Як перевірити квартиру в Іспанії перед купівлею: nota simple, чужі борги та законність забудови (2026)

Що перевірити до завдатку і чому не після

Купівля в Іспанії відбувається у два етапи. Спочатку підписують договір завдатку (аррас, contrato de arras): сторони фіксують ціну й дату угоди, покупець вносить частину ціни. Через кілька тижнів або місяців у нотаріуса підписують саму угоду купівлі-продажу, ескритуру. Якщо в договорі прямо сказано, що завдаток відступний (arras penitenciales), то за статтею 1454 Цивільного кодексу вийти з угоди може будь-яка сторона, але не безкоштовно: покупець втрачає внесене, продавець повертає його в подвійному розмірі. Якщо договір такого права прямо не дає, Верховний суд вважає завдаток підтвердним (arras confirmatorias), тобто частиною ціни (рішення 583/2018 від 17 жовтня 2018 року), і тоді сторону, що відмовилася, можна через суд змусити завершити угоду або стягнути з неї збитки (ст. 1124 Цивільного кодексу).

Тому все, що здатне зірвати купівлю, з'ясовують до завдатку, поки вихід нічого не коштує: проблема, виявлена згодом, перетворюється на суперечку про те, хто відмовився і хто кому винен. Якщо до завдатку перевірити все не встигаєте, впишіть бракуюче в договір завдатку умовами (перелік нижче).

З 2023 року покупець має пряме право на документи. Стаття 31 закону про право на житло дозволяє до підписання і до внесення будь-яких грошей вимагати відомості про квартиру: дані Реєстру з обтяженнями, площу й вік будівлі, енергосертифікат, документ про придатність для життя, чи вільна квартира, містобудівні особливості. Покарання за відмову закон не називає, але сама відмова слугує застереженням: поки документів немає, завдаток не вносьте.

У відео про купівлю 2025 року я описував типову помилку так: «Ми закохуємося в квартиру, вносимо депозит і лише потім дізнаємося, що на ній висять борги або вона взагалі не належить продавцю». І застерігав, що поспішають не випадково: «…часто наполягають на терміновості й лякають… іншими охочими, якраз коли щось нечисто».

До завдатку перевіряють вісім речей, кожну розібрано нижче:

1. Nota simple: хто власник і що записано на квартирі.
2. Кадастр: чи та це квартира і чи збігається площа.
3. Довідка спільноти власників про борги і протоколи зборів про майбутні внески.
4. Квитанція і довідка за податком на нерухомість IBI.
5. Дозволи мерії на все, що добудовували (ліцензія або декларація про роботи), і декларація про заселення.
6. Хто живе в квартирі і на яких умовах.
7. Якщо будинок біля моря: де проходить межа державної прибережної зони.
8. Якщо потрібна туристична оренда: статут і протоколи спільноти та правила регіону.

За два-три дні встигають замовити nota simple, перевірити Кадастр і візор узбережжя та попросити документи в продавця. Довше йдуть довідка спільноти (до семи календарних днів), довідка податкової про резидентство продавця (до десяти робочих днів) і відповідь мерії (до місяця).

Якщо ви живете не в Іспанії, nota simple, Кадастр і візор відкриваються онлайн, а решту зробить юрист або представник за довіреністю: її підписують особисто в консула Іспанії, там само оформлюють NIE, ідентифікаційний номер іноземця (у Варшаві в середньому за два тижні, консульство). Якщо ви не знаєте іспанської, нотаріус перекладає ескритуру усно сам або через вашого перекладача (ст. 150 регламенту нотаріату).

Що вписати в договір завдатку, якщо перевірили не все

Стаття 1454 Цивільного кодексу визначає лише ціну відмови від угоди, та й то тільки за відступного завдатку; решту вирішує текст договору. Якщо перевірки не завершено, впишіть у нього:

• вид завдатку: відступний (arras penitenciales) дозволяє відмовитися за ціною завдатку будь-якій стороні, зокрема продавцю, якому запропонували більше, а підтвердний дає кожній стороні право вимагати через суд завершення угоди або відшкодування збитків; якщо обираєте відступний, прямо назвіть його так і опишіть, що втрачає кожна сторона, бо самого посилання на статтю 1454 може не вистачити;
• повернення завдатку повністю, якщо до угоди знайдуться борги перед спільнотою чи за IBI, арешт, забудова без дозволів, потрапляння в державну прибережну зону або зону захисту, а також якщо продавець не надасть обіцяних довідок або не погасить іпотеку ні до угоди, ні з ціни в нотаріуса;
• затверджені зборами внески, derramas, і хто їх платить;
• хто і в який строк знімає іпотеку й арешт та подає документи до Реєстру;
• хто і за чий рахунок готує декларацію про заселення;
• за продавця-нерезидента утримання 3% із ціни, а якщо він фізична особа, то й оплату його plusvalía з ціни;
• дату угоди із запасом на NIE і на можливу відмову банку.

Резерв, reserva, який агент просить до завдатку, оформляють окремим папером зі своїми умовами повернення. Перед будь-яким переказом запитайте письмово, як називається платіж, скільки, на чий рахунок і на яких умовах він повертається. Договір перевіряє ваш юрист, а не агент продавця. Якщо продавець не дає документів, які ви маєте право вимагати до оплати, або не погоджується бодай на повернення завдатку у разі боргів, арешту і забудови без дозволів, завдаток не вносьте.

Чи перевіряє нотаріус квартиру перед купівлею

Нотаріус в Іспанії оформлює угоду і відповідає за її законність, але жодної зі сторін не представляє. Покупці часто певні, що об'єкт перевірить він, і це небезпечна омана.

За статтею 175 регламенту нотаріату нотаріус перед підписанням зобов'язаний перевірити за Реєстром власності, хто власник і які на квартирі обтяження, і повторити запит якнайближче до моменту підпису. Крім того, закон велить йому не підписувати угоду без довідки про борги перед спільнотою власників (ст. 9.1.e закону про горизонтальну власність, так в Іспанії називається закон про багатоквартирні будинки) і запитати відомості про борги за IBI, попередивши про них сторони (ст. 64.1 закону про місцеві фінанси). За описом самого нотаріату, нотаріус також запитує енергосертифікат і записує заяву продавця про те, чи є в квартирі орендарі та мешканці.

