавання та сторінка про Brexit.

Саме цю різницю зараз розглядає Верховний суд. Національна судова колегія (Audiencia Nacional) 28 липня 2025 року вирішила справу на користь резидентки США, яка здавала квартиру в Іспанії, і визнала, що заборона віднімати витрати обмежує свободу руху капіталу. Рішення оскаржили, і 15 липня 2026 року Верховний суд прийняв касаційну скаргу до розгляду (ухвала, auto ECLI:ES:TS:2026:7675A). Рішення по суті ще немає, і невідомо, коли воно буде. Відомості про справу ми взяли з вторинного джерела, розбору юридичної фірми Cuatrecasas від 16 вересня 2026 року; тексту ухвали суду ми не відкривали. Поки що податкова застосовує закон так, як його написано. Право просити про повернення податку діє чотири роки (стаття 66 Загального податкового закону), і з консультантом варто обговорити, чи виправляти попередні декларації заздалегідь.

Якщо квартиру здавали частину року, за дні оренди декларують дохід від оренди, а за інші дні декларують умовний дохід пропорційно до їхньої кількості, як прямо зазначає податкова. Податкова не пояснює, як ділити річні витрати між здаванням і простоєм; пропорція за днями здавання виглядає природною, але це наше прочитання, а не норма. У деклараціях, поданих з 1 січня 2027 року, витрати доведеться розписувати в окремому додатку до форми 210 (наказ HAC/623/2026).

Дохід оподатковується і тоді, коли квартиру здали знайомим на тиждень без договору і за готівку: стаття 22 LIRPF вважає доходом від оренди будь-яку плату за користування житлом, а письмового договору й оплати на рахунок умовами податку не називає. Орендар, якщо це приватна особа, податку за вас не утримує, тому декларацію подає сам власник. Якщо ж квартиру безоплатно дають пожити родичам, оренди немає, але умовний дохід за ці дні залишається: так відповіла Генеральна дирекція податків щодо податку на доходи резидентів (консультація V2420-19), і в разі сумнівів власник має довести, що житло надали безоплатно.

Скільки це в грошах. Квартиру з кадастровою вартістю 80 000 євро в місті, де діє 2%, здавали з 1 червня по 30 вересня 2026 року (122 дні) за 4000 євро. Резидент країни поза ЄС і ЄЕЗ заплатить 960 євро з оренди (24% від 4000) і 255,65 євро за 243 дні без оренди: 80 000 × 2% × 243 / 365 = 1065,21 євро умовного доходу, і з цієї суми 24%. Резидент ЄС або ЄЕЗ заплатить 19% з оренди після вирахування підтверджених витрат і 202,39 євро за інші дні.

Строки подання modelo 210 у 2026 і 2027 роках

Наказ HAC/623/2026 від 12 червня, опублікований 23 червня 2026 року, змінив строки форми 210 і для умовного доходу, і для доходу від оренди. Податкова розібрала ці зміни в окремій нотатці.

Для умовного доходу вікно тепер відкривається 1 квітня наступного року, а не 1 січня, і закривається, як і раніше, 31 грудня. Уперше так декларуватимуть дохід за 2026 рік, а для доходу за 2025 рік податкова в нотатці прямо залишила старі строки.

Для тих, хто декларує кожен платіж орендаря окремо, дохід за липень–вересень 2026 року декларували з 1 по 20 жовтня 2026 року. Дохід за жовтень–грудень декларують уже у квітні 2027 року, як показує податкова у своєму прикладі. Власник сам вибирає, подавати окрему декларацію на кожен платіж орендаря чи одну декларацію за весь 2026 рік (стаття 2.1 наказу EHA/3316/2010 і прикінцеве положення наказу HAC/623/2026). Тому, якщо ви здали квартиру разово, наприклад на тиждень у серпні 2026 року, цей дохід можна було задекларувати окремо до 20 жовтня 2026 року, а якщо цього не зробили, його декларують разом з усім доходом 2026 року до 20 квітня 2027 року. З 2024 року об'єднати в одну декларацію платежі одного кварталу не можна: якщо орендну плату вносять щомісяця, це три декларації за квартал, і за кожною з них податок сплачують окремо.