Чого він робити не зобов'язаний. Нотаріус вимагає ліцензію, лише коли до Реєстру вперше вносять нову споруду (ст. 28 державного закону про землю); під час перепродажу готової квартири закон лише дозволяє йому запитати в мерії відомості про містобудівне становище квартири (ст. 27.4). Прямої норми «нотаріус законність не перевіряє» немає, це висновок із двох статей. Він також не перевіряє, хто живе в квартирі, у якому вона стані і що з комунальними рахунками, а про приховані дефекти лише попереджає.

Покупець може сам зняти з нотаріуса частину обов'язків. За статтею 175.5.b достатньо заявити, що вас влаштовують відомості з документа про власність продавця, його заяви і ваші домовленості, і нотаріус не перевіряє Реєстр. Також покупець має право звільнити продавця від довідки спільноти. В обох випадках ризик цілком ваш, тому такі застереження не підписують, навіть коли поспішають.

У подкасті про помилки під час купівлі адвокат Максим Снісар сформулював межу так: нотаріус «не допустить кричущої угоди», але неврахований борг чи проблеми з подальшою реєстрацією права він, за словами адвоката, «не може і не повинен фіксувати».

До нотаріуса варто прийти раніше за день угоди: нотаріат радить зробити це до будь-якого підпису і будь-якої передачі грошей, і така консультація безкоштовна.

Що таке nota simple і скільки вона коштує

Права на нерухомість в Іспанії записує Реєстр власності, Registro de la Propiedad: хто власник, яка в нього частка, чим квартира обтяжена. Обтяження – це запис про чуже право на квартиру або про обмеження: іпотека банку, арешт за боргами власника, заборона продавати. Об'єкт у Реєстрі називається finca, у кожної finca свій номер. Витяг із записів за нею і є nota simple.

Юридично це довідка. Стаття 222.5 Іпотечного закону (так в Іспанії називається закон про Реєстр) каже, що nota simple має «суто інформаційне значення» і не засвідчує змісту записів; за помилки під час її видачі відповідає реєстратор. Довести обтяження в суперечці з третіми особами, наприклад у суді, можна лише за certificación з підписом реєстратора (ст. 225). Для перевірки перед купівлею замовляють nota simple, certificación потрібна рідко.

На сайті Реєстру nota simple коштує 9,02 євро за кожну finca без податків (sede.registradores.org); із ПДВ за загальною ставкою 21% виходить близько 11 євро, але ставку сайт не вказує, це наш розрахунок. Якщо гараж або комора записані окремими finca, на кожну потрібен власний витяг.

Звідки взялися 9,02. У тарифі реєстраторів 1989 року за nota simple записано 3,005061 євро (номер 4.1.f тарифу), а решта понад шість євро становить плату за видачу через інтернет, яку наглядове відомство Реєстру визнає законною з 1996 року (рішення 2005 року). У тариф ця плата так і не внесена: Міністерство юстиції у вересні 2026 року запропонувало записати туди 9,02 євро (пояснювальна записка до проєкту), але станом на 5 жовтня проєкт на громадському обговоренні і не ухвалений. Тому старі пам'ятки й статті з ціною «три євро» переказують рядок тарифу, а не ціну онлайн-замовлення.

Витяг Реєстр, за власними даними, видає в середньому менш ніж за дві години. Для онлайн-заявки закон дає реєстратору не більше одного робочого дня, щоб повідомити рішення за нею (ст. 222 bis.4 Іпотечного закону).

Пам'ятайте, що це знімок на дату видачі: усе, що внесуть до Реєстру після видачі, у витягу не з'явиться, тому перед самою угодою беруть новий. Для останніх днів перед підписанням є зручніший варіант, información continuada: 12,03 євро за finca без податків, п'ять календарних днів її можна відкривати повторно, і вона додатково показує документи, що надійшли до Реєстру.

Як замовити nota simple онлайн

Реєстр відкритий для тих, хто має інтерес дізнатися про стан об'єкта (ст. 221 Іпотечного закону), і обґрунтованість інтересу оцінює реєстратор (ст. 332 регламенту Реєстру). Бажання купити квартиру визнається таким інтересом: у гіді Реєстру простою мовою прямо написано, що той, хто хоче купити будинок, може запитати відомості й дізнатися, чи немає у власників боргів. Агентства нерухомості, юристи та хестори, тобто фахівці з оформлення документів, запитують витяги за службовою потребою із зазначенням причини.

Порядок такий. На sede.registradores.org відкрийте розділ «Registro de la Propiedad», далі «Nota simple». Реєструватися не потрібно. Вкажіть об'єкт і причину запиту; причину бачить реєстратор, а пізніше може дізнатися й власник. Витяг приходить на пошту посиланням на PDF, а рахунок виставляє реєстратор, який його видав. Переклад англійською коштує 30 євро без податків.

Знайти квартиру можна за різними даними, від найнадійніших до менш надійних:

• код CRU, раніше відомий як IDUFIR: єдиний номер об'єкта в Реєстрі по всій Іспанії;
• номер finca registral разом із провінцією, муніципалітетом і реєстром;
• адреса, теж із муніципалітетом і реєстром; за неповних даних заявку можуть відхилити або видати негативну відповідь;
• кадастровий номер, але лише якщо об'єкт узгоджено з Кадастром;
• ім'я власника: для такого пошуку потрібен електронний підпис, і він покаже всі об'єкти цієї людини.

Номер finca і реєстр є в ескритурі продавця, а кадастровий номер указано в квитанції IBI. Якщо у вас лише оголошення, попросіть агента письмово надіслати номер finca або CRU і назву реєстру: їх покупець має право вимагати до будь-якої оплати (ст. 31 закону про право на житло). Якщо агентство показує вам власний витяг, подивіться на дату і замовте свіжий самі: це близько 11 євро.

Як читати nota simple: що в ній видно, а чого немає

Витяг складається з кількох блоків, і читати їх варто по порядку.

Опис об'єкта

Тут указано адресу, площу, межі, кадастровий номер і позначку про те, чи узгоджено об'єкт із Кадастром на певну дату (ст. 9 і 10 Іпотечного закону). Адреса у витягу може не збігатися з табличкою на дверях, про це розповідається в розділі про Реєстр і Кадастр.

Власник (titularidad)

Цей блок показує, хто власник, яка в нього частка і на якій підставі він отримав квартиру. Звірте ім'я та номер документа з паспортом продавця. Якщо власників кілька, домовлятися треба з усіма, а не з тим, хто показує квартиру. Якщо серед них є померлий, спочатку спадкоємці мають оформити спадщину й записати її на себе (ст. 20 Іпотечного закону); це докладно розібрано в статті про продаж нерухомості нерезидентом. Якщо продавець у шлюбі, а квартиру в цьому блоці записано як подружню (ganancial) або в ній живе його сім'я, для продажу потрібна згода чоловіка чи дружини, навіть коли у витягу одне ім'я (ст. 1320 і 1377 Цивільного кодексу); попросіть, щоб договір завдатку підписав і чоловік чи дружина.

З практики. Якось квартиру продавали троє спадкоємців, і агентство продавця запевняло, що податок на спадщину сплатили всі. Я попросив документи: сплатили двоє. Угода зсунулася приблизно на місяць, зате покупець не ввійшов у неї з чужою незакритою проблемою (подкаст 2025 року). Перевіряйте папери, а не слова.

Обтяження (cargas)

У цьому блоці видно іпотеку банку й арешти. Арешт, anotación preventiva de embargo, означає, що кредитор продавця закріпив свій борг за квартирою; такий запис діє чотири роки й може продовжуватися (ст. 86). Тут також стоять записи про судовий позов щодо квартири, про заборону нею розпоряджатися, про право викупу та сервітути, якщо їх записано (гід Реєстру з обтяжень).

Позначки на полях (notas marginales)

Майже в кожному витягу є позначка про податкову відповідальність об'єкта, afección fiscal. Вона означає, що податкова ще може перевірити податок, сплачений під час минулого продажу, і, якщо його недоплатили, відповідатиме сама квартира, у чиїх би руках вона не опинилася (ст. 5.1 закону про податок на передачу майна). Строк у податкової на це становить чотири роки (ст. 66 Загального податкового закону), а сама позначка діє п'ять років (ст. 122 регламенту цього податку), після чого її знімають під час наступної операції з квартирою. Це звичайний запис. Серйозніші ще дві:

• позначка про те, що попередній покупець, який купив квартиру в нерезидента, не вніс до податкової 3% ціни, які мав утримати (ст. 14.5 регламенту про податок нерезидентів): квартира відповідає за цей податок, доки позначку не знімуть за документом про сплату, тому знімати її просять до угоди;
• позначка про житло з державним захистом, VPO: ціну обмежено, а купити таку квартиру у Валенсійській спільноті може лише громадянин Іспанії або людина, яка законно тут проживає і, як правило, не має іншого житла в країні (ст. 41 декрету 180/2024). Перепродаж без візи житлового відомства нотаріус не підпише (ст. 53 закону 8/2004 у редакції 2025 року). Нерезидент купити таку квартиру не може.

Містобудівні позначки з'являються, лише якщо мерія повідомила про них Реєстр, наприклад про вимогу узаконити забудову, тому їхня відсутність нічого не гарантує. Окремо витяг повідомляє про документи, подані до Реєстру, але ще не внесені (ст. 222.9 Іпотечного закону); якщо там щось є, запитайте продавця, що це.

Реєстр і Кадастр: як не купити не ту квартиру

Квартиру знають два різні відомства. Реєстр власності підпорядковується Міністерству юстиції й записує права. Кадастр, Catastro, підпорядковується Міністерству фінансів і описує об'єкт фізично та для податків: де він, якої площі, якого року, для чого використовується, яка його кадастрова вартість. Бази різні, і збігаються вони не завжди. У питанні прав пріоритет у Реєстру: дані Кадастру вважаються правильними «без шкоди для Реєстру власності, чиї юридичні відомості мають перевагу» (ст. 3.3 закону про Кадастр).

Кадастровий номер, referencia catastral, складається з 20 знаків. Він є в квитанції IBI, в ескритурі та в nota simple. За ним на сайті Кадастру безкоштовно і без підпису відкриваються площа, рік будівництва й призначення об'єкта. Ім'я власника і кадастрова вартість захищені: їх отримує сам власник або той, хто має прямий законний інтерес.

Порівняйте три площі: у nota simple, у Кадастрі та в оголошенні. Іпотечний закон проводить межу на 10%: меншу різницю між Реєстром і Кадастром можна виправити спрощено (ст. 201.3), більшу так уже не виправити. Але для квартири в багатоквартирному будинку й спрощене виправлення потребує схвалення спільноти власників (рішення наглядового відомства Реєстру від 12 лютого 2025 року і 13 січня 2026 року), тому помітна різниця стає питанням до продавця й юриста до завдатку. Якщо ж квартира фактично більша, ніж у документах, це може означати прибудову або закриту терасу, і тоді читайте розділ про законність забудови.

Найприкріша помилка схожа на анекдот: купити сусідні двері. У подкасті з адвокатом Максимом Снісаром звучала історія про фонд, який продавав квартири в будинку, де частину вже зайняли окупаси: покупцеві показали єдину порожню, а за документами він купив іншу, із мешканцями. Докладно випадок розібрано в статті про окупасів.

Адреси у витягу, в рахунку за світло і на дверях можуть не збігатися. За словами Снісара, nota simple «пишеться так, ніби це піратська карта», з описами на кшталт «треті двері ліворуч перед басейном». Тому номер finca registral і кадастровий номер із витягу звіряють з ескритурою продавця та квитанцією IBI, а потім на місці переконуються, що показані двері і є описаними.

Чи переходять борги попереднього власника до покупця

Частина боргів прив'язана не до людини, а до квартири, і переходить до вас разом із нею.

Внески спільноті власників

В іспанському багатоквартирному будинку спільними витратами (прибирання, ліфт, басейн, страхування будівлі) розпоряджається спільнота власників, comunidad de propietarios, і кожен власник платить щомісячний внесок. Якщо попередній власник не платив, борг лишається на квартирі. Стаття 9.1.e закону про горизонтальну власність говорить, що покупець відповідає «самим придбаним об'єктом» за борги попередніх власників за минулу частину року купівлі та за три попередні календарні роки. Купуєте в жовтні 2026 року, отже, відповідаєте за 2026 рік до дня купівлі та за 2023, 2024 і 2025 роки.