Як подати декларацію: самостійно, через хестора чи на папері

Декларантом у формі завжди значиться сам власник: цього вимагає стаття 2.2 наказу EHA/3316/2010, і в інструкції податкової ще раз сказано, що таку декларацію оформлює тільки платник податку. Надіслати її за вас може представник: інструкція описує подання за довіреністю, зареєстрованою в податковій (apoderamiento), і через професіоналів з угодою про співпрацю (colaboración social). Так працюють хестори (gestor), адміністратори-посередники, які ведуть документи клієнта; їхній офіс називають конторою хестора (gestoría). Суперечності з правилом про декларанта тут немає: власник залишається декларантом, а хестор або представник тільки надсилає форму через інтернет, і інструкція до форми 210 вимагає для цього електронного сертифіката самого хестора чи представника.

Самостійно форму подають через інтернет, з електронним сертифікатом або через Cl@ve. Нерезидентові оформити Cl@ve непросто: через відеозв'язок зараз реєструють тільки громадян Іспанії, а в офісі реєстрації в Іспанії треба з'явитися особисто, з NIE і паспортом. Якщо немає ні сертифіката, ні Cl@ve, залишається паперовий шлях, але й він починається на сайті податкової:

1. Заповніть форму 210 на сайті податкової (інтерфейс форми перемикається на англійську, української версії немає) і роздрукуйте. У поле податкового номера вписують ваш NIE; якщо номера немає, форма дає змогу отримати ідентифікаційний код просто під час заповнення. На всіх примірниках роздруківки впишіть NIE і підпишіть їх від руки.
2. Якщо є сума до сплати, є два способи (способи подання та оплати). В Іспанії форму разом із платежем приймає банк, який співпрацює з податковою (уповноважений банк, entidad colaboradora), у відділенні або через інтернет-банк, якщо банк це дозволяє; запитайте у своєму іспанському банку, чи він уповноважений. Якщо до декларації нічого не додається, форму потім поштою не надсилають. Додатки, якщо вони є, разом із примірником форми для податкової подають до відділення податкової за місцем розташування квартири особисто або поштою. Якщо платите з-за кордону, виберіть у формі оплату переказом з-за кордону: форма видасть реквізити рахунку податкової та ідентифікатор платежу, який вписують у призначення платежу без інших слів. Переказують у євро (цього вимагає податкова на сторінці про способи оплати), протягом 30 днів, поки ідентифікатор дійсний, і не з рахунку в уповноваженому банку (стаття 14 наказу EHA/3316/2010): такий переказ, як і переказ без ідентифікатора, повернуть. На кожну декларацію потрібен окремий платіж зі своїм ідентифікатором. Декларація вважається поданою в день, коли гроші надійшли на рахунок податкової. Довідку про оплату видає електронний офіс податкової після підтвердження особи; податкова не пояснює, як пройти це підтвердження без сертифіката чи Cl@ve, тому збережіть підтвердження переказу. Додатки до декларації, оплаченої переказом, надсилають не до місцевого відділення, а звичайним листом разом із примірником форми для податкової до Національного управління податкового адміністрування (Oficina Nacional de Gestión Tributaria, C/ Lérida 32-34, 28020 Madrid; стаття 14 наказу EHA/3316/2010).
3. Якщо сплачувати нічого не треба або податок повертається, форму подають особисто чи рекомендованим листом до відділення податкової (Delegación) за місцем розташування квартири. Форму надсилають до Національного управління податкового адміністрування у Мадриді (адреса в пункті 2), тільки якщо у вас немає NIE, код ви отримали в самій формі і не зазначили в ній ні представника, ні адреси в Іспанії для повідомлень.

Якщо подаєте через інтернет, зручніше пряме списання з рахунку. З 1 лютого 2024 року для нього підходить рахунок у банку однієї з 36 країн, які наказ EHA/1658/2009 (стаття 5 bis) відносить до зони SEPA: це країни ЄС, Ісландія, Норвегія, Ліхтенштейн, Швейцарія, Велика Британія, Андорра, Монако, Сан-Марино й Ватикан. України в цьому переліку немає. Рахунок має бути відкритий на ім'я самого власника, від імені якого подають декларацію (стаття 2.a того самого наказу), навіть якщо декларацію надсилає хестор: з рахунку, відкритого тільки на чоловіка чи дружину або на родича, так платити не можна. Якщо рахунку в цих країнах немає, під час подання через інтернет виберіть у формі оплату переказом з-за кордону (способи подання та оплати, розділ 2.3). Форма видасть реквізити рахунку податкової та ідентифікатор платежу, а переказують, як і в пункті 2 вище, у євро, протягом 30 днів, поки ідентифікатор дійсний, і не з рахунку в уповноваженому банку. За такої оплати декларацію вважають поданою в день, коли ви надіслали форму, а податок вважають сплаченим у день, коли гроші надійшли на рахунок податкової; якщо гроші надійдуть після закінчення строку подання, до податку додасться доплата від 5% (статті 28 і 161 Загального податкового закону).