Захист від цього боргу – довідка. Продавець зобов'язаний заявити в ескритурі, що боргів немає, або назвати їх, і додати довідку спільноти. Видає її той, хто виконує обов'язки секретаря, з підписом голови, протягом семи календарних днів із запиту; ціну закон не встановлює. Без довідки нотаріус угоду не підпише, якщо покупець прямо не звільнив продавця від цього обов'язку. Не звільняйте.

Довідка закриває минуле, але не майбутнє. Збори можуть вирішити зробити великий ремонт або поліпшення й розкласти вартість на власників окремими внесками, derramas. Для внесків на поліпшення будинку, наприклад на новий ліфт, закон прямо каже, хто платить: той, хто володіє квартирою, коли настає строк платежу (ст. 17.11). Рішення, ухвалене до вашої купівлі, з платежами після неї ляже на вас, хоча боргом на день угоди воно ще не було. Обов'язковий ремонт, наприклад даху, належить до звичайних витрат спільноти: за нараховане до купівлі квартира відповідає за правилом трьох років, а хто платить внески зі строком після купівлі, записують у договорі завдатку.

У подкасті з Максимом Снісаром ми розбирали схожий випадок. Покупець вніс резерв, боргів у квартири не було, а перед самою угодою з'ясувалося, що спільнота вирішила лагодити дах і розписала на цю квартиру близько 10 000 євро кількома платежами. Покупець вважав це боргом і вимагав гроші назад, продавець відповів, що це не борг. Снісар запропонував рішення на майбутнє: вписувати в договір завдатку не лише борги й обтяження, а й затверджені зборами внески, називаючи їх іспанським словом derrama. Тоді суперечки про те, борг це чи ні, не виникає.

Ми перед купівлею спочатку йдемо до спільноти й запитуємо, що планується: якщо в будинку немає ліфта, його, можливо, вже вирішили ставити, і частину вартості ви заплатите після купівлі (відео 2026 року). Просіть у продавця протоколи зборів за останні роки (книгу протоколів зберігає секретар, ст. 19.4) і шукайте в них затверджені внески, судові спори та приписи щодо будівлі.

Податок на нерухомість IBI

IBI – щорічний муніципальний податок на нерухомість. За рік його платить той, хто був власником на 1 січня, а як поділити податок за рік продажу, сторони вирішують у договорі: закон дозволяє перекласти його за цивільними правилами (ст. 63 закону про місцеві фінанси).

Несплачений IBI теж лишається на квартирі, але в другу чергу: за статтею 64.1 об'єкт відповідає за всю суму податку після того, як мерія спробує стягнути її з продавця і визнає його неспроможним платником (ст. 41.5 і 176 Загального податкового закону). Стаття не вказує, за скільки років. Загальний строк давності податкових боргів становить чотири роки (ст. 66), але це строк для податкової, а не правило про покупця.

Нотаріус за статтею 64.1 зобов'язаний запитати відомості про борг. Нотаріуси провінції Валенсія з 2022 року отримують їх електронно за угодою з провінційною радою у 192 муніципалітетах, але саме місто Валенсія в цьому списку не названо. У провінції Аліканте нотаріус отримує звіт про борги за IBI від податкового відомства провінційної ради, SUMA, за об'єктами всієї провінції, крім міст Аліканте і Хавеї (SUMA). Тому просіть у продавця останню сплачену квитанцію і довідку про відсутність боргу з мерії або з органу, який збирає IBI в муніципалітеті, де розташована квартира, наприклад із SUMA.

Plusvalía і утримання 3% за продавця-нерезидента

Якщо продавець не податковий резидент Іспанії, у покупця з'являються обов'язки: один, якщо продає компанія, і два, якщо продає фізична особа.

Перший стосується plusvalía, муніципального податку на ріст вартості землі під будинком. Платить його продавець, але якщо він фізична особа й нерезидент, закон робить покупця замісним платником, sustituto (ст. 106.2 закону про місцеві фінанси): мерії платите ви, зазвичай із грошей продавця, утриманих на угоді. Декларацію подають протягом 30 робочих днів від дня угоди, і Реєстр не зареєструє вашу купівлю, поки не побачить, що податок задекларовано (ст. 254.5 Іпотечного закону).

Другий стосується утримання 3%, і він діє за продавця-нерезидента, зокрема компанії. За статтею 25.2 закону про податок на доходи нерезидентів покупець зобов'язаний утримати 3% із ціни, яку платить продавцю, і внести їх до податкової формою 211 протягом місяця від дня угоди. Інакше квартира відповідає за податок продавця в межах меншої з двох сум, утримання чи самого податку, і реєстратор робить про це позначку; можливий і штраф. Не утримувати безпечно, лише якщо продавець доведе довідкою податкової, що сплачує в Іспанії прибутковий податок або податок на прибуток компаній як резидент (ст. 14.2.a регламенту): слів «я резидент», громадянства й адреси в ескритурі недостатньо. Довідку, certificado de residencia fiscal, податкова видає протягом десяти робочих днів (AEAT), тому в продавця-іноземця, наприклад британця, який живе в Іспанії, просіть її до завдатку. Як це виглядає з боку продавця, розібрано в статті про продаж нерухомості нерезидентом.

Світло, вода і газ

Договір на електрику в Іспанії особистий: за статтею 28.2 декрету 88/2026 його власником має бути той, хто реально користується енергією. Норми, за якою новий власник платив би борг попереднього, ми не знайшли. Попередній договір із мережею припиняється автоматично під час укладення нового, якщо за ним немає боргу (ст. 40.2.c), а що відбувається за наявності боргу, декрет прямо не говорить. Правила щодо води й газу залежать від постачальника та мерії, їх ми не перевіряли. Тому просіть у продавця сплачені рахунки за всі комунальні послуги.

Іпотека й арешт продавця: як їх знімають

Квартиру часто продають з іпотекою: продавець погашає кредит із ваших же грошей у день угоди. Реєстр у своєму гіді з обтяжень дає покупцеві три варіанти: вимагати погасити іпотеку до угоди, утримати суму боргу з ціни й заплатити банку самому або за згодою банку перевести іпотеку на себе. Якщо у витягу стоїть позначка про розпочате стягнення за іпотекою, гід прямо пише, що покупець має вимагати зняти цю позначку до купівлі, інакше стягнення може скасувати його реєстрацію.

Банк Іспанії описує погашення так. Банк продавця видає довідку про залишок боргу разом із несплаченими відсотками, а покупець погашає цей борг чеком у нотаріуса або переказом через систему Банку Іспанії. Квартира звільняється від іпотеки й продається без обтяжень. Документ про зняття іпотеки, за описом Банку Іспанії, оплачує продавець.

Але погашений борг і знятий запис у Реєстрі не одне й те саме. За статтею 82 Іпотечного закону іпотеку в Реєстрі знімає лише документ, у якому банк погоджується на погашення, або рішення суду. Документ називається carta de pago y cancelación; підписує його представник банку, а не продавець, і з листопада 2023 року може зробити це через відеозв'язок (ст. 17 ter закону про нотаріат, блог Банку Іспанії). Потім документ вносять до Реєстру, і Банк Іспанії прямо застерігає, що затримки на цьому кроці мають небажані наслідки: поки документ не внесено, іпотека продавця лишається в записах за квартирою. Тому після реєстрації купівлі замовте нову nota simple і перевірте, що іпотеки продавця в ній немає. Якщо вона лишилася, пишіть нотаріусу, у якого підписували угоду, і до банку продавця.

Єдиної нотаріальної інструкції про те, як усе це відбувається за один день, немає, тому опишу звичайну практику. Банк продавця заздалегідь дає розрахунок залишку на дату угоди. У нотаріуса частина ціни йде банку, а решту отримує продавець. Представник банку підписує документ про погашення іпотеки, а документи до Реєстру подає нотаріус або хестор. Хто це робить і в який строк, краще записати в договір завдатку.

Свою частину нотаріус виконує того ж дня: подає копію вашої угоди купівлі-продажу до Реєстру електронно в день підписання. З цього моменту діє черга Реєстру: документ, що суперечить вашому і поданий пізніше, ваш не випередить (ст. 17 і 24 Іпотечного закону).

З арештом інакше. Квартиру під арештом продати можна, але без шкоди для кредитора (ст. 71): покупець отримує її разом з арештом, а кредитор зберігає право отримати з її вартості борг, відсотки та витрати (ст. 613.1 Цивільного процесуального кодексу). Запис, зроблений за судовим наказом, знімає лише суд (ст. 83 Іпотечного закону), тому арешт або знімають до угоди, або суму утримують із ціни й погашають борг під контролем юриста. Підписувати купівлю з чинним арештом під обіцянку «знімемо потім» не можна.

Як перевірити, чи законна забудова

Квартира може бути записана в Реєстрі, значитися в Кадастрі й водночас почасти лишатися незаконною для мерії: засклена тераса, прибудована кімната, басейн, перенесена стіна. Реєстр відображає те, що до нього внесли, а містобудівну позначку ставить, лише якщо про неї повідомила мерія (ст. 9 Іпотечного закону).

У тому самому подкасті Максим Снісар наводив типову історію. Людина купує квартиру з терасою, заскленою там, де склити не можна, а потім до неї приходить місцева поліція з приписом відділу містобудування прибрати скління. Відповідь «це не я склив» не допомагає: порушення куплено разом із квартирою. За словами адвоката, частіше це стосується бунгало й будинків, де простіше щось прибудувати. Закон говорить те саме: продаж не змінює обов'язків власника, і новий власник посідає місце попереднього (ст. 27.1 закону про землю).

Скільки років мерія може вимагати повернути все як було

У Валенсійській спільноті, до якої входять провінції Валенсія, Аліканте та Кастельйон (ст. 2 Статуту автономії), цей строк установлює регіональний містобудівний закон, TRLOTUP. За статтею 255.1, якщо від повного завершення робіт без ліцензії або з порушенням її умов минуло не більше ніж 15 років, мерія вимагає від власника протягом двох місяців звернутися по дозвіл або привести споруду у відповідність. Завершеними роботи вважаються, коли споруда готова слугувати своїй меті. Якщо узаконити не можна, виноситься наказ про відновлення законності: знесення, відключення води, світла, газу й зв'язку, запис у Реєстрі (ст. 257).

Три застереження змінюють картину:

• на землях, які за планом не призначені під забудову, suelo no urbanizable, а також у зелених зонах, на дорогах, на громадській землі й у будівлях, унесених до реєстру культурної спадщини регіону, Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, строку немає взагалі (ст. 255.5);
• 15 років, що минули, забудову не узаконюють: вона лишається поза плануванням, перебудовувати, розширювати й зміцнювати її не можна, допустимі лише роботи заради безпеки, гігієни та зовнішнього вигляду (ст. 256);
• строк беруть із закону, який діяв на дату завершення робіт (ст. 255.6). Строк у 15 років діє для робіт, завершених з 20 серпня 2014 року (ст. 236.1 закону 5/2014). Для робіт, завершених з 1 лютого 2006 року до цієї дати, строк становив чотири роки (ст. 224 закону 16/2005) і вже минув, крім зелених зон, доріг, громадської та охоронюваної землі, а також будівель із реєстру культурної спадщини. «Без строку» на всіх землях, не призначених під забудову, стосується робіт з 8 лютого 2019 року, а раніше стосувалося лише охоронюваних (ст. 236.5 закону 5/2014 у редакції 2019 року). За роботами до лютого 2006 року запитайте в мерії.

Не плутайте ці 15 років зі строком давності штрафу: за серйозні порушення він чотири роки (ст. 270 TRLOTUP). Це різні строки для різних заходів.

Для будинків на землях, не призначених під забудову, є окремий шлях узаконення через мерію, процедура «мінімізації територіального впливу». Підходять лише споруди, повністю завершені до 20 серпня 2014 року (ст. 228.3), а розширювати будинок після нього не можна (ст. 231). Якщо продавець каже, що будинок «у процесі легалізації», просіть документи цієї процедури.