Податковий представник власникові квартири з країни ЄС не потрібен: стаття 10.1 закону про нерезидентів не стосується резидентів ЄС, а резидентів Ісландії, Норвегії та Ліхтенштейну не стосується, якщо з їхньою країною діють норми про взаємну допомогу в обміні податковою інформацією та стягненні. Для власника з інших країн, зокрема з України, представник обов'язковий, коли цього вимагає податкова, наприклад через розмір доходу або володіння нерухомістю; податкова не наводить критеріїв у відкритих матеріалах. Без вимоги представник потрібен тільки резидентам країн з іспанського переліку юрисдикцій, які не співпрацюють, якщо в них є майно в Іспанії (стаття 10.1); України, Великої Британії та США в цьому переліку немає. В інших випадках представник добровільний, як прямо зазначено в інструкції до форми 210, і призначати його заздалегідь не потрібно. Якщо вимога надійшла, а представника не призначили, штраф становить 2000 євро (стаття 10.4).

Якщо не хочете розбиратися з формою самі. Ми подаємо щорічну декларацію 210 за власників, це частина юридичного і податкового супроводу: відсоток для вашого муніципалітету, дні володіння і частку співвласників розрахуємо за документами. Для тих, хто здає квартиру через нас, подання декларацій входить в управління орендою. Написати можна у WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Що буде, якщо не подавати modelo 210

Ціна запізнення залежить від того, хто помітив його першим: ви чи податкова.

Якщо ви подали декларацію самі, до будь-якого листа податкової, і податок до сплати був, штрафу немає. Замість нього стаття 27 Загального податкового закону нараховує надбавку: 1% суми податку плюс ще 1% за кожен повний місяць запізнення, а після 12 місяців надбавка становить 15%, і до неї додаються відсотки за прострочення (у 2026 році 4,0625% річних). Якщо податок сплатити під час подання, а надбавку оплатити в строк із повідомлення податкової, надбавка зменшується на 25%. За податку 384 євро і запізнення на п'ять повних місяців це 6%, тобто 23,04 євро, а після зменшення надбавки залишиться 17,28 євро. У старих довідках і публікаціях трапляється інша шкала: закон 11/2021 переписав статтю 27, і чинною є шкала, описана тут. Якщо ж податку до сплати не було, за декларацію, подану із запізненням самостійно, штраф становить 100 євро (стаття 198).

Якщо першою написала податкова, надбавки вже немає. Закон вважає вимогою будь-яку офіційну дію податкової щодо вашого боргу, якщо про цю дію вас повідомили; після вимоги нараховують відсотки і штраф. За несплату податку, який належало сплатити за декларацією (стаття 191), у легкому випадку штраф становить 50% несплаченої суми. Випадок вважається легким, коли ця сума за декларацією не перевищує 3000 євро, а якщо вона більша, випадок тяжкий і відсоток вищий: неподану декларацію закон вважає приховуванням (стаття 184.2). Якщо податку до сплати не було, за неподану декларацію штраф становить 200 євро (стаття 198).

Строк давності становить чотири роки (стаття 66). Його відлічують з наступного дня після закінчення строку подання (стаття 67.1): для доходу за 2025 рік його відлічують з 1 січня 2027 року. Якщо ви кілька років не подавали декларацій, вигідніше подати декларації за пропущені роки самому, до листа податкової: надбавка від 1% до 15% навіть із відсотками менша за штраф у половину податку.

У випуску новин за лютий 2026 року я розповідав, як податкова звіряє дані цифрових кочівників, і наприкінці випуску сказав фразу, яку повторю тут: «Іспанія стає прозорим ринком. Сірі схеми більше не працюють» (відео). Випуск був про інше, але цей висновок підходить і для форми 210: надія на те, що пропущену декларацію не помітять, є поганою стратегією, коли самому виправити її коштує кілька відсотків.