Що замінило cédula de habitabilidad

Документа про придатність для життя, класичної cédula de habitabilidad, у Валенсійській спільноті більше немає. З 2021 року його замінює декларація, яку подає сам власник, declaración responsable de segunda ocupación (декрет 12/2021). Оновлювати її потрібно, якщо від першого заселення минуло 10 років і квартиру знову продають або на неї укладають новий договір на воду, газ чи електрику; зміна постачальника не враховується. Старі cédulas за зміни мешканця втрачають чинність. Декларацію подають до мерії перед заселенням, із довідкою технічного фахівця, яка діє три місяці.

Декрет не згадує нотаріуса й ескритуру, і умовою підписання угоди купівлі-продажу декларацію не названо; це наш висновок із тексту. Але якщо від першого заселення минуло 10 років, сам продаж входить до випадків, коли декларацію потрібно оновити (ст. 6.1.a), а без неї ви не підключите воду й світло: постачальники зобов'язані вимагати підтвердження містобудівних дозволів (ст. 245 TRLOTUP). Запишіть у договір завдатку, хто і за чий рахунок готує декларацію; у місті Валенсія процедура називається UR.DU.50.

Як перевірити законність до завдатку

Окремої довідки «про відсутність порушень» у нормах регіону ми не знайшли, тому перевірка складається з кількох кроків. Попросіть у продавця ліцензії або декларації на всі роботи, які бачите: скління, прибудову, басейн, перепланування. Порівняйте з реальністю площу і рік будівництва з Кадастру. Подивіться містобудівні позначки в nota simple.

Для засклененої тераси в багатоквартирному будинку потрібні дві перевірки. Документ мерії, ліцензію або декларацію про роботи, просіть у продавця, а якщо його немає, запитайте в мерії, що було потрібно. І згода спільноти: скління тераси закон відносить до робіт, які схвалюють збори, нині три п'ятих власників із трьома п'ятими часток (ст. 10.3.b і 17.4 закону про горизонтальну власність), і ліцензії мерії її не замінюють (рішення Верховного суду 1254/2025, справа про таунхауси), тому просіть протокол зборів. Дату робіт, від якої відраховують 15 років, довести важко; без документа вважайте роботи недавніми.

І напишіть до мерії: за статтею 246.4 TRLOTUP вона зобов'язана протягом місяця письмово відповісти на запит будь-якого заявника про зонування та класифікацію ділянки; це відомості про план, а не про законність конкретної прибудови. У місті Валенсія, крім історичного центру, можна замовити довідку про містобудівне становище ділянки, вона має обов'язкову силу; за тарифом мерії 2025 року містобудівні довідки, не названі окремо, коштують 140,90 євро, але чи належить до цього рядка саме вона, ми однозначно не встановили. Снісар у подкасті радив просити в мерії підтвердження, що до об'єкта немає претензій. Єдиної форми такого документа немає, тому вкажіть у запиті кадастровий номер і запитайте прямо, чи немає за об'єктом відкритих справ.

Будинок біля моря: що буде, якщо він потрапив у зону узбережжя

На Коста-Бланці, як і на всьому узбережжі Іспанії, діє окремий закон про узбережжя 22/1988. Він ділить прибережну смугу на зони з різним режимом, і від того, у яку потрапив будинок, залежить, чим ви насправді володієте.

Найближча до моря зона належить державі. Це dominio público marítimo-terrestre, скорочено DPMT: пляжі з дюнами, смуга, до якої сягають хвилі в найсильніші відомі шторми, болотисті низини, які заливає море (ст. 3). Таку землю не можна продати, заарештувати чи набути за давністю (ст. 7), і приватної власності в ній бути не може, навіть якщо її записано в Реєстрі (ст. 8 і 9). Межу держава проводить процедурою розмежування, deslinde, і може її переглядати.

Якщо будинок стоїть у зоні захисту

Будинки, законно збудовані до 29 липня 1988 року, а також збудовані пізніше за дозволами, виданими до цієї дати, закон у зоні захисту не зносить. У них дозволено ремонт, поліпшення, зміцнення і модернізацію без збільшення об'єму, висоти й площі, якщо роботи поліпшують енергоефективність (на дві літери класу або щонайменше до B) і забезпечують економію води; перед ними подають декларацію (перехідне положення 4). У зоні проходу спершу потрібен позитивний висновок держави. Якщо будинок знесуть цілком чи частково, нова споруда має повністю відповідати закону, а житлові споруди в зоні захисту заборонено. На будинки, збудовані там після 1988 року без дозволу, ці пом'якшення не поширюються, і без юриста такий об'єкт до завдатку розглядати не варто.

Якщо ви купуєте квартиру в будинку, законно збудованому до 29 липня 1988 року або пізніше за дозволами, виданими до цієї дати, заборона збільшувати об'єм, висоту й площу поширюється на всю будівлю (перехідне положення 14.3 регламенту про узбережжя). Якщо будинок потрапив у зону захисту після перегляду межі, уже проведеної за законом 1988 року, у ньому також дозволено ремонт і модернізацію без збільшення об'єму, висоти й площі, якщо вони поліпшують енергоефективність і забезпечують економію води (ст. 13 bis.3 закону про узбережжя). Для інших будинків із ліцензією, виданою після 29 липня 1988 року, прямої норми ми не знайшли: до завдатку письмово запитайте про режим будівлі провінційну службу узбережжя, Servicio Provincial de Costas.

Якщо будинок опинився в державній зоні

Після нового deslinde будинок може опинитися на землі, яка тепер державна, і власність на неї переходить державі (ст. 13.1). Далі порядків два. Власник, який добросовісно купив і записав право в Реєстрі, отримує право займати й використовувати ділянку 30 років, зберігаючи наявне використання, якщо подасть заявку на концесію у відведений строк, рік від дати затвердження лінії (перехідне положення 1). Якщо заявку в строк не подали, регламент усе одно передбачає концесію, але її строк відраховують від дати затвердження лінії (перехідні положення 3 і 4 регламенту про узбережжя). Продовжити її можна за заявою власника (ст. 2 закону 2/2013); якщо нова лінія замінила стару, проведену до закону про узбережжя 1988 року, нові 30 років просять в останні шість місяців перед спливом (перехідне положення 4.3 регламенту про узбережжя). Але з 2021 року діє стеля: концесія разом з усіма продовженнями не може тривати довше ніж 75 років, рахуючи від її видачі (ст. 20.4 закону 7/2021 про зміну клімату). А якщо держава переглянула межу, уже проведену за законом 1988 року, концесію видають без заявки на 75 років і без плати (ст. 13 bis закону про узбережжя). Який порядок у будинку, указано в рішенні про deslinde; за недавньої лінії просіть у продавця концесію або підтвердження заявки, поданої в строк. Коли строк концесії спливає, споруди на державній землі зносять, а поки концесія діє, дозволено ремонт і модернізацію без збільшення об'єму, висоти й площі.