Окреме питання, що буде під час продажу. Немає прямої норми, за якою борг із податку на умовний дохід забирали б із 3%, які покупець утримує в продавця-нерезидента: ці 3% і пов'язане з ними обтяження квартири стосуються тільки податку з самого продажу (стаття 25.2 закону про нерезидентів). Але якщо 3% виявляться більшими за податок із продажу і ви попросите повернути різницю, податкова сама зарахує це повернення в рахунок ваших боргів перед нею, які вже перейшли в примусове стягнення (статті 71 і 73 Загального податкового закону): наприклад, податку за декларацією 210, поданою без оплати, або несплаченої надбавки за запізнення. Продаж не погашає й боргу, який податкова ще не нарахувала: протягом чотирьох років вона має право його донарахувати. У статті про продаж нерухомості нерезидентом розібрано, як влаштовані податок на приріст капіталу й утримання 3%.

Якщо не подавали за попередні роки

Строк за 2023 рік закінчився 31 грудня 2024 року, строк за 2024 рік закінчився 31 грудня 2025 року: умовний дохід за 2025 рік і попередні роки декларують протягом усього наступного року, про це й ідеться в інструкції до форми 210. Право донарахувати податок за 2023 рік податкова має до кінця 2028 року, а за 2024 рік це право діє до кінця 2029 року. За 2021 і 2022 роки податкова теж іще має право донарахувати податок: строки подання за них закінчилися 31 грудня 2022 і 2023 років, а чотири роки давності відлічують з наступного дня (статті 66 і 67.1 Загального податкового закону), тож це право діє до кінця 2026 і 2027 років відповідно. За 2020 рік і раніше строк давності вже сплив (щодо умовного доходу за 2020 рік він сплив наприкінці 2025 року, а щодо оренди ще раніше), якщо до цього податкова не починала за цими роками дій, про які вас офіційно повідомила, зокрема через бюлетень BOE; податок, сплачений за рік, за який строк давності сплив, підлягає поверненню (статті 68, 69 і 221 того самого закону).

Декларацію за минулий рік подають за тією самою формою 210, що й за поточний: у полі дати нарахування ставлять 31 грудня потрібного року, наприклад 31/12/2023, а в полі періоду «0A» і той самий рік. На кожен рік і на кожного співвласника подають окрему декларацію. Кадастрову вартість беріть із квитанції IBI за рік, який декларуєте (рядок Valor catastral, а не Base liquidable): ця вартість може змінюватися з року в рік (стаття 32 закону про кадастр). Відсоток за 2023 і 2024 роки обчислюють за тим самим правилом, що й за 2025 рік: 1,1% дає загальна переоцінка, яка набрала чинності з 2012 року і не пізніше за рік доходу, а в інших випадках діє 2%. За 2021 і 2022 роки діє тільки загальне правило статті 85.1 LIRPF: 1,1% дає загальна переоцінка, яка набрала чинності в рік доходу або в один із десяти попередніх (для 2021 року це 2011–2021 роки, для 2022 року це 2012–2022 роки). Для міст із таблиці муніципалітетів це той самий відсоток, що й за 2025 рік, крім Санта-Поли та Бенітачеля: їхня переоцінка набрала чинності тільки у 2025 році, і для попередніх років потрібен рік попередньої загальної переоцінки з тієї самої форми кадастру.

Обчислювати надбавку у формі не потрібно: податкова нарахує її сама й надішле повідомлення після подання. Станом на 5 жовтня 2026 року надбавка за 2024 рік становить 10% податку, кожен наступний повний місяць додає 1%, а з 1 січня 2027 року вона становитиме 15% плюс відсотки. За 2021–2023 роки надбавка вже становить 15%, і до неї додаються відсотки за прострочення, які нараховуються до дня подання і починаються з 1 січня 2026 року для 2023 року, з 1 січня 2025 року для 2022 року і з 1 січня 2024 року для 2021 року. Якщо податок сплачено під час подання, а надбавку оплачено в строк із повідомлення, надбавка зменшується на 25%, а відсотки не зменшуються (стаття 27 Загального податкового закону). Кожен із подружжя з таблиці розрахунків (податок 192 євро в кожного) у разі подання 5 жовтня 2026 року заплатить за 2024 рік 211,20 євро, а після зменшення надбавки заплатить 206,40 євро. За 2023 рік кожен заплатить близько 227 євро, з яких близько 6 євро становлять відсотки, а після зменшення надбавки сума буде близько 220 євро. За 2025 рік, поки строк не сплив, кожен заплатить тільки 192 євро.

Повідомлення про надбавку надійде іспанською мовою (закон 39/2015, стаття 15). Якщо представника немає, закон вважає податковою адресою нерезидента з доходом від нерухомості адресу самої квартири (стаття 11.1.b закону про нерезидентів), і податкова має право надіслати повідомлення туди (стаття 110 Загального податкового закону); у формі 210 можна вказати й іншу адресу в Іспанії для повідомлень, це поле необов'язкове. Якщо вручити лист не вдалося, зазвичай після двох спроб, виклик публікують в офіційному бюлетені BOE, і через 15 днів повідомлення вважається врученим (стаття 112 того самого закону). Так строк для зменшення надбавки може почати спливати ще до того, як ви дізнаєтеся про лист. Щоб цього не сталося, після подання перевіряйте пошту в квартирі самі або через довірену людину чи призначте представника. Усі повідомлення видно і в електронному офісі податкової з сертифікатом або Cl@ve, а за довіреністю їх бачить і ваш представник. Якщо пропустити строк із повідомлення, зменшення не буде, а несплачена надбавка перейде в примусове стягнення з доплатою 5%, 10% або 20% (статті 28 і 161 Загального податкового закону).

Якщо у 2023–2025 роках квартиру здавали, хоча б на тиждень знайомим, щодо доходу від оренди подають окремі декларації, і їхні строки теж минули: за 2023 рік декларації подавали щокварталу, а за 2024 і 2025 роки подавали окрему декларацію на кожен платіж (у перші 20 днів місяця після кварталу) або одну декларацію за рік до 20 січня наступного року. Надбавку обчислюють від кінця пропущеного строку, а за дні здавання умовного доходу немає. Співвласники теж ділять дохід від оренди за частками (стаття 11.3 LIRPF): тиждень оренди за 600 євро за ставки 24% дає 144 євро податку, тобто по 72 євро в кожного за рівних часток, плюс надбавка і відсотки. Якщо здавали й раніше, чотири роки давності щодо оренди відлічують з наступного дня після закінчення строку подання кожної квартальної декларації (подати її треба було в перші 20 днів місяця після кварталу). За 2021 рік строк давності вже сплив, а за 2022 рік він спливає поквартально: за липень–вересень спливе в жовтні 2026 року, а за жовтень–грудень спливе в січні 2027 року.

Не варто боятися, що квартиру заарештують одразу: до арешту борг проходить кілька етапів. Спочатку податкова надсилає вимогу, нараховує податок, відсотки і штраф і дає строк на добровільну сплату. Якщо не сплатити й у цей строк, до боргу додають 5%, 10% або 20% (стаття 28 Загального податкового закону) і виносять постанову про примусове стягнення, і тільки якщо не сплатити й за нею, податкова арештовує майно (стаття 167). За законом арешт має бути співмірним із боргом: податкова бере те, що легше продати і що менше обтяжує боржника, а в усьому іншому дотримується черговості: спочатку гроші на банківських рахунках, потім цінні папери й права, зарплати й пенсії і тільки потім нерухомість (стаття 169). Закон не встановлює мінімальної суми боргу, нижче від якої квартиру не можна арештувати. Прострочену декларацію подавайте разом з оплатою: декларація, подана без оплати, уже наступного дня переходить у примусове стягнення (стаття 161). Якщо подати декларацію і сплатити податок самим, до листа податкової, штрафу не буде і стягнення не почнеться.

Які ще податки на нерухомість в Іспанії платить власник

Форму 210 легко сплутати з іншими платежами за ту саму квартиру. Ось що власник платить, крім податку за формою 210.