Концесію можна записати до Реєстру, закласти й продати (MITECO). Отже, такий будинок продається, але купуєте ви право на строк, а не власність. Ціна має це відображати.

Приклад Денії

У Денії міністерство в грудні 2024 року затвердило нову лінію на ділянці Les Deveses завдовжки 3,5 км (BOE): зона захисту там 20 метрів, де земля 1988 року була міською, зокрема фактично забудованою, і 100 метрів, де була сільською. У вересні 2025 року затвердили ще дві ділянки, 6,2 і 4,1 км (BOE, BOE). У всіх трьох рішеннях дали рік на те, щоб подати заявку на концесію: попередні лінії там здебільшого провели 1975 і 1977 року, до закону про узбережжя.

Скільки будинків зачеплено, рішення міністерства не повідомляють, а цифри в пресі розходяться. Мерія, за даними видання TodoAlicante за січень 2025 року, нарахувала на першій ділянці 26 будинків цілком у державній зоні й близько 15 частково; асоціація мешканців у серпні 2026 року називала газеті ABC 99 об'єктів нерухомості в державній зоні по всьому узбережжі Денії та близько 3000 об'єктів у зонах захисту й проходу. Це оцінки заінтересованих сторін, а не офіційний підрахунок.

Як перевірити до завдатку

Реєстр перевірить становище будинку сам, але запізно. Під час реєстрації купівлі реєстратор звіряє об'єкт із картами служби узбережжя (ст. 36 регламенту про узбережжя): якщо об'єкт заходить у державну зону за вже внесеною лінією, реєстрацію відхиляють, а якщо перетин видно лише на картах, запис призупиняють на 90 днів і запитують службу узбережжя, у якої на відповідь місяць. У 2020 році наглядове відомство Реєстру підтвердило відмову в реєстрації купівлі в Нулесі (провінція Кастельйон): ескритуру підписано 2019 року, а частина ділянки опинилася в державній зоні за лінією 1993 року (BOE). Перевіряти треба до завдатку.

Відсутність позначки в nota simple нічого не доводить: позначка про розпочате deslinde знімається через три роки, продовжити її можна щонайбільше ще на три (ст. 21.3 регламенту), а нове deslinde може ще не початися. Регламент зобов'язує реєстратора повідомляти в будь-якому витягу про положення об'єкта щодо зон захисту й проходу, але в реальних витягах такого рядка ми не бачили, тому запитуйте окремо.

Перший фільтр можна пройти самому: міністерство публікує лінії deslinde у своєму візорі. Дані довідкові, звірити їх можна в провінційній службі узбережжя. Метри з оголошення, на кшталт «150 м від пляжу», нічого не вирішують: зони відраховують не від води, а від внутрішньої межі берега, ribera del mar, за пляжем і дюнами (ст. 23.1 закону про узбережжя). Зазвичай це лінія deslinde; де вони розходяться, рішення про deslinde показує обидві лінії (ст. 26.1 регламенту про узбережжя). Якщо від будинку до цієї межі менше 100 метрів (або 20, якщо земля 1988 року була міською), будинок у зоні захисту. Якщо будинок стоїть біля самої води або в старому селищі на пляжі, подальші кроки обговорюйте з юристом.

Чи можна купити квартиру з мешканцями

Можна, але орендар лишається на умовах свого договору. За статтею 14 закону про оренду покупець займає місце орендодавця на перші п'ять років дії договору, а якщо попередній орендодавець був юридичною особою, на сім, навіть якщо покупця захищає запис у Реєстрі. Реєстрація важлива лише для договорів, довших за ці строки: незареєстрований договір зв'язує добросовісного покупця лише до п'яти чи семи років, а продавець тоді платить орендареві місячну плату за кожен рік, що лишився понад цей строк. Для договорів, укладених з 6 березня 2019 року, поширена думка «без реєстрації договір покупця не стосується» хибна; за договорами з червня 2013 до березня 2019 року добросовісного покупця, записаного в Реєстрі, зв'язував лише зареєстрований (перехідне положення 1 декрету-закону 7/2019).

У nota simple договір видно, лише якщо його зареєстрували, а це необов'язково (ст. 2.5 Іпотечного закону). Тому просіть копію договору: строк, плата, застава, хто оплачує комунальні послуги.

В орендаря є право купити першим (ст. 25 закону про оренду). Продавець зобов'язаний офіційно повідомити його про рішення продати, про ціну й головні умови, і в орендаря 30 календарних днів, щоб купити на тих самих умовах. Якщо повідомлення не було або в ескритурі ціна нижча за заявлену, орендар може викупити квартиру вже в покупця протягом 30 днів після того, як покупець офіційно вручить йому копію ескритури; поки цього не зроблено, строк не починається. Без підтвердження повідомлень Реєстр продаж зданої в оренду квартири не зареєструє, а якщо квартира не здана, продавець заявляє це в ескритурі під загрозою відповідальності за неправдиві відомості в офіційному документі.

Нотаріус запитає продавця, чи вільна квартира від орендарів і мешканців, і запише відповідь. Хто фактично живе всередині, видно лише під час огляду: окупаси в Реєстрі не відображаються. Як не купити квартиру з ними, розібрано в статті про окупасів. Одну пораду звідти варто повторити. Снісар у подкасті пропонував, якщо квартира порожня, залишити в ній людину на ті дві години, що триває підписання, доки не поміняно замки, і я з цим згоден.

Якщо ви купуєте під туристичну оренду

З 3 квітня 2025 року власник, який хоче розпочати туристичну оренду, мусить заздалегідь отримати явну згоду спільноти власників (ст. 7.3 закону про горизонтальну власність). Потрібні голоси трьох п'ятих власників, які разом мають три п'яті часток у будинку (ст. 17.12). Тією самою більшістю спільнота може оренду обмежити або заборонити, але зворотної сили таке рішення не має, а ті, хто законно здавав до реформи, продовжують за колишніми правилами.