IBI, муніципальний податок на нерухомість. Кожен власник, резидент він чи ні, сплачує його мерії: той, хто володіє квартирою на 1 січня, платить одразу за весь рік (статті 61, 63 і 75 закону про місцеві фінанси). IBI обчислюють від тієї самої кадастрової вартості без множення на 2% чи 1,1%, а в перші дев'ять років після загальної переоцінки, яка підняла вартість, від зменшеної бази (base liquidable, статті 66–68); ставку встановлює мерія, і для міської нерухомості вона за загальним правилом становить від 0,4% до 1,10% (стаття 72.1). Борг з IBI прив'язаний до самої квартири й переходить до нового власника (стаття 64.1), тому, коли об'єкт перевіряємо ми, борги з IBI ми перевіряємо ще до завдатку. Мерія має право сама запровадити надбавку за житло, яке постійно стоїть порожнім (стаття 72.4): до 50% суми IBI, до 100% за простою понад три роки і ще до 50 пунктів зверху, якщо в одному муніципалітеті у власника порожні два житлові об'єкти чи більше. Ця надбавка загрожує тільки власникам чотирьох і більше житлових об'єктів і тільки за простою понад два роки без поважної причини, а житло, яке тримають як друге, вважається порожнім з поважної причини до чотирьох років поспіль.

Збір за вивезення сміття. Закон 7/2022 про відходи (стаття 11.3) зобов'язав муніципалітети запровадити окремий збір за поводження з відходами протягом трьох років, тобто до квітня 2025 року. Розмір збору встановлює кожна мерія.

Податок на майно (Impuesto sobre el Patrimonio). Нерезидент сплачує його тільки за майно в Іспанії (закон 19/1991, стаття 5). Квартиру оцінюють за найбільшою з трьох величин: кадастровою вартістю, вартістю, встановленою податковою, або ціною купівлі (стаття 10), а борг за іпотекою на цю квартиру віднімають. Для нерезидентів неоподатковуваний мінімум дорівнює 700 000 євро (стаття 28, те саме на сторінці податкової про нерезидентів). Нерезидент може вибрати й норми регіону, де розташована основна частина його іспанського майна (посібник податкової з податку на майно): у Валенсійській спільноті мінімум за 2025 рік дорівнює 1 000 000 євро, а за 2026 рік закон 5/2026 Валенсійської спільноти підняв його до 2 000 000 євро. Але статтю 8 регіонального закону 13/1997, де записано цей мінімум, написано для жителів регіону, і ніде прямо не сказано, чи діє він для нерезидента. Для квартири за 300 000 євро це нічого не змінює: податку немає за будь-якого з трьох порогів, а декларацію подають тільки тоді, коли є податок до сплати або майно дорожче за 2 000 000 євро (стаття 37 закону 19/1991; це загальний поріг для подання, з валенсійським мінімумом він не пов'язаний). Умова одна: усе ваше майно в Іспанії разом, зокрема гроші на іспанських рахунках, коштує не більше ніж 700 000 євро, найнижчого з трьох порогів.

Податок солідарності на великі статки (закон 38/2022) власника звичайної квартири не стосується: ненульова ставка в ньому починається з оподатковуваного майна понад 3 000 000 євро.

Подвійне оподаткування: що робить із доходом від квартири країна, де ви живете

Конвенції про уникнення подвійного оподаткування залишають за Іспанією право оподатковувати дохід від нерухомості, розташованої на її території, зокрема дохід від безпосереднього використання житла власником. Країна, де ви живете, сама вирішує за своїм правом, що робити з цим доходом.

• Україна. Діє угода з СРСР 1985 року: податкова Іспанії зараховує Україну до країн, для яких ця угода застосовується, і Мінфін України підтверджує те саме. Стаття 10 угоди дає Іспанії право оподатковувати дохід від нерухомості, зокрема від безпосереднього використання, а за статтею 16 подвійне оподаткування усуває країна резидентства відповідно до свого законодавства. Нову конвенцію між Іспанією та Україною підписано у 2020 році, але, наскільки можна встановити за переліками обох країн, вона не набрала чинності. Податковий резидент України декларує реальну орендну плату з Іспанії і вдома: іноземний дохід включають до річної податкової декларації, яку подають до 1 травня наступного року, і оподатковують податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18% та військовим збором, ставка якого становить 1,5% для доходу до кінця 2024 року і 5% для доходу з 2025 року (Податковий кодекс України, пункти 167.1 і 170.11, підрозділ 10 розділу XX). Іспанський податок зараховують у рахунок цього українського податку 18%, але не більше за його суму з того самого доходу і тільки за довідкою іспанської податкової про сплату, легалізованою та перекладеною (стаття 13 і пункти 170.11.2 і 170.11.4 кодексу); роз'яснень про те, який документ податкової Іспанії Державна податкова служба України (ДПС) прийме як таку довідку, ми не знайшли. Військовий збір на суму іспанського податку не зменшують: прямої заборони в кодексі немає, але, за позицією ДПС, кодекс такого зменшення не передбачає (роз'яснення Головного управління ДПС у Закарпатській області від 30 грудня 2025 року; те саме сказано в індивідуальній податковій консультації ДПС від 27 грудня 2023 року). Тому, навіть якщо іспанські 24% повністю покрили українські 18%, військовий збір з орендної плати сплачують повністю. Об'єкта, схожого на іспанський умовний дохід, у Податковому кодексі України ми не знайшли, і прямого роз'яснення ДПС щодо порожньої квартири за кордоном теж немає.
• Велика Британія. Право Іспанії закріплено в статті 6 конвенції 2013 року. За статтею 22.2.a іспанський податок зараховують у рахунок британського податку на той самий дохід за правилами британського законодавства. Ми не змогли підтвердити за першоджерелом HMRC, чи є британському резидентові що зараховувати щодо порожньої квартири.
• США. Конвенція 1990 року влаштована так само (стаття 6), а зарахування за статтею 24.2 відбувається за правилами й з обмеженнями американського права. Офіційного роз'яснення про те, як американська податкова ставиться до іспанського умовного доходу, ми не знайшли.

Запитайте податкового консультанта своєї країни, як декларувати цей дохід удома і чи зараховується іспанський податок, особливо щодо порожньої квартири. Від його відповіді іспанський податок не зміниться.

Що зробити до 31 грудня

Якщо ви ще не подали форму 210 за 2025 рік, до кінця року вам потрібні п'ять цифр:

1. Кадастрова вартість (рядок Valor catastral) з квитанції IBI за 2025 рік або з електронного кадастру; там само зазначено кадастровий номер квартири, його запитає форма.
2. Рік останньої загальної переоцінки у вашому муніципалітеті: від нього залежить, 2% чи 1,1% діє для вас за 2025 рік.
3. Кількість днів, коли квартира належала вам і ви її не здавали.
4. Ваша частка, якщо власників двоє.
5. Ставка, 19% чи 24%: вона залежить від країни, де ви податковий резидент.

Подати декларацію треба до 31 грудня 2026 року, а якщо платите прямим списанням, то до 23 грудня; якщо оплачуєте переказом з-за кордону, податок вважається сплаченим у день, коли гроші надійшли на рахунок податкової, а в разі подання без сертифіката й Cl@ve у цей самий день вважається поданою і сама декларація (стаття 14 наказу EHA/3316/2010), тому надсилайте переказ заздалегідь. Способи подання, зокрема на папері без сертифіката й Cl@ve, розібрано в розділі «Як подати декларацію». Для тих, хто декларує кожен платіж орендаря окремо, строк за платежі липня–вересня настає раніше, 20 жовтня. Вікно для декларації за 2026 рік відкриється 1 квітня 2027 року, і до цього моменту я б ще раз перевірив, чи не з'явилася нова норма про відсоток.

Якщо ви податковий резидент України та у 2026 році здавали квартиру в Іспанії, дохід від цієї оренди треба задекларувати й удома, у річній податковій декларації до 1 травня 2027 року, а в розділі про подвійне оподаткування розібрано, що саме і за якими правилами там платять.

Якщо декларацій за 2021–2024 роки теж немає, подайте їх першими і не чекайте кінця року: за 2024 рік кожен повний місяць додає до надбавки 1%, а за 2021–2023 роки, поки декларацій немає, нараховуються відсотки. У розділі «Що буде, якщо не подавати modelo 210» розібрано, як подати декларацію за минулий рік і скільки це коштує.

Якщо не хочете займатися цим щороку, подання форми 210 можна доручити нам: ця послуга входить до юридичного і податкового супроводу, а якщо квартиру здають, то й до управління орендою. Написати можна у WhatsApp: +34 664 02 87 80.

Відео на тему

Про те, як податкова Іспанії звіряє дані іноземців і чому незнання правил не звільняє від відповідальності: Рынок трясет! Чистка Airbnb, налоги для Номадов и конец Окупасов | Новости Испании 2026 (випуск за лютий 2026 року). Форми 210 у ньому немає, ідеться про цифрових кочівників і ринок оренди. Ролик не українською мовою.

Часті запитання