Обмеження зі статуту будинку діє щодо нового власника, лише якщо статут внесено до Реєстру (ст. 5); так само тлумачить закон Верховний суд, позицію якого цитує рішення наглядового відомства Реєстру 2025 року. Рішення, записане лише в протоколі зборів, за nota simple не побачити, тому протоколи просять окремо. І навіть якщо заборони немає, починати нову туристичну оренду без згоди спільноти не можна.

У Валенсійській спільноті з 3 липня 2026 року під час реєстрації туристичного житла власник заявляє, що отримав явну згоду спільноти (ст. 133 закону 3/2026; закон 5/2026 виклав цю статтю заново, норму про згоду зберігши без змін). Реєстрація діє п'ять років.

Статус до вас разом із квартирою не переходить. Якщо туристична квартира змінила власника після 8 серпня 2024 року, подається нова декларація за чинними правилами, з позитивним висновком мерії про містобудівну сумісність і заявою про згоду спільноти (ст. 23 bis.3 декрету 10/2021 у редакції закону 3/2026). Номер попереднього господаря вам нічого не гарантує.

Самі ви згоди спільноти до купівлі не зможете попросити: винести питання на збори має право власник (ст. 16 закону про горизонтальну власність), а ви ним ще не стали. Продавець, поки він власник, може винести питання сам, а в протоколах може знайтися вже надана згода, але чи перейде вона до вас, закон прямо не говорить, і рішень наглядового відомства Реєстру з цього приводу ми не знайшли; без юриста на таку згоду не покладайтеся. До завдатку перевіряють заборону в статуті й протоколах та висновок мерії про містобудівну сумісність; у Денії його має право замовити й не власник (мерія Денії). Поки згоди немає, дохід від оренди в розрахунок не закладайте. У відео про Валенсію у травні 2026 року я сформулював це так: «Спочатку перевіряємо правила, а потім рахуємо дохідність».

Енергосертифікат і техогляд будинку старше 50 років

Під час продажу готової квартири енергосертифікат обов'язковий (декрет 390/2021): зареєстровану копію з етикеткою додають до договору купівлі-продажу, а клас указують уже в оголошенні. Сертифікат діє до 10 років, а за класу G його строк не більший за п'ять років. Продаж без чинного зареєстрованого сертифіката вважається серйозним порушенням зі штрафом від 601 до 1000 євро (додаткові положення 12 і 13 закону про землю), і відповідає за це продавець. Нотаріус запитує сертифікат, але норми, за якою без нього угоду не можна підписати, ми не знайшли.

Якщо будівлі більше 50 років, у Валенсійській спільноті для неї обов'язковий звіт про технічний стан, IEEV.CV, не рідше ніж раз на 10 років (ст. 189 TRLOTUP). У багатоквартирному будинку його замовляє й оплачує спільнота, а вік будівлі беруть із Кадастру (Generalitat). За відсутність звіту власникам загрожує штраф від 600 до 6000 євро (ст. 284.2). Заборони продавати квартиру без нього немає. Але звіт показує дефекти, за які будинок невдовзі платитиме спільними внесками, тому попросіть в адміністратора останній звіт: так ви заздалегідь дізнаєтеся про майбутні derramas.

Перевірка квартири перед купівлею в Іспанії за кроками

Нижче весь порядок в одній таблиці. Ціни й строки стоять лише там, де їх підтверджує першоджерело. Вартість роботи юриста ми не називаємо: відкритих тарифів із датою немає, тому просіть фіксовану ціну заздалегідь.

Пункт про NIE спирається на статтю 254.2 Іпотечного закону: без податкових номерів усіх учасників Реєстр угоду не зареєструє.

Якщо перевірка щось знайшла, порядок такий.

З практики. Одна з наших недавніх угод ледь не зірвалася в останній день строку за договором завдатку, коли на кону було 20 000 євро: на підписанні представник банку покупця відмовився підтверджувати іпотеку. Завдаток вцілів лише тому, що в клієнта були власні гроші (подкаст, де я про це розповідав). Залишайте в договорі завдатку запас за строком і прописуйте, що буде, якщо банк відмовить.

Коли угоду ведемо ми. Перевірка об'єкта входить до нашого юридичного супроводу: правовстановлювальні документи, приховані борги, місцеві норми забудови й окремо ризик окупасів. Договори ми складаємо й перекладаємо, NIE оформляємо за довіреністю, тож угоду можна закрити, не прилітаючи до Іспанії. Самі ви пройдете цей шлях за таблицею кроків вище, якщо знаєте, що запитувати. Якщо хочете доручити перевірку нам, подивіться сторінку юридичного й податкового супроводу або напишіть у WhatsApp +34 664 02 87 80.

Що робити далі

Майже все, про що йшлося, вкладається в одну думку: Реєстр показує права, а не квартиру. Nota simple приблизно за 11 євро показує, хто власник і що на об'єкті записано. Які борги має квартира, хто живе всередині, чи законна тераса і де проходить лінія моря, показують інші документи, і збирати їх треба до завдатку.

Угода минає спокійно, коли порядок дотримано. Несподіванки трапляються там, де перевірку відклали чи не довели до кінця: внесли резерв під тиском «інших охочих», повірили на слово, що спадкоємці все сплатили, не запитали про затверджені зборами внески. Щоб уникнути таких несподіванок, вистачає часу й кількох запитів.

Якщо об'єкт обрано, а завдаток ще не внесено, напишіть нам у WhatsApp +34 664 02 87 80 або залиште заявку на сторінці юридичного й податкового супроводу: розповімо, як у нас проходить перевірка об'єкта. Якщо ви лише придивляєтеся, подивіться каталог об'єктів і поверніться до цієї статті, коли дійдете до першого завдатку.

Відео на тему

Нотаріус, внески на ремонт, незаконна тераса і квартира не за тими дверима: Окупасы захватили дом, пока я был на сделке? Реальные случаи, подкаст з адвокатом Максимом Снісаром (січень 2026 року). Чек-лист покупця за кроками: Хотите дом в Испании? Вот что нужно знать перед покупкой; відео записано 2025 року, і частина цифр та правил у ньому застаріла.

Часті запитання